Дата принятия: 08 сентября 2021г.
Номер документа: 21АП-2211/2021, А83-14625/2020
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2021 года Дело N А83-14625/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 02.09.2021.
В полном объёме постановление изготовлено 08.09.2021.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Колупаевой Ю.В., и Сикорской Н.И.,
при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Кучиной А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 02.06.2021 по делу N А83-14625/2020 (судья Лукачев С.О.)
по иску департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым
к обществу с ограниченной ответственностью "ЖК Солнечный"
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: администрация города Ялты Республики Крым
о взыскании задолженности,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "ЖК Солнечный" - Коваленко Александр Александрович, по доверенности от 05.03.2021,
установил:
департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью "ЖК Солнечный" (далее - ответчик, общество) и с учетом ходатайства об отказе от части исковых требований от 12.05.2021 (л.д.144 том 2), удовлетворенного протокольным определением от 13.05.2021 (л.д.184-185 том 2) просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.05.2008. Исковые требования мотивированы ненадлежащим выполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка от 07.05.2008 в части освоения арендованного земельного участка и своевременного внесения арендной платы.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 02.06.2021 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции указал, что с учетом отказа от денежных притязаний, ввиду погашения задолженности по арендной плате ответчиком, отсутствуют основания для расторжения договора аренды. При этом довод о неосвоении ответчиком земельного участка судом первой инстанции не рассмотрен.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части, принять новый судебный акт о расторжении договора аренды. Апеллянт указывает, что ответчик не предпринял никаких действий (получение разрешительной документации на строительство и т.п.) по строительству многоквартирного дома с инфраструктурой, комплексом сферы услуг, паркинга и вспомогательными зданиями и сооружениями.
Представитель общества в судебном заседании поддержал свои возражения против апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи, с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает необходимым отменить решение суда первой инстанции, а апелляционную жалобу удовлетворить, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 07.05.2008 между Гаспринским поселковым советом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земли (далее - договор, л.д. 32-38), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное платное владение и пользование дополнительный смежный земельный участок площадью 2, 2500 га, расположенный по адресу: Украина, Автономная Республика Крым, г.Ялта, пгт.Гаспра, Севастопольское шоссе, в районе домов N 04 и N 07, кадастровый номер земельного участка 0111946200:01:004:0260, дополнительно к смежному земельному участку площадью 2,1000 га, расположенному по адресу: Украина, Автономная Республика Крым, г. Ялта, пгт.Гаспра, Севастопольское шоссе, в районе дома N 4, находящемуся у общества в долгосрочной аренде сроком на 50 лет, согласно договору аренды земли от 14.01.2008, для строительства и обслуживания многоквартирных многоэтажных и (или) повышенной этажности (возможно, экспериментальных) жилых домов с инфраструктурой, комплексом сферы услуг, паркингами, вспомогательными зданиями и сооружениями, расчетной общей полезной площадью ориентировочно 89 000 кв.м.
02.06.2008 договор зарегистрирован Ялтинским отделом КРФ ГП "ЦГЗК", о чем в государственном реестре земли сделана запись под N 040800700006.
В силу пункта 5 договора нормативная денежная оценка земельного участка составляет 4 447 537, 88 грн.
Взаимосвязанными положениями пунктами 9 и 11 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в денежной форме в размере 164 197, 44 грн. в год. Арендная плата вносится ежемесячно равными долями в срок до 30 числа месяца, следующего за отчетным.
Договором от 17.10.2013 стороны внесли ряд изменений в договор, в частности, изменили размер нормативной денежной оценки земли на 2 821 599, 06 грн., а также размер ежемесячной арендной платы на 103 455 грн. (т. 1 л.д. 50).
Между тем, вследствие ненадлежащего исполнения обществом условий договора за период с 10.04.2015 по 11.01.2020 у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 935 358, 41 руб.
Департамент с целью досудебного урегулирования спора обратился к ответчику с претензией N 03-19/263, в которой просил погасить возникшую задолженность.
Несмотря на это, спор в досудебном порядке разрешен не был, что, в свою очередь, стало основанием для обращения департамента в арбитражный суд с данным исковым заявлением.
При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.
Департаментом в качестве существенного нарушения условий договора при обращении в арбитражный суд указано на несоблюдение ответчиком условия договора по целевому использованию земельного участка, выраженного в неосвоении земельного участка.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ) Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.
Спорный Договор был заключен сторонами на территории Республики Крым до 18.03.2014.
Как следует из статьи 12 Закона N 6-ФКЗ, на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности не кредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также, если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.
Вышеуказанный договор по своей правовой природе является действующим договором аренды земли.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального закона N 6-ФКЗ, статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 14 АПК РФ, к правоотношениям необходимо применить нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины, а к правам и обязанностям, возникшим после 18.03.2014, нормы российского законодательства.
Согласно частям 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 данного Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Из положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ также следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 416 ГК Украины право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае неиспользования земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд.
В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.
В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.
Таким образом, срок для строительства на земельном участке, в указанном случае прямо установлен положениями законодательства Российской Федерации.
Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 06.10.2015 N 2317-О). Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.
Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.
В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота, при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с не достижением ожидаемого экономического эффекта риски.
При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.
В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.
В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора -арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной -арендатором (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2485-О).
Договор аренды от 01.09.2004 заключен сторонами сроком на 50 лет, цель землепользования - строительство многоквартирного дома с инфраструктурой, комплексом сферы услуг, паркинга и вспомогательными зданиями и сооружениями.
Как следует из акта осмотра земельного участка (обследования) от 22.05.2020 (л.д.74 том 1) на спорном земельном участке отсутствуют строения и сооружения, арендатор фактически не приступил к освоению земельного участка.
Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, предусмотренный договором аренды, а установленный законом срок, как по законодательству Украины, так и по законодательству Российской Федерации истек.
В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
Какие-либо доказательства, подтверждающие выполнение ответчиком указанных требований, в материалы дела не представлены.
Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
Такие документы в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договора в целях предоставления земельного участка. Также в материалы дела не представлено доказательств, указывающих на наличие объективных причин, препятствовавших совершению в указанный период действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Довод ответчика о том, что целевое назначение земельного участка является "городские леса", в связи с чем общество не могло освоить земельный участок, не принимается апелляционным судом.
Из разъяснений правовой позиции постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13 и пункта 34 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2019 следует, что собственник (землепользователь, землевладелец, арендатора) вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку.
Данная правовая позиция поддержана в определениях Верховного Суда РФ от 02.02.2021 N 309-ЭС20-22358, от 24.01.2020 N 306-ЭС19-1080.
Следовательно, изменение вида разрешенного использования соответствующего земельного участка не препятствовало ответчику выполнять свои обязанности и реализовывать права по освоению и застройке арендованног земельный участок.
Споры между арендатором с одной стороны и органами власти (как арендодателем и как собственником земельного участка) по поводу использования (застройки) земельного участка подлежали бы рассмотрению в суде.
Однако арендатор в течение более чем 10 лет не предпринял ни одной попытки по обеспечению своего участия в правоотношениях, связанных с застройкой земельного участка.
Обращение с заявлением о переоформлении права аренды земельного участка (причем только в 2017 году) к таковым не относится.
Иные мероприятия, направленные на освоение земельного участка, совершались только в 2008 году (например, получение Технических условий на проектирование от 22.02.2008, утверждение градостроительного обоснования на основании решения Гаспринского поселкового Совета от 02.04.2008).
По существу с 2009 года по 2017 год земельный участок находился вне сферы заботы ответчика как обычного заботливого хозяина-арендатора.
Никаких доказательств, свидетельствующих об объективной невозможности освоения земельного участка, ответчиком не представлено.
По существу позиция арендатора-ответчика в настоящем судебном процессе сводится к созданию видимости не возможности освоения и застройки земельного участка ввиду его отнесения к землям городских лесов.
Апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что поведение ответчика привело к невозможности достижения публичных целей. Темпы освоения земельного участка влекут невозможность достижения целей заключения договора, учитывая, что по состоянию на 2020 год проектная документации не разработана, разрешительная документация не получена, строительство объекта недвижимости не начато, договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством РФ не переоформлен.
Вышеизложенное согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 18.02.2019 N 310-ЭС18-25381 и от 9.04.2020 N 310-ЭС20-3863, а также правовой позицией Арбитражного суда Центрального округа, изложенной в постановлениях от 24 октября 2018 г. по делу N А84-3196/2017, от 30 июня 2020 г. по делу N А83-7157/2019, от 11 декабря 2019 г. по делу N А83-16117/2018.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 1 статьи 270 АПК РФ) с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении данных исковых требований.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с обоснованной апелляционной жалобы департамента, апелляционный полагает необходимым взыскать с общества в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 02.06.2021 по делу N А83-14625/2020 отменить в части пункта 3 резолютивной части указанного решения суда об отказе в удовлетворении исковых требований, принять в данной части новый судебный акт.
Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:020104:527 площадью 2, 2500 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, пгт.Гаспра, Севастопольское шоссе, в районе домов N 04и N 07, заключенный 07.05.2008 между Гаспринским поселковым советом и обществом с ограниченной ответственностью "ЖК Солнечный".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЖК Солнечный" (ОГРН 1159102061480; ИНН 9103068705) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья А.А. Тарасенко
Судьи Ю.В. Колупаева
Н.И. Сикорская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
