Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2021 года №21АП-2970/2020, А83-8038/2020

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 марта 2021 года Дело N А83-8038/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 09.03.2021.
Постановление изготовлено в полном объеме 15.03.2021.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Евдокимова И.В., Сикорской Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Кучиной А.В.,
при участии в судебном заседании:
от индивидуального предпринимателя Любченко Нины Владимировны - Андреев Д.Л., представитель по доверенности от 18.09.2020 N 82/157-н/82-2020-4-58,
от общества с ограниченной ответственностью "Крымторгсервис" - Полкова Е.А., представитель по доверенности от 19.06.2020 б/н,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Частного предприятия "Интер-Консалтинг" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 21.12.2020 по делу N А83-8038/2020 (судья Колосова А.Г.)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Любченко Нины Владимировны
к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым, Частному предприятию "Интер-Консалтинг",
при участии в деле в качестве третьего лица, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью "Крымторгсервис",
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Высоцкого Владимира Николаевича,
о признании недействительным договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Любченко Нина Владимировна (далее - истец, Предприниматель, ИП Любченко Н.В.) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (далее - ответчик 1, Департамент), Частному предприятию "Интер-Консалтинг" (далее - ответчик 2, Предприятие, ЧП "Интер-Консалтинг"), в котором просит признать недействительным договор аренды земельного участка от 29.05.2017 N 594-п, заключенный для третьих лиц с 30.11.2017 между Департаментом и ЧП "Интер-Консалтинг".
Заявленные требования мотивированы тем, что Предприниматель являлась приобретателем у ЧП "Интер-Консалтинг" объекта незавершенного строительства, право собственности на которое было зарегистрированного в установленном порядке, однако, ответчик, зная о продаже недвижимости, заключил с органом местного самоуправления договор аренды в отношении земельного участка, на котором была расположена и приобретенная недвижимость, в связи с чем договор аренды следует признать недействительным как нарушающий нормы действующего законодательства.
Определением суда от 22 октября 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено физическое лицо Высоцкий Владимир Николаевич.
Общество с ограниченной ответственностью "Крымторгсервис" (далее - третье лицо, Общество, ООО "Крымторгсервис") подало в суд заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, подав в суд исковое заявление о признании недействительным договора аренды земельного участка N 594-п от 29.05.2017. Общество ссылалось на то, что является добросовестным приобретателем объекта незавершенного строительства, тогда как земельный участок находится в аренде у ответчика на основании оспариваемого договора аренды.
Определением Арбитражного суда Республики Крым от 28 октября 2020 года удовлетворено ходатайство ООО "Крымторгсервис" о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество допущено к участию в деле в порядке статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.12.2020 в удовлетворении искового заявления ИП Любченко Н.В. отказано, исковое заявление ООО "Крымторгсервис" удовлетворено, признан недействительным договор аренды земельного участка от 29.05.2017 N 594-п, заключенный 30.11.2017 между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым и ЧП "Интер-Консалтинг" на земельный участок, кадастровый номер 90:18:01011156:8, расположенный по адресу: г. Евпатория, ул. 51-Армии, 24, распределены судебные расходы.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЧП "Интер-Консалтинг" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требования Предпринимателя и Общества отказать в полном объёме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции необоснованно указано на недобросовестное поведение Предприятия, не дана оценка тому обстоятельству, что договор купли-продажи объектов недвижимости был заключён после заключения договора аренды, при этом Обществом не представлены доказательства нарушения его прав и законных интересов.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.
В судебном заседании представители истца и третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили в ее удовлетворении отказать и оставить решение суда первой инстанции без изменений.
Департамент предоставил суду отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, судебное разбирательство провести в отсутствие его представителя.
В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующие в деле.
До начала судебного заседания от апеллянта поступило ходатайство об отложении судебного заседания, которое мотивированно невозможностью явки их представителя в судебное заседание в связи с участием в другом судебном процессе.
Рассмотрев ходатайство об отложении судебного заседания, коллегия судей отказал в его удовлетворении по следующим основаниям.
Согласно части 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Из смысла указанной нормы следует, что отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является правом, а не обязанностью суда.
Кроме того, правовая позиция апеллянта последовательно изложена в апелляционной жалобе, при этом заявитель не лишен был возможности до начала судебного заседания представить дополнительные письменные пояснения в обоснование своих доводов.
В ходатайстве об отложении судебного заседания апеллянт не указывает объективных причин, не позволяющих суду апелляционной инстанции рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие апеллянта.
При оценке причин неявки в судебное заседание суд апелляционной инстанции принимает во внимание пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в соответствии с которым не могут, как правило, рассматриваться в качестве уважительных причин нахождение представителя заявителя в командировке (отпуске), кадровые перестановки, отсутствие в штате организации юриста, смена руководителя (его нахождение в длительной командировке, отпуске), а также иные внутренние организационные проблемы юридического лица.
Невозможность явки в суд одного представителя не лишает юридическое лицо возможности направить для участия в судебном процессе другого представителя.
Из содержания указанного ходатайства не следует, что ответчик намеревался представить какие-либо конкретные дополнительные доказательства, которые не смог представить в суд ранее, или дать новые пояснения, имеющие значение для дела, или совершить иные процессуальные действия.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.
01 февраля 2011 года между Евпаторийским городским советом и Частным предприятием "Интер-Консалтинг" был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 8 562, 00 кв.м., в соответствии с приложенной план (схемой) земельного участка, технической документацией, актом определения границ земельного участка в натуре, кадастровым планом земельного участка с отображением ограничений (обременений) и его использования и установленных земельных сервитутов, в том числе застроенные земли отдельных категорий по их составу, и видами угодий - земли коммерческого использования.
Пунктом 1 договора аренды предусмотрено, что в срочное платное пользование был передан земельный участок из городских земель, зарегистрированный Евпаторийским городским советом за кадастровым номером N 0110900000:01:056:0025, по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, ул. 51 Армии, 24.
В соответствии с п. 3 договора на земельном участке расположены лит. "А" - строение мастерской, лит. "Б" - подсобное помещение.
Согласно п. 7 договора он заключен сроком до 25 июня 2059 года.
Указанный договор был зарегистрирован в отделе Госкомзема в г. Евпатория АР Крым, о чем в Государственном реестре земель сделана запись N 01109004000917 от 23.11.2011.
28 мая 2014 года между Евпаторийским городским советом и ЧП "Интер-Конслатинг" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 23.11.2011 N 01109004000917, согласно которому был изложен в новой редакции пункт договора, касающийся внесения арендной платы.
05 октября 2017 года между Любченко Н.В. и ЧП "Интер-Консалтинг" был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, согласно которому Продавец передал в собственность Покупателю объект незавершенного строительства, подсобное помещение лит. "Б" площадью 142, 8 кв.м., (64% готовности) с кадастровым номером 90:18:010153:9, расположенный на земельного участка, право собственности на который не оформлено, а находится в пользовании на основании договора аренды земельного участка от 01.02.2011, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, ул. 51 Армии, 24.
Пунктом 2 договора установлено, что вышеуказанный объект незавершенного строительства лит. "Б" принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.04.2010, согласно записи в реестре N 2753, удостоверенный частным нотариусом Харьковского городского нотариального округа Гибадуловой Л.А.
Указанный договор зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 30 октября 2017 года, номер регистрации 90:18:010153:9-90/090/2017-1.
29 мая 2017 года Департаментом и ЧП "Интер-Консалтинг" был заключен договор аренды земельного участка N 594-п, согласно которому в аренду, без проведения торгов в порядке, предусмотренном Постановлением Совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313 "Об утверждении порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки", согласно которому в аренду передан земельный участок общей площадью 8 562 кв.м., из земель, находящихся в собственности МО ГО Евпатория Республики Крым, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - производственная деятельность, код 6.0, кадастровый номер N 90:18:010156:8, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, ул. 51-й Армии, 24, для строительства и обслуживания торгово-производственной базы (далее - договор аренды).
Данный договор аренды был заключен до 25 июня 2059 года, что изложено п. 7.1 договора.
Государственная регистрация договора аренды осуществлена 30 ноября 2017 года, регистрационный номер N 90:18:010156:8-90/090/2017-3.
В дальнейшем ? доля объекта недвижимости подсобного помещения лит. "Б" площадью 142, 8 кв.м., (64% готовности) с кадастровым номером 90:18:010153:9 была приобретена Высоцким В.Н.
25 ноября 2019 года постановлением Администрации города Евпатория Республики Крым N 2419-п была утверждена схема расположения земельного участка площадью 8 562 кв.м., с кадастровым номером 90:18:010156:8, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, ул. 51 Армии, з/у 24 и образован земельный участок с условным номером 90:18:010156:8:ЗУ1 площадью 7 757 кв.м., и исходный земельный участок с кадастровым номером 90:18:010156:8, площадью 805 кв.м., а также предварительно согласовано передача в аренду без проведения торгов Высоцкому В.Н. и Любченко Н.В. земельного участка с условным кадастровым номером 90:18:010156:8:ЗУ1 площадью 7 757 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, ул. 51 Армии, з/у 24Б.
19 декабря 2019 года постановлением Администрации города Евпатория Республики Крым N 2750-п были внесены изменения в постановление N 2419-п в части утверждения схемы расположения земельного участка.
31 января 2019 года постановлением Администрации города Евпатории Республики Крым N 118-п от 31.01.2019 была утверждена схема расположения земельного участка 90:18:010156:8:ЗУ1 площадью 305, 0 кв.м. и предварительно согласована передача в аренду земельного участка.
17 января 2020 года между Департаментом и Любченко Н.В., Высоцким В.Н. был заключен договор аренды земельного участка N 4-н, согласно которому в аренду был передан земельный участок площадью 7 757 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, ул. 51 Армии, у/у Б, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины, код 4.4., кадастровый номер 90:18:010165:17, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, ул. 51-й Армии, 24Б. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадью застройки 925, 3 кв.м., находящийся в общей долевой собственности у арендаторов.
В соответствии с п. 7.1 договора он был заключен сроком на 3 года.
Указанный договор зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 24 января 2020 года N 90:18:010168:17-90/090/2020-3.
28 февраля 2020 года между Любченко И.В., Высоцким В.Н. и ООО "Крымтрогсервис" был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому продавцы продали принадлежавший им на праве общей долевой собственности по ? доли каждому, а покупатель купил в целом объект незавершенного строительства.
В п. 2 договора указано, что вышеуказанное недвижимое имущество расположено по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, ул. 51-й Армии, 24 и состоит в целом из объекта незавершенного строительства, площадью 925, 3 кв.м., площадью 810,8 кв.м., степенью готовности ОНС 64%, кадастровый номер 90:18:010153:9, принадлежащего Продавцам на основании выписок из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30.12.2019.
В указанном пункте договора изложено, что находящийся под отчуждаемым недвижимым имуществом земельный участок, площадью 7 757 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, ул. 51 Армии, у/у Б, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины, код 4.4., кадастровый номер 90:18:010165:17, находится в собственности МО ГО Евпатория Республики Крым, оформлено право аренды земельного участка.
Посчитав, что договор аренды земельного участка от 29 мая 2017 года, заключенный между Департаментом и ЧП "Интер-Консалтинг" N 594-п, является недействительным, ИП Любченко Н.В. и впоследствии ООО "Крымторгсервис" обратились в Арбитражный суд Республики Крым с исковыми заявлениями.
Удовлетворяя исковые требования третьего лица, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый договор аренды нарушает права и законные интересы ООО "Крымторгсервис", как собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, при этом Предприятие, заключая договор аренды после реализации объекта недвижимости, действовало недобросовестно.
Судебная коллегия полагает, что указанные выводы соответствуют нормам материального права и установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Частью 3 статьи 166 ГК РФ определено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка N 594-п от 29.05.2017 был заключен в порядке переоформления прав.
В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) до 01.01.2023 на территориях Республики Крым и города Севастополя особенности регулирования, в частности, имущественных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены Законом Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК).
Пунктом 9 статьи 3 названного Закона определено, что право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 12 названной статьи, положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
В силу пункта 13 статьи 3 Закона N 38-ЗРК (в редакции на момент подачи заявления), стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2018 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.
В случае, если земельный участок, в отношении которого, до вступления в силу Федерального конституционного закона, заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения, порядке, договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка (пункт 14 статьи 3 Закона N 38-ЗРК).
Как правильно отметил суд первой инстанции, на момент заключения оспариваемой сделки ЧП "Интер-Консалтинг" достоверно знало о том, что расположенный в границах земельного участка объект незавершенного строительства, подсобное помещение лит. "Б" площадью 142, 8 кв.м., (64% готовности) с кадастровым номером 90:18:010153:9 был им же продан ИП Любченко Н.В.
Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Таким образом, к моменту приобретения права аренды, арендатор уже в силу императивных предписаний Закона утратил право пользования на весь земельный участок, в силу перехода прав на объект незавершенного строительства иному лицу.
Из изложенного следует, что в рамках реализации права на оформление арендных отношений с органом местного самоуправления ЧП "Интер-Консалтинг" в рамках поданного заявления должно было уведомить орган местного самоуправления о наличии перехода прав.
Как правильно отметил суд первой инстанции, унификация арендных правоотношений сторон в рамках Закона N 38-ЗРК не может противоречить нормам земельного законодательства.
Так подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Отчуждение объектов недвижимости повлекло прекращение прав прежнего собственника зданий на земельный участок, на котором они расположены.
По смыслу вышеприведенных норм материального права и разъяснений, необходимыми условиями для возникновения права на земельный участок является приобретение объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, который необходим для использования данного объекта недвижимости, и наличие государственной регистрации перехода права на соответствующий земельный участок.
На основании вышеизложенного судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что поскольку на спорном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежавщий на праве собственности истцу, и, учитывая, что право пользования спорным земельным участком прекратилось в результате отчуждения объекта недвижимости, участок фактически выбыл из владения ответчика и перешел в силу закона в пользование нового собственника объекта недвижимости, в настоящее время - третьего лица, заявляющего исковые требования относительно предмета спора - ООО "Крымторгсервис".
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок под объектом недвижимости истца (на момент заключения договора аренды и третьего лица, на момент рассмотрения дела) не мог быть оформлен ответчиком в порядке переоформления права в полном объеме без учета части, на которой находится этот объект недвижимости.
Коллегия судей отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что спорный договор аренды земельного участка был заключен ранее договора купли-продажи, а следовательно, с соблюдением требований действующего законодательства.
Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Осуществление государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, купленный ИП Любченко Н.В., предшествовала регистрации договора аренды, что подтверждает выводы суда первой инстанции о недействительности оспариваемой сделки.
В силу пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о недобросовестном поведении ответчика 2. Так, продажа части объектов недвижимости, представляющих собой объекты незавершенного строительства, расположенных на земельной участке, в отношении которого продавцом подписан договор аренды, в период между подписанием такого договора и его регистрацией, без уведомления покупателя об указанных обстоятельствах, не является поведением, ожидаемым от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, так как фактически лишает приобретателя такого имущества права завершить строительство такого объекта.
Кроме того, как следует из материалов дела, на спорном земельном участке были расположены только объекты незавершенного строительства. Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле не оспариваются.
В соответствии с пунктом 6 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Договор аренды земельного участка N 594-п от 29 мая 2017 года сроком до 25 июня 2059 года, то есть с нарушением указанной нормы права.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что заключенный договор аренды земельного участка N 594-п от 29 мая 2017 года подлежит признанию недействительным обоснован.
Более того, как указывалось ранее между Департаментом и Любченко Н.В., Высоцкий В.Н. 17 января 2020 года был заключен договор аренды земельного участка N 4-н, согласно которому в аренду был передан земельный участок площадью 7 757 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, ул. 51 Армии, у/у Б, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины, код 4.4., кадастровый номер 90:18:010165:17, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, ул. 51-й Армии, 24Б.
Таким образом, сам земельный участок, переданный в аренду 29 мая 2017 года Департаментом ЧП "Интер-Консалтинг" по договору аренды земельного участка N 594-п уже не существует, предмет договора в юридической плоскости отсутствует, в силу принятия муниципальных актов и заключения нового договора аренды.
Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что оспариваемым договором не нарушаются права и законные интересы ООО "Крымторгсервис", так как именно данное лицо на момент рассмотрения дела являлось собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, и соответственно именно Общество имеет безусловное право на получение соответствующего земельного участка в аренду.
С учётом изложенного, принимая во внимание, что право на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, перешло во владение ООО "Крымторгсервис", суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что защите подлежат права ООО "Крымторгсервис".
Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права. Приведенным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка, и они отклонены. Оснований для признания их обоснованными не усматривает и суд апелляционной инстанции.
Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.
При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Крым от 21.12.2020 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Крым от 21.12.2020 по делу N А83-8038/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Частного предприятия "Интер-Консалтинг" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Судьи
Ю.В. Колупаева
И.В. Евдокимов
Н.И. Сикорская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка