Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2020 года №21АП-2028/2020, А83-20190/2018

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 сентября 2020 года Дело N А83-20190/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 15.09.2020.
В полном объёме постановление изготовлено 21.09.2020.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Тарасенко А.А., Остаповой Е.А.,
при ведении протокола и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Грабищенко О.В.,
при участии в судебном заседании:
от Товарищества собственников недвижимости "Ореанда 4" - Афанасьев Валентин Борисович, представитель по доверенности от 24.06.2020 б/н,
от общества с ограниченной ответственностью "Октябрь" - Захаров Денис Александрович, представитель по доверенности от 19.08.2020 б/н,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников недвижимости "Ореанда 4" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.06.2020 по делу N А83-20190/2018 (судья Осоченко И.К.)
по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым
к обществу с ограниченной ответственностью "Октябрь", Товариществу собственников недвижимости "Ореанда 4"
о взыскании задолженности, расторжении договора и обязании совершить определенные действия,
УСТАНОВИЛ:
Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Октябрь" (далее - ответчик 1, Общество, ООО "Октябрь") и Товариществу собственников недвижимости "Ореанда 4" (далее - ответчик 2, ТСН, ТСН "Ореанда 4"), согласно которому истец просил суд:
- расторгнуть договор аренды земельного участка общей площадью 4883 кв.м, кадастровый номер: 0111947900:07:001:0071, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Ореанда, зарегистрированный в установленном порядке 10.01.2005 N 040500100001, заключенный между Ливадийским поселковым Советом и ООО "Октябрь" 22.12.2004 года;
- обязать ООО "Октябрь" в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок кадастровый номер: 0111947900:07:001:0071, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Ореанда, путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым акта приема-передачи;
- взыскать с ООО "Октябрь" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты пеню за период с 31.12.2014 - 06.09.2016 в размере 517,99 руб.;
- взыскать с ТСН "Ореанда 4" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка, заключенному 22 декабря 2004 года между Ливадийским поселковым Советом и ООО "Октябрь" за период с 07.09.2016 - 10.09.2018 в размере 449 021,41 руб.;
- взыскать с ТСН "Ореанда 4" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты пеню за период с 11.12.2016 - 01.10.2018 в размере 151 207,92 руб..
Исковое заявление мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиками условий договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.06.2020 исковые требования Департамента удовлетворены частично, расторгнут договор аренды земельного участка, ООО "Октябрь" обязано в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым спорный земельный участок путём подписания с Департаментом акта приёма - передачи, взыскано с ООО "Октябрь" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000, 00 руб. Кроме того, судом взыскано с ТСН "Ореанда 4" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым 449021,41 руб. платы за пользование земельным участком, а также в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 11225, 00 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ТСН "Ореанда 4" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований к ТСН отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований к ответчику 2.
Апелляционная жалоба мотивировано тем, что судом первой инстанции не правильно применены нормы материального права, в частности не учтено, что ТСН не является ни арендатором спорного земельного участка, ни собственником объектов недвижимости, которые расположены на нем.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2020 апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда.
В судебном заседании, представитель апеллянта подержал заявленные в апелляционной жалобе требования.
Представитель Общество просил суд решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
С учетом изложенного, апелляционный суд инстанции проверяет законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Крым от 30.06.2020 только в части удовлетворения исковых требований к ТСН "Ореанда 4".
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.
22.12.2004 года между Ливадийским поселковым советом (арендодатель) и ООО "Октябрь" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,4883 га, кадастровый номер: 0111947900:07:001:0071, расположенный по адресу: Республика Крым, пгт Ореанда, зарегистрированный в установленном законом порядке (далее - Договор аренды).
Согласно разделу 1 "Предмет договора" арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и эксплуатации селитебно - рекреационного комплекса, находящегося: г.Ялта, пгт. Ореанда.
Согласно пункту 8. Договора аренды - такой договор заключен сроком на 50 лет.
В соответствии с Актом государственной приёмочной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта от 15.06.2006 года, по окончании строительства был принят в эксплуатацию литер А селитебно-рекреационного комплекса, расположенный на спорном земельном участке.
В соответствии с договорами купли-продажи (переводы на русский язык представлены в апелляционный суд) и выписками из ЕГРН часть помещений в указанном здании переданы в собственность физических лиц и зарегистрированы в соответствии с законодательством Российской Федерации.
07.09.2016 Товарищество собственников недвижимости "Ореанда 4", зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц. Основным видом деятельности ТСН является управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе (код 68.32).
Указанные обстоятельства стали основанием для предъявления Департаментом исковых требований к ТСН "Ореанда 4".
Удовлетворяя исковые требования к ответчику 2 суд первой инстанции, исходил из того, что собственником объектов недвижимости на земельном участке, расположенном по адресу: г,Ялта, пгт.Ореанда, кадастровый номер 0111947900:07:001:0071, является Товарищество собственников недвижимости "Ореанда 4", зарегистрированное в Едином государственном реестре юридических лиц - 07.09.2016.
Апелляционный суд не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, так как они не соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.
Как следует из материалов дела ТСН "Ореанда 4" не являлось арендатором спорного земельного участка, а также стороной Договора аренды. При этом, в соответствии с актом осмотра территории по адресу: г. Ялта, пгт Ореанда N 434 на спорном земельном участке находятся: два трехэтажный капитальных жилых дома, один четырехэтажный жилой дом и один семиэтажный многоквартирный дом. Данные о том, что указанные капитальные объекты составляют единый имущественный комплекс, в материалах дела отсутствуют.
Из пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 11401/09, от 11.05.2010 N 6 А55-9058/2014 82/09, от 21.05.2013 N 16448/12, от 17.12.2013 N 12790/13, в случае если собственник недвижимости не приобрел соответствующий земельный участок ни в собственность, ни в аренду в силу пункта 13 Постановления Пленума N 11, то в подобных случаях правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательного сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 ГК РФ и статьи 35, 36, 65 ЗК РФ.
С учетом изложенного, спорные отношения по внесению платы за пользование земельным участком в отношении ответчика 2 регулируются положениями главы 60 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии с пунктом 1 статьи 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
Условиями возникновения неосновательного обогащения являются обстоятельства, когда:
1) имело место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя;
2) приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой его части или неполучения доходов, на которые потерпевшее лицо правомерно могло рассчитывать;
3) отсутствуют правовые основания, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.
В предмет доказывания по данным спорам входят следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества (работ, услуг), принадлежащего истцу; факт пользования ответчиком этим имуществом (работами, услугами); размер переданного имущества; период пользования спорным имуществом в целях определения размера неосновательного обогащения (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").
Из приведенного следует, что для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо отсутствие надлежащего правового основания для наступления вышеуказанных имущественных последствий в виде возрастания или сбережения имущества (неосновательное обогащение) на стороне приобретателя за счет потерпевшего, которое означает, что ни условия сделки, ни закон или правовые акты не позволяют обосновать правомерность обогащения.
Под называемыми в пункте 1 статьи 1102 ГК РФ основаниями возникновения обязательства из неосновательного обогащения следует понимать юридические факты, дающие субъекту основание (титул) на получение имущественного права, такие юридические факты названы в статье 8 Гражданского кодекса РФ, к которым, в частности, относятся договоры и иные сделки.
Таким образом, в настоящем споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования спорным земельным участком, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 ЗК РФ, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком в размере, предусмотренном для правоотношений аренды земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Как было указанно выше, право собственности на часть недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке перешло к физическим лицам.
Доказательства того, что ТСН является собственником какого - либо объекта недвижимости на спорном земельном участке в материалах дела отсутствует и истцом не представлены.
Согласно статье 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
В соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора
Кроме того, в пунктах 66 и 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Таким образом, пользователями земельного участка, используемого для эксплуатации объектов недвижимости (в том числе многоквартирного дома), могут быть исключительно собственники такого объекта недвижимости.
Ответчик 2 таким собственником не является, следовательно, не является пользователем земельного участка.
При этом апелляционный суд отмечает, в соответствии с Уставом ТСН "Ореанда 4" собственники недвижимости не передавали ТСН обязанности по оплате пользования земельным участком, а в соответствии с пунктом 1.7. Устава Товарищество не отвечает по обязательствам членов Товарищества.
Согласно подпункту 3 пункта 3.2. Устава Товарищество вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников недвижимости земельные участки.
ТСН обратилось в Департамент с заявлением о передаче спорного земельного участка в аренду. Однако данное заявление истцом не рассмотрено, соответственно ответчик 2 статус арендатора по Договору аренды не приобрел.
С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу, что ответчик 2 не приобрел статуса ни арендатора спорного земельного участка, ни его фактического пользователя. Следовательно, основания для взыскания с ТСН платы за пользование земельным участком, как и арендных платежей по Договору аренды, отсутствовали.
Приминая во внимание вышеуказанные нормы права и установленные по делу обстоятельства, апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции незаконно удовлетворены исковых требований Департамента к ТСН "Ореанда 4".
В материалах дела содержаться копия договора купли-продажи апартаментов от 07.07.2007 года, копия договора купли-продажи от 13.10.2006 года, копия государственного акта на права постоянного пользование землей от 21.12.2000, изложенные, в том числе частично, на иностранном (украинском) языке. Судом апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, было предложено представить переводы на русский язык, в том числе данных документов. Участниками процесса требование апелляционного суда не выполнено. С учетом изложенного, а также учитывая наличия в материалах дела иных доказательств, позволяющих разрешить указанный спор по существу, судебная коллегия, руководствуясь статьями 71 и 75 АПК РФ данные документы в качестве доказательств не приминает и при рассмотрении данного спора не оценивает.
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Согласно подпунктам 3 и 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, является основаниям для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Принимая во внимание несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований к Товариществу собственников недвижимости "Ореанда 4" и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента к ТСН.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии с частью 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым в пользу Товарищества собственников недвижимости "Ореанда 4" подлежат взысканию судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, в размере 3000,00 руб.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Апелляционную жалобу Товарищества собственников недвижимости "Ореанда 4" - удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.06.2020 по делу N А83-20190/2018 в части удовлетворения исковых требований к Товариществу собственников недвижимости "Ореанда 4" - отменить.
Принять в этой части новый судебный акт.
В удовлетворении требований о взыскании с Товарищества собственников недвижимости "Ореанда 4" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым платы за пользование земельным участком и государственной пошлины - отказать.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым в пользу Товарищества собственников недвижимости "Ореанда 4" судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 3000,00 руб.
В остальной части решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.06.2020 по делу N А83-20190/2018 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Судьи
Ю.В. Колупаева
А.А. Тарасенко
Е.А. Остапова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка