Дата принятия: 07 октября 2019г.
Номер документа: 21АП-2817/2019, А84-4814/2018
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2019 года Дело N А84-4814/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 30.09.2019
В полном объёме постановление изготовлено 07.10.2019
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Олиферук Т.Н.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Севспецстрой" - Дорожкин А.Д., представитель по доверенности от 05.08.2019 б/н, личность удостоверено на основании паспорта гражданина Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севспецстрой" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 24 июня 2019 года по делу N А84-4814/2018 (судья Архипова С.Н.),
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Стиль",
обществу с ограниченной ответственностью "Севспецстрой"
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Стиль" (далее - ответчик, ООО "Авто-Стиль") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.03.2006 года в сумме 1 030 319,73 рублей арендной платы за период с 01.02.2015 по 01.09.2018 года, а также 345 932,48 рублей договорной пени и 132 928,56 рублей процентов по статье 395 ГК РФ; о расторжении договора аренды земельного участка от 23.03.2006 года, общей площадью 0,3500 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 3, заключённого между Севастопольским городским Советом и ООО "Севспецстрой"; об обязании ООО "Авто-Стиль" возвратить спорный земельный участок истцу.
Исковые требования Департамента мотивированы нарушением со стороны ответчика условий договора аренды земельного участка от 23.03.2006 года, в части своевременной и полной оплаты арендной платы за арендуемый обществом земельный участок.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 24.06.2019 года по делу N А84-4814/2018, исковые требования удовлетворены частично, взыскано с ООО "Авто-Стиль" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по договору аренды от 23.03.2006 года, за период с июля 2017 года по август 2018 года в сумме 901 529,82 рублей арендной платы и 50 121,33 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами. Расторгнут договор аренды земельного участка от 23.03.2006 года, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО "Севспецстрой", общей площадью 0,3500 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Фиолетовское шоссе, 3. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Севспецстрой" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неверно определилобстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения данного дела, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.
Так податель жалобы указывает на то, что в соответствии с пунктом 4.7 договора аренды от 23.03.2006 года, в случае нарушения обществом сроков освоения арендованного земельного участка, размер годовой арендной платы подлежит корректировке, путём увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2, который применяется до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором.
По мнению апеллянта, судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения, не учтено, что объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке, был введён в эксплуатацию 22.09.2016 года, что подтверждается соответствующей декларацией N RU91-94102000-032-2016, а следовательно, после 22.09.2016 года, поправочный коэффициент 2 при расчёте арендной платы, к ответчику применяться не может.
Согласно расчёту, представленному апеллянтом в суд первой и апелляционной инстанций, с учётом отсутствия правовых оснований для применения после 22.09.2016 года к ответчику коэффициента 2 при расчёте арендной платы, у ООО "Авто-Стиль" отсутствует задолженность по арендной плате перед Департаментом по имущественных и земельных отношений города Севастополя.
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить её без изменений, решение суда первой инстанции без удовлетворения.
23.09.2019 года в судебном заседании был объявлен перерыв до 30.09.2019 года, для предоставления представителю Департамента возможности сформировать правовую позицию относительно доводов апелляционной жалобы о невозможности применения к ответчику коэффициента 2 при расчёте арендной платы, после даты ввода объекта недвижимости в эксплуатацию - 22.09.2016 года, в соответствии с пунктом 4.7 договора аренды.
30.09.2019 года представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, при этом направил в суд апелляционной инстанции расчёт задолженности ООО "Авто-Стиль" по договору аренды от 26.04.2006 года, без применения поправочного коэффициента 2 при расчёте арендной платы после даты ввода объекта недвижимости в эксплуатацию - 22.09.2016 года.
В соответствии с представленным Департаментом в материалы дела расчётом, у ООО "Авто-Стиль" отсутствует задолженность по арендной плате, пене и процентам по статье 395 ГК РФ, перед Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по договору аренды земельного участка от 26.04.2006 года.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
23.03.2006 года между Севастопольским городским Советом и ООО "Севспецстрой" был заключён договор аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору в платное срочное пользование земельный участок площадью 0,3500 га для строительства и обслуживания автокомплекса на срок 25 лет. По акту от 29.03.2006 года участок был принят Арендатором.
По условиям пункта 4.4. договора, за пользование имуществом Арендатор обязан уплачивать ежемесячную арендную плату до 15 числа месяца, следующего за отчётным. Размер годовой арендной платы определен в пункте 4.2. договора и составляет на период строительства 10834,05 грн., на последующий период - 54170,30 грн. Размер определен исходя из 2,5% от денежной оценки земельного участка. При этом, денежная оценка для периода строительства принимается во внимание не дольше, чем в течение двух лет от даты приема-передачи имущества.
В случае нарушения сроков застройки размер арендной платы подлежит корректировке путём увеличения на поправочный коэффициент 2, но не более 10% нормативной денежной оценки.
15.01.2007 года между ООО "Севспецстрой" и ООО "Авто-Стиль" был заключён договор о совместном долевом строительстве, согласно условиям которого стороны договорись о долевом участии в разработке проектно-сметной документации и строительстве в соответствии с проектно-сметной документацией автокомплекса с последующей приемкой в эксплуатацию и регистрацией права собственности на объект. После завершения строительства объект сдаётся в эксплуатацию и регистрируется пропорционально: ООО "Севспецстрой" - 1/100 доли, ООО "Авто-Стиль" - 99/100 доли.
Также стороны подписали договор от 15.01.2007 года, согласно которому ООО "Авто-Стиль" компенсирует расходы ООО "Севсвецстрой" по арендной плате за земельный участок по ул. Фиолентовское шоссе 5-Б площадью 0,3500 га путём ежемесячного перечисления денежных средств на расчётный счёт в соответствии со справками о денежной оценке.
31.03.2012 года за сторонами было зарегистрировано право общей долевой собственности на объект имущества, созданный в ходе реализации первой очереди строительства, а именно автомойки площадью 411,1 кв.м., из расчёта ООО "Авто-Стиль" - 99/100 долей и ООО "Севспецстрой" - 1/100 доли.
16.05.2012 года ООО "Севспецсвтрой" продало ООО "Авто-Стиль" 1/100 долю в здании автомойки, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.
Таким образом, с мая 2012 года ООО "Авто-Стиль" стало единственным собственником объекта недвижимого имущества на земельном участке, арендованном ООО "Севспецстрой". Государственная регистрация права собственности в соответствии с российским законодательством произведена 22.12.2016 года.
В ходе реализации проекта по строительству комплекса автомойки, на земельном участке был образован объект недвижимого имущества общей площадью 880 кв.м., сведения о котором внесены в ЕГРН с присвоением кадастрового номера 91 02 003001 704.
22.09.2016 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU91-94102000-032-2016, был введён в эксплуатацию объект недвижимости - нежилое здание, расположенное на арендуемом земельном участке.
Право собственности на данный объект автосервиса зарегистрировано 02.05.2017 года за ООО "Авто-Стиль" в размере 99/100 долей и ООО "Севспецстрой" - 1/100 доли.
23.06.2017 года ООО "Севспецстрой" продало ООО "Авто-Стиль" свою 1/100 долю в объекте, договор удостоверен в нотариальном порядке, в связи с чем, собственником здания автомойки и объекта недвижимого имущества с 23.06.2017 стало ООО "Авто-Стиль".
Полагая, что у ООО "Авто-Стиль" имеется задолженность по арендной плате Департамент направил в адрес общества претензию от 20.09.2018 года за N П/ЗУ-000138, с требованием об исполнении обязательств, установленных договором аренды от 26.04.2006 года.
Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента по имущественным и земельным отношениям в Арбитражный суд города Севастополя с данными исковыми требованиями.
Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Так, частично удовлетворяя требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьёй 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Как установлено судом первой и апелляционной инстанций, 31.03.2012 года за сторонами было зарегистрировано право общей долевой собственности на объект имущества, - автомойку площадью 411,1 кв.м., из расчёта ООО "Авто-Стиль" - 99/100 долей и ООО "Севспецстрой" - 1/100 доли.
16.05.2012 года ООО "Севспецсвтрой" продало ООО "Авто-Стиль" 1/100 долю в здании автомойки, в связи с чем, с мая 2012 года ООО "Авто-Стиль" стало единственным собственником объекта недвижимого имущества на земельном участке, арендованном ООО "Севспецстрой". Государственная регистрация права собственности в соответствии с российским законодательством произведена 22.12.2016 года.
В ходе реализации проекта по строительству комплекса автомойки, а именно второй очереди строительства, на земельном участке был образован объект недвижимого имущества общей площадью 880 кв.м., сведения о котором внесены в ЕГРН с присвоением кадастрового номера 91 02 003001 704.
Право собственности на данный объект автосервиса зарегистрировано 02.05.2017 года за ООО "Авто-Стиль" в размере 99/100 долей и ООО "Севспецстрой" - 1/100 доли.
23.06.2017 года ООО "Севспецстрой" продало ООО "Авто-Стиль" свою 1/100 долю в объекте, договор удостоверен в нотариальном порядке, в связи с чем, собственником здания автомойки и объекта недвижимого имущества с 23.06.2017 года стало ООО "Авто-Стиль".
Как правильно указал суд первой инстанции, исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность арендодателя земельного участка требовать уплаты арендной платы с прежнего собственника объектов недвижимости, с момента такого перехода.
С учётом выше изложенного суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нём объектов недвижимого имущества, стало иное лицо - ООО "Авто-Стиль", то у ООО "Севспецстрой" отпала обязанность по внесению арендных платежей, по договору аренды от 23.03.2006 года.
Вместе с тем, при рассмотрении данного дела, суд первой инстанции не учёл, что в соответствии с пунктом 4.7 договора аренды от 23.03.2006 года, в случае нарушения обществом сроков освоения арендованного земельного участка, размер годовой арендной платы подлежит корректировке, путём увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2, который применяется до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором.
Как установлено судом апелляционной инстанции, объект недвижимого имущества, расположенный на арендуемом земельном участке, был введён в эксплуатацию 22.09.2016 года, что подтверждается соответствующей декларацией N RU91-94102000-032-2016, а следовательно, доводы апелляционной жалобы о том, что после 22.09.2016 года, поправочный коэффициент 2 при расчёте арендной платы, к ответчику применяться не может, по мнению судебной коллегии, являются обоснованными.
Кроме того, 30.09.2019 года представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя предоставил в суд апелляционной инстанции расчёт задолженности ООО "Авто-Стиль" по договору аренды от 26.04.2006 года, без применения поправочного коэффициента 2 при расчёте арендной платы после даты ввода объекта недвижимости в эксплуатацию - 22.09.2016 года.
В соответствии с указанным расчётом, подписанным заместителем начальника Управления земельных отношений - начальником отдела договоров и администрирования платежей Департамента, у ответчика - ООО "Авто-Стиль" отсутствует какая-либо задолженность по арендной плате, пене и процентам по статье 395 ГК РФ, перед Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по договору аренды земельного участка от 26.04.2006 года, в связи с чем, оснований для взыскания с ООО "Авто-Стиль" задолженности по арендной плате за период с июля 2017 года по август 2018 года в сумме 901 529,82 руб. и 50 121,33 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, у суда первой инстанции не имелось.
С учётом отсутствия у ООО "Авто-Стиль" задолженности по арендной плате, пене и процентам по статье 395 ГК РФ, перед Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, оснований для расторжения договора аренды земельного участка заключённого 26.04.2006 года между Севастопольским городским Советом и ООО "Севспецстрой", не имеется.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции были не полностью выяснены все обстоятельства имеющие значение для правильного рассмотрения данного дела, в связи с чем решение суда полежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.
В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно части 5 вышеуказанной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце четвертом пункта 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
Таким образом, с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу общества с ограниченной ответственностью "Севспецстрой" подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в сумме 3 000,00 (три тысячи) рублей.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 24 июня 2019 года по делу N А84-4814/2018 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.
Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу общества с ограниченной ответственностью "Севспецстрой" судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000,00 рублей.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий И.В. Евдокимов
Судьи Н.И. Сикорская
А.А. Тарасенко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
