Дата принятия: 19 февраля 2020г.
Номер документа: 20АП-652/2020, А09-7756/2019
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2020 года Дело N А09-7756/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 18.02.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 19.02.2020
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Осиповой Д.И., при участии от ответчика - Романова А.И. (доверенность от 09.01.2020, паспорт), в отсутствие иных лиц, рассмотрев апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2019 по делу N А09-7756/2019 (судья Азаров Д.В.), принятое по иску муниципального образования "город Брянск" в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации к товариществу собственников жилья "Комплекс "Славянский" о взыскании 401 287 руб. 82 коп. долга и неустойки,
УСТНОВИЛ:
муниципальное образование "город Брянск" в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к товариществу собственников жилья "Комплекс "Славянский" (далее - ответчик, товарищество) о взыскании 401 287 руб. 82 коп. (387 249 руб. 90 коп. - основной долг по договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности N 37039 от 21.09.2006 за период пользования и (или) владения земельным участком с государственным кадастровым учётным номером 32:28:030605:4 общей площадью 13192 кв.м. по адресу: Брянская область г. Брянск, микрорайон Славянский, ул. Костычева, с 01.01.2016 по 30.09.2016, 14 037 руб. 92 коп. - неустойка за просрочку платежей с 16.03.2016 по 30.09.2019).
Определением от 13.08.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Брянской области (т. 1 л.д. 126-127).
Решением суда от 12.12.2019 в иске отказано.
Истец, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование своей позиции указывает, что земельный участок под многоквартирными домами не сформирован, следовательно, право собственности на него публичного правового образования не прекращено.
Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От третьего лица поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судебной коллегией.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
21.09.2006 между Брянской городской администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Народные промыслы" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 37039 от 21.09.2006 (т. 1 л.д. 71-72), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с государственным кадастровым учётным номером 32:28:030605:4 общей площадью 13192 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для строительства комплекса жилых домов переменной этажности (поз. 9, 10, 10-А, 10-Б, 10-В) по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, ул. Костычева, д/н участок ч. 7 (далее также - земельный участок) на срок с 01.09.2006 по 01.08.2011. Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от 21.09.2006 (т. 1 л.д. 74). В соответствии с п.п. 4.4.5, 3.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком ежеквартально равными долями в срок не позднее 15-го числа последнего месяца квартала. В случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчёта 1/300 ставки рефинансирования Центробанка действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки (п. 3.6 договора). В соответствии с п.п. 3.1-3.2 договора размер арендной платы определяется в соответствии с нормативными актами, принятыми органами государственной власти и местного самоуправления и рассчитывается, как произведение кадастровой стоимости земельного участка на процент и дополнительный коэффициент, принимаемый для расчёта.
30.10.2006 между обществом с ограниченной ответственностью "Народные Промыслы" (цедент) и товариществом собственников жилья "Комплекс "Славянский" (цессионарий) заключен договор уступки прав, в соответствии с которым цедент передал, а цессионарий получил право аренды с целью завершения строительства комплекса жилых домов по ул. Костычева г. Брянска ( т. 1 л.д. 75).
24.12.2010 Брянкой городской администрацией выданы разрешения на ввод в эксплуатацию следующих объектов недвижимого имущества (комплекса жилых домов переменной этажности): позиция 9 (RU 32301000-618 от 24.12.2010), позиция 10 (RU 32301000-619 от 24.12.2010), позиция 10-а (RU 32301000-620 от 24.12.2010), позиция 10-б (RU 32301000-621 от 24.12.2010), позиция 10-в (RU 32301-000-617 от 24.12.2010) (т. 1 л.д. 91-94, 103-106, 99-102, 107-110, 95-98).
17.03.2011, 31.03.2011, 26.04.2011, 24.05.2011 и 16.06.2011 в единый государственный реестр недвижимости внесены регистрационные записи N 32-32- 01/006/2011-36, N 32-32-01/021/2011-406, N 32-32-01/006/2011-841, N 32-32-01/023/2011- 688 и N 32-32-01/006/2011-369 о возникновении права собственности физических лиц на жилые помещения, расположенные в указанных выше многоквартирных жилых домах (т. 1 л.д. 150 - 154).
Констатируя неисполнение ТСЖ обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком МО обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском о взыскании 401 287 руб. 82 коп. долга и неустойки.
Указанные обстоятельства явились причиной обращения в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд области правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило.
Следовательно, при рассмотрении споров о взыскании неосновательного обогащения подлежат установлению следующие обстоятельства: сбережение ответчиком денежных средств за счет истца путем использования имущества истца без намерения его приобрести; сбережение таких средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований; размер неосновательного обогащения.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 N 12-П указал, что в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах федеральный законодатель установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Федеральном законе от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).
Так, в силу частей 2, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В соответствии с частью 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Пунктом 66 указанного Постановления разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Публично-правовое образование как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, утрачивает права арендодателя в отношении данного земельного участка в связи с чем оснований для взыскания арендных платежей нет.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.
Аналогичный правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им (Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2019 N 309-ЭС19-7780 по делу N А60-14838/2018, Определение ВС РФ от 22.07.2016 N 304-КГ16-7787).
Судом области установлено, что на земельном участке с государственным кадастровым учётным номером 32:28:030605:4, предоставленном ТСЖ в аренду, построены и введены в эксплуатацию 24.12.2010 многоквартирные жилые дома, осуществлена процедура государственной регистрации прав собственности физических лиц на жилые помещения (квартиры), расположенные в указанных многоквартирных домах (91-94, 103-106, 99-102, 107-110, 95-98, 153, 150, 152, 151, 154).
Представленными со стороны истца доказательствами подтверждается, что минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации введённых в эксплуатацию многоквартирных жилых домов: N 68, N 68, копр. 1, N 68, корп. 2, расположенных по ул. Костычева в г. Брянске, рассчитанная в соответствии с нормами действующего законодательства, превышает площадь земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:28:030605:4.
Доводы жалобы о том, что поскольку земельные участки под многоквартирными домами не сформированы, то право собственности публично-правового образования не прекращено, подлежит отклонению, как заявленные без учета выше приведенных положений закона и сложившейся судебной практики.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2019 по делу N А09-7756/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий М.М. Дайнеко
Судьи Н.В. Заикина
Л.А. Капустина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
