Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2020 года №21АП-2790/2020, А83-6155/2019

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 декабря 2020 года Дело N А83-6155/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 23.12.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 25.12.2020
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Остаповой Е.А.,
при ведении протокола судебного разбирательства секретарем Грабищенко О.В.,
при участии: Индивидуального предпринимателя Винтовкина Ольга Валерьевна, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации,
от Индивидуального предпринимателя Винтовкиной Ольги Валерьевны - Федоров Павел Владимирович, представитель на основании доверенности от 12.05.2020 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании,
от Администрации города Саки Республики Крым - Рубан Ирина Валентиновна, представитель на основании доверенности от 11.11.2020 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Саки Республики Крым
на решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 августа 2020 года по делу N А83-6155/2019
по иску Индивидуального предпринимателя Винтовкиной Ольги Валерьевны
к Муниципальному образованию городской округ Саки Республики Крым в лице Администрации города Саки Республики Крым
об урегулировании разногласий и взыскании убытков,
установил:
Индивидуальный предприниматель Винтовкина Ольга Валерьевна (далее ИП Винтовкина) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Муниципальному образованию городской округ Саки Республики Крым в лице Администрации города Саки Республики Крым (далее Администрация) с требованиями (с учетом уточнений от 11.02.2020, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):
- установить стоимость недвижимого имущества - нежилого здания, находящегося по адресу: ул. Заводская, дом 82Б, г. Саки, Республика Крым, 296500, кадастровый номер 90:21:010106:461 общей площадью 774,5 кв.м.. кадастровый паспорт N 90-02/2016-92989 от 16.03.2016, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Саки Республики Крым ЕГРН (ЕГРП) N 90-90/016-90/015/003/2016-4902/1 от 14.10.2016, в размере 12877612 руб., включающее в себя неотделимые улучшения, произведенные с согласия собственника субъектом малого и среднего предпринимательства Индивидуальным предпринимателем Винтовкиной Ольгой Валерьевной ИНН 910700074714 в сумме 11400512 руб. и установить цену продажи 1477100 руб.;
- урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем Винтовкиной Ольгой Валерьевной и Муниципальным образованием городской округ Саки Республики Крым в лице Администрации города Саки Республики Крым, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности кадастровый номер 90:21:010106:461, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Саки, ул. Заводская, 82Б, заключив договор купли-продажи в редакции истца;
- взыскать с Администрации города Саки Республики Крым убытки в размере 577275 руб. 49 коп.
Исковые требования основаны на нормах Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст. ст. 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в представленном ответчиком проекте договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности цена продажи определена без учета неотделимых улучшений, произведенных покупателем, завышена цена объекта покупки, кроме того представленный проект по мнению истца не соответствовал действующему законодательству, а у должностного лица администрации отсутствовало право на заключение договоров купли-продажи недвижимого имущества. Также в связи с бездействием ответчика нарушены сроки рассмотрения заявления на преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп муниципального имущества, ввиду чего истец понес убытки в виде оплаты сумм по договору аренды.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 19.08.2020 года исковые требования ИП Винтовкиной удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Администрация обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что цена продажи объекта приватизации определялась без учета расходов на проведение неотделимых улучшений, поскольку согласований на проведение улучшений арендуемого имущества истцу, по мнению Администрации, не предоставлялось, ответчик настаивает на условиях, указанных в проекте договора купли-продажи, направленном истцу. Также ответчик указал на то, что правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется ввиду того, что при проведении процедуры приватизации спорного объекта недвижимости Отдел имущественных отношений руководствовался нормами действующего законодательства, нормами законодательства Украины, Положением о порядке и условиях приватизации муниципального имущества муниципального образования городской округ Саки Республики Крым, утвержденного решением сессии от 23.11.2016 N 1-62/9 и проводил мероприятия по оценке объекта после включения его в План приватизации на 2019 год, договор аренды является действующим, поэтому убытки взысканы незаконно. Таким образом, по мнению апеллянта, судом неправильно применены нормы материального права, а также дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2020 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции, назначено судебное разбирательство.
29.10.2020 от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний возражает относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе. Истец указывает, что суд первой инстанции обоснованно принял выводы, изложенные в заключении эксперта, относительно цены имущества, выводы относительно дачи согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений подтверждаются представленными доказательствами, в связи с чем, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. На основании изложенного просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Судебные заседания неоднократно откладывались, в том числе по ходатайству ответчика.
21.12.2020 от истца поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, а 26.12.2020 года от Администрации также поступили дополнительные пояснения, которые суд протокольным определением приобщил к материалам дела.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и доводы, изложенные в дополнительных пояснениях, истец и представитель истца просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании объявлен перерыв.
После перерыва лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей истца.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с решением Исполнительного комитета Сакского городского совета от 25.07.2003 N 346/2 "О выделении в долгосрочную аренду двухэтажного здания с хозяйственными постройками по ул. Заводская, 82" между Отделом образования Сакского городского совета и частным предпринимателем Винтовкиной Ольгой Валерьевне был заключен договор аренды от 01.09.2003 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул. Заводская, 82, г. Саки. Актом приема-передачи от 01.09.2003 недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул. Заводская, 82 в городе Саки, передано частному предпринимателю Винтовкиной Ольге Валерьевне.
Согласно п. 5.3 указанного договора установлено, что стоимость улучшений арендуемого имущества, произведенных Арендатором, которые нельзя отделить без ущерба для имущества, подлежат компенсации "Арендодателем" в установленном законодательстве порядке. Также пунктами 4.2, 4.3 Договора установлено, что Арендатор имеет право с письменного разрешения Арендодателя производить переоборудование и перепланирование арендуемого помещения и при решении Арендодателя о продаже или приватизации недвижимого имущества, передаваемого в аренду, имеет первоочередное право приобрести или приватизировать вышеуказанное недвижимое имущество.
Решением исполнительного комитета Сакского городского совета от 28.07.2006 N 455 "О разрешении ЧП Винтовкиной О.В. на производство проектных работ по переоборудованию и перепланировке нежилого арендованного здания по ул. Заводская, 82 г. Саки" частному предпринимателю Винтовкиной О.В. разрешено производство проектных работ по переоборудованию и перепланировке двухэтажного нежилого здания, расположенного по ул. Заводская, 82 в г. Саки, указанным решением обязали частного предпринимателя Винтовкину О.В. разработать и согласовать в установленном порядке проектную документацию.
Решением исполнительного комитета Сакского городского совета от 22.03.2007 N 182 "О разрешении на выполнение строительных работ по переоборудованию и перепланировке двухэтажного нежилого здания по адресу: АР Крым, г. Саки, ул. Заводская, 82" частному предпринимателю Винтовкиной Ольге Валерьевне разрешено произвести переоборудование и перепланировку двухэтажного нежилого здания по ул. Заводская, 82 в г. Саки, АР Крым в соответствии с разработанной и согласованной проектной документацией и Отделу образования городского совета поручено согласовать ЧП Винтовкиной О.В. сметный расчет стоимости строительства, выполнение производства необходимых работ за счет собственных средств арендатора как улучшение арендуемого имущества.
Решением исполнительного комитета Сакского городского совета от 27.09.2007 N 732 "О внесении изменений в Решение исполкома городского совета от 22.03.2007 N 182 "О разрешении на выполнение строительных работ по переоборудованию и перепланировке двухэтажного нежилого здания по адресу: АР Крым, г. Саки, ул. Заводская, 82" внесены изменения в решение исполкома Сакского городского совета от 22.03.2007 N 182 "О разрешении на выполнение строительных работ по переоборудованию и перепланировке двухэтажного нежилого здания по адресу: АР Крым, г. Саки, ул. Заводская, 82", в соответствии с которыми частному предпринимателю разрешено произвести реконструкцию, Отделу образования городского совета поручено согласовать ЧП Винтовкиной О.В. сметный расчет стоимости реконструкции.
В соответствии с принятым решением исполнительного комитета Сакского городского совета от 24.12.2009 N 1002 "О выделении в аренду нежилого помещения по адресу: г. Саки, ул. Заводская, 82", 02.01.2010 между КП "Коммунальник" (Балансодержатель) и частным предпринимателем Винтовкиной Ольгой Валерьевной (Арендатор) заключен договор аренды N 221-10 нежилого помещения, находящегося по адресу: ул. Заводская, 82 в городе Саки.
В соответствии с решением исполнительного комитета Сакского городского совета от 27.01.2011 N 42 "О продлении договора аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Саки, ул. Заводская, 82", частному предпринимателю Винтовкиной О.В. продлен договор аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Саки, ул. Заводская, 82, общей площадью 774,5 кв.м, для размещения торговой площади - 424,5 кв.м и складских помещений 350 кв.м. Коммунальному предприятию "Коммунальник" (Копайгора В.Д.) поручено заключить договор аренды на нежилое помещение сроком на 2 года одиннадцать месяцев.
Соглашением от 01.08.2012 об изменении арендодателя нежилых строений к договору N 221-10 от 02.01.2010 изменен балансодержатель здания, в связи с передачей основных средств КП "Коммунальник" к балансодержателю КП "Коммунальщик". На основании результатов текущей инвентаризации по учету нежилых строений, расположенных по адресу: г. Саки, улица Заводская, 82, изменен адрес строения на г. Саки, улица Заводская, 82Б.
01.08.2012 между Коммунальным предприятием "Коммунальщик" (Арендодатель) и частным предпринимателем Винтовкиной О.В. (Арендатор) заключен договор аренды нежилого строения N 221-10, согласно условиям которого Арендатору на основании решений исполкома N 1002 от 24.12.2009, N 252 от 22.04.2010 в аренду передано нежилое строение общей площадью 774,5 кв.м., расположенное по адресу: АРК, г. Саки. Ул. Заводская, д. 82Б, состоящее на балансе КП "Коммунальщик". Срок договора определен до 30.12.2013.
Соглашением от 02.01.2014 о внесении изменений и дополнений в договор аренды от 01.08.2012 N 221-10 изменено наименование Арендодателя на КП "Сакское ЖЭО", также изменен порядок оплаты имущества.
27.02.2014 на основании решения исполнительного комитета от 27.02.2014 N 85 "О продлении договора аренды на нежилые помещения, расположенных по адресу: г. Саки, ул. Заводская, д. 82Б" между КП "Сакское ЖЭО" и физическим лицом-предпринимателем Винтовкиной О.В. заключено соглашение о продлении договора аренды от 01.08.2012 N 221-10 сроком на два года 11 месяцев до 26.02.2017.
Сакским городским советом в 2014 году заказан отчет об оценки стоимости нежилых помещений общей площадью 774,5 кв.м, расположенных по адресу: АР Крым, г. Саки, ул. Заводская, 82б, который определил, что долевая часть территориальной громады г. Саки в рыночной стоимости объекта оценки составляет 47,63 %, а арендатора (Истца) - 52,37%.
Аудиторским отчетом от 29.11.2013 года ООО "Аудиторская фирма "Евпатория -Аудит" подтверждена достоверность расходов, понесенных истцом в связи с осуществлением неотделимых улучшений арендованного имущества.
Решением Сакского городского совета Автономной Республики Крым от 14.02.2014 года N 27 "Об утверждения отчета оценки стоимости нежилого строения по адресу: АР Крым, г. Саки, ул. Заводская, д. 82Б, приватизации путем выкупа и назначения цены продажи в соответствии с рыночной стоимостью доли коммунального имущества" отчет о независимой оценке стоимости неотделимых улучшений, выполненных ЧП Винтовкиной О.В. принят к сведению. Решено применить способ приватизации арендованного коммунального имущества нежилого строения путем выкупа за частным предпринимателем Винтовкиной Ольгой Валерьевной с компенсацией стоимости неотделимых улучшений в размере 25%.
Дополнительным соглашением от 04.08.2015 о внесении изменений в договор аренды от 01.08.2012 N 221-10 от 01.08.2012 Администрация города Саки Республики Крым изменила наименование Арендодателя на Администрацию города Саки Республики Крым и Арендатора на Индивидуального предпринимателя Винтовкину Ольгу Валерьевну.
28.12.2017 между Администрацией города Саки Республики Крым и Индивидуальным предпринимателем Винтовкиной О.В. заключен договор аренды недвижимого имущества, муниципального образования городской округ Саки Республики Крым N 29, согласно условиям которого на основании постановления администрации от 27.03.2017 N 418 "О предоставлении муниципального имущества в аренду без проведения торгов" ИП Винтовкиной О.В. передано нежилое здание с кадастровым номером 90:21:010106:461, расположенное по адресу: Республика Крым, г. Саки, ул. Заводская, 82Б, общей площадью 774,5 кв.м. с возможностью проведения с разрешения Арендодателя внесения изменений в состав арендованного имущества, осуществления его реконструкции, технического переоборудования.
ИП Винтовкина О.В., руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратилась в Администрацию города Саки Республики Крым с обращением (заявлением) о выкупе объекта муниципальной собственности, находящегося по адресу: 296500, г. Саки Республики Крым, которое зарегистрировано в Администрации города Саки Республики Крым 22.02.2018.
Также истцом 22.02.2018 поданы заявления с просьбой заключить договор купли-продажи вышеуказанного имущества, а также провести оценку приватизируемого имущества.
Ответчик письмами 22.03.2018г. N В-31/266/2, N В-31/267/2 сообщил, что заключение договора будет рассмотрено на заседании Комиссии по распоряжению муниципальным имуществом.
11.04.2018 истцом направлено заявление ответчику о получении информации по рассмотрению заявления о выкупе недвижимого имущества находящегося по адресу:
г. Саки, ул. Заводская, д. 82Б.
Ответом от 18.04.2018 N И-31/465/2 сообщено, что дата и время заседания Комиссии по распоряжению муниципальным имуществом не определены.
Согласно ответу Администрации города Саки Республики Крым от 25.06.2018 N И-31/465/2 вопрос о выкупе объекта муниципальной собственности, а именно нежилого здания, кадастровый номер 90:21:010106:461, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Саки, ул. Заводская, 82Б, общей площадью 774,5 кв.м. рассмотрен 09.06.2018 на заседании Комиссии по распоряжению муниципальным имуществом. Принято решение о вынесении на очередную сессию Сакского городского совета вопроса "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Саки Республики Крым на 2019 год", в который включен объект - нежилое здание, кадастровый номер 90:21:010106:461, расположенное по адресу: Республика Крым, г. Саки, ул. Заводская, 82Б.
Решением 97 сессии первого созыва Сакского городского совета Республики Крым от 29.06.2018 N 1-97/7 "Об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Саки Республики Крым на 2019 год" недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Крым, г. Саки, ул. Заводская, 82Б, внесено в программу приватизации на 2019 год.
01.03.2019 истцом в адрес ответчика направлено заявление о предоставлении договора купли-продажи муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества, находящегося по адресу: Республика Крым, г. Саки, ул. Заводская, 82Б.
Письмом от 20.03.2019 N В-31/239/2 ответчиком в адрес истца направлен проект договора с указанием стоимости имущества без учета неотделимых улучшений.
27.03.2019 истец направил ответчику протокол разногласий договора купли-продажи муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Саки ул. Заводская, дом 82Б, по причинам отсутствия в цене продажи неотделимых улучшений, произведенных истцом за свой счет, завышенной цены объекта покупки, несоответствия предоставляемого проекта договора действующему законодательству.
ИП Винтовкиной О.В. к протоколу разногласий направлен проект договора для его утверждения, однако Администрация города Саки Республики Крым протокол разногласий оставила без рассмотрения, что и послужило поводом для обращения в арбитражный суд.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.
Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11 по делу N А76-15904/2010 сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4667/10).
Согласно пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, ИП Винтовкина соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Как следует из материалов дела, Администрация не возражает против заключения договора купли-продажи арендуемого истцом имущества, вместе с тем настаивает на заключении договора на условиях, предложенных арендодателем, в том числе по цене, определенной без учета неотделимых улучшений, поскольку полагают, что неотделимые улучшения не были согласованы с арендодателем.
Учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.
Таким образом, для определения выкупной цены арендованного истицей имущества юридически значимыми являются обстоятельства наличия или отсутствия согласия на произведенные неотделимые улучшения, а также установление достоверной цены выкупаемого объекта в соответствии с Законом 159-ФЗ и 135-ФЗ.
Относительно наличия согласия на произведенные неотделимые улучшения, коллегия соглашается с выводом суда о согласовании ИП Винтовкиной с арендодателем неотделимых улучшений арендованного имущества, расположенного по адресу: г. Саки, ул. Заводская, 82Б, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, реконструкция арендуемого ИП Винтовкиной объекта была осуществлена в период аренды имущества до 18.03.2014 года, то есть в период нахождения Республики Крым в составе государства Украина, а значит правовое регулирование правоотношений на указанный период осуществляется согласно законодательству Украины, что соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 по делу N 308-ЭС14-1939, согласно которому нормы Закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия во времени; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.
Согласно договору аренды спорного имущества 2003 года (п.п.4.2., 4.3) арендатор имеет право с письменного разрешения Арендодателя производить переоборудование и перепланирование арендуемого помещения и при решении Арендодателя о продаже или приватизации недвижимого имущества, передаваемого в аренду, имеет первоочередное право приобрести или приватизировать вышеуказанное недвижимое имущество.
Так, в соответствии с представленными истцом доказательствами подтверждается предоставление арендодателем разрешения истцу на производство проектных работ по переоборудованию и перепланировке нежилого двухэтажного здания по ул. Заводской 82 в г. Саки (решение исполкома Сакского горсовета от 28.07.2006 года N 455), а затем разрешения на выполнение строительных работ по переоборудованию и перепланировке двухэтажного нежилого здания (решение исполкома Сакского горсовета от 22.03.2007 N 182). ( л.д. 50-51 том 1)
В соответствии с решением исполкома Сакского горсовета от 27.09.2007 N 732 в решение исполкома Сакского горсовета N 182 были внесены изменения, в соответствии с которыми необходимо читать вместо слов: в п. 1 "по переоборудованию и перепланировке" читать слово "реконструкция", в п. 2 вместо "отделу образования городского совета (Талызина Т.И.) согласовать ЧП Винтовкиной О.В. сметный расчет стоимости строительства, выполнение производства необходимых работ за счет собственных средств арендатора, как улучшение арендуемого имущества" читать: "отделу образования городского совета (Талызиной Т.И.) согласовать с ЧП Винтовкиной О.В. сметный расчет стоимости реконструкции".
Вместе с тем, доводы ответчика о том, что указанное решение исполкома необходимо толковать как отсутствие согласования на реконструкцию здания, как на неотделимые улучшения объекта, коллегия судей не может согласиться поскольку указанное толкование не соответствует ни обстоятельствам дела, в соответствии с которыми арендодатель в дальнейшем согласовывал приватизацию объекта аренды путем выкупа с учетом произведенной истцом реконструкции как неотделимых улучшений, утвердив отчеты оценки имущества (решение 43 сессии 6 созыва от 14.02.2014 N 27), так и представленным материалам дела доказательствам.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что выкупная цена объекта приватизации должна быть определена с учетом произведенных арендатором неотделимых улучшений согласованных с арендодателем.
Относительно определения достоверной выкупной цены объекта приватизации, коллегия судей исходит из следующего.
Согласно пункту 3 постановления Администрации города Саки Республики Крым от 12.03.2019 года N 287 "Об условиях приватизации муниципального имущества", положенному в основу проекта договора купли-продажи муниципального имущества итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества составляет 21 823 500 руб. без учета НДС. При оценке рыночной стоимости муниципального имущества не была учтена стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в выкупаемых помещениях.
Истец, не согласившись указанной оценкой, представил иную оценку стоимости здания и неотделимых улучшений от 05.03.2019 N 26/1, выполненную ИП Мордалевич О.В., при этом рыночная стоимость объекта аренды составила 14 789 852 руб., стоимость неотделимых улучшений 7 144 006 руб.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда Республики Крым была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта от 05.11.2019 N 26/10/2019 рыночная стоимость объекта, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Саки, ул. Заводская, д. 82 Б, кадастровый номер 90:21:010106:461 по состоянию на 22.02.2018 год составляет - 12 877 612,00 рублей (двенадцать миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч шестьсот двенадцать); рыночная стоимость выполненных неотделимых улучшений, арендованного имущества, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Саки, ул. Заводская, д. 82Б, кадастровый номер 90:21:010106:461, за счет собственных средств физическим лицом - предпринимателем Винтовкиной Ольгой Валерьевной рассчитанная с помощью программного комплекса Гранд-Смета (версия 9.1.26089) составляет 11 400 512,00 рублей (одиннадцать миллионов четыреста тысяч пятьсот двенадцать); рыночная стоимость объекта, за вычетом неотделимых улучшений для выкупа объекта, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Саки, ул. Заводская, д. 82Б, кадастровый номер 90:21:010106:461 по состоянию на 22.02.2018 г. составляет 12 877 612,00 рублей - 11400512,00 рублей = 1477100,00 рублей (один миллион четыреста семьдесят семь тысяч сто рублей).
Судебная коллегия полагает, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
Таким образом, оценив, экспертное заключение от 05.11.2019 N 26/10/2019, судебная коллегия находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, цена определена на дату получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (22.05.2018г), что соответствует закону, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу. Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы, проверяемы, обоснованы, однозначны, основаны на исследовании полной, существенной информации.
Доводы ответчика о несогласии с выводами судебной экспертизы относительно определения рыночной цены выкупаемого объекта и необходимости проведения повторной экспертизы, коллегия судей отклоняет, поскольку доказательств несоответствия заключения эксперта от 05.11.2019 N 26/10/2019 установленным требованиям законодательства либо выводов, изложенных в нем фактическим обстоятельствам, материалы дела не содержат. Данное заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом, суд первой инстанции правильно признал надлежащим доказательством по делу экспертное заключение от 05.11.2019 N 26/10/2019, и в связи с этим обоснованно отклонил ходатайство о проведении повторной экспертизы по тем же самым вопросам в иной экспертной организации. При этом в суде апелляционной инстанции на вопрос суда, представитель ответчика не заявляла ни ходатайства о проведении экспертизы, ни о вызове эксперта, не могла пояснить с какими выводами не согласен ответчик и по каким основаниям.
Также коллегия судей соглашается с указанием в договоре купли-продажи правильного наименования собственника выкупаемого имущества и соответственно продавца объекта приватизации, конкретизации предмета продажи, соответственно выкупной цены, момента надлежащего исполнения обязательств по договору, передачи объекта, относительно залога недвижимости, ответственности сторон, и указанные условия являются такими, которые соответствуют законодательству Российской Федерации и не противоречат обязательным условиям договора купли-продажи в порядке приватизации объекта аренды.
Кроме того, коллегия судей также соглашается с судом первой инстанции относительно самостоятельно произведенного расчета ежеквартальных платежей купли-продажи недвижимого имущества, что соответствует части 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и процентной ставке рефинансирования (учетная ставка), установленной Банком России на момент принятия постановления администрации города Саки Республики Крым от 12.03.2019 N 287, которая составляла 7,75 %.
Доводы ответчика о том, что необоснованными являются требования о взыскании убытков с истца, коллегия судей также считает не состоятельными по следующим основаниям.
Закон N 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора. Это гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П "По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска").
Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Как установлено судом первой и апелляционной инстанции истцом направлено заявление о приватизации имущества муниципального образования городской округ Саки Республики Крым 22.02.2018, при этом ответчик в срок до 23.04.2018 года должен был заключить договор оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, а 07.05.2018 принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, 17.05.2018 направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Ответчиком 20.03.2019 г. за N В-31/239/2 направлен проект договора истцу для согласования, чем нарушены положения части 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
По правилам статьи 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Статьей 1069 Гражданского кодекса предусмотрено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет, соответственно, казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
По смыслу приведенных норм лицо (потерпевший), защищающее свои гражданские права путем возмещения убытков, причиненных органом местного самоуправления, должно доказать совершение этим органом или его должностным лицом противоправных действий (бездействия), возникновение у потерпевшего убытков и их размер, причинно-следственную связь между действием (бездействием) и его последствиями. Истец также должен доказать, что предпринял все возможные меры для предотвращения возникновения убытков и уменьшения их размера. Доказыванию подлежит каждый элемент названного состава.
Согласно материалам дела истцом были соблюдены условия реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ. Поскольку ответчик не обеспечил со своей стороны своевременного предоставления договора купли-продажи с истцом, в сроки установленные Федеральным законом N 159-ФЗ, истец понес убытки в виде оплаты сумм по договору аренды.
Суд первой инстанции с учетом судебной практики по аналогичным спорам (определение ВС РФ от 15.11.2017 N 309-КГ17-16472, определение ВС РФ 27.09.2017 N 301-КГ17-13104, определение ВС РФ от 26.03.2015 N 310-КГ15-1150, п. 30 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) правильно пришел к выводу о том, что в связи с невозможностью своевременного приобретения недвижимого имущества по вине ответчика истцом понесены убытки в виде перечисленных по договору аренды платежей с 17.05.2018 по 20.03.2019, общая сумма которых составляет 487036,49 руб. 49 коп.
При этом, коллегия судей учитывает, что поскольку в спорный период истец принимал меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества, связи с чем он производил расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со ст. 15 ГК РФ признается убытками.
Принимая во внимание вышеизложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.
Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 19 августа 2020 года по делу N А83-6155/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Саки Республики Крым - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Н.И. Сикорская
Судьи И.В. Евдокимов
Е.А. Остапова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка