Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 октября 2020 года №20АП-4893/2020, А62-10185/2018

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 октября 2020 года Дело N А62-10185/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 29.09.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 01.10.2020
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Рыжовой Е.В. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фроловой Е.С., при участии от истца - Бересневой О.А. (доверенность от 30.06.2020, паспорт, диплом), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 08.07.2019 по делу N А62-10185/2018 (судья Красильникова В.В.), принятое по исковому заявлению открытого акционерного общества "Смолавторесурс" (г. Смоленск, ОГРН 1026701427642, ИНН 6731007250) к обществу с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (г. Смоленск, ОГРН 1126732000670, ИНН 6732033132) о расторжении договора купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
открытое акционерное общество "Смолавторесурс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (далее - ответчик) о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030864:0040, общей площадью 4461 кв.м, расположенного по адресу: г.Смоленск, пер.Хлебозаводской, д.5, заключенного 02.04.2014 между ОАО "Смолавторесурс" и ООО "ВитебскЖилстрой"; обязании ООО "Витебскжилстрой" передать ОАО "Смолавторесурс" земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030864:0040, общей площадью 4461 кв.м, расположенный по адресу: г.Смоленск, пер.Хлебозаводской, д.5.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.07.2019 в удовлетворении требований Открытому акционерному обществу "Смолавторесурс" отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 23.10.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 13.02.2020 решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.07.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.
Как указал суд кассационной инстанции, суды при рассмотрении спора не установили, является ли условие о сроке оплаты определимым по смыслу статьи 190 ГК РФ; судам следует дать оценку доводам истца о применении положений части 2 статьи 314 ГК РФ в части определения сроков оплаты; не учтено, что помимо всех прав, которыми наделяется продавец по любому договору о продаже товара и когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за товар, продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара (за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 489 ГК РФ); не указано на основании каких доказательств имеются основания полагать, что по завершении строительства иных объектов и получении денежных средств, ответчик приступит именно к освоению спорного земельного участка в целях получения разрешения на строительство, либо оплатит приобретенное имущество, а не приступит к исполнению обязательств перед иными контрагентами; всем доводам истца относительно допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора купли-продажи судами не была дана оценка.
Решением суда области от 08.07.2020 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование своей позиции указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Указывает на процессуальные нарушения, выразившиеся в ненадлежащем извещении лиц, участвующих в деле, необоснованном отклонении ходатайства об отложении судебного разбирательства в целях обеспечения явки уполномоченного представителя. Ответчик также указывает на нарушение судом области порядка, установленного ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью явки представителя (по болезни) и генерального директора (заблокирован расчетный счет).
Согласно ч. 4 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
По смыслу указанной нормы не могут рассматриваться в качестве уважительных причин болезнь представителя юридического лица, а также иные внутренние организационные проблемы юридического лица.
Кроме того, заявление об отложении судебного разбирательства не мотивировано необходимостью дачи дополнительных пояснений или представления дополнительных документов.
По изложенным основаниям судебная коллегия отклоняет ходатайство об отложении судебного разбирательства.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 02.04.2014 между ОАО "Смолавторесурс" (продавец) и ООО "ВитебскЖилстрой" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, во исполнение которого истец передал в собственность ответчика земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030864:0040, общей площадью 4461 кв.м., расположенный по адресу: г.Смоленск, Хлебозаводской пер., 5, и расположенный на нем склад с кадастровым номером 67:01:2004:48:883, общей площадью 734,3 кв.м. ОАО "Смолавторесурс" обязательства по Договору выполнило в полном объеме.
Переход права собственности на земельный участок и склад к ООО "ВитебскЖилстрой" зарегистрирован 08.04.2014 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.
Согласно п.2 Договора стоимость земельного участка составила 16 000 000 руб., склада - 4 000 000 руб., которые оплачиваются согласно п.п.8, 8.1 Договора следующим образом:
- 4 000 000 рублей уплачиваются за земельный участок в качестве предоплаты после регистрации права собственности в течение 5 банковских дней,
- 12 000 000 рублей за земельный участок покупатель оплачивает в течении 3-х месяцев с момента получения разрешения на строительство многоэтажного дома по адресу: г.Смоленск, пер.Хлебозаводской, д. 5;
- 4 000 000 руб. за склад покупатель оплачивает также в течении 3 месяцев с момента получения разрешения на строительство многоэтажного дома по адресу: г.Смоленск, пер.Хлебозаводской, д. 5.
ООО "Витебскжилстрой" в пользу ОАО "Смолавторесурс" по Договору произведена предоплата в сумме 4 000 000 рублей. В настоящее время ответчик снес приобретенный по договору склад стоимостью 4 000 000 руб., в связи с чем, истец считает предоплату по Договору в сумме 4 000 000 руб. в счет оплаты склада. До настоящего времени между сторонами не произведен расчет по договору купли-продажи в размере 16 000 000 руб., истец не уведомлен о получении разрешения на строительство вышеуказанного многоквартирного дома на проданном земельном участке.
На неоднократные обращения истца к ответчику (от 22.01.2015, от 29.06.2016, от 13.07.2016, от 08.12.2016) о необходимости информирования о получении разрешения на строительство многоэтажного дома либо о предпринимаемых для получения указанного разрешения мерах, а также просьбы произвести оплату по договору либо внести изменения в договор купли-продажи земельного участка, определив срок оплаты, ответчик конструктивно не отвечал, оплата по договору не произведена.
14.08.2018 ответчику было вручено заявление ОАО "Смолавторесурс" о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2014 и возврате земельного участка.
17.08.2018 ООО "ВитебскЖилстрой" сообщило в адрес истца о возможности расторжения договора купли-продажи земельного участка на условиях взаимной компенсации понесенных ответчиком расходов на перевод земельного участка из промышленной зоны в границы территориальной зоны ЖЗ, а также возвратом учредителем ОАО "Смолавторесурс" Лавановым В.В. незаконного обогащения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОАО "Смолавторесурс" в арбитражный суд с настоящим иском.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ определено, что в случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный по договору купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Из анализа приведенных норм следует, что пункт 3 статьи 486 ГК РФ предусматривает общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный ему товар, а пункт 2 статьи 489 того же Кодекса предоставляет продавцу по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа дополнительную возможность защиты права, нарушенного в результате неоплаты проданного товара.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли - продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
В силу положений п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В качестве основания для расторжения договора и возврата зданий истец указывает отсутствие оплаты со стороны покупателя.
Из содержания пунктов 2, 8, 8.1 договора купли-продажи от 02.04.2014 следует, что покупатель вносит оплату в следующем порядке:
- в размере 4 млн.руб. в течении 5 банковских дней после регистрации права собственности,
- 12 млн. руб. за земельный участок и 4 млн. руб. за склад в течении 3 месяцев с момента получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома по адресу: г.Смоленск, Хлебозаводской пер., д. 5, то есть на приобретенном земельном участке.
Стороны не оспаривали факт внесения покупателем (ООО "ВитебскЖилстрой") предоплаты в размере 4 млн.руб. в установленные договором сроки. Соответствующее платежное поручение представлено в материалы дела.
Доказательств оплаты оставшейся части цены по договору купли-продажи ответчиком в материалы дела не представлено.
Возражая против иска, ответчик указывает, что по условиям договора срок исполнения обязательства по оплате не наступил, поскольку ООО "ВитебскЖилстрой" разрешение на строительство МКД на приобретенном земельном участке до настоящего времени не получено (п. 8, 8.1 договора).
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Таким образом, в силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое обладает свойством неизбежности.
Между тем, как следует из материалов дела, п. 8, 8.1 договора предусмотрено, что оплата производится в течение 3 месяцев с момента получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома по адресу: г. Смоленск, Хлебозаводской пер., д. 5,.
Указанное обстоятельство (получение разрешения на строительство) не обладает признаком неизбежности наступления. В связи этим указание на такое событие не может рассматриваться как установление сторонами срока, хотя бы оно и дополнялось указанием на последующее истечение оговоренного периода времени (3 месяца). Поскольку первый элемент, определяющий срок исполнения (событие), не обладает свойством неизбежности, то присоединение к нему определенного периода времени (3 месяца) не исправляет недостатка, обращая и все условие о сроке, составленного из двух элементов, в такое, которое не отвечает требованиям пункта 2 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющего правила установления сроков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
В силу пункта 2 названной статьи для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Использование спорного участка под строительство многоквартирного жилого дома является правом, а не обязанностью покупателя, который вправе распорядиться данным земельным участком по своему усмотрению, в том числе, путем его продажи иному лицу, что приведет к невозможности исполнения обязательства перед продавцом применительно к срокам получения разрешения на строительство. Получение разрешения на строительство не обладает признаком неизбежности наступления, поскольку зависит как от воли покупателя, так и от его финансовых возможностей. Кроме того, получению разрешения на строительство МКД на спорном земельном участке может препятствовать ряд иных объективных причин, которые могут быть выявлены только на стадии проведения инженерных изысканий и подготовки проектной документации.
Таким образом, согласованное сторонами в договоре условие о сроке внесения цены по договору после введения объекта в эксплуатацию не может считаться условием о сроке наступления обязательства, поскольку не отвечает признакам события, которое должно неизбежно наступить.
Поскольку в данном случае срок исполнения обязательства сторонами не определен, подлежат применению положения ст. 314 ГК РФ о сроках исполнения обязательств.
В силу пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.
При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.
Из материалов дела следует, что истец неоднократно, начиная с 2015 года (22.01.2015, 29.06.2016, 13.07.2016, 08.12.2016), обращался с претензией к ответчику произвести оплату денежных средств.
Претензией от 22.01.2015 (т. 1 л.д. 10) просил ответчика в течение 15 дней погасить оставшуюся задолженность в размере 16 000 000 руб.
Ответчик в ответе на претензию (исх. N 514 от 28.01.2015 - т. 1 л.д. 11) сослался на финансовый кризис, невозможность начать строительство жилого дома на спорном земельном участке, и указал, что оставшаяся по договору сумма в 16 000 000 руб. будет оплачена в сроки, указанные в договоре.
В заявлении от 29.06.2016 истец просил ответчика представить информацию о получении разрешения на строительство и принимаемых для этого мерах.
Ответчик в письме от 07.07.2016 исх.N 673 сообщил, что планирует начать строительство МКД в первом квартале 2017 года; в настоящее время ведутся работы по получению необходимой документации (технических условий) и проектные работы.
Истец в письме от 12.07.2016 предложил ответчику произвести в течение 7 календарных дней с момента получения данного письма оплату по договору в размере 16 000 000 руб. либо внести изменения в п. 8.1 договора, определив конкретный срок оплаты, пересмотрев при этом стоимость земельного участка исходя из рыночной стоимости на момент внесения изменений.
Ответчик (письмо исх. N 678 от 28.07.2016) возражал против изменения стоимости земельного участка, в качестве уплаты в очередной раз предложил истцу заключить с ним договор долевого участия на строительство квартир в строящемся доме по адресу: г.Смоленск, ул.Крупской, 60.
В претензии от 08.12.2016 истец вновь потребовал произвести оплату по договору купли-продажи.
До настоящего времени оплата по договору купли-продажи (кроме ранее уплаченных 4 млн.руб.) ответчиком не произведена.
С учетом изложенного, суд области пришел к справедливому выводу, что срок исполнения обязательств наступил, полная оплата по договору со стороны покупателя не произведена, в связи с чем, имеются основания для расторжения договора, предусмотренные ст. 489 ГК РФ.
Ссылка ответчика на причинение ему убытков в виде понесенных им расходов на освоение земельного участка, перевод его в другую категорию земель, подлежит отклонению, поскольку указанное не входит в предмет рассмотрения настоящего спора. Ответчик не лишен возможности обратиться с самостоятельным иском о защите нарушенных, по его мнению, прав.
Ссылка ответчика на признаки мошеннических действий, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, и подлежат установлению в рамках уголовного производства.
Ссылка ответчика на нарушение судом области ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению.
Определением от 03.03.2020 суд области принял к производству исковое заявление и назначил дело к судебному разбирательству, что не противоречит разъяснения, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству" арбитражный суд, повторно рассматривающий дело, определяет объем конкретных действий по подготовке дела к судебному разбирательству, в том числе необходимость проведения предварительного судебного заседания, с учетом обстоятельств данного дела и полноты имеющихся в деле доказательств. В случае необходимости истребования дополнительных доказательств, проведения экспертизы и совершения других процессуальных действий арбитражный суд выносит соответствующее определение.
В данном случае, исходя из предмета спора и представленных сторонами доказательств и документов, суд первой инстанции при новом рассмотрении дела счел возможным не назначать предварительное судебное заседание.
При этом ответчик считается извещенным надлежащим образом о судебном разбирательстве в порядке ст. 121, 123 АПК РФ (т. 3, л. д. 51, 56).
Невозможность явки директора общества по смыслу ст. 158 АПК РФ не является основанием для отложения судебного разбирательства, поскольку юридическое лицо вправе представлять свои интересы через представителей.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 08.07.2019 по делу N А62-10185/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий М.М. Дайнеко
Судьи Н.В. Заикина
Е.В. Рыжова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка