Дата принятия: 26 сентября 2019г.
Номер документа: 20АП-5595/2019, А62-11210/2018
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2019 года Дело N А62-11210/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 19.09.2019
Постановление изготовлено в полном объеме 26.09.2019
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью фирма "Комбит" (г. Смоленск, ОГРН 1026701447552, ИНН 6731000920) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (г. Смоленск, ОГРН 1126732000670, ИНН 6732033132), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.06.2019 по делу N А62-11210/2018 (судья Лазарев М.Е.),
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью фирма "Комбит" (далее - истец, ООО фирма "Комбит") обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (далее - ответчик, ООО "ВитебскЖилстрой") об обязании передать по акту приема-передачи ООО фирма "Комбит" нежилые встроенные помещения общественного назначения N 7, 8, 9, 10 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: Смоленская область, ул. Крупской, д. 60/2, во исполнение обязательств по договору от 29.03.2016 N 10-9-8-7-ОФ об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Делу присвоен номер А62-11210/2018.
ООО "ВитебскЖилстрой" также обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к ООО фирма "Комбит", в котором просило:
- признать недействительными: договоры об участии в долевом строительстве жилья от 29.03.2016 N N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227, 17, 15, 25, 99, 132 Д с учётом дополнительных соглашений от 03.05.2017 N N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д, договор от 29.03.2016 N 10-9-8-7-5-ОФ об участии с долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости) от 29.03.2016 с учётом дополнительного соглашения к нему от 03.05.2017 N 10-9-8-7-ОФ, договор купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 с дополнительным соглашением от 03.05.2017;
- зачесть стоимость переданных жилых помещений по решению Арбитражного суда Смоленской области от 08.11.2018 по делу N А62-6094/2018, а также передать ООО фирма "Комбит" офисные помещения N 7, 8, 9, 10 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: город Смоленск, улица Крупской, дом N 60/2 в счёт денежной компенсации за утрату права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12, определив общий размер компенсации из расчёта стоимости жилых помещений N 15, 17, 25, 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 99 (23 923 660 руб.) и офисных помещений N 7, 8, 9, 10 (18 685 200 руб.), а также учитывая ранее выплаченную сумму по предварительному договору купли-продажи (2 000 000 руб.) равной 44 608 860 руб.
- признать право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 без выделения доли за ООО "ВитебскЖилстрой" (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Делу присвоен номер А62-11314/2018.
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 06.03.2019 дела N А62-11314/2018 и N А62-11210/2018 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением номера дела А62-11210/2018.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.06.2019 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального и процессуального права. Ответчик указывает на то, что судом первой инстанции нарушено процессуальное право ООО "ВитебскЖилстрой" на предоставление доказательств посредством свидетельских показаний Рассохиной В.А., которая была непосредственным исполнителем в спорных взаимоотношениях сторон. В обоснование недействительности договоров об участии в долевом строительстве жилья, податель апелляционной жалобы ссылается на предусмотренное условие о том, что обязательства ООО фирма "Комбит" считаются исполненными с момента регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи земельного участка, однако указанная регистрация перехода к ответчику права собственности за земельный участок не произведена. По мнению ответчика, договор аренды земельного участка от 19.12.2013 возобновил свое действие 29.06.2017 (с момента вступления в законную силу судебного акта по делу N А62-2476/2017), что является основанием для признания оспариваемых договоров об участии в долевом строительстве жилья недействительными. ООО "ВитебскЖилстрой" считает, что обжалуемый судебный акт создал правовую неопределенность во взаимоотношениях сторон, поскольку в отношении одного и того же объекта имеется два обязательства (договор аренды и договор купли-продажи).
Истец просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.
В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи земельного участка N 1221 от 02.12.2008, с соглашениями о внесении изменений от 16.11.2009, 16.01.2012, ООО фирма "Комбит" приобрело в собственность земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под объектами производственной базы, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60.
Между ООО "ВитебскЖилстрой" (покупатель) и ООО фирма "Комбит" (продавец) 17.12.2013 заключен предварительный договор купли-продажи (далее - предварительный договор), по условия которого при заключении основного договора купли-продажи продавец обязуется продать, а покупатель приобрести в собственность земельный участок площадью 7962 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0030717:12, разрешенное использование: под объектами производственной базы, инвентарный номер 3662, по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60, и находящиеся на нем объекты (п. 1.1 предварительного договора).
Согласно пунктам 1.2, 2.1.1, 2.1.2, 3.1, 5.3, 10.2 предварительного договора, цена объектов недвижимости составляет 80 000 000 руб., которые покупатель оплачивает продавцу на условиях настоящего и основного договора купли-продажи. Стороны приняли обязательство заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости в течение пяти рабочих дней с момента получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке, находящемся по адресу Смоленская область, г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60, кадастровый номер 67:27:0030717:12, зарегистрировать сделку купли-продажи объектов недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в установленном порядке.
Также договором установлено, что покупатель вносит продавцу денежную сумму в размере 2 000 000 руб. в качестве задатка за объекты недвижимости на момент подписания данного договора; после получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030717:12 покупатель передает продавцу по договору долевого участия в качестве оплаты причитающихся с него сумм по данному и основному договору купли-продажи объекты недвижимости со следующими характеристиками: на 1-м этаже многоэтажного жилого дома - 760 квадратных метров нежилых помещений по стоимости 40 000 руб. за квадратный метр; квартиры в трех подъездах с третьего по седьмой этаж общей площадью 1252,63 квадратных метров (пять трехкомнатных квартир, семь двухкомнатных и семь однокомнатных квартир) по стоимости 38 000 руб. за квадратный метр, общая площадь и этажность передаваемых квадратных метров может быть уточнена на основании проектной документации строящегося дома на вышеуказанном земельном участке по дополнительному соглашению сторон.
Отношения между сторонами по настоящему договору прекращаются при подписании сторонами основного договора купли-продажи объектов недвижимости.
Срок действия договора устанавливается с 17.12.2013 по 17.12.2014.
Дополнительным соглашением от 16.11.2015 стороны продлили срок действия предварительного договора с 17.12.2013 до заключения основного договора купли-продажи и договора участия в долевом строительстве дома, но не позднее 30.12.2016.
Кроме того, между ООО "ВитебскЖилстрой" (арендодатель) и ООО фирма "Комбит" (арендатор) 19.12.2013 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 7962 кв.м для проведения изыскательских работ (разработка и получение технических условий, градостроительных планов, планов застройки) и застройки многоквартирными жилыми домами и иными объектами капитального строительства, необходимыми для использования и обслуживания многоквартирных жилых домов и т.п. )(пункты 1.1, 1.3, 2.1, 7.2 договора аренды).
Стороны установили, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует в режиме возмездных арендных отношений с 19.12.2013 в течение 3 лет. По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, при прочих равных условиях. 30.12.2013 произведена государственная регистрация указанного договора аренды.
Впоследствии застройщиком получены разрешения на строительство:
- от 25.09.2014 - 1 этапа строительства: блок-секции N N 1 и 2: 14- этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, со сроком действия до 30.07.2017;
- от 11.06.2015 - 2 этапа строительства-блок-секции N 3, 4, 5: 14- этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, со сроком действия до 30.06.2017.
Между ООО фирма "Комбит" и ООО "ВитебскЖилстрой" 29.03.2016 заключен договор об участии в долевом строительстве жилья N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д (далее - договор долевого участия), по условиям которого дольщик принимает участие в строительстве 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения" по адресу: город Смоленск, улица Крупской, дом N 60. Дольщик вносит денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные договором долевого участия, а застройщик обязуется обеспечить строительство 14-этажного жилого дома (секции 1, 2, 3, 4, 5) в соответствии с утвержденным проектом и передать по завершению строительства 21 квартиру по перечню, указанному в пункте 1.1 договора долевого участия, содержащему идентифицирующие признаки (секция, номер квартиры, этаж, количество комнат, площадь, стоимость). Общая стоимость квартир составляет 42 938 860 руб.
По условиям пункта 2.1 договора долевого участия, дольщик производит оплату квартир в размере базовой договорной стоимости 42 938 860 руб. в соответствии с пунктом 1.1 договора долевого участия. В указанную сумму включается стоимость затрат на строительство квартир, лоджий, общедолевого имущества, а также сумма денежного вознаграждения застройщика за организацию и ведение строительства.
Как предусмотрено пунктом 2.3 договора долевого участия, сумма 42 938 860 руб. в соответствии с пунктом 3.2 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Крупской, от 25.03.2016 считается внесенной на расчетный счет застройщика с момента регистрации такого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.
Дополнительным соглашением от 03.05.2017 стороны внесли изменения в договор долевого участия, уточнив (в том числе) перечень подлежащих передаче квартир, а именно: в первой и второй секциях строящегося 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: город Смоленск, улица Крупской, дом N 60, подлежали передачи квартиры NN 15, 17, 25, 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 99. Кроме того, дополнительным соглашением изменена стоимость земельного участка, подлежащего передаче в собственность на основании договора купли-продажи от 03.05.2017, которая составляет 53 894 640 руб.
29.03.2016 между ООО фирма "Комбит" и ООО "ВитебскЖилстрой" заключён договор N 10-9-8-7-ОФ об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости) (далее - договор долевого участия) с приложениями, на основании которого для строительства 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: город Смоленск, улица Крупской, дольщик вносит денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные договором, а застройщик обязуется обеспечить строительство 14-этажного жилого дома (секции 1, 2) в соответствии с утвержденным проектом и передать дольщику в сроки, указанные в п. 3.1 договора, нежилые встроенные помещения общественного назначения N 10, 9, 8, 7 по перечню, указанному в пункте 1.1 договора долевого участия, содержащему идентифицирующие признаки (секция, номер помещения, этаж, площадь, стоимость). Общая стоимость помещений составляет 18 685 200 руб.
По условиям пункта 2.1 договора долевого участия, базовая стоимость объектов недвижимости в соответствии с пунктом 1.1 договора составляет 18 685 200 руб., в указанную сумму включается стоимость затрат на строительство мест общего пользования или общедомового имущества, а также сумма денежного вознаграждения застройщика за организацию и ведение строительства.
Как предусмотрено пунктом 2.4 договора долевого участия, сумма 18 685 200 руб. в соответствии с пунктом 3.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60 от 29.03.2016 считается внесенной на расчетный счет застройщика с момента регистрации такого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 5.5 договора долевого участия, застройщик имеет право инициировать расторжение заключённого с дольщиком договора в случае нарушения сроков уплаты денежных средств, предусмотренных договором. Расторжение договора осуществляется по соглашению сторон, в случае недостижения соглашения - в судебном порядке.
Дополнительным соглашением от 03.05.2017, с приложениями, стороны внесли изменения в договор долевого участия, поименовав его договором N 10-9-8-7-5-ОФ от 29.03.2016, уточнив (в том числе) перечень подлежащих передаче объектов недвижимого имущества, а именно: подлежат передаче дольщику нежилые встроенные помещения общественного назначения N 10, 9, 8, 7, расположенные в секциях N 1, 2, а также помещение N 5, расположенное в секции N 3, изменена стоимость объектов недвижимого имущества, которая составила 23 467 600 руб.
Также 29.03.2016 между ООО фирма "Комбит" (продавец) и ООО "ВитебскЖилстрой" (покупатель) заключён договор купли-продажи земельного участка площадью 7 962 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для многоэтажной застройки под строительство многоэтажного жилого дома, инвентарный номер 3662 с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60 (объект недвижимости) (далее - договор купли-продажи), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность вышеуказанный земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 02.12.2008 с дополнительными соглашениями о внесении изменений в договор купли-продажи от 16.11.2009, от 16.01.2012.
Стоимость земельного участка составила 80 000 000 руб., которые подлежат внесению покупателем до 31.05.2017 на следующих условиях:
- покупатель передаёт продавцу в качестве оплаты по договору долевого участия N 10-9-8-7-ОФ от 29.03.2016 объекты недвижимости (нежилые помещения общественного назначения) на сумму 18 685 200 руб., площадью 467, 13 кв.м;
- покупатель передаёт продавцу в качестве оплаты по договору долевого участия N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131,135,139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д от 29.03.2016 объекты недвижимости (жилые помещения) на сумму 42 938 960 руб.;
- покупатель с момента регистрации настоящего договора оплачивает продавцу аванс в размере 2 000 000 руб. в течение 10 рабочих дней;
- покупатель оплачивает остаток денежных средств в сумме 16 375 940 руб. на расчётный счёт продавца в соответствии с графиком равными долями в течение 12 месяцев с 01.06.2016 по 31.05.2017 в сумме 1 364 662 руб.
В соответствии с дополнительным соглашением от 03.05.2017 к договору купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 внесены изменения в части стоимостного выражения подлежащих передаче помещений.
Дополнительным соглашением к договору купли-продажи земельного участка от 29.03.2016, датированным 17.08.2017, стороны пришли к соглашению, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м, расположенный по адресу: Смоленская область, город Смоленск, ул. Крупской, д. 60 находится в ипотеке у участников долевого строительства в соответствии с договорами долевого участия, приведёнными в перечне.
Как усматривается из актов приёма-передачи от 29.03.2016, 03.05.2017, земельный участок передан от ООО фирма "Комбит" к ООО "ВитебскЖилстрой" в отсутствие взаимных претензий сторон.
Договоры долевого участия с дополнительными соглашениями прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается отметками Управления Росреестра по Смоленской области и выписками из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 08.08.2018 N КУВИ-001/2018-5377535. При этом договор купли-продажи земельного участка не прошёл государственной регистрации - в государственной регистрации отказано (т. 5, л.д. 124-126).
Ссылаясь на исполнение своих обязательств по передаче земельного участка и уклонение ответчика от регистрации права собственности на такой земельный участок до регистрации соответствующих обременений на него со стороны дольщиков - граждан и юридических лиц, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В свою очередь ответчик, указывая на то, что сторонами заключены договоры об участии в долевом строительстве, по условиям которых участник строительства - ООО фирма "Комбит", осуществляет оплату приобретаемых помещений - квартир N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131,135,139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227, 17, 15, 25, 99, 132, а также нежилых помещений N 10, 9, 8, 7, 5, посредством заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, предоставленного ООО фирма "Комбит" ООО "ВитебскЖилстрой" в рамках договора аренды, обратился в суд первой инстанции с настоящим иском.
В обоснование заявленных требований ООО "ВитебскЖилстрой" ссылалось на то, что по условиям заключённых договоров долевого участия, расчёт считается произведённым с момента государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, сторонами в исполнение указанных условий, 29.03.2016 заключён договор купли-продажи, однако регистрирующим органом отказано в регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок к застройщику. Кроме того указывает, что договор купли-продажи земельного участка, а также договоры долевого участия в строительстве не могут считаться действительными. В настоящее время реализация правомочий собственника земельного участка в рамках договора купли-продажи обществом с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" не представляется возможной. В результате действий ООО фирма "Комбит" регистрация права собственности ООО "ВитебскЖилстрой" на земельный участок невозможна, в том числе ввиду установления права аренды ООО "ВитебскЖилстрой" на земельный участок бессрочно. Таким образом, встречное исполнение обязательств по сделкам со стороны ООО фирма "Комбит" не предоставлено, что влечёт прекращение оснований к передаче дольщику объектов строительства и является основанием к признанию договоров недействительными и их расторжению. Более того указало, что на земельном участке имеется имущество ООО фирма "Комбит", что препятствует его использованию.
Считая, что действия ООО фирма "Комбит" привели к невозможности государственной регистрации права застройщика на земельный участок, а также усматривая в действиях участника долевого строительства признаки инвестиционной деятельности, застройщик обратился с настоящим иском.
Рассматривая требования сторон по существу, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
С учетом характера спорных правоотношений, а также взаимной связи договора аренды земельного участка от 19.12.2013, договора об участии в долевом строительстве жилья N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д от 29.03.2016, договора N 10-9-8-7-ОФ об участии в долевом строительстве от 29.03.2016, договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016, с дополнительными соглашениями, предметом спорных договоров долевого участия является приобретение ООО фирма "Комбит" жилых и встроенных нежилых помещений общественного назначения в многоквартирном доме по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60/2 с оплатой их стоимости путем зачёта в счёт платежа стоимости земельного участка.
Рассматривая спор, суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон как возникшие из договоров на участие в долевом строительстве, на которые распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, частью 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
На основании части 3 вышеуказанной статьи действие настоящего Закона N 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, что предусмотрено статьей 5 Закона N 214-ФЗ.
Из содержания норм статей 4 и 5 Закона N 214-ФЗ следует, что договоры долевого участия носят возмездный характер сделки.
В свою очередь, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), регулируются правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений на территории Российской Федерации, а также устанавливаются гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.
Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (преамбула, статья 1 Закона N 39-ФЗ).
На основании статьи 8 Закона N 39-ФЗ, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), следует, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ГК РФ ("Купля-продажа"), 37 ГК РФ ("Подряд"), 55 ГК РФ ("Простое товарищество") и т.д.
При этом существенное значение для разграничения правоотношений долевого участия от инвестирования, имеет индивидуализация предмета сделки. Для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Кроме того, индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.
Суд апелляционной инстанции с учетом конкретных обстоятельств настоящего спора считает, что целью заключения спорных договоров являлось приобретение индивидуально определённых квартир и нежилых помещений в строящемся жилом доме.
Материалами дела установлен факт того, что квартиры и нежилые встроенные помещения общественного назначения были конкретно индивидуализированы (этаж, номер, площадь), из приложений к договорам усматривается планировка, даётся отсылка к проекту, указано обозначение квартир на схеме, как того требуют нормы Закона N 214-ФЗ (т. 2, л.д.35-83).
Таким образом, заключением 29.03.2016 договора об участии в долевом строительстве жилья N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д, а также договора N 10-9-8-7-ОФ об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости), стороны фактически установили натурный порядок исполнения взаимных финансовых обязательств как в рамках договоров долевого участия в строительстве, так и в рамках договора купли-продажи земельного участка.
Правоотношения инвестирования, в свою очередь, ставят целью приобретение определенного количества помещений в строящемся жилом доме без их индивидуализации, как того требуют нормы Закона N 214-ФЗ, поскольку интересом участника правоотношений инвестирования выступает вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли.
Доказательств того, что само по себе участие в строительстве целью ООО фирма "Комбит" не являлось, а также того, что ООО фирма "Комбит" совершались практические действия в качестве инвестора, в рамках спорных правоотношений, направленные на получение прибыли, ООО "ВитебскЖилстрой" в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.
Из вышеизложенного следует, что намерением ООО фирма "Комбит" являлось участие в долевом строительстве помещений, а не инвестирование денежных средств/имущества в строительство жилого дома в целях последующего получения материального блага, поскольку целью ООО фирма "Комбит" являлось само по себе участие в строительстве, что также позволяет квалифицировать спорные правоотношения по нормам Закона N 214-ФЗ.
Кроме того, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "ВитебскЖилстрой" не представлены какие-либо доказательства, позволяющие прийти к выводу о применимости к спорным правоотношениям положений Федерального от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также в подтверждение заключения ООО фирма "Комбит" (наличия воли на заключение) договора инвестирования.
Таким образом, с учетом характера действий сторон, наличия вступивших в законную силу судебных актов, которыми дана оценка действительности правоотношений, вытекающих из договоров аренды, долевого участия в строительстве жилья, а также договора купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ООО "ВитебскЖилстрой" относительно осуществления сторонами инвестиционной деятельности.
Как усматривается из материалов дела, договор аренды земельного участка от 19.12.2013, договор N 10- 9-8-7-ОФ от 29.03.2016 об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости) и договор об участии в долевом строительстве жилья от 29.03.2016 N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д от 29.03.2016 оформлены в установленном порядке и прошли государственную регистрацию. Заключенные между сторонами договоры долевого участия предусматривают возмездное участие дольщика в совершенной сделке путем передачи земельного участка. По делу установлен факт исполнения обязательств дольщиком (передачи земельного участка застройщику).
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 29.06.2017 по делу N А62-2476/2017, установлен факт освоения земельного участка ООО "ВитебскЖилстрой": несмотря на отказ арендодателя от договора аренды участка по истечении срока, на который он заключен, арендатор продолжал пользоваться участком, акт возврата земельного участка не составлялся, арендодатель принимал плату по арендной плате после истечения срока действия договора: платежные поручения от 30.03.2017 уплата арендной платы за 4 квартал 2016 года, от 31.03.2017 уплата арендной платы за 1 квартал 2017 года. Договор аренды земельного участка от 19.12.2013 признан действующим и заключенным на неопределенный срок. При этом установленное судом злоупотребление правом со стороны ООО фирма "Комбит", выразившееся в намеренном воспрепятствовании достижению цели аренды земельного участка, не являлось основанием для отказа в удовлетворении требований об обязании застройщика исполнить обязательства по передаче объектов недвижимости в соответствии с условиями договора долевого участия.
Указанные обстоятельства установлены также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 08.11.2018 по делу N А62-6094/2018 по иску ООО "ВитебскЖилстрой" об обязании ООО фирма "Комбит" передать в течение десяти дней после вступления решения в законную силу по акту приема-передачи жилые помещения N N 15, 17, 25, 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 99 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: город Смоленск, улица Крупской, дом N 60/2, во исполнение обязательств по договору об участии в долевом строительстве жилья от 29.03.2016 N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д с дополнительным соглашением от 03.05.2017, которым исковые требования ООО фирма "Комбит" удовлетворены.
Из изложенного следует, что наличие действующего между сторонами договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 по адресу: город Смоленск, улица Крупской, дом N 60, не препятствует достижения сторонами целей, предусмотренных договорами долевого участия.
При этом материалами дела N А62-6094/2018 установлено, что застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2017 N 67- RU67302000-96-2017, согласно которому введен в эксплуатацию 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения. I этап строительства - блок-секции N 1 и N 2 (квартиры NN 1 - 104), расположенный по адресу: город Смоленск, улица Крупской, дом N 60/2. В отношении II этапа строительства - блок-секции N 3, N 4, N 5 (III этап строительства) полученное застройщиком разрешение на строительство от 11.06.2015 N RU 67 302000-151 продлено до 15.11.2018.
Таким образом, застройщиком реализован имущественный интерес по получению земельного участка, его освоению и достижению финансового результата - возведение многоквартирного жилого дома и реализации объектов недвижимого имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, считаются находящимися в залоге в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей).
С даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства (часть 3 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).
Как предусмотрено частью 7 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением отдельных случаев.
Проанализировав указанные правовые нормы, суд первой инстанции верно указал на то, что право аренды на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м находится в залоге дольщиков.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Решением Арбитражного суда Смоленской области по делу от 08.11.2018 N А62-6094/2018 судом также установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи о регистрации договоров долевого участия дольщиков 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. I этап строительства - блок-секции N 1 и N 2 (квартиры NN 1 - 104), расположенного по адресу: город Смоленск, улица Крупской, дом N 60/2, соответственно застройщик в любом случае лишен права зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м.
Из представленной в материалы дела копии уведомления об отказе в государственной регистрации права от 31.08.2017 N 67/001/085/2017-4609,4610 усматривается, что в осуществлении государственной регистрации права собственности покупателя в отношении земельного участка и ипотеки в силу закона отказано в связи с наличием залога в пользу участников долевого строительства.
В соответствии с разъяснениями пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).
Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
Таким образом, судом первой инстанции верно отмечено, что ООО "ВитебскЖилстрой" не было лишено своего права зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м в соответствии с условиями договора купли-продажи до момента заключения и государственной регистрации договора с первым участником долевого строительства.
Доказательств воспрепятствования в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м в соответствии с условиями договора купли-продажи со стороны дольщика или иных лиц в материалы дела не представлено.
Земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12, как отмечено ранее, освоен застройщиком и им достигнута цель - строительство многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения; I этап строительства завершен и блок-секции N 1 и N 2 введены в эксплуатацию.
Из анализа спорных правоотношений следует, что застройщик, преследуя цель освоения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, заключил предварительный договор и впоследствии основной договор купли-продажи, не воспользовавшись своим правом на государственную регистрацию перехода права собственности на указанный земельной участок, продолжает осуществлялись меры по его использованию (освоению), что лишает дольщика права на использование принадлежащего ему земельного участка.
При этом указанный земельный участок в силу норм Закона N 214-ФЗ и ЖК РФ не может находиться в единоличной собственности дольщика - ООО фирма "Комбит", а также принадлежать застройщику - ООО "ВитебскЖилстрой". Действия застройщика, совершенные без должной осмотрительности и добросовестности, влекут за собой нарушение прав ООО фирма "Комбит" как прежнего собственника земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, поскольку указанный дольщик утрачивает право собственности на земельный участок, не получая встречного исполнения обязательства, с следовательно, такие действия застройщика обоснованно расценены судом как злоупотребление правом.
В силу статьи 10 ГК РФ осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) недопустимо. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Изложенное позволяет прийти к выводу о предоставлении ООО фирма "Комбит" исполнения в рамках спорных правоотношениях, что влечёт возникновение встречного обязательства ООО "ВитебскЖилстрой".
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно статье 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу части 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Как предусмотрено пунктом 3.1 договора долевого участия (с учетом дополнительного соглашения от 03.05.2017), застройщик обязуется передать объекты недвижимого имущества в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и получения уведомления.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что срок на передачу объектов долевого строительства дольщику наступил по истечении двух месяцев с даты ввода в эксплуатацию I этап строительства - блок-секции N 1 и N 2 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: город Смоленск, улица Крупской, дом N 60/2, а именно: 28.02.2018. Кроме того, по условиям пункта 3 договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016, установлен срок проведения расчёта покупателем (застройщиком) - до 31.05.2017.
Согласно пункту 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление Пленума N 54) встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.
Согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 58 постановления Пленум N 54).
Довод заявителя апелляционной жалобы о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства о вызове в судебное заседание для допроса в качестве свидетеля Рассохиной В.А., несостоятелен, поскольку в материалы дела представлены достаточные и допустимые доказательства надлежащего предоставления по договору со стороны ООО фирма "Комбит" (земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 передан ООО "ВитебскЖилстрой"), в связи с чем суд первой инстанции правомерно не установил процессуальных оснований для удовлетворения данного ходатайства.
Поскольку ответчик не представил доказательств исполнения обязательств по передаче объектов долевого строительства - нежилых встроенных помещений общественного назначения N 7, 8, 9, 10 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: Смоленская область, ул. Крупской, д. 60/2 в рамках договора долевого участия в строительстве, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об обоснованности исковых требований ООО фирма "Комбит".
В силу части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
На основании изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований ООО фирма "Комбит".
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Как указано в статье 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (статья 164 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Так, сделка может быть признана недействительной, если она совершена с нарушением закона или иного правового акта (п. 1 ст. 168 ГК РФ); с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); без намерения создать правовые последствия (мнимая) или для прикрытия другой сделки (притворная) (ст. 170 ГК РФ); юридическим лицом в противоречие с целями его деятельности (ст. 173 ГК РФ); нарушением представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица (ст. 174 ГК РФ); отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ); под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); под влиянием обмана, насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ); на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ); с нарушением порядка получения согласия на ее совершение и является крупной (п. 4 ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").
Как установлено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Смоленской области от 29.06.2017 по делу N А62-2476/2017, от 08.11.2018 по делу N А62-6094/2018, ООО "ВитебскЖилстрой" осуществлено освоение земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, в соответствии с полученными разрешениями на строительство, на земельном участке возведены блок-секции 1, 2, 3 многоквартирного жилого дома, заключены договоры долевого участия в строительстве, в настоящее время объекты строительства - жилые помещения, передаются дольщикам.
С учётом положений статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в рамках вышеуказанных дел, суды пришли к выводу о том, что спорный земельный участок обременён залогом в пользу участников долевого строительства, а более того - перешёл бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Материалами дела установлено, что в соответствии с сообщением ООО "ВитебскЖилстрой" от 18.07.2017 N 777 директором указанного общества подтверждено исполнение ООО фирма "Комбит" условий договора купли-продажи земельного участка по ул. Крупской в г. Смоленске, в полном объёме (т. 1, л.д.159). Кроме того, из действий ООО "ВитебскЖилстрой" усматривается воля сохранить возникшие правоотношения и достигнутый финансовый результат, однако действия направлены на уменьшение объёма встречного исполнения в пользу ООО фирма "Комбит".
В соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Из анализа указанных норм права и обстоятельств дела, следует, что у ООО "ВитебскЖилстрой" отсутствует охраняемый законом интерес в признании сделок недействительными и их расторжении.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "ВитебскЖилстрой" не представлено доказательств наличия какого-либо основания, позволяющего признать оспариваемые сделки недействительными. Самостоятельных оснований к признанию сделок мнимыми/притворными, судом первой инстанции также обоснованно не установлено.
В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Регистрация договоров долевого участия с указанием в сведениях государственного реестра недвижимости на обременение права аренды в пользу участников долевого строительства в силу закона (части 3, 7 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве) сделала невозможным государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок к ответчику в отсутствие согласия участников долевого строительства, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и регистрации прав участников долевого строительства на квартиры - повлекла невозможность такого перехода в связи с переходом земельного участка под многоквартирным домом в собственность участников долевого строительства (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Ожидаемым поведением застройщика, заключившего с дольщиком первоначально предварительный договор купли-продажи земельного участка, а затем - договор аренды этого участка (для целей получения разрешения на строительство) и получившего в связи с этим разрешение на строительство, являлось бы принятие мер к заключению основного договора купли-продажи и переходу прав на земельный участок, и лишь затем - привлечение средств дольщиков. Между тем, в результате недобросовестных действий застройщика дольщик не получил встречного предоставления за выбывший от него земельный участок, на котором застройщик осуществлял строительство и продажу объектов недвижимости, извлекая из этого определенную выгоду.
В связи с установленным фактом недобросовестности действий ответчика, не имеет значения факт невозможности осуществления государственной регистрации права на земельный участок за ним для целей исполнения обязательств по договору долевого участия перед истцом, поскольку в силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ); государственной регистрации указанный договор не подлежит, такой регистрации подлежит лишь переход права собственности (который в данном случае оказался невозможным по причине недобросовестного поведения ООО "ВитебскЖилстрой").
При заключении договоров долевого участия, купли-продажи земельного участка стороны действовали свободно, в своих интересах. Определяя стоимостное выражение предметов сделки, стороны пришли к обоюдному соглашению, что подтверждается фактом подписания договоров и конклюдентными действиями сторон, направленными на их исполнение.
По смыслу статьи 179 ГК РФ, обман в виде намеренного умолчания об обстоятельстве при заключении сделки является основанием для признания ее недействительной только тогда, когда такой обман возникает в отношении обстоятельства, о котором ответчик должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Таким образом, при должной степени заботливости и осмотрительности, ООО "ВитебскЖилстрой" не было лишено возможности отказаться от заключения договоров в случае несогласия со стоимостью объектов недвижимого имущества, а также проведения оценки предмета сделки на стадии, предшествующей заключению договора и, как следствие, возникновению взаимных прав и обязанностей его участников.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "ВитебскЖилстрой" в материалы дела не представлено доказательств наличия какого-либо основания, позволяющего признать оспариваемые сделки недействительными, как и не представлено доказательств совершения сделки под влиянием обмана/заблуждения относительно обоснованности стоимости имущества, определённой сторонами, ООО "ВитебскЖилстрой", не приведены доказательства, свидетельствующие о наличии существенных нарушений достигнутых сделок со стороны ООО фирма "Комбит", которые могут повлечь расторжение договоров по решению суда.
Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ООО "ВитебскЖилстрой".
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.
Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.06.2019 по делу N А62-11210/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Н.В. Заикина
Л.А. Капустина
Е.В. Рыжова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
