Дата принятия: 07 ноября 2019г.
Номер документа: 21АП-2244/2019, А84-2577/2018
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2019 года Дело N А84-2577/2018
Резолютивная часть постановления оглашена 05.11.2019 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 07.11.2019 г.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Оликовой Л. Н., судей Калашниковой К. Г., Котляровой Е. Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания Букшановой М. М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 14.05.2019 г. по делу NА84-2577/2018 (судья Смоляков А.Ю.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025; ИНН: 9204002115)
к обществу с ограниченной ответственностью "Тонус Плюс" в лице конкурсного управляющего Бондаря Александра Анатольевича,
обществу с ограниченной ответственностью "Тонус Плюс" в лице представительства ООО "Тонус Плюс" (Украина),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя (ОГРН: 14.05.2014, ИНН: 9204001231),
конкурсный управляющий ООО "Тонус Плюс" Бондарь Александр Анатольевич,
Игнатовский Сергей Юрьевич,
Полякова Ольга Викторовна,
Ящук Тамара Васильевна,
ПК "Жилищно-строительный кооператив "Парковый 14",
о расторжении договора аренды земельного участка от 10.07.2004 г., взыскании 464 515 руб. 18 коп. и возврате земельного участка,
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к ООО "Тонус Плюс" о расторжении договора аренды земельного участка от 10.07.20004 г.; о взыскании 464 515 руб. 18 коп., в том числе 414 681 руб. 68 коп. долг по арендной плате за период с мая 2014 года по май 2017 года, 37 819 руб. 72 коп. пени, 12 013 руб. 78 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами; о возврате земельного участка общей площадью 0,1530 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, пр. Октябрьской Революции, в районе дома N 40. Определением от 27.07.2018 г. требования выделены в отдельное производство.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 14.05.2019 г. в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, ДИЗО обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована нарушением норм материального права и неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Суд апелляционной инстанции неоднократно откладывал судебное заседание ( 13.08.2019 г., 04.09.2019 г., 07.10.2019 г.) с целью уточнения доводов апелляционной жалобы, а также с целью представления документов, обосновывающих заявленные доводы. Заявителю жалобы предложено представить доказательства регистрации договора аренды от 10.07.2004 г., все приложения к договору аренды, в том числе расчет арендной платы, сведения о плательщике арендной платы до апреля 2014 г.; переводы на русский язык документов, представленных на украинском языке. ДИЗО предложено провести осмотр земельного участка, представить сведения о нахождении на участке объектов недвижимого имущества, составить акт осмотра с описанием.
Определением от 04.09.2019 г. ДИЗО предложено представить разъяснение акта осмотра от 30.08.2019 г. спорного земельного участка с предоставлением схемы и полного описания расположенных на нем объектов капитального строительства, схему спорного земельного участка с обозначением на ней внешних границ объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с установлением и указанием пользователей объектов капитальных строений.
Во исполнение определений суда ДИЗО представлены следующие документы: акт обследования от 30.08.2019 г., копия договора аренды с приложением, дополнительного соглашения от 15.08.2005 г., копия извлечения из технической документации ( т. 4 л.д. 70-101, ), запрос в уполномоченный орган о представлении сведений о плательщике арендной платы по спорному земельному участку до 2014 г. (т. 4 л.д. 132-134).
Конкурсным управляющим ООО "Тонус плюс" представлен отзыв на апелляционную жалобу с позицией об отказе в ее удовлетворении, а также копия извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и Реестра прав собственности на недвижимое имущество (Украина) с переводом на русский язык в отношении объектов недвижимости, зарегистрированных на спорном земельном участке по законодательству Украины до 2014 г., поскольку сведения из Севреестра об объектах недвижимости, находящихся на этом участке, отсутствуют. (т. 4 л.д. 94-146); скриншоты обращения к публичной кадастровой карте Севастополя по запросу: земельный участок по адресу: г. Севастополь, пр. Октябрьской Революции, 40, кадастровый номер земельного участка: 91:02:001003:5688. Кроме того, конкурсным управляющим ООО "Тонус плюс" представлены копии запросов в регистрационные службы о представлении сведений об объектах недвижимости, зарегистрированных за ООО "Тонус плюс" и ответы на запросы с отрицательным результатом ( т. 4 л.д. 2-69).
После отложения в судебное заседание 5.11.2019 г. лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. От конкурсного управляющего ООО "Тонус Плюс" Кирилина М.В. поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие. Суд на основании ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате и месте судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы и назначении судебного заседания своевременно размещена судом в информационно-коммуникационной сети "Интернет".
Исследовав материалы дела, изучив и оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта, руководствуясь положениями статей 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, при этом исходит из следующего.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 10.07.2004 г. между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Тонус Плюс" (Арендатор, зарегистрирован по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, 26) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии пунктами 1.1, 2.1 которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 20.04.2004 г. N 1930 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование два земельных участка общей площадью 0,1530 га (участок N 1 - 0,1250 га, в т.ч. зона инженерных коммуникаций - 0,0774 га, участок N 2 - 0,0280 га, в т.с. зона инженерных коммуникаций - 0,0280 га) для завершения строительства и обслуживания общественно-торгового комплекса обслуживания, который находится по адресу: г. Севастополь, пр-кт Октябрьской Революции, в районе д. 40 (с учетом дополнительного соглашения от 15.08.2005 г. т. 4 л.д. 87-92, 100-101). Договор зарегистрирован в Севастопольской городской государственной администрации 29.07.2004 г. N 170.
Согласно п. 2.2 договора на земельных участках отсутствуют объекты недвижимого имущества.
Договор заключен сроком до 01.01.2025 г. (п. 3.1 договора)
В соответствии с п. 4.1 договора годовая арендная плата за пользование земельными участками N 1 и N 2 на весь период устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета N 1848 от 14.10.2003 г. в размере 2 % от нормативной денежной оценки этой части земельного участка как прочие объекты коммерческого назначения согласно п. 3.21 Методики.
Согласно п. 3.2 договора, арендная плата за землю вносится арендатором равными долями ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчетным, в национальной валюте Украины на специальный бюджетный счет города в райфинуправлении по месту расположения земельного участка.
Начисление арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции. Величина арендной платы подлежит ежегодному перерасчету в срок до 1 февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценки земельного участка (п. 4.5).
В соответствии с п. 4.6 договора в срок до 15 февраля текущего года ежегодный расчет арендной платы, согласованный арендодателем, представляется арендатором государственной налоговой инспекции по месту расположения земельного участка.
Пунктом 4.9 предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.
Целевое назначение земельных участков - завершение строительства и обслуживание общественно-торгового комплекса обслуживания (п. 5.2 договора с учетом дополнительного соглашения).
Среди обязанностей арендатора пунктом 9.2.2 договора предусмотрены следующие: использовать земельный участок строго по целевому назначению.
Действие договора прекращается в случае окончания срока, на который он был заключен, приобретения арендатором земельных участков в собственность, выкупа (изъятия) земельного участка по мотивам общественной необходимости, ликвидации юридического лица арендатора.
В соответствии с п. 13.1 договора, за невыполнение обязательств по договору аренды земельного участка стороны несут ответственность согласно законам Украины и настоящему договору.
Поскольку арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями договора, выраженные в невнесении арендной платы в установленный договором срок, истец 20.10.2017 г. направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 127-133).
Полагая, что ответчик незаконно уклоняется от уплаты арендных платежей, расторжения договора аренды земли и освобождения земельного участка, ДИЗО обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не представлено достоверных и надлежащих доказательств, подтверждающих, что в спорный период земельным участком, как и находящимися на нем объектами недвижимости, пользовалось ООО "Тонус-Плюс".
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами Арбитражного суда города Севастополя на основании следующего.
В соответствии с положениями Закона города Севастополя от 24.04.2014 г. N3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя", Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Закона города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", Устава города Севастополя, Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", а также с Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, полномочиями по распоряжению земельными участками на территории города федерального значения Севастополя обладает постоянно действующий высший исполнительный орган государственной власти города Севастополя - Правительство Севастополя в лице уполномоченного органа - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
Таким образом, к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя перешли права арендодателя по договору аренды земельного участка от 03.08.2000 г., в силу возложенных на него полномочий.
Законодательные и иные нормативные акты Российской Федерации, согласно ч. 1 ст. 23 Федерального конституционного закона РФ N 6 от 21.03.2014 г. "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", действуют на территориях Республики Крым со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе РФ новых субъектов.
Правоотношения сторон, возникшие до 18.03.2014 г., регулируются нормами законодательства Украины, в части не противоречащей нормам материального права Российской Федерации.
Арендные отношения сторон регулируются нормами ст.ст. 759, 762 Гражданского кодекса Украины, ст. 283 Хозяйственного кодекса Украины, Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", а также Законом Украины N 161-XIV от 06.10.1998 г. "Об аренде земли".
Так в соответствии с ч. 3 ст. 18 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению, предусмотренных договором, арендных платежей в полном объеме. При этом за пользование объектом аренды арендная плата вносится независимо от результатов хозяйственной деятельности (ст. 19 Закона).
Аналогичные положения содержатся в ст. 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).
Договор аренды земли прекращается в случаях, предусмотренных законом, а также по соглашению сторон.
ООО "Тонус плюс" находится в процедуре банкротства - конкурсное производство ( решение Арбитражного суда г. Севастополя от 17.11.2015 г. по делу N А84-927/2013), конкурсным управляющим является Кирилин М. В. Как установлено судом, по договору аренды от 10.07.2004 г. Севастопольский городской Совет (арендодатель) предоставил в аренду ООО "Тонус Плюс" на 25 лет два земельных участка общей площадью 0,1530 га (участок N 1 - 0,1250 га, участок N 2 - 0,0280 га) для завершения строительства и обслуживания общественно-торгового комплекса обслуживания, который находится по адресу: г. Севастополь, пр-кт Октябрьской Революции, в районе д. 40.
Из акта обследования спорного земельного участка от 30.08.2019 г. N 8547-РДЗ, представленного ДИЗО, следует, что на земельном участке с кадастровым номером 91:02:001013:5300, общей площадью 280 кв.м., расположенному по адресу пр-т Октябрьской Революции, 40, расположен пятиэтажный капитальный объект, завершенный строительством, включая цокольный этаж в составе единого комплекса с объектом капитального строительства, расположенного на смежном земельном участке, имеющего кадастровый номер 91:02:001013:507, общей площадью 168 кв.м., ранее предоставленного ИП Гакало В.В. для строительства и обслуживания торгового комплекса "Медоборы". В результате осмотра установлено, что в цокольном этаже объекта осуществляется финансово-хозяйственная деятельность, а именно реализация товаров населению (магазины). На первом этаже объекта располагается помещение кондитерской и медицинского центра. Второй, третий и четвертый этаж используются для размещения гостиницы "Отель Морской", а также офисных помещений, оказывающих финансово-хозяйственную деятельность по оказанию страховых услуг (т. 4 л.д. 71-77).
Сведения о том, что объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, зарегистрированы за ответчиком ООО "Тонус плюс", отсутствуют. Ответы на запросы конкурсного управляющего о представлении сведений о зарегистрированных за ООО "Тонус плюс" объектов недвижимости содержат отрицательные сведения. ( т. 4 л.д. 2-4).
Ответы регистрирующих органов на судебные запросы суда первой инстанции также не содержат информацию, что собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке по проспекту Октябрьской Революции, 40, переданного в аренду ООО "Тонус плюс" в 2004 г., является ООО "Тонус плюс" (т.3 л.д. 4-5, т 2 л.д. 114).
Конкурсным управляющим ООО "Тонус плюс" представлены документы, подтверждающие отсутствие у ООО "Тонус плюс" недвижимого имущества, находящегося на спорном земельном участке, в том числе сведения об инвентаризации недвижимого имущества должника, включенного в конкурсную массу в рамках рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Тонус плюс" (дело NА84-927/2013).
Указанные выше документы и обстоятельства ДИЗО не опровергнуты, сведения о том, что именно ООО "Тонус плюс" является пользователем спорного земельного участка и плательщиком арендной платы, не представлены.
Согласно п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
В соответствии с разъяснениями пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
По смыслу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды").
Переход такого исключительного права закон не связывает ни с его реализацией путем переоформления аренды на часть земельного участка, ни с другими действиями.
С отчуждением объектов недвижимости, находящихся на чужом земельном участке, пользование этим земельным участком отчуждателя прекращается, следовательно, прекращается и его обязательство по уплате арендной платы собственнику земельного участка.
Истец в обоснование исковых требований ссылается только на договор аренды от 10.07.2004 г., заключенный с ООО "Тонус плюс" и не расторгнутый до настоящего времени. Иные доказательства, подтверждающие исковые требования, истцом ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлены, несмотря на неоднократные отложения судебных заседаний, а также не представлены сведения о плательщике арендной платы с 2000 г. до апреля 2014 г. Кто являлся плательщиком арендной платы спорного земельного участка до мая 2014 г. ДИЗО не представлены.
Таким образом, истцом в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены достоверные и надлежащие доказательства, подтверждающие, что в спорный период земельным участком и объектами недвижимости, расположенными на спорном участке, владело и пользовалось ООО "Тонус-Плюс", доказательства, представленные ответчиком, ДИЗО соответствующим образом не опровергнуты.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции, поскольку истцом не представлено доказательств, что ООО "Тонус плюс" является надлежащим ответчиком по данному спору, что с апреля 2014 г. по май 2017 г. именно ответчиком использовался спорный земельный участок, за который следует уплатить арендную плату.
Доводы заявителя апелляционной жалобы ДИЗО по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 14.05.2019 г. по делу NА84-2577/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья Л. Н. Оликова
Судьи К. Г. Калашникова
Е. Л. Котлярова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
