Дата принятия: 16 июня 2021г.
Номер документа: 20АП-5639/2020, А68-6580/2020
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2021 года Дело N А68-6580/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 15.06.2021
Постановление изготовлено в полном объеме 16.06.2021
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Селивончика А.Г. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горшковой В.А., при участии от заинтересованного лица - министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (г. Тула, ИНН 7106058814, ОГРН 1177154000132) - Наумова О.А. (доверенность от 10.11.2020), в отсутствие заявителей - индивидуального предпринимателя Иванова Дмитрия Александровича (ОГРНИП 304710717600067), индивидуального предпринимателя Морозова Александра Сергеевича (ОГРНИП 304710717600034) и третьего лица - Паценко Александра Александровича, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 21.10.2020 по делу N А68-6580/2020 (судья Рыжикова Н.А.),
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Иванов Дмитрий Александрович и индивидуальный предприниматель Морозов Александр Сергеевич (далее - предприниматели) обратились в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - министерство) о признании незаконным отказа в заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:070220:13, изложенного в письме от 23.06.2020 N 29-01-13/8237.
Определением суда от 31.07.2020, принятым в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Паценко Александр Александрович.
Решением суда от 21.10.2020 заявление предпринимателей удовлетворено.
В апелляционной жалобе министерство просит решение отменить, в удовлетворении заявления отказать. Оспаривая судебный акт, заинтересованное лицо ссылается на то, что для завершения строительства объекта договор аренды заключался с предпринимателями дважды: 08.11.2013 и 22.06.2017. Отмечает, что в соответствии с пунктом 3.1 статьи 3 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) после 01.03.2015 предпринимателями реализовано право на однократное заключение договора для завершения строительства без торгов (договор аренды от 22.06.2017), в связи с чем повторное заключение такого договора без торгов противоречит статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Отмечает, что в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации уполномоченному органу предоставлено право обращения в суд с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, а нереализация названного права по окончании срока действия договора аренды, однократно продленного на новый срок для завершения строительства, не означает возможности повторного продления такого договора.
В отзыве предприниматели просят решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Сообщают, что право собственности на незавершенный объект степенью готовности 5 % было приобретено предпринимателями на основании договора купли-продажи от 15.06.2013; разрешение на строительство выдано 15.09.2015 со сроком действия до 01.09.2018; договор аренды для завершения строительства был заключен 22.06.2017 на 3 года; до истечения срока действия первоначально выданного разрешения на строительство, но в пределах срока действия договора аренды, предприниматели обратились с заявлением о продлении разрешения на строительство; отказ в продлении срока действия разрешения признан незаконным решением Арбитражного суда Тульской области от 15.02.2019 по делу N А68-13351/2018; повторный отказ в выдаче разрешения от 12.07.2019 также признан незаконным решением Арбитражного суда Тульской области от 25.10.2019 по делу N А68-10228/2019; по итогам судебных споров срок действия разрешения на строительство продлен до 25.05.2021. Поясняют, что завершение строительства в рамках продленного срока действия разрешения невозможно по причине прекращения срока действия договора аренды. Указывают, что своевременно обратились с заявлением о заключении нового договора аренды. Ссылаются на добросовестность своих действий по принятию мер для завершения строительства, указывая, что на момент обращения с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, степень готовности объекта составляла 70 % (технический план от 15.06.2020), а сам договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
В судебном заседании представитель министерства поддержал доводы апелляционной жалобы. Сообщил, что в связи с фактическим завершением строительства и окончанием срока действия разрешения на строительство предприниматели не лишены возможности обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформлении соответствующих прав на земельный участок под объектом.
Заявители и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнения представителя министерства судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя министерства, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, Морозову А.С., Иванову Д.А., Паценко А.А. на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли каждому) принадлежит незавершенный строительством объект - магазин строительных материалов по адресу: г. Тула, Привокзальный район, проспект Ленина, дом N 134, степенью готовности 5 % (договор купли-продажи от 15.06.2013, свидетельства о государственной регистрации права N 71-АГ 843950, N 71-АГ 843951, N 71-АГ 843952 от 31.05.2013).
08.11.2013 между министерством (арендодатель), с одной стороны, и Морозовым А.С., Ивановым Д.А., Паценко А.А. (арендаторы), с другой стороны, заключен договор N 13В3038 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:070220:13, общей площадью 2834 кв. метров, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 15 метров от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Привокзальный район, проспект Ленина, д. 134, для завершения строительства магазина строительных материалов, сроком действия до 31.05.2016 (т. 2, л. д. 11).
15.09.2015 Морозову А.С., Иванову Д.А., Паценко А.А. выдано разрешение N RU71326000-482/15 на строительство объекта: "Магазин строительных материалов" на срок до 01.09.2018.
После вступления в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) (после 01.03.2015) между министерством (арендодатель), с одной стороны, и Морозовым А. С., Паценко А. А., Ивановым Д. А. (арендатор), с другой стороны, заключен новый договор N 17В3955 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:070220:13, для завершения строительства магазина строительных материалов, сроком действия на 3 года (т. 1, л. д. 59).
Поскольку в период срока действия нового договора аренды истек срок действия разрешения на строительство, 23.08.2018 арендаторы обратились с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство до 01.09.2019, в удовлетворении которого им было отказано.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 15.02.2019 по делу N А68-13351/2018 указанный отказ признан незаконным.
По результатам повторного рассмотрения заявления о продлении срока действия разрешения на строительство арендаторам вновь направлен отказ, который признан незаконным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 25.10.2019 по делу N А68-10228/2019.
На основании указанного судебного акта действие разрешения на строительство продлено до 25.05.2020, а затем на основании постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 440 "О продлении действий разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году" - до 25.05.2021 (т. 1, л. д. 35).
Поскольку срок действия продленного разрешения на строительство (25.05.2021) не совпадал со сроком действия договора аренды, заключенного для завершения строительства (22.06.2020), на дату окончания договора аренды степень готовности объекта составляла 70 % (технический план от 15.06.2020), арендаторы 18.06.2020 обратились в министерство с заявлением о повторном заключении нового договора аренды (т. 1, л. д. 62).
В письме от 23.06.2020 N 29-01-13/8237 министерство отказало предпринимателям в повторном заключении нового договора аренды земельного участка, сославшись на то, что ими было использовано право на однократное заключение договора аренды для завершения строительства в порядке, предусмотренном действующим законодательством (т. 1, л. д. 63).
Полагая отказ министерства не соответствующим действующему законодательству, нарушающим права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, предприниматели обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.
На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Предоставление земельных участков из публичной собственности представляет собой сложный юридический состав, который начинается с издания акта уполномоченного органа и завершается заключением гражданско-правового договора.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765 и от 14.09.2020 N 308-ЭС20-3366 указано, что Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).
Согласно данным нормам права, применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Исходя из вышеуказанных норм земельного законодательства и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, следует, что без проведения торгов земельный участок может быть предоставлен для завершения строительства после 01.03.2015 однократно в случаях:
- если ранее он был предоставлен в аренду для строительства до 01.03.2015 и на нем имеется объект незавершенного строительства, а заявление о заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства без торгов подано арендатором до окончания срока действия договора аренды (определения Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765, от 14.09.2020 N 308-ЭС20-3366, от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338);
- если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано до 01.03.2015.
Указанные положения направлены на упорядочение отношений в сфере строительства, ограничения его определенными нормативными сроками, поскольку процесс строительства не может продолжаться неопределенно длительное время, а публичный собственник земельного участка, предоставленного для строительства, не должен претерпевать негативные последствия вследствие бессрочного ведения строительной деятельности.
В данном случае земельный участок для строительства первоначально предоставлялся до 01.03.2015 и после 01.03.2015 с предпринимателями был заключен договор аренды для завершения строительства от 22.06.2017.
Таким образом, право на однократное продление договора для завершения строительства было ими реализовано.
В связи с этим основания для повторного заключения (продления) арендных отношений отсутствуют.
Нереализация министерством права, предоставленного статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на что сослался суд первой инстанции, не является предусмотренным законом условием для неоднократного продления договора аренды.
При таких обстоятельствах действия министерства по отказу в заключении договора на новый срок соответствуют закону - пункту 21 статьи 3 Закона N 137, в связи с чем отсутствует совокупность условий, предусмотренных статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для удовлетворения требований заявителей.
Аналогичный подход сформирован в судебной практике (постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.04.2021 N Ф01-728/2021, от 05.02.2021 N Ф01-15910/2020).
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что основания для продления договора аренды отсутствуют и по причине истечения срока действия разрешения на строительство (25.05.2021), а также фактического достижения цели договора - завершения указанного строительства заявителями.
Так, определением апелляционного суда от 31.03.2021 сторонам предлагалось провести совместный осмотр объекта, по результатам осмотра представить акт (т. 3, л. д. 166).
Согласно акту осмотра от 15.04.2021 (с приложенными фототаблицами, т. 4, л. д. 10-24), составленному министерством, на земельном участке с кадастровым номером 71:30:070220:13 расположено двухэтажное здание, имеющее окна, двери, полы. К зданию поведен газ. Наружные работы завершены. Внутри здания имеются отдельные помещения, в помещениях ведутся отделочные работы. Прилегающая территория облагорожена.
В судебном заседании 22.04.2021 представитель предпринимателей согласился с содержанием акта осмотра (т. 4, л. д.32).
Изложенные предпринимателями опасения не получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии продленного договора аренды, не являются предусмотренным законом условием для неоднократного продления договора и могут быть устранены путем обращения с соответствующими требованиями к уполномоченным органам (при наличии правовых оснований).
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, заявленные предпринимателями требования - оставлению без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины за подачу заявления относятся на предпринимателей.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Тульской области от 21.10.2020 по делу N А68-6580/2020 отменить.
Заявленные требования оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Л.А. Капустина
Судьи М.М. Дайнеко
А.Г. Селивончик
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
