Дата принятия: 03 февраля 2020г.
Номер документа: 20АП-8256/2019, А62-289/2017
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2020 года Дело N А62-289/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 03.02.2020
Постановление в полном объеме изготовлено 03.02.2020
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии от ответчика - Письмененко В.С. (доверенность от 26.12.19), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Смоленска и общества с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.10.2019 по делу N А62-289/2017 (судья Печорина В.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс" (ОГРН 1046758327318; ИНН 6730054144) к Администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719; ИНН 6730012070) о взыскании 2 947 259 рублей в счет компенсации расходов на производство неотделимых улучшений арендованного имущества по договору аренды,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс" (далее по тексту - общество, истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Смоленска (далее по тексту - Администрация, ответчик) о взыскании 2 947 259 рублей в счет компенсации расходов на производство неотделимых улучшений арендованного имущества по договору аренды (с учетом заявления об уточнении предъявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ (протокол судебного заседания от 30.08.2017)).
Решением суда области от 09.10.2019 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскана стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 512 302 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами о его отмене.
В апелляционной жалобе истец указывает на необоснованность вывода суда области об отсутствии оснований для компенсации затрат на проведение капитального ремонта. Полагает, что взысканию подлежала вся сумма заявленных расходов на ремонт. Суд области не дал истцу права сформулировать вопрос перед экспертом, что привело к необоснованным выводам судебной экспертизы. Истец также ссылается на выводы, изложенные в заключении ООО "Биг-Эксперт" от 2012 года и техническом заключении Федерального БТИ N 053, согласно которым в спорном помещении не проводился капитальный ремонт.
Ответчик в апелляционной жалобе не согласен с выводом суда области о необходимости возложения на него обязанности по компенсации истцу стоимости неотделимых улучшений. По мнению администрации, письмо о согласовании проведения ремонтных работ направлено в рамках договора аренды от 2006 года, действие которого прекращено, в связи с чем, у ответчика отпало право требования компенсации неотделимых улучшений в рамках последующих договоров аренды. Кроме того, ответчик указывает на необоснованное отклонение судом области заявления о применении срока исковой давности.
Представитель ответчика доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить по основаниям, изложенным в ней.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, Администрацией города Смоленска и ООО "Дионис-плюс" заключен договор аренды N 2439/06 от 16.06.2006 нежилого помещения площадью 77,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40, для использования под магазин площадью 47,4 кв.м, в том числе, торговая - 5,6 кв.м.; закусочную - 29,8 кв.м.
Согласно акту сдачи-приемки от 01.08.2006 указанное имущество передано арендатору.
Согласно пункту 1.1.2. договора аренды срок действия договора устанавливается с 01.07.2006 по 31.12.2006.
Соглашением сторон об изменении условий договора аренды площадь арендуемого помещения изменена на 165,5 кв.м, договор аренды был перезаключен в редакции 07.02.2007 сроком действия с 01.01.2007 по 29.12.2007.
Впоследствии, 01.08.2007 между Администрацией и ООО "Дионисплюс" заключен договор аренды N 2646/07 (далее - договор аренды) нежилого помещения по тому же адресу.
В 2008-2010 годах в договор аренды дополнительными соглашениями вносились изменения.
В соответствии с соглашением от 12.01.2010 срок действия договора установлен с 01.01.2010 по 01.07.2015.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.04.2016 по делу N А62-9551/2015 суд взыскал с ООО "Дионис-плюс" в пользу Администрации города Смоленска, в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.06.2015, и задолженность по арендной плате за период с 01.07.2015 по 31.12.2015. Также суд обязал ООО "Дионис-плюс" освободить нежилое помещение, передав его Администрации города Смоленска по акту сдачи-приемки.
11.08.2016 в связи с принятием апелляционного определения Двадцатого арбитражного апелляционного суда вышеуказанное решение суда вступило в законную силу.
Таким образом, в настоящий момент договор аренды N 2646/07 от 01.08.2007 в настоящий момент прекратил свое действие, а имущество переданное в аренду подлежит возврату арендодателю по акту сдачи-приемки.
Между тем в арендованных истцом помещениях на момент заключения договора аренды отсутствовало водоснабжение, канализация, центральное отопление, энергоснабжение, здание имело износ 60% (что подтверждено письмом ОАО "Жилищник", техническим паспортом на здание, составленным по состоянию на 24.11.2000).
ООО "Дионис-плюс" обратилось в ООО "Стройка" для проведения работ по улучшению арендуемого имущества, после полученного разрешения от Администрации города Смоленска на проведение строительных работ (письмо Управления муниципального имущества Администрации города Смоленска от 14.08.2006 N 3185/20).
ООО "Стройка" в соответствии с актами сдачи-приемки работ выполнило виды работ с указанием их стоимости. Акт N 1 на сумму в размере 295 000 рублей. Акт N 2 на сумму в размере 185 000 рублей. Акт N 3 на сумму в размере 635 000 рублей. Акт N 4 на сумму в размере 180 000 рублей. Акт N 5 на сумму в размере 180 000 рублей. Акт N 6 на сумму в размере 265 000 рублей. Акт N 7 на сумму в размере 180 000 рублей. Акт N 8 на сумму в размере 265 000 рублей. Акт N 9 на сумму в размере 375 000 рублей. Акт N 10 на сумму в размере 385 000 рублей. Акт N 11 на сумму в размере 365 000 рублей. Акт N 12 на сумму в размере 495 000 рублей. Акт N 14 на сумму в размере 335 000 рублей АктN 15 сдачи-приемки законченного строительством объекта от 15.12.2007.
Общая стоимость работ составила 4 140 000 рублей.
По мнению истца, произведенные работы улучшают технические и функциональные характеристики здания, являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества, в связи с чем, подлежат возмещению арендатору при прекращении договора аренды арендодателем в порядке статьи 623 ГК РФ.
Поскольку в добровольном порядке Администрация отказалась возмещать указанные расходы, истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.
Спор между сторонами возник по поводу установления наличия/отсутствия у арендодателя обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в период пользования им имуществом.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или состоянии, обусловленном договором.
Как указано в статье 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Правовая природа неотделимых улучшений состоит в том, что в отличие от ремонта (в том числе капитального), который необходим для поддержания имущества в рабочем состоянии, улучшения арендованного имущества повышают его качественные характеристики и ценность. К неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности. В результате же осуществления ремонта никаких новых качеств у объекта не появляется, его технические характеристики не улучшаются.
Таким образом, для произведения неотделимых улучшений арендатор не обязан доказывать их техническую необходимость, как в случае с ремонтом - в данном случае достаточно лишь согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений и указание видов таких улучшений.
Как следует из разъяснений, приведенных в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом однородных требований", по смыслу п. 2 ст. 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.
В предмет доказывания входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.
В обоснование своей позиции о получении согласия ответчика на проведение ремонта истец ссылается на письмо арендодателя от 14.08.2006 N 3185/20 (т. 1, л. д. 32).
Вместе с тем из буквального толкования данного письма следует, что арендодатель (собственник помещения) дал согласие на проведение ремонтных работ и установление газо-отопительного оборудования в арендуемом истцом помещении только за счет собственных средств арендатора. Кроме того, конкретный перечень работ, их виды и стоимость сторонами не согласованы. Рабочий проект, сметная документация на ремонт не получили какого-либо одобрения со стороны арендодателя, доказательств направления их ответчику истцом не представлено.
Иных соглашений о проведении работ сторонами не заключено, согласий на их проведение истцом не получено. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
При этом решение арендатора произвести работы по улучшению состояния помещений для осуществления предпринимательской деятельности, само по себе, в отсутствие оговоренных сторонами при принятии имущества в аренду недостатков, не является основанием для возложения на арендодателя обязанности по покрытию соответствующих расходов арендатора.
Из представленных в материалы дела актов приема-передачи помещений (т. 1, л. д. 12 оборот, 15, 19, 23, 25, 30) следует, что помещения принимались истцом без каких-либо замечаний к его состоянию, т.е. было пригодно для использования в установленных и необходимых для истца целях. О состоянии арендованного имущества и его техническом оснащении истец был извещен. В последующем с заявлениями в порядке ст. 612 ГК РФ арендатор к ответчику не обращался.
Действуя разумно и осмотрительно, истец, претендуя на возмещение стоимости неотделимых улучшений, должен был и имел возможность до начала проведения работ получить от ответчика документы, однозначно свидетельствующие о согласовании видов работ и их стоимости, как того требуют положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку материалы дела не содержат документов, содержащих согласие ответчика на производство неотделимых улучшений с указанием конкретного объема и вида работ, их стоимости, указание в актах о передаче помещения в аренду недостатков, то судебная коллегия приходит к выводу о том, истцом не доказано получение требуемого в силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации согласия арендодателя, в связи с чем, иск не подлежит удовлетворению.
Ходатайство ответчика о проведении по делу дополнительной экспертизы, заявленное 30.01.2020, подлежит отклонению в связи с отсутствием необходимости в ее проведении с учетом установленных фактических обстоятельств дела. Кроме того, заявленное ходатайство не оформлено надлежащим образом (не внесены денежные средства на депозит суда, не представлены сведения о стаже и квалификации экспертов).
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
В силу статьи 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно статье 199 Гражданского кодекса РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ).
Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
По смыслу приведенных норм право возмещения стоимости выполненных работ возникает у арендатора с момента прекращения договора аренды, следовательно, с указанного момента начинает течь срок исковой давности по заявленному требованию.
Аналогичный правовой подход к исчислению срока исковой давности нашел отражение в Определении ВС РФ от 20.10.2017 N 306-ЭС17-15193 по делу N А55-30541/2015.
Из материалов дела следует, что в период получения истцом письма администрации от 14.08.2006 он осуществлял владение спорным помещением на основании договора аренды от 16.06.2006 N 2439/06, который, в свою очередь, прекратил действие в связи с заключением сторонами договора аренды нежилого помещения от 30.03.2007 N 2439/07 (расторгнут по соглашению сторон с 01.08.2007); договора N 2646/07 от 01.08.2007 и соглашений к нему, которые зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные обстоятельства установлены судебными актами по делам N А62-2234/2013, N А62-9551/2015.
Следовательно, обязательства сторон по договору аренды от 16.06.2006 N 2439/06, пролонгированному сторонами до заключения договора от 30.03.2007 в отношении спорного имущества, фактически прекращены новацией (ст. 414 ГК РФ).
С учетом изложенных обстоятельствах, срок исковой давности по требованиям истца о возмещении произведенных им неотделимых улучшений, согласие на производство которых получено по его утверждению 14.06.2006 в рамках договора от 16.06.2006 N 2439/06, истек 01.04.2010. С настоящим иском истец обратился в суд только 19.01.2017, т.е. с пропуском срока исковой давности более чем на 6 лет.
Из разъяснений, данных в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" следует, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам без исследования иных обстоятельств дела.
Пропуск срока исковой давности в настоящем случае является еще одним самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения иска у суда области не имелось, в связи с чем, обжалуемое решение подлежит отмене на основании п. 1 ч. 1, п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.
С истца в доход федерального бюджета надлежит взыскать 37 736 руб. государственной пошлины по иску. Государственная пошлина, подлежащая уплате ответчиком за рассмотрение апелляционной жалобы, от оплаты которой он освобожден, с истца взысканию не подлежит.
Расходы истца по апелляционной жалобе относятся на него самого. Поскольку при обращении с жалобой им не представлено доказательств уплаты госпошлины в установленном законом порядке и размере, она подлежит взысканию в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.10.2019 по делу N А62-289/2017 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс" (ОГРН 1046758327318; ИНН 6730054144) в доход федерального бюджета 37 736 руб. государственной пошлины по иску и 3 000 руб. - по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий М.М. Дайнеко
Судьи Н.В. Заикина
Е.В. Рыжова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
