Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2019 года №20АП-6792/2019, А09-13712/2018

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 октября 2019 года Дело N А09-13712/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 23.10.2019
Постановление изготовлено в полном объеме 28.10.2019
Дело N А09-13712/2018
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбатовым М.М., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Бигуди" - Колупаева В.В. (ордер N 734664 от 23.10.2019), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Марианна", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бигуди" на решение Арбитражного суда Брянской области от 21.08.2019 по делу N А09-13712/2018 (судья Прокопенко Е.Н.),
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Марианна" (г. Брянск, ОГРН 1083254017505, ИНН 3250509269) (далее - ООО "Марианна") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бигуди" (г. Брянск, ОГРН 1153256005891, ИНН 3257029913) (далее - ООО "Бигуди") о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным расходам в размере 128 202 рублей 07 копеек, расходов по оплате государственной пошлины в размере 4 846 рублей (т. 1, л. д. 4 - 6).
Определением суда от 28.12.2018 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 1 - 3).
Определением от 05.02.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (т. 1, л. д. 65 - 67).
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность в размере 178 202 рублей 07 копеек (т. 2, л. д. 87).
Определением от 24.07.2019 уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению (т. 2, л. д. 88 - 89).
Решением суда от 21.08.2019 исковые требования удовлетворены: с ООО "Бигуди" в пользу ООО "Марианна" взыскано 178 202 рубля 07 копеек основного долга, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 846 рублей.
С ООО "Бигуди" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 1 500 рублей (т. 2, л. д. 97 - 114).
Судом установлено, что истец по акту приема-передачи помещения от 20.03.2018 передал ответчику нежилое офисное помещение под салон красоты, 17.10.2018 от ответчика в адрес истца поступило уведомление о досрочном расторжении договора субаренды от 20.03.2018, в связи с чем истцом с 17.12.2018 договор досрочно расторгнут, однако в нарушение договорных обязательств ответчиком в соответствии с условиями договора спорное помещение не было передано арендодателю по акту приема-передачи помещения, дефектные ведомости также не подписывались со стороны ответчика.
Указал, что письмо ответчика от 28.09.2018 о расторжении договора в одностороннем порядке с 31.10.2018 не является доказательством освобождения помещения арендатором, поскольку оно не содержит указания на освобождение помещения, направление ключей от него истцу, а также к письму не приложен односторонний акт возврата. Суд пришел к выводу, что спорное помещение не было передано ответчиком истцу в спорный по иску период (до 15.12.2018).
Соглашаясь с доводом истца о том, что внесенные изначально ответчиком на счет истца 50 000 рублей были отражены в акте сверки в качестве арендной платы, суд исходил из того, что согласно условиям договора депозит в расчетах задолженности за оказанные услуги не участвует и при своевременной оплате задолженности за оказанные услуги, во всех представленных актах сверки вышеуказанная сумма должна находиться как дебетовое сальдо в оборотах ООО "Бигуди" и кредитовое в оборотах ООО "Марианна".
Установил, что наличие у ответчика задолженности в сумме 178 202 рублей 07 копеек подтверждается материалами дела, и ответчиком путем представления документов не опровергнуто; доказательств оплаты задолженности или контррасчета в материалы дела не представлено.
Довод ответчика о необходимости возврата внесенных им денежных средств в качестве обеспечительного взноса признан судом безосновательным, поскольку противоречит условиям договора. Более того, внесенные ответчиком денежные средства отнесены истцом в счет погашения арендной платы и коммунальных услуг за спорный период до даты расторжения договора.
Денежные средства, внесенные в качестве обеспечительного взноса, также были учтены истцом при расчете, с учетом применения оснований, предусмотренных пунктами 4.6, 4.7 договора.
Доводы ответчика, приведенные в опровержение заявленных требований со ссылкой на то, что исковые требования не носят бесспорный характер и ответчиком не признаются, отклонены судом, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела и выражают лишь общее несогласие с предъявленным иском.
Не согласившись с судебным актом, ООО "Бигуди" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда от 21.08.2019 и принять по делу новый судебный акт о взыскании с ООО "Бигуди" в пользу ООО "Марианна" задолженности в размере 78 202 рублей 07 копеек (т. 2, л. д. 117 - 120).
Указывает, что истцом не было представлено, а судом не установлено, что за период взаимоотношений сторон с 2015 по 2018 арендодателем направлялось уведомление об удержании обеспечительного взноса.
Полагает, что довод суда о не подписании представленных истцом в материалы дела актов сверки является голословным, поскольку ответчиком были представлены подписанные сторонами акты, которым суд не дал правовой оценки.
Возражая против вывода суда о том, что письмо от 28.09.2018 о расторжении договора в одностороннем порядке с 31.10.2018 не является доказательством освобождения помещения арендатором, поскольку не содержит указания на освобождение помещения, направление ключей от него истцу, к письму не приложен односторонний акт возврата, заявитель указывает следующее. Условиями договора не предусмотрена обязанность арендодателя при расторжении договора по его инициативе, он обязан предоставить арендатору сведения об освобождении помещения, направлении ключей истцу и приложении одностороннего акта возврата.
Считает, что суд необоснованно согласился с доводом истца о том, что внесенные на его счет ответчиком 50 000 рублей были отражены в акте сверки в качестве арендной платы, поскольку обеспечительный взнос был внесен 20.05.2015 и, не смотря на ежегодное заключение сторонами отдельных договоров субаренды, ответчику не возвращался. Указывает, что ответчик согласен оплатить сложившуюся задолженность без включения в сумму невозвращенного истцом ответчику обеспечительного платежа, которые, по мнению заявителя, должны погашать часть задолженности, которая образовалась на момент обращения в суд.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Марианна" просит оставить решение суда от 21.08.2019 без изменения, а жалобу - без удовлетворения (т. 3, л. д. 5 - 8).
Указывает, что между истцом и ответчиком были заключены 4 договора субаренды, которые исследованы судом.
Возражая против довода апелляционной жалобы о восполнении обеспечительного взноса, ООО "Марианна" указывает, что отсутствие письменных уведомлений о восполнении обеспечительного взноса не является основанием его использования в счет погашения задолженности по арендной плате.
Полагает, что отказавшись от подписания акта сверки взаимных расчетов, оплаты задолженности за оказанные услуги и согласования дефектной ведомости, ответчик отказался от передачи помещения согласно условиям договора аренды.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Бигуди" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил изменить решение суда от 21.08.2019 и принять по делу новый судебный акт о взыскании с ООО "Бигуди" в пользу ООО "Марианна" задолженности в размере 78 202 рублей 07 копеек.
Истец в заседание суда апелляционной инстанции не явился; отзыв на апелляционную жалобу содержит ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя (т. 3, л. д. 5 - 8), которое удовлетворено судом.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ООО "Марианна", извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в соответствии со статьями 41, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 21.08.2019 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 20.03.2017 между ООО "Бигуди" (арендатор) и ООО "Марианна" (арендодатель) заключен договор субаренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Фокина, д. 50Б, а арендатор обязуется принять помещение и выплачивать за него платежи, предусмотренные настоящим договором (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 18 - 25).
Срок действия договора субаренды установлен по 19.02.2018 (раздел 3 договора).
Во исполнение условий договора истец по акту приема-передачи помещения от 20.03.2017 (т. 1, л. д. 26) передал ответчику нежилое офисное помещение под салон красоты, расположенное в жилом здании по адресу: г. Брянск, ул. Фокина, д. 50Б, для осуществления коммерческой деятельности. Указанное помещение было принято арендатором без замечаний и разногласий.
Оплата арендуемого помещения с возмещением коммунальных услуг за период аренды своевременно ответчиком не произведены.
Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 12.01.2017 по 28.02.2018 между ООО "МАРИАННА" и ООО "БИГУДИ" подписанным директором ООО "Марианна" - Матросовой Р.Г. и генеральным директором ООО "Бигуди" - Храмченко О.Н., задолженность по арендой плате составила 134 910 рублей 16 копеек (т. 1, л. д. 99 - 100).
Между ООО "Бигуди" (Арендатор) и ООО "Марианна" (Арендодатель) 20.03.2018 заключен договор субаренды нежилого помещения (т. 1, л. д. 27 - 34), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Российская Федерация, г. Брянск, ул. Фокина, д. 50Б, а арендатор обязуется принять помещение и выплачивать за него платежи, предусмотренные настоящим договором (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора арендодатель передает арендатору помещение 20.03.2018 в состоянии соответствующем условиям настоящего договора; помещение передается арендатору по акту приема-передачи помещения (приложение N 1), который является неотъемлемой частью договоров.
Срок действия договора субаренды от 20.03.2018 - по 19.02.2019 (раздел 3 договора).
В разделе 3 договора стороны согласовали порядок оплаты арендатором арендуемого помещения и оплаты коммунальных услуг, в соответствии с которым, начиная с даты заключения договора и до окончания срока его действия, ежемесячная арендная плата составит 50 000 рублей в месяц; под коммунальными услугами в настоящем договоре принимаются: оплата за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, кабельное телевидение, теплоснабжение, вывоз ТБО - согласно показаниям счетчиков и стоимости вышеперечисленных услуг, выставленных арендодателю или собственнику вышеуказанного помещения; арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в следующем порядке: на основании показания счетчика, установленного в помещении по расценкам и тарифам соответствующих коммунальных служб в соответствии с объемом фактически потребленной энергии, по видам коммунальных услуг на которые не возможно установить счетчик в помещении - расчетным путем); оплата коммунальных услуг производится арендатором на основании счетов выставленных ООО "Марианна" и оплачиваются в течении 5 календарных дней с даты выставления счета арендодателем; сумма коммунальных, эксплуатационных расходов и прочих расходов на содержание помещения не входят в стоимость арендной платы и оплачиваются арендатором согласно счетам выставленным арендодателем за истекший месяц аренды помещения; выплата арендной платы начинается с момента фактического пользования помещения; арендная плата вносится за каждый месяц срока аренды, ежемесячно авансом, не позднее 10 числа текущего месяца; арендная плата, а также все другие суммы, подлежащие выплате арендодателю по настоящему договору, перечисляются арендатором на расчетный счет арендодателя, указанный в разделе 12 настоящего договора или на основании распоряжения арендодателя по реквизитам, указанным арендодателем; обязательство арендатора по оплате платежей, предусмотренных настоящим договором, считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
В разделе 4.6 договора сторонами согласовано, что в день подписания настоящего договора арендатор обязуется внести на расчетный счет арендодателя обеспечительный взнос в размере месячной арендной платы установленной настоящим договором, то есть 50 000 рублей. С момента подписания настоящего договора обеспечительный взнос принимается в качестве гарантии исполнения обязательств арендатора по уплате арендной платы, иных платежей и на случай порчи имущества предоставленного на период аренды по настоящему договору. Обеспечительный взнос удерживается арендодателем в течение всего срока действия договора аренды, без начисления на него процентов. Если арендатор соблюдает условия настоящего договора, то обеспечительный взнос арендодателем возвращается арендатору в той степени, в которой он не причитается арендодателю после возврата помещения арендатором, в течение 5 (пяти) рабочих дней, с даты подписания сторонами акта возврата помещения.
В случае продления договора аренды на новый срок, обеспечительный взнос остается на расчетном счете арендодателя на прежних условиях.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатора либо в случае причинения арендатором убытков и вреда имуществу арендодателя, зданию, помещениям, площадям здания, не предназначенным для сдачи в аренду, автостоянке, территории, прилегающей к зданию, а также в случае нарушения других положений настоящего договора, влекущих за собой материальную ответственность арендатора, арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного взноса соответствующие суммы задолженности, компенсации, причитающиеся арендодателю, в каждом случае такого удержания арендатор должен восстановить обеспечительный взнос в его первоначальном размере в течение 7 банковских дней с даты соответствующего уведомления арендатора арендодателем.
В разделе 4.7 договора стороны установили, что в случае недостаточности суммы обеспечительного взноса для удовлетворения требований арендодателя, требования арендодателя удовлетворяются из сумм платежей арендатора по договорам в следующем порядке:
- компенсация убытков и/или вреда, причиненного имуществу арендодателя по вине арендатора;
- возмещение арендодателю расходов, понесенных в ходе ремонта или обслуживания арендуемого помещения от имени арендатора и/или вывоза имущества арендатора из помещения;
- возмещение неустойки, выставленной арендатору по письменному уведомлению арендодателя;
- возмещение просроченной оплаты счетов за израсходованную электроэнергию, теплоэнергию, воду и канализацию, восполнение обеспечительного взноса;
- возмещение просроченной арендной платы.
В пункте 9.1, 9.1.1 договора стороны установили, что арендодатель имеет право оказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения настоящего договора в следующих случаях: если в течение 5 календарных дней со дня получения письменной претензии арендодателя арендатор не погашает задолженность по платежам, предусмотренным договорами без обоснования причин; если предупредит об отказе от исполнения настоящего договора за 30 дней до расторжения.
Договор считается расторгнутым в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения с момента, указанного в письменном уведомлении об отказе. В этом случае арендатор обязан освободить занимаемое помещение в двухдневный срок с момента расторжения договора. Обеспечительный взнос и неиспользованная арендная плата возвращаются полностью в пятидневный срок с момента подписания акта возврата помещения.
В случае расторжения настоящего договора по пункту 9.1.1 договора обеспечительный взнос, арендная плата, выплаченные по настоящему договору, будут удержаны арендодателем в полном объеме в качестве штрафа.
Досрочное расторжение договора без обоснования причин возможно по инициативе арендатора с уведомлением арендодателя за 60 дней (пункт 9.2.2 договора).
Во исполнение условий договора субаренды от 20.03.2018 истец по акту приема-передачи помещения от 20.03.2018 передал ответчику нежилое офисное помещение под салон красоты, расположенное в жилом здании по адресу: г. Брянск, ул. Фокина, д. 50Б, для осуществления коммерческой деятельности. Указанное помещение было принято арендатором без замечаний и разногласий (т. 1, л. д. 35).
Оплата арендуемого помещения с возмещением коммунальных услуг за период аренды по двум договорам своевременно ответчиком не произведены.
В письме от 28.09.2018 ООО "Бигуди" просило ООО "Марианна" расторгнуть договор субаренды нежилого помещения с 31.10.2018 (т. 1, л. д. 10). Уведомление было получено истцом 17.11.2018, в связи с чем он посчитал договор субаренды от 20.03.2018 расторгнутым с 17.12.2018 в соответствии с установленным пунктом 9.2.2 договора сроком.
В претензии от 14.11.2018 ООО "Марианна" просило произвести оплату задолженности по своевременному внесению арендной платы и коммунальных. Претензия направлена ответчику 14.11.2018, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения (т. 1, л. д. 8 - 9), и, согласно отчету об отслеживании с официального сайта ФГУП "Почта России", была возвращена отправителю (т. 3, л. д. 1 - 2).
Поскольку претензия оставлена ООО "Бигуди" без ответа и удовлетворения, ООО "Марианна" обратилось в арбитражный суд с настоящим с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 1, л. д. 4 - 6; т. 2, л. д. 87).
Суд, изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с абзацем 3 части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частями 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66), по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
При этом взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Аналогичный вывод содержится в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66, в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в соответствии с которым, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), и пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательство по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Как установлено судом первой инстанции, в рамках выполнения договорных обязательств истец по акту приема-передачи помещения от 20.03.2018 передал ответчику нежилое офисное помещение под салон красоты, расположенное в жилом здании по адресу: г. Брянск, ул. Фокина, д. 50Б, для осуществления коммерческой деятельности (т. 1, л. д. 35). Указанное помещение и ранее находилось в субаренде у ответчика по договору от 20.03.2017 (т. 1, л. д. 18 - 25).
От ответчика в адрес истца 17.10.2018 поступило уведомление о досрочном расторжении договора субаренды от 20.03.2018 (т. 1, л. д. 10), в связи с чем истцом с 17.12.2018 договор досрочно расторгнут.
В соответствии с пунктами 2.7, 2.8 договора субаренды от 20.03.2018 при прекращении настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном письменным соглашением сторон.
К понятию "Нормальный износ" не относятся отверстия от монтажа оборудования и других отделимых улучшений на полу, потолке и стенах помещения, следы от клея, кнопок, скотча, наклеек; сколы на плитке, пластике; потертости, царапины и изменения поверхности стен, столов, двери, шкафов и мебели, которых можно было избежать с учетом разумной и целесообразной расстановки оборудования. Возврат помещения оформляется в письменном виде актом возврата помещения, подписываемым уполномоченными представителями сторон и скрепляется печатями сторон.
В акте возврата помещения отражается состояние возвращаемого помещения, перечисляются изменения помещения, принимаемые арендодателем в качестве неотделимых улучшений и/или в качестве естественного износа, а также определяется объем работ, проведение которых необходимо для восстановления первоначального состояния помещения, оговариваются исполнитель и сроки выполнения таких работ.
В нарушение договорных обязательств ответчиком в соответствии с условиями договора спорное помещение не было передано арендодателю по акту приема-передачи помещения, дефектные ведомости также не подписывались со стороны ответчика.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что указанные обстоятельства не опровергаются показаниями привлеченных к участию в деле в качестве свидетелей Дубодел О.С. и Долговой Ю.А. (т. 2, л. д. 83 - 89), поскольку прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы; такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю, что подтверждается приведенными нормативными положениями законодательства.
Являясь по своей природе возмездным, договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, ряд обязанностей, в частности, своевременно вносить плату за пользование имуществом и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статьи 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статьям 310, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно в результате одностороннего отказа стороны от договора, если такой отказ предоставлен ей Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором; договор прекращается с момента получения другой стороной уведомления об отказе от договора, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Договором субаренды от 20.03.2018 предусмотрено право как арендатора, так и арендодателя на односторонний отказ от договора.
Ответчик на основании пункта 9.2.2 договора письмом от 28.09.2018 (т. 1, л. д. 10) заявил арендодателю о расторжении договора в одностороннем порядке с 31.10.2018. Указанное письмо получено арендодателем 17.10.2018. В виду изложенного, суд первой инстанции, с учетом положений пункта 9.2.2 договора субаренды от 20.03.2018, пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае датой расторжения договора является 15.12.2018.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции, что письмо ответчика от 28.09.2018 не является доказательством освобождения помещения арендатором, поскольку оно не содержит указания на освобождение помещения, направление ключей от него истцу, а также к письму не приложен односторонний акт возврата.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что спорное помещение не было передано ответчиком истцу в спорный по иску период (до 15.12.2018), то есть до 15.12.2018 ответчик пользовался спорным помещением.
Из представленных в обоснование заявленных исковых требований документов (актов выполненных работ, счетов, счетов-фактур, договоров (т. 1, л. д. 122 - 123; т. 2, л. д. 7 - 42, 44 - 48, 51 - 57, 62 - 66, 70 - 71, 74, 91 - 92)), а также расчета иска с актами сверок взаимных расчетов, следует, что по состоянию на 28.02.2018 задолженность ответчика по договору субаренды от 20.03.2017 составила 134 910 рублей 16 копеек (акт сверки за период январь 2017 - февраль 2018, подписанный сторонами без разногласий (т. 1, л. д. 99 - 100)), по состоянию на 30.09.2018 задолженность ответчика составила 25 015 рублей 30 копеек (акт сверки за период 9 месяцев 2018, подписанный сторонами без разногласий (т. 1, л. д. 83 - 84)).
С учетом наличия задолженности в пользу ООО "Марианна" по состоянию на 28.02.2018 в размере 134 910 рублей 16 копеек, оказанных коммунальных услуг за февраль 2018, поступивших в адрес арендодателя в период после 28.02.2018, которые не были учтены на момент составления акта сверки, а также с учетом оказанных услуг и поступивших от ответчика платежей за период с 01.01.2018 по 30.10.2018, задолженность за оказанные услуги по аренде нежилого помещения составила 128 202 рубля 07 копеек в рамках договора субаренды от 20.03.2018.
Согласно выписке из лицевого счета N 40702810708000004181 в филиале 147 Брянского отделения СБ N 8605, представленного ответчиком ООО "Бигуди" за период с 01.01.2018 по 30.10.2018 на расчетный счет ООО "Марианна" перечислено 502 500 рублей, в том числе: 13.03.2018 - 12 500 рублей; 20.03.2018 - 19 500 рублей; 21.03.2018 - 38 500 рублей; 05.04.2018 - 21 000 рублей.; 24.04.2018 - 40 000 рублей; 24.05.2018 - 70 000 рублей; 05.06.2018 - 10 000 рублей; 25.06.2018 - 31 000 рублей; 02.07.2018 - 80 00 рублей; 02.07.2018 - 23 500 рублей; 23.07.2018 - 27 000 рублей; 25.07.2018 - 16 000 рублей; 27.07.2018 - 11 500 рублей; 20.08.2018 - 30 000 рублей; 22.08.2018 - 24 000 рублей; 25.09.2018 - 20 000 рублей; 11.10.2018 - 100 000 рублей.
Вместе с тем, согласно представленным документам бухгалтерского учета ООО "Марианна" за указанный в выписке из лицевого счета ООО "Бигуди" период, то есть с 01.01.2018 по 30.10.2018, на расчетный счет ООО "Марианна" было перечислено 682 662 рубля.
Как следует из материалов дела, при расчете исковых требований истец исходит из того, что за период аренды ответчиком помещения истцом было оказано услуг на сумму 693 961 рубль 97 копеек, что подтверждено материалами дела, при этом учитывает подтвержденную задолженность ООО "Бигуди" по состоянию 28.02.2018 в размере 134 910 рублей 16 копеек.
При расчете суммы задолженности, заявленной к взысканию, истец учитывал сумму внесенных ответчиком денежных средств 50 000 рублей в качестве обеспечительного взноса, при этом с учетом увеличения суммы задолженности по аренде и коммунальным платежам, погашал нарастающую задолженность за счет денежных средств, внесенных в качестве обеспечительного взноса.
Как следует из условий договора субаренды от 20.03.2018, обеспечительный взнос удерживается арендодателем в течение всего срока действия договора аренды, без начисления на него процентов. Если арендатор соблюдает условия настоящего договора, то обеспечительный взнос арендодателем возвращается арендатору в той степени, в которой он не причитается арендодателю после возврата помещения арендатором, в течение 5 рабочих дней, с даты подписания сторонами акта возврата помещения. В случае продления договора аренды на новый срок, обеспечительный взнос остается на расчетном счете арендодателя на прежних условиях.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатора по настоящему договору либо в случае причинения арендатором убытков и вреда имуществу арендодателя, зданию, помещениям, площадям здания, не предназначенным для сдачи в аренду, автостоянке, территории, прилегающей к зданию, а также в случае нарушения других положений настоящего договора, влекущих за собой материальную ответственность арендатора, арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного взноса соответствующие суммы задолженности, компенсации, причитающиеся арендодателю, в каждом случае такого удержания арендатор должен восстановить обеспечительный взнос в его первоначальном размере в течение 7 банковских дней с даты соответствующего уведомления арендатора арендодателем (пункт 4.6 договора).
В разделе 4.7 договора субаренды от 20.03.2018 стороны установили, что в случае недостаточности суммы обеспечительного взноса для удовлетворения требований арендодателя, требования арендодателя удовлетворяются из сумм платежей арендатора по настоящему договору в следующем порядке:
- компенсация убытков и/или вреда, причиненного имуществу арендодателя по вине арендатора;
- возмещение арендодателю расходов, понесенных в ходе ремонта или обслуживания арендуемого помещения от имени арендатора и/или вывоза имущества арендатора из помещения;
- возмещение неустойки, выставленной арендатору по письменному уведомлению арендодателя;
- возмещение просроченной оплаты счетов за израсходованную электроэнергию, теплоэнергию, воду и канализацию, восполнение обеспечительного взноса;
- возмещение просроченной арендной платы.
В данном случае именно на ответчика возлагается договорная обязанность контроля денежных средств в качестве обеспечительного платежа, включая его пополнение до 50 000 рублей.
Суд первой инстанции обоснованно согласился с доводом истца о том, что внесенные ответчиком на счет истца 50 000 рублей были отражены в акте сверки в качестве арендной платы, при этом согласно условиям договора депозит в расчетах задолженности за оказанные услуги не участвует и при своевременной оплате задолженности за оказанные услуги, во всех представленных актах сверки вышеуказанная сумма должна находиться как дебетовое сальдо в оборотах ООО "Бигуди" и кредитовое в оборотах ООО "Марианна".
В акте сверки расчетов N 1 отражено кредитовое сальдо в пользу ООО "Бигуди" в сумме 41 921 рублей 22 копеек (т. 1, л. д. 94); в акте сверки расчетов за период с 01.01.2016 по 18.12.2018 N 8, представленном и подписанном ООО "Марианна" дебетовое сальдо в пользу ООО "Марианна" составляет 78 202 рубля 07 копеек (т. 1, л. д. 107 - 110), а с учетом использованного ООО "Бигуди" депозита в качестве обычного платежа который отражен в акте сверки N 1, задолженность составляет 128 202 рублей 07 копеек (акт сверки расчетов за период с 01.02.2018 по 15.12.2018 N 9 (т. 1, л. д. 111 - 112)), что соответствует исковым требованиям.
Как установлено судом первой инстанции, за период после частичного погашения задолженности с 12.10.2018 до 15.12.2018 общая сумма задолженности, с учетом не восполненного обеспечительного взноса, составила 178 202 рубля 07 копеек, из них:
- задолженность по арендной плате - 125 000 рублей, в том числе за октябрь - 50 000 рублей, за ноябрь - 50 000 рублей, за декабрь (по 15 декабря) - 25 000 рублей;
- задолженность за коммунальные услуги - 19 752 рубля 24 копейки, в том числе: компенсация затрат за электроэнергию по счетчику - 8 344 рубля 80 копеек;
- содержание общего имущества дома по ул. Фокина, д. 50Б - 1 874 рубля 70 копеек;
- компенсация потребления воды по счетчику - 389 рублей 04 копейки;
- компенсация отопления - 4 414 рублей 98 копеек;
- компенсация услуг связи - 603 рубля 72 копейки;
- компенсация услуг охраны нежилого помещения - 4 125 рублей;
- обеспечительный взнос в размере 50 000 рублей.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что наличие у ответчика задолженности в размере 178 202 рублей 07 копеек подтверждается материалами дела, и ответчиком не опровергнуто; доказательств оплаты задолженности в или контррасчета задолженности ООО "Бигуди" в материалы дела не представлено.
Как установлено судом первой инстанции, ответчиком в материалы дела не представлено доказательств того, что объект аренды возвращен арендодателю, что обязательства по внесению арендной платы и соответствующих коммунальных издержек исполнялись надлежащим образом.
В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В силу положений частей 2, 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, в том числе своевременно предъявлять встречные иски, заявлять возражения. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет для этих лиц предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации неблагоприятные последствия (абзац 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дела, связанных с неисполнением либо ненадлежащими исполнением договорных обязательств").
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Довод ответчика о необходимости возврата внесенных им денежных средств в качестве обеспечительного взноса правомерно признан судом первой инстанции безосновательным, поскольку противоречит условиям договора; внесенные ответчиком денежные средства отнесены истцом в счет погашения арендной платы и коммунальных услуг за спорный период до даты расторжения договора; денежные средства, внесенные в качестве обеспечительного взноса, также были учтены истцом при расчете, с учетом применения оснований, предусмотренных пунктами 4.6, 4.7 договора субаренды от 20.03.2018.
Зачет обеспечительного платежа является правом, а не обязанностью арендодателя, в связи с этим истец обоснованно произвел зачет обеспечительного платежа до момента прекращения договора, поскольку с указанной даты основания для удержания обеспечительного платежа отпали.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика, приведенные в опровержение заявленных требований со ссылкой на то, что исковые требования не носят бесспорный характер и ответчиком не признаются, поскольку, они противоречат фактическим обстоятельствам дела и выражают лишь общее несогласие с предъявленным иском.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полученные в ходе рассмотрения спора сведения о фактах, обосновывающих требования и возражения участвующих в деле лиц, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае истцом были представлены доказательства в подтверждение своих доводов по иску.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что требование о взыскании задолженности по оплате арендных и коммунальных платежей в размере 178 202 рублей 07 копеек является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме. Оснований для переоценки указанных выводов и обстоятельств у суда апелляционной инстанции не имеется.
Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого законного и обоснованного судебного акта.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей, уплаченная по чеку-ордеру от 14.10.2019 N 353 (т. 3, л. д. 12), относится на заявителя - ООО "Бигуди".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Брянской области от 21.08.2019 по делу N А09-13712/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бигуди" (г. Брянск, ОГРН 1153256005891, ИНН 3257029913) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья Е.В. Рыжова
Судьи Н.В. Заикина
Л.А. Капустина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка