Дата принятия: 21 мая 2020г.
Номер документа: 20АП-9163/2019, А62-1623/2019
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 мая 2020 года Дело N А62-1623/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 14.05.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 21.05.2020
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Большакова Д.В., судей Мордасова Е.В. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шамыриной Е.И., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Нимфа" (г. Смоленск, ОГРН 1026701443889, ИНН 6731001530), ответчика - муниципального образования город Смоленск в лице администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования город Смоленск в лице администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 12.11.2019 по делу N А62-1623/2019 (судья Либерова Л.В.),
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Нимфа" (далее - ООО "Нимфа", общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к муниципальному образованию город Смоленск в лице администрации г. Смоленска (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - административного здания, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Памфилова, д. 1а, общей площадью 410,8 кв.м, в части определения рыночной стоимости недвижимого имущества, путем изложения пункта 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: "3.1. Продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке и составляет 7 000 000 (семь миллионов) руб. с учетом НДС".
ООО "Нимфа" в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнило заявленные требования и, с учетом результатов судебной оценочной экспертизы, просило суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - административного здания, общей площадью 410,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Памфилова, д. 1а, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "3.1. Продажная цена недвижимого имущества определена на основании судебной экспертизы и составляет 5 590 000 (пять миллионов пятьсот девяносто) рублей, без учета НДС".
Уточненные требования приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 12.11.2019 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.
Истец возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Стороны в судебное заседание своих представителей не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, дело рассмотрено в отсутствие сторон в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.
Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда не подлежит отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, муниципальное образование город Смоленск является собственником административного здания, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Памфилова, д.1а, общей площадью 410,8 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.06.2013 67-АБ N 952253.
Между муниципальным образованием город Смоленск в лице администрации г. Смоленска и ООО "Нимфа" 28.08.2014 заключен договор аренды N 3382/14, в соответствии с которым арендодатель передал во временное пользование за плату административное здание, общей площадью 410,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Памфилова, д. 1а (1 этаж, 1, 2, 4, 5, 7-19, подвал N 1) для использования под ритуальные услуги сроком действия с 01.09.2014 по 31.08.2019.
ООО "Нимфа" в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) 08.08.2018 обратился к администрации с заявлением о выкупе арендуемого им административного здания.
Постановлением администрации г. Смоленска от 04.12.2018 N 3142-адм принято решение о продаже обществу арендуемого здания.
Во исполнение указанного постановления администрация направила в адрес истца проект договора купли-продажи, согласно пункту 3.1 которого продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке в размере 11 133 000 руб. без учета НДС.
ООО "Нимфа", не согласившись с размером выкупной стоимости здания, направило в адрес ответчика протокол разногласий от 10.01.2019, в котором указало, что продажная стоимость здания по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта, выполненного ООО "Оценка Бизнес Консалтинг", составляет 7 000 000 руб. с учетом НДС.
Администрация отклонила протокол разногласий, в связи с чем ООО "Нимфа" в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Материалами дела подтверждено, что нежилое помещение общей площадью 410,8 кв.м (1 этаж, 1, 2, 4, 5, 7-19, подвал N 1), расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Памфилова, д. 1а, является муниципальной собственностью.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что общество является арендатором спорного помещения на основании договора аренды от 28.08.2014 N 3382/14, и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.
В соответствии с частями 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Постановлением администрации г. Смоленска от 04.12.2018 N 3142-адм принято решение о продаже ООО "Нимфа" арендуемого здания.
Во исполнение указанного постановления администрация направила в адрес истца проект договора купли-продажи, в пункте 3.1 которого указала, что продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке в размере 11 133 000 руб. без учета НДС.
ООО "Нимфа" не согласилось с размером выкупной стоимости здания, направило в адрес администрации протокол разногласий от 10.01.2019, в котором указало, что продажная стоимость здания по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта, выполненного ООО "Оценка Бизнес Консалтинг", составила 7 000 000 руб. с учетом НДС.
Исходя из положений Закона N 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора, заключенного с уполномоченным органом на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В статье 13 названного Закона указано, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.
В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательств осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что не признаются объектом налогообложения налога на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.
Таким образом, в случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества не облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что рыночная стоимость данного имущества не включает в себя налог на добавленную стоимость.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции на основании ходатайства ООО "Нимфа" о назначении по делу оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости административного здания, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Памфилова, д. 1а, общей площадью 410,8 кв.м, судом назначена судебная оценочная экспертиза.
Производство судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Независимая Оценка Собственности "Лидер" Хмелевской Наталье Владимировне.
На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении по состоянию на 08.08.2018 рыночной стоимости (без учета НДС) нежилого административного здания, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Памфилова, д. 1а.
Согласно заключению эксперта N 03.07.19 рыночная стоимость административного здания, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Памфилова, д. 1а, по состоянию на 08.08.2018 составила 5 590 000 руб. без учета НДС.
Поскольку каких-либо противоречий экспертное заключение не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, сомнений в его достоверности не имеется, суд первой инстанции правомерно принял его в качестве доказательства по делу.
При указанных выше обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно счел возможным урегулировать разногласия сторон, определив пункт 3.1 договора в редакции, предложенной истцом.
Довод заявителя о том, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 10 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1) объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Пункт 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки.
Согласно пояснениям эксперта ООО "Независимая оценка собственности "Лидер" в рамках экспертных исследований эксперт определил следующие ценообразующие факторы:
- функциональное назначение объекта: офисно-торговое;
- переданные права: право собственности;
- условия финансирования: денежные средства;
- условия рынка: продажа;
- местоположения объекта оценки: г. Смоленск.
При подборке объектов-аналогов эксперт использовал архив объявлений о продаже коммерческой недвижимости за 2018 год. В результате анализа объявлений эксперт подобрал объекты, схожие с объектами оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.
Фактор
Объект оценки
Аналог N 1 - Помещение свободного назначения
Аналог N 2 - Помещение свободного назначения
Аналог N 3 - Магазин
Общая площадь
410,8
458,0
398,0
367,0
Сопоставимость характеристик
Сопоставимы
Местоположение
г. Смоленск, ул. Памфилова, 1А
г. Смоленск, ул. Маршала Соколовского, 17
г. Смоленск, ул. Раевского, 2а
г. Смоленск, ул. Николаева, 23
Район города
Ленинский
Промышленный
Ленинский
Ленинский
Сопоставимость характеристик
Сопоставимы, объект оценки и объекты-аналоги расположены в одном городе
Из приведенных данных следует, что объект оценки и объекты-аналоги попадают в единый диапазон площади: 250-500 кв.м, и, соответственно, являются сопоставимыми между собой.
Экспертом также дана оценка местоположению в пределах города сравниваемых объектов, на основании которой, с учетом корректировок, установлена сопоставимость объекта оценки и объектов-аналогов.
Довод администрации о том, что применение экспертом корректировок на торг является некорректным к определению рыночной стоимости имущества, отклоняется судебной коллегией ввиду того, что применение в рамках экспертизы понижающей процентной поправки нацелено на исключение искусственного завышения рыночной стоимости и представляется обоснованным, так как стоимость на объекты-аналоги представлена ценами предложений, а не конкретной ценой договора купли-продажи, которая может отклоняться от начального предложения.
Апелляционный суд также отмечает, что выбор способов и методов исследования объектов исследования (помещений) входит в компетенцию эксперта. В связи с этим несогласие администрации с выбранными экспертом аналогами само по себе не свидетельствует о неполноте исследования стоимости объекта недвижимого имущества и не может являться основанием для проведения повторной экспертизы.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.
Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона N 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.
Из экспертного заключения следует, что экспертом применены предусмотренные законодательством об оценке методы. Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение эксперта не содержит.
Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. Доводов о незаконности применения экспертом определенной методики исследования не заявлено.
Также суд учитывает, что при назначении экспертизы эксперт был предупрежден судом в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, а в соответствии с частью 4 статьи 55 АПК РФ эксперт вправе отказаться от дачи заключения по вопросам, выходящим за пределы его специальных знаний, а также в случае, если представленные ему материалы недостаточны для дачи заключения. Данные положения закона призваны обеспечить достоверность и объективность заключения эксперта как одного из источников доказательств, с учетом того, что оно создается лицами, обладающими специальными познаниями, уровень профессиональной подготовки которых, применяемые им методы исследования и изготовления текста заключения в письменном виде должны исключать возможность искажения результатов экспертных исследований.
В связи с вышеизложенным у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для непризнания выводов эксперта в качестве доказательства, подтверждающих рыночную стоимость спорного здания.
При таких обстоятельствах коллегия судей апелляционного суда поддерживает вывод суда области о том, что судебная экспертиза проведена в полном соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 АПК РФ, а в заключении отражены все необходимые сведения, в связи с чем полагает обоснованным удовлетворение исковых требований общества.
Доводы заявителя жалобы не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Несогласие с оценкой установленных судом обстоятельств по делу само по себе, без иных установленных законом оснований, не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Принимая во внимание, что судом правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со статьей 71 АПК РФ, исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, и нормы процессуального права при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 12.11.2019 по делу N А62-1623/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Д.В. Большаков
Е.В. Мордасов
В.Н. Стаханова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
