Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2020 года №20АП-8459/2019, А09-7058/2018

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 февраля 2020 года Дело N А09-7058/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 17.02.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 25.02.2020
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Касабланка" (г. Брянск, ИНН 3250532853, ОГРН 1123256015376), ответчика - Брянской городской администрации (г. Брянск, ИНН 3201001909, ОГРН 1023202743574), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ИНН 3250512568, ОГРН 1093254008858), Управления по строительству и развитию территории города Брянска (г. Брянск, ИНН 3250064926, ОГРН 1063250004400), общества с ограниченной ответственностью "Тепловик" (г. Брянск, ИНН 3257059347, ОГРН 1183256000949), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 15.10.2019 по делу N А09-7058/2018 (судья Пулькис Т.М.),
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Касабланка" (далее - заявитель, общество, ООО "Касабланка", арендатор) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Брянской городской администрации (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании незаконным решения об отказе в продлении договоров аренды, заключенных с ООО "Касабланка" на 19 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка по ул. Бежицкой города Брянска, с кадастровым номером: 32:28:0000000:13, сформулированного в письме от 18.05.2018 N 2/29-4730.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Управление по строительству и развитию территории города Брянска.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 10.10.2018, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019, заявленные требования удовлетворены в полном объёме.
Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16.04.2019 судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области. При этом судом кассационной инстанции указано на необходимость исследования и оценки существенных для правильного рассмотрения дела обстоятельств изменения вида разрешенного использования земельных участков при последующем заключении договоров аренды земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:13, а также на то, что суды не приняли во внимание, что положения статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливали срок аренды в целях комплексного освоения для строительства 49 лет, такой срок аренды мог быть установлен только гражданину при строительстве индивидуального жилого дома, а общество таким субъектом прав не является.
При новом рассмотрении судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью "Тепловик" (далее - ООО "Тепловик").
Решением Арбитражного суда Брянской области от 15.10.2019 заявленные требования удовлетворены в полном объёме.
Судебный акт мотивирован неправомерностью отказа администрации, в связи с доказанностью невозможности достижения цели договора в пределах срока его действия и установления недобросовестного поведения ответчика.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на нарушение судом первой инстанции норм материального права. Податель апелляционной жалобы полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о недостаточности оставшегося временного периода для строительства. Заинтересованное лицо указывает на то, что до обращения в суд первой инстанции с настоящим заявлением общество не представляло администрации доказательств наличия электрических сетей, непредусмотренных аукционной документацией, не ставило в известность о необходимости выноса указанных объектов инженерной инфраструктуры и сроках, необходимых для осуществления указанных действий. При этом администрация считает, что необходимым условием для возникновения исключительного права общества на приобретение в аренду спорных земельных участков, образованных в соответствии с документацией по планировке территории в границах ранее предоставленного земельного участка, является достижение целей, для которых изначально был предоставлен исходный земельный участок - строительство объектов жилого назначения, в пределах установленных договором аренды максимальных сроков осуществления жилищного строительства.
ООО "Касабланка" и ООО "Тепловик" в отзывах на апелляционную жалобу просили оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.
Управление по строительству и развитию территории города Брянска поддержало доводы администрации, изложенные в апелляционной жалобе.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзывах позиции лиц, участвующих в деле, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании протокола от 16.12.2013 N 40А/13 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между ООО "Касабланка" (арендатор) и Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) 19.03.2014 заключен договор аренды N 38463 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования г. Брянск, общей площадью 62637 кв.м из земель населенных пунктов, кадастровый номер: 32:28:0000000:13, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Бежицкая, в целях его комплексного освоения для усадебной застройки индивидуальными жилыми домами и блокированными жилыми домами с приквартирными участками в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка и плане (чертеже, схеме) границ земельного участка, приведенном в приложении к указанному паспорту земельного участка (п. 2.1.2. договора).
В соответствии с пунктом 2.4. договора реализация комплексного освоения предполагала последовательное прохождение следующих этапов:
- подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, разработка, согласование и утверждение в установленном порядке документации по планировке и межеванию территории в границах земельного участка в срок не позднее 6 месяцев с даты заключения договора;
- обеспечение землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах земельного участка в соответствии с документацией по планировке территории;
- выполнение работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры - в срок 1 год;
- осуществление жилищного строительства и выполнение работ по комплексному обустройству прилегающей территории - максимальный срок 3 года.
Согласно пункту 2.3 договора началом комплексного освоения была определена дата подписания акта-приема передачи земельного участка.
Акт приема передачи земельного участка был подписан сторонами 19.03.2014.
Срок аренды участка установлен на 4 года 6 месяцев с 19.03.2014 по 18.09.2018.
25.03.2014 договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.
Положением п. 5.3.4. договора стороны предусмотрели право арендатора при поэтапном формировании земельных участков в границах участка после выполнения пп. 5.4.7, 5.4.8, и 5.4.10 договора по своему выбору заключить договор аренды сформированного участка сроком на 49 лет, либо приобрести сформированный земельный участок в собственность на следующих условиях, являющихся существенными: собственник сформированного участка обязан осуществить комплексное освоение участка в сроки, предусмотренные условиями настоящего договора; собственник сформированного участка обязан обеспечить содержание и эксплуатацию возводимых на сформированном участке объектов жилищного строительства до передачи их собственникам и организации, выбранной собственниками для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости.
24.03.2014 общество обратилось в Брянскую городскую администрацию с заявлением N 0324 о разрешении разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории в составе проекта планировки территории земельного участка по ул. Бежицкой города Брянска с кадастровым номером 32:28:0000000:13.
Постановлением Брянской городской администрации от 19.05.2014 N 1260-п, с учетом постановления от 23.06.2014 N 1610-п, обществу была разрешена разработка проекта планировки территории, проекта межевания и градостроительных планов земельных участков по ул. Бежицкой в Советском районе города Брянска.
Управлением по строительству и развитию территории города Брянска 22.05.2014 обществу было выдано техническое задание на разработку проекта планировки территории по ул. Бежицкой в Советском районе города Брянска.
08.07.2014 документация по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории и градостроительного плана были подготовлены и представлены заявителем в Управление по строительству и развитию территории города Брянска для дальнейшего рассмотрения, согласования, утверждения и опубликования.
12.08.2014 протоколом заседания комиссии по рассмотрению проектов планировки элементов планировочной структуры территории города Брянска, утвержденным исполняющим обязанности Главы Брянской городской администрации, было принято решение о подготовке проекта постановления Главы города Брянска о назначении публичных слушаний по проекту планировки территории по ул. Бежицкой в Советском районе города Брянска.
Постановлением главы города Брянска от 22.08.2014 N 1018-п были назначены публичные слушания по проекту планировки территории по ул. Бежицкой в Советском районе города Брянска на 25.09.2014.
Итоговым документом состоявшихся публичных слушаний от 25.09.2014 Главе Брянской городской администрации было рекомендовано утвердить проект планировки территории по ул. Бежицкой в Советском районе г. Брянска.
С учетом итогов публичных слушаний от 25.09.2014 и положительного заключения комиссии по рассмотрению проектов планировки и элементов планировочной структуры территории г. Брянска (протокол от 10.02.2015) Главе Брянской городской администрации было рекомендовано утвердить проект планировки по ул. Бежицкой в Советском районе города Брянска, однако соответствующего решения Брянской городской администрацией принято не было.
Поскольку документация по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка по ул. Бежицкой в Советском районе города Брянска не была утверждена Брянской городской администрацией в порядке и в сроки, установленные статьями 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным вышеуказанного бездействия Брянской городской администрации.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 11.03.2015 по делу N А09-308/2015, оставленным без изменения постановлениями Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 и Арбитражного суда Центрального округа от 09.10.2015, бездействие Брянской городской администрации, выразившееся в неутверждении документации по планировке территории по ул. Бежицкой города Брянска в установленном законом порядке, признано незаконным, на Брянскую городскую администрацию возложена обязанность утвердить и опубликовать в соответствии с ч. 14 ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, документацию по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка по ул. Бежицкой города Брянска. Кроме того, данным решением суда признан незаконным отказ Брянской городской администрации в выдаче обществу градостроительного плана земельного участка по ул. Бежицкой города Брянска с кадастровым номером: 32:28:0000000:13, на Брянскую городскую администрацию возложена обязанность утвердить и выдать обществу градостроительный план земельного участка по ул. Бежицкой города Брянска с кадастровым номером: 32:28:0000000:13.
Во исполнение указанного решения суда постановлениями Брянской городской администрации от 27.03.2015 N 856-п и от 02.04.2015 N 914-п была утверждена документация по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка по ул. Бежицкой города Брянска.
В целях реализации второго этапа комплексного освоения общество в соответствии с утвержденным проектом планировки осуществило работы по обеспечению землеустройства и государственному кадастровому учету 21 земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером: 32:28:0000000:13.
17.06.2015 общество обратилось в Брянскую городскую администрацию с заявлением о переоформлении прав на земельные участки, образованные в соответствии с проектом планировки, которое было оставлено администрацией без удовлетворения.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-8719/2015, отказ Брянской городской администрации в заключении договоров аренды на земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка по улице Бежицкой города Брянска с кадастровым номером: 32:28:0000000:13, признан незаконным.
19.10.2015 с обществом были заключены договоры аренды на все образованные земельные участки, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке.
За период с декабря 2015 года по сентябрь 2017 года застройщиком получены разрешения на строительства котельной, линейных объектов капитального строительства, многоквартирных и одноквартирных блокированных жилых домов.
На основании договоров аренды земельных участков от 19.10.2015 N N 38465, 38466, 38467, 38468, 38469, 38470, 38471, 38472, 38473, 38474, 38475, 38477, 38478, 38479, 38480, 38481, 38482, 38483, 38484 ООО "Касабланка" является арендатором 19 земельных участков, расположенных по адресу Брянская область, г. Брянск, ул. Бежицкая, из категории земель земли населенных пунктов с кадастровыми номерами 32:28:0000000:6018, 32:28:0000000:6019, 32:28:0000000:6020, 32:28:0000000:6021, 32:28:0000000:6022, 32:28:0000000:6023, 32:28:0000000:6024, 32:28:0000000:6025, 32:28:0000000:6026, 32:28:0000000:6028, 32:28:0031001:6, 32:28:0031001:7, 32:28:0031001:8, 32:28:0030720:143, 32:28:0031001:9, 32:28:0030720:144, 32:28:0030720:145, 32:28:0030721:7, 32:28:0030721:6 (далее - участки, спорные земельные участки).
Срок аренды участков вышеперечисленными договорами установлен по 18.09.2018.
В период с декабря 2015 года по сентябрь 2017 года ООО "Касабланка" получены разрешения на строительство: котельной (срок действия разрешения до 14.01.2020), внутриплощадочных сетей и сооружений (срок действия разрешения до 14.01.2020), одноквартирных блокированных жилых домов тип "дуплекс" поз.1.1-1.8 (срок действия разрешения до 17.12.2018) одноквартирных блокированных жилых домов тип "дуплекс" поз. 1.9-1.16 (срок действия разрешения до 04.03.2020), многоквартирных жилых домов (срок действия разрешения до 05.01.2019, до 05.12.2019, до 17.12.2019, до 17.01.2020, до 04.03.2020).
До истечения сроков действия договоров аренды общество с целью приведения в соответствие со сроком действия выданных разрешений на строительство обратилось в Брянскую городскую администрацию с заявлением от 23.04.2018 N 0423 о продлении права аренды на находящиеся в муниципальной собственности 19 земельных участков.
Решением от 18.05.2018, изложенным в письме N 2/29-4730, администрация отказала обществу в заключении договоров аренды на новый срок.
Полагая, что данный отказ является незаконным, противоречащим условиям заключенных договоров аренды земельных участков, препятствующим реализации прав общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также влекущим за собой риск возникновения убытков и нарушение прав участников долевого строительства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их, исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В силу части 4 статьи 200 АПК РФ и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается в силу части 5 статьи 200 АПК РФ на административный орган.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между обществом и администрацией сложились в результате заключения 19.03.2014 путем проведения торгов договора аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью, предназначенного, как это было установлено аукционной документацией, для комплексного освоения для усадебной застройки индивидуальными жилыми домами и блокированными жилыми домами с приквартирными участками.
В соответствии с частью 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу вышеназванного Федерального закона или после дня его вступления в силу в соответствии с частью 2 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
Таким образом, в рассматриваемом споре подлежат применению положения Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей до 01.03.2015.
В силу пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ использование земель в Российской Федерации осуществляется в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Статьей 30.1 ЗК РФ урегулированы особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так, в силу пункта 2 данной статьи земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.
Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.
Предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся.
Как усматривается из материалов дела, общество как арендатор выразило свое согласие на использование предоставленного в аренду публичного земельного участка в соответствии с установленным договором аренды видом разрешенного использования, а именно после проведения предусмотренных подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ и пунктом 2.4 договора требований осуществить строительство индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов с приквартирными участками.
При этом самостоятельное изменение вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.
Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Как правильно указано судом первой инстанции, изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, в спорном случае: "усадебная застройка индивидуальными жилыми домами и блокированными жилыми домами с приквартирными участками" на вид разрешенного использования: "многоквартирные жилые дома; гаражи полуподземные, подземные для индивидуальных легковых автомобилей; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры" (в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:0000000:6021, 32:28:0000000:6022, 32:28:0000000:6023, 32:28:0000000:6025, 32:28:0031001:6, 32:28:0031001:7, 32:28:0000000:6018, 32:28:0031001:8, 32:28:0000000:6026, 32:28:0000000:6028), недопустимо.
С учетом вышеуказанных норм права и фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при заключении 19.10.2015 новых договоров аренды земельных участков у арендодателя отсутствовали полномочия по установлению иного, отличного от первоначального, вида разрешенного использования земельного участка. Целевое назначение земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:6020 (разрешенное использование: одноквартирные блокированные жилые дома от 1 до 3 этажей (включая мансардный этаж) с придомовыми участками; индивидуальные гаражи на придомовом участке на 1-2 легковых автомобиля; встроенный в жилой дом гараж на 1-2 легковых автомобиля; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры) не изменилось и соответствует договору аренды, заключенному по результатам аукциона. Земельные участки с кадастровыми номерами 32:28:0000000:6024, 32:28:0030720:143, 32:28:0031001:9, 32:28:0030720:144, 32:28:0030720:145, 32:28:0030721:7, 32:28:0030721:6 (разрешенное использование: малые архитектурные формы; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры), 32:28:0000000:6019 (разрешенное использование: проезды, тротуары, зеленые насаждения; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры) имеют целевое назначение соответствующее договору аренды N 38463 от 19.03.2014, заключенному по результатам проведения аукциона (объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, комплексное благоустройство), однако предназначены для функционирования основных объектов жилищного строительства.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Оценивая предшествующее поведение администрации как заведомо недобросовестное, суд первой инстанции правильно исходил из того, что заключая договор аренды публичного земельного участка 19.03.2014 с застройщиком в целях комплексного освоения для усадебной застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами с приквартирными участками, орган местного самоуправления инициировал процедуру проведения публичных слушаний 30.06.2014 для целей изменения вида разрешенного использования земельного участка по собственной инициативе.
Несмотря на рекомендательный характер итогов публичных слушаний и заключения комиссии, Брянская городская администрация выносит постановление от 20.08.2014 N 2269-п, в соответствии с которым изменяет вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:13.
Впоследствии администрация формально отказывает в заключении новых договоров аренды земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:13, указывая в том числе на изменение вида разрешенного использования, без намерения привести в соответствие с первоначальным целевое назначение земельного участка путем реализации своих полномочий, предоставленных Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и отмены постановления от 20.08.2014 N 2269-п либо инициирования судебного способа восстановления права.
Во исполнение решения Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-8719/2015, администрация 19.10.2015 заключает договоры аренды образованных в результате раздела земельных участков с измененным видом разрешенного использования (в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:0000000:6021, 32:28:0000000:6022, 32:28:0000000:6023, 32:28:0000000:6025, 32:28:0031001:6, 32:28:0031001:7, 32:28:0000000:6018, 32:28:0031001:8, 32:28:0000000:6026, 32:28:0000000:6028).
Впоследствии с 2016 года уполномоченным органом выдаются разрешения на строительство многоквартирных жилых домов (т. 6, л.д. 94-131), инженерных сетей с их последующим продлением срока действия. Общество, в том числе привлекая денежные средства участников долевого строительства - физических лиц, осуществляет строительство инженерных сетей для всего объема жилищного строительства, многоквартирных жилых домов в соответствии с действующими разрешениями на строительство, осуществляет вынос электрических сетей, попадающих в зону комплексной застройки, наличие которых не было отражено в аукционной документации.
Разрешениями на ввод в эксплуатацию в ноябре 2018 года вводятся в эксплуатацию часть многоквартирных жилых домов, объекты инженерной инфраструктуры (т. 11, л.д 30-49), проводится благоустройство территорий.
Действующим законодательством не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель), никто не может противоречить собственному предыдущему поведению.
Таким образом, указанное поведение собственника земельного участка и арендодателя давало застройщику основание полагаться на наличие у него права на продление арендных отношений для завершения строительства на спорных земельных участках.
Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (тут и далее - в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Пунктом 3 названной статьи на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, а именно соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи, максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатору земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка предоставлено исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
При этом на собственника или арендатора указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, возлагается обязанность соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 ЗК РФ).
Поскольку в спорном случае действия администрации привели к освоению земельного участка застройщиком без достижения в полном объеме цели аукциона, значительным затратам застройщика, возникновению угрозы нарушения прав участников жилищного строительства, невозможности приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с первоначальным, принимая во внимание приведенные правовые нормы, а также установление факта недостаточности оставшегося временного периода для строительства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у застройщика земельных участков на момент обращения в администрацию имелась совокупность условий, предусмотренных статьей 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015), для реализации права на продление арендных отношений, окончания строительства в соответствии с выданными разрешениями на строительство.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства и руководствуясь положениями действующего законодательства, регулирующими спорные отношения, суд первой инстанции правомерно признал решение Брянской городской администрации от 18.05.2018 N 2/29-4730 незаконным.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
По смыслу главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя. Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует нормам действующего законодательства Российской Федерации, материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.
Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений и совокупности установленных обстоятельств по делу. При этом суд в выборе способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.
Как правильно отмечено судом первой инстанции, условия и сроки договора аренды земельных участков в порядке устранения последствий допущенного нарушения при рассмотрении требования общества, заявленные в порядке главы 24 АПК РФ, не могут быть установлены, поскольку рассматриваемый спор не является преддоговорным (статьи 445, 446 ГК РФ).
Поскольку в рассматриваемом случае на земельных участках с кадастровыми номерами 32:28:0000000:6018, 32:28:0000000:6025, 32:28:0000000:6021, 32:28:0000000:6022, 32:28:0030720:143, 32:28:0030720:144, 32:28:0000000:6024, 32:28:0030720:145 многоквартирные жилые дома (поз. 3.1, 3.2, 4.3, 4.4.) введены в эксплуатацию, работы по благоустройству и озеленению окончены (т. 11, л.д. 9), земельные участки по акту приема-передачи переданы Брянской городской администрации, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что способом восстановления нарушенного права общества является обязание администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем направления обществу подписанных проектов договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:0000000:6019, 32:28:0000000:6020, 32:28:0000000:6023, 32:28:0000000:6026, 32:28:0000000:6028, 32:28:0031001:6, 32:28:0031001:7, 32:28:0031001:8, 32:28:0031001:9, 32:28:0030721:7, 32:28:0030721:6.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.
Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Брянской области от 15.10.2019 по делу N А09-7058/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Н.В. Заикина
М.М. Дайнеко
Е.В. Рыжова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка