Дата принятия: 29 сентября 2020г.
Номер документа: 20АП-5007/2020, А23-335/2020
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2020 года Дело N А23-335/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 28.09.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 29.09.2020
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Заикиной Н.В. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Горшковой В.А., при участии от истца - Городской Управы города Калуги - Макаркиной О.И. (паспорт, доверенность N 01/82-19-Д от 10.07.2019, диплом от 14.07.2014 серии 103206 0000504, свидетельство о заключении брака от 18.04.2015), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 16.07.2020 по делу N А23-335/2020 (судья Иванова Е.В.),
УСТАНОВИЛ:
Городская Управа города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) (далее - Управа, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 3" (г. Калуга, ОГРН 1024001428736, ИНН 4029018255) (далее - ответчик, ООО "СМУ-3") о взыскании 108 841 рубля 01 копейки, в том числе задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.09.2015 N 708/15 за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 в сумме 97 878 рублей 93 копейки и неустойка за период с 02.07.2019 по 21.11.2019 в размере 10 962 рубля 08 копеек (т. 1, л. д. 4 - 5).
Определением суда от 22.01.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 1 - 2).
ООО "СМУ-3" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Управе (т. 1, л. д. 51 - 52), в котором просило:
1) истребовать у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области сведения о дате первой регистрации права собственности на помещения в жилых домах по ул. Новосельская, д. 27 (жилой дом N 1 по ГП) и д. 27 к. 1 (жилой дом N 5 по ГП);
2) признать прекратившимся обязательства ООО "СМУ-3" по оплате арендной платы по договору от 24.09.2015 N 708/15 в отношении части площадью 3 321,70 кв. метров земельного участка с кадастровым номером: 40:26:000103:90, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Новосельская, с даты государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах, построенных на указанной части земельного участка, которым присвоены адреса: г. Калуга, ул. Новосельская, д. 27 и г. Калуга, ул. Новосельская, д. 27, к. 1;
3) обязать Управу произвести перерасчет арендной платы по договору аренду с учетом прекращения аренды в отношении части площадью 3 321,70 кв. метров земельного участка с кадастровым номером: 40:26:000103:90.
Определением суда от 28.02.2020 (т. 1, л. д. 136 - 137) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (г. Калуга, ОГРН 1044004426498, ИНН 4027066800) (далее - Управление Росреестра по Калужской области).
Определением от 28.02.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (т. 1, л. д. 139 - 140).
От конкурсного управляющего ООО "СМУ-3" 06.07.2020 поступило заявление об отказе от встречного иска (т. 2, л. д. 19).
Решением от 16.07.2020 суд принял отказ ООО "СМУ N 3" от встречных исковых требований к Управе; производство по делу N А23-335/2020 по встречному иску прекращено.
В удовлетворении заявленных исковых требований Управы к ООО "СМУ N 3" о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.09.2015 N 708/15 за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 отказано (т. 2, л. д. 27 - 30).
Суд, учитывая представленные Управлением Росреестра по Калужской области сведения, пришел к выводу о том, что истец не имеет права на получение арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.09.2015 N 708/15 в спорный период (с 01.01.2019 по 30.09.2019).
Судом установлено, что истец был информирован о том, что на спорном земельном участке введены в эксплуатацию два многоквартирных жилых дома.
Суд указал, что при указанных условиях у истца возникла публично-правовая обязанность инициировать подготовку документации по планировке территории спорного земельного участка, то есть истец должен был в разумный срок сформировать под введенными в 2017 году в эксплуатацию многоквартирными жилыми домами участки, являющиеся общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном доме.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управа обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт о взыскании с ООО "СМУ N 3" задолженности по арендной плате и неустойки (т. 2, л. д. 39 - 40). По мнению заявителя жалобы, после завершения строительства многоквартирных домов у ответчика в пользовании осталась часть земельного участка, соответственно обязанность по внесению арендной платы за эту земельного часть участка не прекратилась. Истец считает, что в заявленный период взыскания арендной платы имел право на получение арендной платы, а также неустойки; возложенная на Управу обязанность по формированию под введенными в эксплуатацию многоквартирными домами участков, не исключает право истца на взыскание арендной платы за часть земельного участка, оставшуюся в пользовании арендатора.
Управа обращает внимание на то, что конкурный управляющий ООО "СМУ N 3" в дополнительных пояснениях от 07.02.2020 выражает аналогичную позицию, что истец имеет право на взыскание арендной платы за часть земельного участка.
Конкурсный управляющий ООО "СМУ N 3" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (т. 2, л. д. 55 - 56).
Ответчик полагает, что поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, и право пользования земельным участком под домом у истца прекратилось. Таким образом, прекратилась обязанность ООО "СМУ N 3" по внесению арендной платы.
Кроме того, поясняет, что конкурсный управляющий обращался в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги с просьбой осуществить формирование земельного участка под сданными многоквартирными домами, на что получен отказ ввиду отсутствия средств в бюджете и предложено осуществить подготовку документации за счет собственных средств.
Управление Росреестра по Калужской области отзыв на апелляционную жалобу в суд не представило.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда от 16.07.2020 и принять новый судебный акт о взыскании с ООО "СМУ N 3" задолженности по арендной плате и неустойки.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, на основании статей 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Калужской области от 16.07.2020 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела, между Управой (арендодатель) и ООО "СМУ N 3" (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственного земельного участка от 24.09.2015 N 708/15 (т. 1, л. д. 9 - 11), согласно которому на основании постановления Управы от 19.06.2015 N 182-п арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 40:26:000103:90, расположенный по адресу: г. Калуга, ул. Новосельская, для строительства многоквартирных домов, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой часть, общей площадью 16 335 кв. метров (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды устанавливается до 14.04.2017.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 10.09.2015.
Условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.1 размер и расчет арендной платы указаны в приложении N 2 к договору - "Расчет ареной платы", который является неотъемлемой частью договора (т. 1, л. д. 12).
Согласно пункту 3.1 договора и Приложению N 2 "Размер и порядок расчета арендной платы за землю" размер арендной платы за земельный участок равен А = С*К*П*И1*...*Иn, где А - размер арендной платы; С - ставка арендной платы; К - кадастровая стоимость земельного участка; П - поправочный коэффициент; И1*...* Иn -индексы потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.
В соответствии с пунктом 3.2 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается ответчиком и уполномоченным лицом со стороны истца.
Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в пункте 2.2 договора и до окончания текущего года, выдается при заключении договора.
По условиям пункта 3.3 договора арендная плата вносится путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указываемый арендодателем арендатору.
Арендная плата за земельный участок вносится следующим образом: за 1 квартал - до 1 апреля, за 2 квартал - до 1 июля, за 3 квартал - до 1 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года. В случае, если расчет арендной платы произведен позднее 10 числа месяца предшествующего ближайшему сроку оплаты, срок оплаты переносится на следующий установленный срок.
Пунктом 3.5 договора установлено, что размер арендной платы изменяется истцом в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений.
В случае нарушения сроков внесения аренной платы истец выплачивает ответчику пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).
Ссылаясь на то, что у ООО "СМУ N 3" имеется задолженность по арендным платежам за период 01.01.2019 по 30.09.2019, Управа направила ответчику претензию от 24.10.2019 N 13644/06-19 об оплате задолженности, которая оставлена без удовлетворения (т. 1, л. д. 17 - 18).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно частям 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
В силу частей 2, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды данного земельного участка считается прекращенным.
Согласно сведениям о регистрации права собственности первого собственника на любое из помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 40:26:000103:90, расположенных по адресу: г. Калуга, ул. Новосельская, д. 27 и г. Калуга, ул. Новосельская, д. 27 к. 1, предоставленным Управлением Росреестра по Калужской области (письмо от 07.07.2020) государственная регистрация права собственности за первым собственником жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Калуга, ул. Новосельская, д. 27, построенном на земельном участке с кадастровым номером: 40:26:000103:90, введенном в эксплуатацию постановлением Городской Управы города Калуги "Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию" от 15.02.2017 N 1540-пи N 11532-пи, произведена 17.03.2017; государственная регистрация права собственности за первым собственником жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Калуга, ул. Новосельская, д. 27 корп. 1, построенном на земельном участке с кадастровым номером: 40:26:000103:90, введенном в эксплуатацию постановлением Городской Управы города Калуги "Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию" от 17.05.2017 N 5417-пи-пи N 11532-пи, произведена 04.07.2017 (т. 2, л. д. 21).
Таким образом, учитывая представленные Управлением Росреестра по Калужской области сведения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не имеет права на получение арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.09.2015 N 708/15 в спорный период (с 01.01.2019 по 30.09.2019).
При этом суд первой инстанции обоснованно учел следующее.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" указал, что федеральный законодатель возложил на органы местного самоуправления осуществление управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (часть 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации), а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (статьи 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, отсутствие обращения любого собственника с заявлением о формировании и проведения государственного кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом не отменяет необходимость такого формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.
Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке ответчиком возведены многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Калуга, ул. Новосельская, д. 27 и г. Калуга, ул. Новосельская, д. 27 к. 1, осуществлена первая регистрация права собственности на жилое помещение в них 17.03.2017 и 04.07.2017 соответственно.
Из представленных к исковому заявлению документов судом установлено, что истец был информирован о том, что на спорном земельном участке введены в эксплуатацию два многоквартирных жилых дома.
При указанных условиях у истца возникла публично-правовая обязанность инициировать подготовку документации по планировке территории спорного земельного участка, то есть истец должен был в разумный срок сформировать под введенными в 2017 году в эксплуатацию многоквартирными жилыми домами участки, являющиеся общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном доме.
Учитывая, что подготовка проекта межевания земельного участка зависит от воли публичного органа и полномочия по его утверждению возложены на истца, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик не может нести негативные последствия, связанные с отсутствием решения уполномоченного органа (истца) об утверждении проекта межевания спорного земельного участка.
При этом суд первой инстанции правомерно отметил, что истец он не лишен права на обращение с иском о взыскании задолженности по арендной плате после выполнения им публично-правовой обязанности по формированию земельных участков под многоквартирными домами, расположенными по адресу: г. Калуга, ул. Новосельская, д. 27 и г. Калуга, ул. Новосельская, д. 27 к. 1, и установления фактически используемой для дальнейшего строительства других объектов недвижимости на оставшейся площади земельного участка.
Суд первой инстанции обосновано отклонил довод ответчика о том, что из арендной платы должна быть исключена только часть земельного участка (за вычетом площади, занятой многоквартирным домом под обрез его фундамента), поскольку границы и размер земельного участка, на котором расположено общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе объекты благоустройства, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
При формировании таких земельных участков учитывается площадь, необходимая как для размещения на них соответствующих объектов, так и для их эксплуатации. Вопрос об установлении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации требует специальных познаний, вместе с тем, истцом о проведении судебной экспертизы не заявлено ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции, оснований для назначения экспертизы по инициативе суда также отсутствуют (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого законного и обоснованного судебного акта суда первой инстанции.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управа освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Калужской области от 16.07.2020 по делу N А23-335/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Городской Управы города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 40270179470) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья Е.В. Рыжова
Судьи М.М. Дайнеко
Н.В. Заикина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
