Дата принятия: 25 мая 2020г.
Номер документа: 20АП-726/2020, А09-9503/2019
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2020 года Дело N А09-9503/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 18.05.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 25.05.2020
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фатуллаевой Д.В., при участии от ООО "АгроКом" - Вишневской Н.З. (доверенность от 21.04.2020 N 32АБ1680726, паспорт), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро" на решение Арбитражного суда Тульской области от 24.12.2019 по делу N А09-9503/2019 (судья В.А.Мишакин), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АгроКом" о признании незаконными действий Управлениz Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, заинтересованное лицо: общество с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро", третье лицо - Пашинский Андрей Анатольевич,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Агроком" (далее - ООО "Агроком", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области о признании незаконными действий, выразившихся в погашении аренды (регистрационная запись N 32-32-14/001/2005-612) в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:811, общей площадью 1887900 кв.м., расположенный по адресу: Брянская область, Комаричский район, тер. Усожское сельское поселение и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области восстановить в ЕГРН регистрационную запись N 32-32-14/001 /2005-612 об обременении на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0000000:811.
Определением суда от 09.10.2019 к участию в деле в качестве третьего лица в порядке ст. 51 АПК РФ привлечен Пашинский Андрей Анатольевич.
В ходе судебного разбирательства ООО "АгроКом" заявлено ходатайство об уточнении требований, согласно которому заявитель просит признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, выразившиеся в погашении регистрационной записи N 32-32-14/001/2005-612 от 05.06.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:811, общей площадью 1 887 900 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, Комаричский район, тер. Усожское сельское поселение, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области восстановить в ЕГРН регистрационную запись N 32-32-14/001/2005- 612 от 05.06.2016 об обременении на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0000000:811 с момента ее погашения - 11.01.2019.
Решением суда области от 17.12.2020 иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "КомаричиАгро" обратилось с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование своей позиции ссылается на неправильное применение судом области норм материального права. По мнению заявителя, судом области не установлена воля собственников, осуществивших выдел доли, на продолжение арендных отношений. Не согласен с выводом суда области о том, что для реализации права на расторжение договора аренды в отношении выделенной доли необходимо согласие всех лиц, не являющихся собственниками выделенного земельного участка. Также заявитель не согласен с выводом суда области о подаче соответствующего заявления в пределах срока исковой давности. Помимо этого указывает на нарушения судом, допущенные при изготовлении судебного акта (неверное указание даты изготовления решения в полном объеме).
Представитель истца с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое судебной коллегией удовлетворено.
От ООО "КомаричиАгро" поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.
Суд апелляционной инстанции отклоняет данное ходатайство в связи с отсутствием оснований, установленных ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Истцом не приведено уважительных причин невозможности обеспечить явку представителя. Кроме того, ходатайство об отложении не обусловлено необходимостью представления дополнительных доказательств по делу.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
19.05.2005 между собственниками долей земельного участка (арендодатели) и ООО "Агрофирма Амтел" (арендатор) заключен и зарегистрирован договор аренды земельного участка сроком на 49 лет, с кадастровым номером 32:14:0000000:32, о чем сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.11.2005 N 32-32-14/001/2005-612.
26.02.2016 на основании соглашения и Протокола N 11237-ОТПП/1 о результатах торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов право аренды на вышеуказанный участок было передано ООО "АгроКом" (арендатор), о чем сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.12.2016 N 32-32/011-32/011/003/2016-403/1.
В последующем из состава земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:32 был выделен земельный участок с кадастровым номером 32:14:0000000:811 и Управлением Росреестра перенесена запись об обременении правом аренды в пользу ООО "АгроКом".
Согласно полученной ООО "АгроКом" 27.08.2019 электронной выписки из ЕГРН Обществу стало известно, что в сведениях о характеристиках объекта недвижимости отсутствуют сведения об ограничении и обременение объекта недвижимости в пользу ООО "АгроКом".
ООО "АгроКом", полагая, что действия Управлением Росреестра по погашению регистрационной записи N 32-32-14/001/2005-612 от 05.06.2016 об обременении на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0000000:811 являются незаконными и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось за их судебной защитой.
Удовлетворяя заявленные требования, суд области указал, что для расторжения договора аренды в отношении выделенной доли необходимо было согласие всех лиц со стороны арендодателя.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Согласно положениям части 2 статьи 14 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.
Частью 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.
В данном случае, как указывает истец, действия Управления по регистрации обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:811 являлись незаконными и необоснованными, нарушающими его права как арендатора данного земельного участка.
Из материалов дела следует, что в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:811 была перенесена запись об ограничении (обременении) в виде аренды с исходного земельного участка 32:14:0000000:32, номер регистрации 32-32-14/001/2005-612 от 05.06.2016 в пользу ООО "АгроКом".
Земельный участок с кадастровым номером 32:14:0000000:811 до февраля 2019 года находился в собственности Пашинского Андрея Анатольевича на основании Договора дарения доли земельного участка от 25.08.2016, удостоверенного нотариусом Комарического нотариального округа Брянской области 25.08.2016, реестровый номер 3-3279 и договора купли-продажи доли земельного участка от 08.12.2016, удостоверенного нотариусом Комаричского нотариального округа Брянской области 08.12.2016, реестровый номер 4-4521.
28.12.2018 в Управление поступило заявление N 32/001/101/2018-31365 Пашинского Андрея Анатольевича о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:811 с приложением уведомления о расторжении договора аренды от 19.05.2005 с ООО "АгроКом" в одностороннем порядке.
11.01.2019 государственным регистратором Герцевой Т.Н. принято решение о погашении в ЕГРН записи об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:811 в виде аренды.
18.02.2019 на основании договора купли-продажи земельного участка от 14.02.2019 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0000000:811 Общества с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро" о чем в ЕГРН сделана запись 32:14:0000000:811- 32/011/2019-3 от 18.02.2019.
Суть настоящего спора сводится к установлению права собственника земельного участка, образованного в результате выдела доли, на отказ от договора аренды в отношении своего выделенного участка, при условии, что такой договор аренды заключен до выдела доли.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 32:14:0000000:32, из которого выделен земельный участок с кадастровым номером 32:14:0000000:811, относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в частности главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
В силу положений п. 4 ст. 11.8 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых или измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов и аукционов).
Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ направлен в свою очередь на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.
Указанная позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судом при разрешении аналогичных споров.
В развитие толкования приведенного выше законоположения, Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" (далее - Закон N 341-ФЗ) в п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.
В соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в редакции Закона N 341-ФЗ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен ч. 12 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.
В данном случае указанные требования закона соблюдены, поскольку на образованный в результате выдела земельный участок с кадастровым номером 32:14:0000000:811 была перенесена запись об ограничении (обременении) в виде аренды с исходного земельного участка 32:14:0000000:32, номер регистрации 32-32-14/001/2005-612 от 05.06.2016 в пользу ООО "АгроКом".
Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, и аренда (согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ) прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В настоящем случае выдел доли осуществлен и зарегистрирован земельный участок с кадастровым номером 32:14:0000000:811, на момент выдела участок был обременен арендой.
Согласно п. 6.2 договора аренды (действовавшего в редакции на момент образования выделенного 16.06.2016 спорного участка) каждая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке по истечении 5 лет со дня вступления договора в силу с обязательным уведомлением другой стороны в письменной форме не менее чем за 6 месяцев до начала уборочных работ. Договор считается расторгнутым по истечении 6 месяцев с момента получения стороной уведомления другой стороны о расторжении договора.
Воспользовавшись данным правом, предоставленным п. 6.2 договора аренды Пашинский А.А. (правопредшественник ООО "КомаричиАгро") направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды в отношении принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:811, которое получено 28.08.2017.
Вывод суда о том, что собственник выделенной доли стал на место части арендодателей по договору аренды от 19.05.2005 и для расторжения договора аренды необходимо согласие всей множественности лиц, нельзя признать обоснованным, поскольку указанное противоречит положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой бывшие собственники не вправе распоряжаться судьбой не принадлежащего им участка.
Уведомлением от 18.08.2017 (полученным арендатором 28.08.2017) Пашинский А.А. обоснованно реализовал право собственника на расторжение договора аренды от 19.05.2005 только в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Поскольку Управлению на государственную регистрацию передан полный пакет необходимых документов, подтверждающих реализацию собственником земельного участка предоставленного ему договором права на досрочное расторжение договора аренды, оснований для признания действий Управления по государственной регистрации обременения отсутствующим незаконными нет.
27.07.2016 (после образования выделенного 16.06.2016 спорного земельного участка) состоялось общее собрание собственников на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0000000:32, результаты которого оформлены протоколом (т. 4, л. д. 81). На основании данного собрания внесены изменения в договор аренды от 19.05.2015, оформленные дополнительным соглашением N 1 (т. 4, л. д. 106).
По мнению истца, указанное решение собственников земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:32 изменяет условия договора аренды в отношении другого не принадлежащего им земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:811.
Вместе с тем, судебная коллегия считает, что данное дополнительное соглашение в рассматриваемом случае не порождает для собственника выделенного земельного участка соответствующие правовые последствия.
По смыслу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ для выделенного земельного участка договор аренды сохраняется на прежних условиях.
Общее собрание собственников земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:32 не влечет изменения прав и обязанностей для собственника земельного участка 32:14:0000000:811 в силу положений ст. 209 ГК РФ.
Внесение изменений в договор аренды в отношении первоначального земельного участка (после выделения земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:811), не порождает для собственника выделенного земельного участка каких-либо правовых последствий.
Иное толкование приведет к возможности изменения условий договора аренды в отношении выделенного земельного участка без участия и против воли собственника.
Таким образом, дополнительное соглашение от 27.07.2016 не порождает прав и обязанностей для собственника выделенного земельного участка в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ.
Поскольку действия Управления не противоречат закону и не нарушают прав заявителя, то заявленное требование удовлетворению не подлежит.
В связи с неполным выяснением обстоятельств, касающихся невозможности изменения условий договора аренды земельного участка помимо воли его собственника, обжалуемое решение подлежит отмене на основании п. 1 ч.1 ст. 2070 АПК РФ.
Судебные расходы по апелляционной жалобе подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.
Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда по делу об оспаривании ненормативного правового акта уплачивается государственная пошлина, сумма которой составляет 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается организациями в сумме 3000 руб.
Следовательно, размер государственной пошлины, подлежащей уплате по данной категории дел при обращении с апелляционной жалобой, составляет 1500 руб.
Таким образом, с истца в пользу заявителя жалобы надлежит взыскать 1 500 руб. в счет возмещение судебных расходов по апелляционной жалобе, оставшиеся 1 500 руб. надлежит возвратить заявителю из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Тульской области от 24.12.2019 по делу N А09-9503/2019 отменить.
В иске общества с ограниченной ответственностью "АгроКом" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АгроКом" (ИНН 3249502043, ОГРН 1123256009755) в пользу общества с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро" (ИНН 3245006975, ОГРН 1153256004692) 1 500 руб. судебных расходов по апелляционной жалобе.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро" (ИНН 3245006975, ОГРН 1153256004692) из федерального бюджета 1 500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной по платежному поручению от 10.01.2020 N 23.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий М.М. Дайнеко
Судьи Н.В. Заикина
Л.А. Капустина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
