Дата принятия: 01 ноября 2019г.
Номер документа: 20АП-6137/2019, А09-9596/2018
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2019 года Дело N А09-9596/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 29.10.2019
Постановление изготовлено в полном объеме 01.11.2019
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителя истца - Брянской городской администрации (г. Брянск, ИНН 3201001909, ОГРН 1023202743574) - Чебыкиной Е.В. (доверенность от 25.12.2018 N 1/06-2393и), индивидуального предпринимателя Королева Владимира Александровича (г. Брянск, ИНН 323400405400, ОГРНИП 304325028200083) (лично) и его представителей - Шепилова А.В. (доверенность от 10.03.2019), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ИНН 3250057365, ОГРН 1043244052092), муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства города Брянска" (г. Брянск), публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" (г. Москва, ИНН 0274062111, ОГРН 1020280000190), индивидуального предпринимателя Кондратова Сергея Вячеславовича (г. Орел, ИНН 575309301650, ОГРНИП 314574921900070), индивидуального предпринимателя Барменковой Маргариты Владимировны (г. Брянск, ИНН 323505680643, ОГРНИП 312325607400151), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области, апелляционные жалобы Брянской городской администрации и индивидуального предпринимателя Королева Владимира Александровича на решение Арбитражного суда Брянской области от 30.07.2019 по делу N А09-9596/2018 (судья Прудникова М.С.),
УСТАНОВИЛ:
Брянская городская администрация (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Королеву Владимиру Александровичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Королев В.А.) об:
- изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030806:108, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, нежилого здания с кадастровым номером 32:28:0030806:92, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42;
- определении размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости в размере 9 930 475 руб.;
- прекращении права собственности Королева Владимира Александровича на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:54, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:108, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, нежилое здание с кадастровым номером 32:28:0030806:92, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42;
- признании права муниципальной собственности "город Брянск" на: земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:108, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, нежилое здание с кадастровым номером 32:28:0030806:92, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42;
- установлении следующих условий выкупа: возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Брянской городской администрацией либо уполномоченным ею органом (лицом) за счет средств бюджета города Брянска в течение 30 (тридцати) рабочих дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика; правообладатель обязан освободить земельный участок от собственного имущества и имущества третьих лиц в течение 10 (десяти) рабочих дней после получения возмещения стоимости изымаемого имущества; датой оплаты возмещения стоимости изымаемого имущества и причиненных таким изъятием убытков считается дата списания денежных средств со счета Брянской городской администрации или уполномоченного ею органа;
- применении последствий принудительного изъятия недвижимого имущества в виде погашения в ЕГРН записи об ипотеке N 32-32-01/040/2008-549 от 24.06.2008 в отношении изымаемых земельного участка и нежилого здания (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, публичное акционерное общество "БАНК УРАЛСИБ", индивидуальный предприниматель Кондратов Сергей Вячеславович, индивидуальный предприниматель Барменкова Маргарита Владимировна, муниципальное казенное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства города Брянска".
Решением Арбитражного суда Брянской области от 30.07.2019 иск удовлетворен, у предпринимателя для муниципальных нужд изъяты земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:108, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская и нежилое здание с кадастровым номером 32:28:0030806:92, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42. Право собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:54, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:108, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, на нежилое здание с кадастровым номером 32:28:0030806:92 расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42 прекращено. Признано право муниципальной собственности города Брянска на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:108, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская и нежилое здание с кадастровым номером 32:28:0030806:92, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42. Размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости определен в размере 17 129 393 руб. 51 коп. Установлено, что возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается администрацией либо уполномоченным ею органом (лицом) за счет средств бюджета города Брянска в течение 30 (тридцати) рабочих дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика. На правообладателя наложено обязание по освобождению земельного участка от собственного имущества и имущества третьих лиц в течение 10 (десяти) рабочих дней после получения возмещения стоимости изымаемого имущества. Датой оплаты возмещения стоимости изымаемого имущества и причиненных таким изъятием убытков считается дата списания денежных средств со счета Брянской городской администрации или уполномоченного ею органа. В ЕГРН погашена запись об ипотеке N 32-32-01/040/2008-549 от 24.06.2008 в отношении изымаемых земельного участка и нежилого здания.
Не согласившись с решением суда, администрация и предприниматель обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы администрация ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и нарушение норм материального права. Истец указывает на то, что судом первой инстанции необоснованно определен размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости в сумме 17 129 393 руб. 51 коп. Администрация просит обратить внимание суда апелляционной инстанции на то, что в состав возмещения за изымаемые объекты суд первой инстанции включил убытки в размере 1 319 504 руб., то есть в размере отличном от установленного в рамках проведенной по делу судебной экспертизы. По мнению подателя апелляционной жалобы, заключение эксперта является неполным, в связи с чем суду надлежало устранить выявленные нарушения путем проведения повторной судебной экспертизы.
Предприниматель в обоснование своей апелляционной жалобы ссылается на неправомерность и необоснованность обжалуемого судебного акта в части определения возмещения за изымаемые объекты недвижимости, полагает, что размер указанного возмещения составляет 30 053 436 руб. Как полагает ответчик, судом первой инстанции безосновательно при определении убытков принята в расчет сумма возмещения риэлтерских услуг в размере 2 % от стоимости сделки, вместо испрашиваемых предпринимателем 4 % от стоимости сделки. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы считает, что не подлежали исключению из расчета размера убытков затраты на проведение проектно-изыскательных работ в сумме 5 092 344 руб., перенос сетей в сумме 1 164 450 руб., на организацию благоустройства в части суммы 945 454 руб., убытки, связанные с регистрацией объектов недвижимости, в сумме 27 322 215 руб., убытки, образовавшиеся в результате перевода денег через банки при их обналичивании, в сумме 2 731 221 руб. Ответчик также ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о прекращении права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:54.
Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу администрации просил оставить решение суда в обжалуемой администрацией части без изменения.
Администрацией в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы с целью определения размера возмещения за изымаемые у предпринимателя объекты недвижимости.
Судом апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы отклонено в связи с отсутствием процессуальных оснований для его удовлетворения.
Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
По смыслу приведенной нормы процессуального права вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, и является правом, а не обязанностью суда. При этом экспертное заключение оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, и не имеет заранее установленной силы. Судебная экспертиза назначается судом в том случае, когда лицом, участвующим в деле, обоснована действительная необходимость проведения экспертизы, невозможность разрешения спора без разъяснения вопросов, требующих специальных знаний.
В данном случае, податель апелляционной жалобы указывает на необходимость проведения экспертного исследования, поскольку при проведении в суде первой инстанции судебной экспертизы, по мнению истца, были допущены существенные нарушения.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции, исходя из предмета заявленных требований, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, наличия в материалах дела достаточных доказательств для определения размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения данного ходатайства. Доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, администрация не представила, а несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы. Определение достаточности экспертного заключения находится в компетенции суда.
При таких обстоятельствах основания для назначения по делу повторной судебной экспертизы, предусмотренные частью 2 статьи 87 АПК РФ, отсутствуют.
Перечисленные администрацией по платежному поручению от 11.10.2019 N 516939 на депозитный счет апелляционного суда денежные средства в размере 70 000 руб. в счет оплаты экспертизы по делу будут возвращены истцу после предоставления суду апелляционной инстанции банковских реквизитов, по которым могут быть зачислены указанные денежные средства.
В судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционные жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ИП Королев В.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером 32:28:030806:54, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования здания, площадью 1470 кв.м, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Городищенская, уч. 42 и расположенного на нем нежилого здания площадью 200,8 кв.м (том 1, л.д. 26-27, том 2, л.д. 23-24).
Постановлением Брянской городской администрации от 23.10.2015 N 3362-П утвержден проект планировки магистрали городского значения, соединяющей Советский и Бежицкий районы города Брянска на участке от места пересечения улицы Объездной с улицей Городищенской до места пересечения улицы Бежицкой с переулком Бежицким (том 1, л.д. 10-24, 123-124).
Постановлением Брянской городской администрации от 18.07.2016 N 2461-П утвержден проект межевания магистрали городского значения, соединяющей Советский и Бежицкий районы города Брянска на участке от места пересечения улицы Объездной с улицей Городищенской до места пересечения улицы Бежицкой с переулком Бежицким (том 9, л.д. 130-158).
26.10.2017 Брянской городской администрации издано постановление N 3745-п об изъятии для муниципальных нужд земельного участка площадью 221 кв.м из земельного участка площадью 1470 кв.м с кадастровым номером 32:28:0030806:54, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, 4, а также находящегося на нем нежилого здания площадью 200,8 кв.м с кадастровым номером 32:28:0030806:92 принадлежащих на праве собственности ответчику (том 1, л.д. 28-29). Согласно пункту 2 названного постановления управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации поручено осуществить юридические действия, связанные с изъятием находящихся в частной собственности нежилого помещения и земельного участка. Во исполнение указанного постановления из земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030806:54, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, 42 сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет земельный участок площадью 221 кв.м с кадастровым номером 32:28:0030806:108 и земельный участок площадью 1247 кв.м с кадастровым номером 32:28:0030806:104 (том 1, л.д. 25).
По заданию управления оценщиком ИП Кондратовым С.В. подготовлен отчет от 15.12.2017 N1405-17 об оценке размера возмещения за изымаемые для муниципальных нужд нежилое здание и земельный участок (том 1, л.д. 36-121). Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта оценки составляет 9 930 475 руб., в том числе стоимость земельного участка - 773 352 руб., стоимость нежилого здания - 7 819 000 руб., упущенная выгода - 1 338 123 руб. На основании данного отчета Управление подготовило и сопроводительным письмом от 22.02.2018 N 1/29-323и направило предпринимателю проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд г. Брянска (том 1, л.д. 32-33, 147-149).
Письмом от 04.06.2018 предприниматель заявил несогласие с предложенной управлением суммой возмещения за изымаемое у него имущество и предложил заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа на условиях выплаты предпринимателю компенсации в размере 173 444 376 руб. (том 2, л.д. 77-82).
Ссылаясь на недостижение сторонами соглашения о размере компенсации в связи с изъятием недвижимости для муниципальных нужд, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая требования истца по существу, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу пункта 1 статья 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Согласно статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным, в частности, со строительством объектов федерального транспорта.
Из пункта 2 статьи 279 ГК РФ следует, что в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Пунктом 3 статьи 279 ГК РФ предусмотрено, что решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
Согласно пункту 3 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.
В статье 239.2 ГК РФ закреплено, что отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1). В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно (пункт 2).
В статье 281 ГК РФ указано, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
В пункте 6 статьи 279 ГК РФ указано, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
Согласно статье 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Суд первой инстанции, установил наличие у истца полномочий на изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также соблюдение процедуры, предусмотренной действующим законодательством для изъятия имущества для муниципальных нужд, - имеется решение об изъятии, определена цена выкупа, ответчику направлено соглашение об изъятии с необходимыми документами, которое им получено.
Вместе с тем, между сторонами возникли разногласия по размеру возмещения правообладателю в связи с изъятием объектов.
В силу статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельных участков устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Из статьи 56.8 ЗК РФ следует, что при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
Согласно статье 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи).
Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.
В пункте 9 статьи 56.10 ЗК РФ указано, что одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляется ряд документов. Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.
Согласно пункту 10 статьи 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.
В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, включая в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).
В подтверждение обоснованности подлежащей выплате суммы возмещения за изымаемые объекты недвижимости истец представил составленный оценщиком ИП Кондратовым С.В. отчет от 15.12.2017 N 1405-17 об оценке размера возмещения за изымаемые для муниципальных нужд нежилое здание и земельный участок, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 15.12.2017 9 930 475 руб., в том числе стоимость земельного участка - 773 352 руб., стоимость нежилого здания - 7 819 000 руб., упущенная выгода - 1 338 123 руб. (том 1, л.д. 36-59).
Ответчик, в свою очередь, представил отчет об оценке N 007985/18/2014, выполненный оценщиком ИП Барменковой М.В., исходя из которого итоговая величина стоимости объектов оценки по состоянию на 17.07.2018 составляет 34 681 556 руб., в том числе рыночная стоимость земельного участка площадью 1 600 кв.м - 14 814 080 руб., рыночная стоимость нежилого здания площадью 204,1 кв.м - 15 866 586 руб., убытки - 4 000 890 руб. (том 3, л.д. 1-131).
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - Информационное письмо N 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, отмечено, что по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
С учетом указанной правой позиции, судом первой инстанции с целью определения размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд имущество, была проведена экспертиза, по результатам которой получено заключение экспертов общества с ограниченной ответственностью "БиНика" Семочкина Николая Николаевича и Торсукова Сергея Сергеевича от 26.02.2019 N 3/12-2018, а также дополнительная экспертиза, по результатам которой получено заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "БиНика" Семочкина Николая Николаевича от 01.07.2019, которыми установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030806:108, определенная по состоянию на дату оценки, составляет 1 511 640 руб.; рыночная стоимость здания, назначение: нежилое, общей площадью 204,1 кв.м., кадастровый номер: 32:28:0030806:92, составляет 12 496 640 руб.; убытки от изъятия объекта недвижимости составят 1 327 784 руб., упущенная выгода - 1 938 960 руб. Однако расходы на оплату услуг риэлторов учтены в расчетах или отсутствуют, в связи с чем стоимость риэлторских услуг экспертом не определялась.
Заключения экспертов относятся к числу доказательств в том виде, как это определено положениями статьей 64 АПК РФ. Предмет доказывания по делу определяется судом, а реализация права участвующих в деле лиц на предоставление доказательств, к числу которых согласно части 2 статьи 64 АПК РФ относится заключение эксперта, не носит безусловного и неограниченного характера.
Соответственно, в силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Судом первой инстанции верно указано, что заключение экспертов общества с ограниченной ответственностью "БиНика" Семочкина Николая Николаевича и Торсукова Сергея Сергеевича от 26.02.2019 N 3/12-2018, заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "БиНика" Семочкина Николая Николаевича от 01.07.2019, соответствуют требованиям статьи 86 АПК РФ и не вызывают сомнений относительно выводов экспертов, поскольку в них даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений.
Доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения экспертов общества с ограниченной ответственностью "БиНика" Семочкина Николая Николаевича и Торсукова Сергея Сергеевича от 26.02.2019 N 3/12-2018, заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "БиНика" Семочкина Николая Николаевича от 01.07.2019, материалы дела не содержат.
Ссылка предпринимателя на необоснованность отказа суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении дополнительной судебной экспертизы отклоняется. В удовлетворении ходатайства судом первой инстанции правомерно отказано, поскольку выводы, содержащиеся в вышеуказанных экспертных заключениях, являются полными и ясными, противоречий не содержат, сомнений в их обоснованности у суда первой инстанции не возникло, в связи с чем отсутствовали основания, предусмотренные статьей 87 АПК РФ, для назначения дополнительной экспертизы.
Прочие доводы заявителей апелляционных жалоб, выражающие несогласие с выводами экспертов, являлись предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции и обоснованно им отклонены ввиду их несостоятельности. Кроме того, сторонами в ходе проведения экспертного исследования, были реализованы их права, предоставленные действующим законодательством, доказательств нарушения законных прав и интересов сторон при проведении судебной экспертизы заявителями апелляционных жалоб не представлено.
Таким образом, с учетом представленных в материалы дела экспертных заключений, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере 1 511 640 руб. и рыночной стоимости здания в размере 12 496 640 руб.
При этом определяя размер убытков эксперт указывает на то, что объект капитального строительства не может существовать без земельного участка. В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Брянска, утвержденными Постановлением Брянской городской администрации от 18.07.2017 N 2482-п для строительства здания площадью 200,8 кв.м необходим земельный участок площадью не менее 1 600 кв.м. Таким образом, для восстановления своих прав, ответчик не сможет приобрести здание расположенное на земельном участке площадью 204,1 кв.м. Вместе с тем, эксперт учитывает, что существующий объект подлежащий изъятию, в том виде как он проектировался, также не соответствовал действующим нормам. В связи с чем, эксперт приходит к выводу о том, что применив указанное постановление ответчик будет иметь возможность приобрести в собственность объект с лучшими экономическими показателями. Проведя анализ рынка эксперт пришел к выводу о том, что среднее значение соотношения площади объекта капитального строительства к площади земельного участка составляет 2,028. Таким образом эксперт полагает необходимым рассчитать площадь земельного участка в составе объекта недвижимости через среднее соотношение площадей ЗУ/ОКС, сложившееся на рынке (S земельного участка 204,1х2,028= 413,91 кв.м). С учетом определения стоимости удельной единицы (1 кв.м.) земельного участка в размере 840 руб. за 1 кв.м. стоимость земельного участка составит: 413,91х6840 руб. = 2 813 144 руб.
Следовательно убытки от изъятия объекта недвижимости составят 1 319 504 руб. (2 813 144 руб. (рыночная стоимость земельного участка площадью 413,91 кв.м, исходя из соотношения площадей ЗУ/ОКС сложившихся на рынке) - 1 511 640 руб. (рыночная стоимость изымаемого земельного участка)).
В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 также разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно посчитал обоснованным включение в состав возмещения за изымаемые объекты убытки, которые понесет правообладатель для приобретения прав на аналогичное имущество, в сумме 1 319 504 руб.
Доводы предпринимателя о том, что при определении суммы возмещения за изымаемые земельные участки подлежат учету убытки в виде стоимости проектно-изыскательских работ в размере 5 092 344 руб., судебной коллегией отклоняются ввиду следующего.
Согласно постановлению Брянской городской администрации от 21.06.2003 N 1063 предпринимателю была разрешена разработка проекта и строительства комплекса объектов торгового и жилого назначения (позиции 1, 2, 3, 4) по улице Городищенской в поселке Городище Бежицкого района (том 2, л.д. 25-28). Как следует из указанного постановления ИП Королеву В.А. была разрешена разработка проекта и строительство в две очереди комплекса объектов торгового и жилого назначения: первая очередь строительства: здание универсального назначения (1-й этаж - магазин промышленных товаров, мансарда - офис) (позиция 1); вторая очередь строительства: здание универсального назначения (1-й этаж - магазин промышленных товаров, 2-й этаж - магазин продовольственных товаров, 3-й этаж - жилые помещения) (позиция 2), навес (позиция 3), малые очистные сооружения (позиция 4).
На основании указанного постановления ИП Королеву В.А. выдано разрешение на производство строительно-монтажных работ N 625 от 14.04.2004, сроком действия до 31.12.2004 (том 2, л.д. 30).
Как усматривается из материалов дела, ИП Королевым В.А. была построена первая очередь - здание нежилого назначения об изъятии которого заявлен настоящий иск.
В соответствии с пунктом 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, являющегося обязательным документом, прилагаемым к заявлению на получение разрешения на строительство (пункт 7 статьи 51 Кодекса).
Разрешением на строительство от 14.04.2004 предпринимателю установлен срок до 31.12.2004, в течение которого он должен был завершить строительство комплекса объектов торгового и жилого назначения (позиции 1, 2, 3, 4).
Вместе с тем, на момент издания постановлением Брянской городской администрации от 26.10.2017 N 3745-п об изъятии для муниципальных нужд земельного участка площадью 221 кв.м из земельного участка площадью 1470 кв.м с кадастровым номером 32:28:0030806:54, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, 4, а также находящегося на нем нежилого здания площадью 200,8 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0030806:92, принадлежащих на праве собственности Королеву В.А. срок действия разрешения на строительство (до 31.12.2004) истек.
Таким образом, ответчик документально не подтвердил, что, действуя разумно и добросовестно, был лишен возможности осуществить весь комплекс работ по строительству спорного объекта в пределах срока действия разрешения на строительство вследствие каких-либо противоправных действий (бездействия) истца, в связи с чем убытки в виде стоимости проектно-изыскательских работ в размере 5 092 344 руб. не подлежат включению в компенсацию за изымаемые объекты недвижимости.
Доводы ответчика о необходимости компенсации ему убытков, связанных с расходами на перенос коммуникаций и выполнение благоустройства земельного участка, также подлежат отклонению как необоснованные.
В соответствии с пунктом 2.1 статьи 56.8 ЗК РФ в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется перенос инженерных сооружений, в размер возмещения не включается рыночная стоимость указанных сооружений. В этом случае при определении размера возмещения в него включаются стоимость работ по реконструкции инженерных сооружений и расходы, связанные с размещением таких сооружений (в том числе плата за сервитут, публичный сервитут), за исключением случая выполнения работ по реконструкции инженерных сооружений за счет лица, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Как следует из постановления Брянской городской администрации от 15.10.2018 N3158-П в перечень объектов капитального строительства и объектов недвижимости, приобретаемых для муниципальных нужд города Брянска на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов включена реконструкция автодорог по ул. Бежицкой (от ул. Объездной до дома N 280 по ул. Бежицкой), ул. Объездной (от ул. Городищенской до ул. Бежицкой) в Бежицком районе г. Брянска (2-й этап), запланированный объем бюджетных ассигнований составляет 25 335 120 руб. на 2018 год (том 8, л.д. 8-12).
Согласно ответу МКУ "Управление коммунального хозяйства города Брянска" от 19.06.2019 N 1/06-717, пояснительной записки к проекту, по объекту "Реконструкция автодорог по ул. Бежицкой (от ул. Объездной до дома N 280 по ул. Бежицкой), ул. Объездной (от ул. Городищенской до ул. Бежицкой) в Бежицком районе г. Брянска (2-й этап)" проектом предусмотрено переподключение газопровода, водопровода, электрических кабелей и кабелей телефонной связи, а также благоустройство территории к дому 42 по ул. Городищенская г. Брянска (том 9, л.д. 17-20, том 10, л.д. 87-115).
Следовательно, указанное подтверждает, что подлежащие соблюдению при строительстве автодороги требования, учтены и подлежат реализации, в связи с чем предполагаемые ответчиком расходы на перенос коммуникаций и выполнение благоустройства земельного участка не влияют на размер возмещения за изымаемый участок.
Ссылки предпринимателя на необоснованность исключения судом первой инстанции из состава убытков собственных обязательств перед банком по погашению кредитов подлежат отклонению, исходя из следующего.
В силу пунктов 7 и 8 статьи 56.11 ЗК РФ, в случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем изымаемой недвижимости обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных правообладателем изымаемой недвижимости с такими лицами договорах, прежний правообладатель изымаемой недвижимости вправе расторгнуть в одностороннем порядке заключенные им договоры при условии, что их исполнение станет невозможным в связи с изъятием указанной недвижимости.
Правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда, а также с лицами, договоры с которыми расторгнуты в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи.
Расчет суммы задолженности, связанной именно с досрочным исполнением обязательств перед банком (например, проценты по новому кредиту, оформленного с целью погашения обязательство по ипотеке), не приведен и в материалы дела не представлен, а сам по себе остаток задолженности перед банком убытком не является, поскольку представляет собой обычное кредитное обязательство.
Кроме того, истец не является стороной кредитного договора, поэтому основания для выполнения им обязательств ответчика не установлены, доказательств того, что кредитные обязательства (необходимость оформления ипотеки) возникли у истца по вине и в результате действий истца, в материалы дела не представлено.
Предприниматель также ссылался на то, что при переводе денежных средств через банк и при получении денежных средств наличными, включая проценты за невозможность пользования наличными денежными средствами в день обращения за ними, он понесет убытки в связи с оплатой комиссии банку, однако указанный довод подлежат отклонению, поскольку необходимость оплаты комиссии банку носит предположительный характер.
При определении размера убытков на оплату услуг риэлтора (риэлтерского агентства) в размере 2%, суд первой инстанции правомерно учитывал следующее.
Из материалов дела усматривается, что в обоснование убытков, связанных с услугами риэлторов, в размере 678 111 руб., ответчик указал, что после изъятия земельного участка и объектов недвижимости, ему необходимо будет приобрести аналогичный земельный участок и объект недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности и произвести поиск арендаторов, для чего ему необходимо будет обратиться к услугам риэлторов. Стоимость услуг риэлтора (риэлтерского агентства) в размере 613 111 руб. (4% от цены сделки 15 327 784 руб.) и 65 000 руб. (50% от ставки арендной платы за месяц 130 000 руб.) будет являться убытком, который понесет обладатель прав.
В соответствии с Методическими рекомендациями по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона N 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута, утвержденных Национальным Советом по оценочной деятельности (протокол от 23.12.2009 N 5) расходы на риэлтерские услуги определяются на основании расценок, существующих на рынке недвижимости рассматриваемого региона. Размер комиссионных определяется по результатам сбора информации от представителей агентств недвижимости. Учет стоимости риэлтерских услуг осуществляется только в том случае, если соответствующая стоимость не включена в цены сделок (предложений), использованных при проведении оценки сравнительным подходом.
Как следует из экспертизы, выполненной экспертами Семочкиным Н.Н., Торсуковым С.С. стоимость риэлтерских услуг не включена в цены сделок (предложений), использованных при проведении оценки сравнительным подходом.
Согласно представленным в материалы дела доказательствам размер вознаграждения риэлторам на территории Брянской области составляет от 2 до 4% от цены сделки. Так, по результатам сбора информации от представителей агентств недвижимости оценщик Барменкова М.В. в отчете об оценке N 007985/18/204 определила, что размер агентского вознаграждения составит 2% от суммы сделки.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о включении в состав убытков оплаты услуг риэлтора (риэлтерского агентства) в размере 2%, что от цены сделки в размере 15 327 784 руб. составит 306 555 руб. 68 коп.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, в рассматриваемом случае экспертами не учтено, что восстановление правового положения лица после изъятия у него имущества, непосредственно созданного им для извлечения прибыли, может быть достигнуто созданием прежних условий извлечения прибыли от сдачи здания в аренду, в связи с чем ответчику необходимо его приобрести, что влечет за собой необходимость государственной регистрации права собственности. Поскольку в качестве убытков (реального ущерба) подлежит взысканию размер государственной пошлины за совершение регистрационных действий в отношении здания и земельного участка, а также земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030806:104 остающегося в собственности ИП Королева В.А. (образованного из земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030806:54), который в силу статьи 333 Налогового кодекса Российской Федерации составляет для физических лиц - 6000 руб. (2000 руб. x 3), доводы ответчика о возмещении расходов на регистрацию в большем размере подлежат отклонению.
Из материалов дела следует, что в качестве упущенной выгоды ответчиком заявлено 4 812 328 руб. составляющих сумму арендной платы, которую предприниматель не может получать с даты опубликования в средствах массовой информации постановления об изъятии земельного участка (03.11.2017) до поиска нового помещения и новых арендаторов для такого помещения, который определен ответчиком в три года.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Пунктом 4 статьи 393 ГК РФ предусмотрено, что при определении упущенной выгоды учитываются принятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Таким образом, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.
В пункте 6 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, указано, что по смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, у которого изымается земельный участок, если бы изъятия не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. При установлении размера упущенной выгоды следует учитывать тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывается деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.
Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Сторона должна доказать, что допущенное другой стороной нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим заинтересованному лицу получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16674/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735).
Согласно заключению экспертов ООО "Би-Ника" Семочкина Н.Н., Торсукова С.С. размер упущенной выгоды, составляющий арендную плату, которую предприниматель не может получать в связи с изъятием земельного участка составляет 1 938 960 руб. Период неполученного дохода определен экспертами с даты опубликования в средствах массовой информации постановления об изъятии земельного участка - 03.11.2017 до 26.02.2019 - даты производства экспертизы из расчета чистого операционного дохода 4 039 руб. 50 коп. в день (4 039 руб. 50 коп. х 480 дней = 1 938 960 руб.) (том 6, л.д. 54).
В отчете об оценке N 1405-17, выполненном оценщиком Кондратовым С.В. размер упущенной выгоды определен в размере 1 301 106 руб., из расчета месячной арендной платы 108 425 руб. (3 614 руб. в день) умноженной на 12 месяцев. Данный срок, по мнению эксперта необходим для поиска нового земельного участка, получения разрешения, строительства и ввода в эксплуатацию аналогичного объекта (том 1, л.д. 92).
Исходя из отчета об оценке N 007985/18/204, составленного оценщиком Барменковой М.В., размер упущенной выгоды от неполученной арендной платы составит 3 383 276 руб. Упущенная выгода определена оценщиком исходя из арендной платы 4 634 руб. 62 коп. в день умноженной на 24 месяца (один год для поиска нового помещения и один год на поиск новых арендаторов для такого помещения).
Как следует из выписки из ЕГРИП основным видом деятельности ИП Королева В.А. является оптовая неспециализированная торговля, дополнительным видом деятельности является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Изымаемый объект был ответчиком возведен с целью извлечения прибыли, сдавался в аренду, что свидетельствует о принятии достаточных мер, направленных на получение дохода от использования своего имущества.
В подтверждение получения дохода от сдачи изымаемого здания в аренду ответчиком представлены договор аренды нежилого помещения N 04-01/2017 от 10.01.2017 площадью 100 кв.м в здании по адресу г. Брянск, ул. Городищенская, 42, заключенный с ООО "Брянск-Телеком" сроком действия до 30.12.2017, с оплатой арендных платежей в размере 60 000 руб. в месяц (том 8, л.д. 16-17); договор аренды N 03-01/2017 от 03.01.2017 нежилого помещения площадью 100 кв.м в здании по адресу г. Брянск, ул. Городищенская, 42, заключенный с ИП Щелоковым Е.В., сроком действия до 30.12.2017, с оплатой арендных платежей в размере 60 000 руб. в месяц (том 8, л.д. 25- 26). Как следует из соглашений от 15.09.2017 и 17.09.2017 договоры аренды были расторгнуты по соглашению сторон, с ООО "Брянск-телеком" с 29.09.2017, с ИП Щелоковым Е.В. с 30.09.2017 (том 8, л.д. 18, 27).
Ответчик ссылается на то, что расторжение договоров произошло в связи с тем, что в средствах массовой информации было опубликовано сообщение о предстоящем изъятии здания. В последующем сдача в аренду, несмотря на имеющийся спрос (том 8, л.д. 33-38) не представлялась возможным по причине того, что не известны были точные дата изъятия и сноса. Согласно договору аренды от 15.01.2019 нежилое помещение площадью 20 кв.м, расположенное по адресу г. Брянск, ул. Городищенская, 42 передано в аренду ИП Лагереву Д.П. сроком до 30.12.2019 с оплатой арендных платежей 12 000 руб. в месяц (том 8, л.д. 126-127). Предпринимателем представлены доказательства того, что им планируется приобретение иного взамен изымаемого помещения и сдача его в аренду (договоры с риэлторскими агентствами от 03.07.2019, 04.07.2019) (том 10, л.д. 36-38, 48).
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ заключение экспертов ООО "Би-Ника" Семочкина Н.Н., Торсукова С.С. в части определения размера упущенной выгоды, суд первой инстанции правильно признал его необоснованным в указанной части по следующим основаниям.
Как указывалось выше, период неполученного дохода определен экспертами с даты опубликования в средствах массовой информации постановления об изъятии земельного участка (03.11.2017) до 26.02.2019 (даты производства экспертизы) из расчета чистого операционного дохода 4 039 руб. 50 коп. в день (4 039 руб. 50 коп. х 480 дней = 1 938 960 руб.).
При определении размера упущенной выгоды экспертами не запрашивалась документация о финансово-хозяйственной деятельности ИП Королева В.А., неполученная арендная плата в день в размере 4 039 руб. 50 коп. не уменьшена на доход, полученный предпринимателем от сдачи имущества в аренду в спорный период.
Вместе с тем, согласно представленным в материалы дела доказательствам, нежилое помещение сдавалось ответчиком в аренду и за него получалась арендная плата.
Согласно Методическим рекомендациям по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона N 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута, утвержденных Национальным Советом по оценочной деятельности (протокол от 23.12.2009 N 5) определение периода восстановления нарушенного производства (периода неполучения доходов) при изъятии земельного участка может осуществляться с учетом строительных норм и правил (СНиПов), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнеспланов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.
Как следует из отчета об оценке N 1405-17, выполненного оценщиком Кондратовым С.В. для поиска нового земельного участка, получения разрешения, строительство и ввод в эксплуатацию аналогичного объекта необходимо 12 месяцев.
Исходя из отчета об оценке N007985/18/204, составленного оценщиком Барменковой М.В. 12 месяцев необходимо на поиска нового помещения и 12 месяцев на поиск новых арендаторов для такого помещения.
Согласно абзаца 2 пункта 14 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.
Убытки в виде упущенной выгоды - это неполученные правообладателем доходы, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, в расчете на срок, необходимый для восстановления его нарушенного правового положения (период нарушенного производства).
Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что период вынужденного неиспользования и разумного поиска и приобретения объекта эквивалентной полезности составляет 12 месяцев, поскольку иное означает, что владелец изымаемого земельного участка может и не осуществлять разумный поиск объекта по замещению участка, а лишь рассчитывать на длительное получение гарантированного дохода от участка в несколько лет, ссылаясь на его вынужденное изъятие, не принимая никаких действий.
В связи с изложенным, суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным определить рыночную стоимость арендной платы за пользование зданием как среднюю цену аренды аналогичного здания, установленную отчетами об оценке в размере 1 489 053 руб. 83 коп. за 12 месяцев.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований администрации об изъятии для государственных нужд у предпринимателя спорных объектов недвижимости, установив возмещение в размере 17 129 393 руб. 51 коп. (рыночная стоимость земельного участка в размере 1 511 640 руб., рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 12 496 640 руб., убытки в размере 1 319 504 руб., составляющие разницу между стоимостью изымаемого земельного участка и стоимостью приобретаемого, убытки, составляющие стоимость риэлторских услуг в размере 306 555 руб. 68 коп., расходы на регистрацию права в сумме 6 000 руб. и упущенная выгода в сумме 1 489 053 руб. 83 коп.).
Довод ответчика о необоснованности вывода суда первой инстанции о прекращении права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:54, подлежит отклонению в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Согласно пункту 2 статьи 282 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.
Материалами дела уставлен факт того, что ИП Королев В.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером 32:28:030806:54, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования здания, площадью 1470 кв.м, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Городищенская, уч. 42. Земельные участки с кадастровыми номерами 32:28:0030806:108 и 32:28:0030806:104, образованны соответственно из земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030806:54, принадлежащего на праве собственности Королеву В.А.
При этом земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:108 изымается у правообладателя в принудительном порядке в рамках настоящего спора, в связи с неподписанием собственником соглашения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, а земельный участок 32:28:0030806:104 остается в собственности Королева В.А.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации основанием для государственной регистрации прав являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.
Пунктом 9 статьи 60 вышеназванного закона предусмотрено, что государственный кадастровый учет объектов, образованных на основании решения об изъятии, осуществляется при наличии решения об изъятии, правоустанавливающего документа на исходный участок, проекта межевания или схем расположения земельного участка с соответствующим заявлением о постановке на кадастровый учет от имени лица, права которого подлежат прекращению, вправе обратиться в орган власти, принявшее соответствующее решение.
Снятие с государственного кадастрового учета и прекращение государственной регистрации прав на исходные земельные участки, права на которые прекращаются в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, осуществляются только одновременно с осуществлением государственной регистрации прав на земельные участки, образованные на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, если права на образованные для изъятия участка не зарегистрированы, применяются правила пункта 11 данной нормы (пункт 10 статьи 60 Закона о государственной регистрации).
В силу частей 1 статьи 11.8 ЗК РФ возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 - 11.7 настоящего Кодекса.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки (часть 2 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из изложенного следует, что препятствий для осуществления регистрационных действий по осуществлению государственного кадастрового учета в отношении земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка не имеется.
Подпунктами 1, 6 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ предусмотрено, что вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности, а также государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.
С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд (подпункт 3 пункта 4 статьи 56.11 ЗК РФ).
В силу части 1 статьи 60 Федерального закона N 218-ФЗ основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Одновременно с документом, указанным в части 1 настоящей статьи, для государственной регистрации прав представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное (часть 2 статьи 60 Федерального закона N 218-ФЗ).
Согласно части 3 статьи 60 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на объекты недвижимости, изъятые для государственных или муниципальных нужд, осуществляется на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или лица, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Исходя из изложенного, вывод суда первой инстанции о прекращении права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:54 является законным и обоснованным.
Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.
Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Брянской области от 30.07.2019 по делу N А09-9596/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Н.В. Заикина
М.М. Дайнеко
Е.В. Рыжова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
