Дата принятия: 23 октября 2019г.
Номер документа: 20АП-6768/2019, А23-2131/2019
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2019 года Дело N А23-2131/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 22.10.2019
Постановление изготовлено в полном объеме 23.10.2019
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., в отсутствие сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энерджи Финанс" на решение Арбитражного суда Калужской области от 14.08.2019 по делу N А23-2131/2019 (судья Старостина О.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Энерджи Финанс" (г. Обнинск, ОГРН 1134025004156, ИНН 4025436854) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (г. Калуга, ОГРН 1044004426498, ИНН 4027066800), индивидуальному предпринимателю Трохину Владимиру Анатольевичу (г. Балабаново) о признании незаконным уведомления о погашении ограничения (обременения) права,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Энерджи Финанс" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее - ответчик, управление) с заявлением о признании незаконным уведомления о погашении ограничения (обременения) права от 28.01.2019 N 40/003/011/2019-187.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 14.08.2019 в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с принятым решением, общество обратилось с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование своей позиции указывает на необоснованность одностороннего увеличения арендодателем размера арендной платы, а также на отсутствие на момент регистрации снятия ограничения соглашения о расторжении договора аренды.
Ответчик и третье лицо с доводами жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзывах, решение просили оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом в судебное заседание не явились, от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства ввиду невозможности явки представителя в связи с нахождением на больничном.
Рассмотрев указанное ходатайство в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.
В соответствии с пунктом 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
Поскольку доказательств невозможности участия ответчика в судебном заседании по уважительным причинам суду апелляционной инстанции не представлено, с учетом того, что ответчик является юридическим лицом, заблаговременно извещенным о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, ему следовало таким образом организовать свою деятельность, чтобы обеспечить направление в настоящее судебное заседание, как любого штатного сотрудника, так и привлеченного для оказания юридической помощи адвоката, иного представителя или обеспечить явку генерального директора. Доказательств невозможности совершения указанных действий заявителем жалобы, не представлено. Принимая во внимание установленные законодателем сроки рассмотрения апелляционной жалобы и отсутствие уважительных причин для отложения судебного разбирательства, судебная коллегия отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания.
Согласно материалам дела 01.09.2013 между ИП Трохиным В.А. (арендодатель) и ООО "Энерджи Финанс" заключен договора аренды N 1 (л.д. 9-10) здания, расположенного по адресу: г. Балабаново, ул. 50 лет Октября, д. 13 с кадастровым номером 40:03:111801:0000:803 общей площадью 74,7 кв.м. для организации общественного питания. Размер ежемесячной арендной платы составляет 25 000 руб., который может изменяться в соответствии с положениями п. 3.2 договора при определенных в нем условиях и подлежит внесению до 5 числа расчетного месяца.
Согласно п.п. "а" п. 6.3. договора, по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае задержки поступления арендной платы в течение одного месяца.
Пунктом 6.5. договора стороны согласовали, что при задержке арендной платы более пяти раз подряд в порядке, установленном договором, договор считается расторгнутым на десятый день посте истечения установленного договором срока оплаты.
21.05.2018 арендодателем в адрес заявителя направлено письмо об увеличении арендной платы по договору до 110 000 руб. на основании п. 3.2. договора, полученное последним 02.07.2018.
18.01.2019 Трохин В.А. обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Калужской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора в отношении здания с кадастровым номером 40:03:111801:0000:803 общей площадью 74,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Балабаново, ул. 50 лет Октября, д. 13, приложив письмо от 16.01.2019 с доказательствами его отправки, выписку по операциям по счету ИП Трохина В.А. за период с 01.06.2018 по 15.01.2019 (л.д. 54-61). 28.01.2019 в ЕГРПН погашена запись об ограничении (обременении) права: Аренда за N 40-40-03/009/2013-319 на объект недвижимости: кадастровый номер N 40:03:110113:218, здание кафе - нежилое одноэтажное блочно-кирпичное здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 74,7 кв.м., инв. N 803, адрес: Калужская область, Боровский район, г. Балабаново, ул. 50 лет Октября, д. 13, что подтверждается оспариваемым уведомлением о погашении ограничения (обременения) права от 28.01.2019 N 40/003/011/2019-187 (л.д. 12).
Полагая незаконным одностороннее увеличение арендодателем размера арендной платы по договору, а также учитывая отсутствие в качестве приложений к заявлению арендодателя от 18.01.2019 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора необходимых и достаточных для государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав документов, заявитель не согласился с действиями государственного регистратора по погашению записи об ограничении (обременении) прав в отношении спорного объекта недвижимости, в связи с чем, ссылаясь положения ст.ст. 619, 620 ГК РФ, ст. 197 АПК РФ и положения Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) ООО "Энерджи Финанс" обратилось в суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд области правомерно исходил из следующего.
На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в реестре. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (статья 4 Закона N 122-ФЗ).
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (статья 13 Закона N 122-ФЗ).
Статьей 26 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Таким образом, при расторжении договора аренды государственной регистрации подлежит и снятие обременения прав арендодателя недвижимого имущества.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).
В силу Федерального закона N 122-ФЗ (статьи 1, 2, 4, 9, 13, 17, 20) при проведении государственной регистрации обременений (ограничений) вещных прав регистратор обязан провести правовую экспертизу (изучить представленные документы с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода или ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество).
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Пунктом 3 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса) (пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.
В соответствии с положениями ч. 1,2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Кодекса).
Пунктом 6.5. договора стороны согласовали, что при задержке арендной платы более пяти раз подряд в порядке, установленном договором, договор считается расторгнутым на десятый день после истечения установленного договором срока оплаты.
Как следует из письма в адрес арендатора от 16.01.2019 (т. 1, л. д. 57), приложенного к заявлению арендодателя от 18.01.2019 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора, арендодатель уведомляет арендатора об отсутствии внесения арендных платежей за период сентябрь 2018 года - январь 2019 года.
Соответственно, по условиям п. 6.5. договора аренды, просрочка внесения арендных платежей более пяти раз подряд в порядке, установленном договором, а именно п. 3.4. договора, наступила 05.01.2019 и договор считается расторгнутым на десятый день после истечения установленного договором срока оплаты, т.е. 16.01.2019.
При этом с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора арендодатель обратился в Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области 18.01.2019, т.е. после истечения установленного соглашением сторон срока расторжения договора в случаях задержки внесения арендных платежей более пяти раз подряд в порядке, установленном договором.
В качестве доказательства отсутствия внесения арендных платежей более пяти раз подряд в порядке, установленном договором, арендодателем были предоставлены письмо от 16.01.2019 с доказательствами его отправки, выписка по операция по счету ИП Трохина В.А. за период с 01.06.2018 по 15.01.2019 (л.д. 54- 61).
В связи с этим, в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, договор аренды считается расторгнутым и соответствующего решения суда либо заключения соглашения о расторжении в данном случае не требуется.
Необходимо отметить, что Закон о государственной регистрации прав не относит к компетенции регистрирующего органа проверку фактического получения арендатором уведомления о прекращении договора аренды, а также не обязывает регистратора извещать арендатора о поступившем от арендодателя заявлении.
Положениями ч. 5 ст. 18 Закона о регистрации установлен запрет на истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.
Государственный регистратор, рассматривая заявление арендодателя о регистрации соглашения о расторжении договора обоснованно принял решение о погашении записи об аренде, поскольку из представленных документов следовало, что предусмотренные договором необходимые для его расторжения обстоятельства (просрочка внесения платежей более пяти раз подряд) наступили и договор считается расторгнутым на десятый день после истечения установленного договором срока оплаты, т.е. 16.01.2019.
Поскольку действия регистратора не противоречат закону и не нарушают прав других лиц, то суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленного требования.
Доводы жалобы о неправомерности одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы подлежат отклонению, поскольку в данном деле, рассматриваемом по правилам Главы 24 АПК РФ, предметом спора являются действия органа государственной регистрации, правомерность действий арендодателя по одностороннему повышению арендной платы не входят в компетенцию органа государственной регистрации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Калужской области от 14.08.2019 по делу N А23-2131/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
М.М. Дайнеко
Н.В. Заикина
Е.В. Рыжова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
