Дата принятия: 10 сентября 2020г.
Номер документа: 20АП-4778/2020, А54-9491/2019
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2020 года Дело N А54-9491/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 08.09.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 10.09.2020
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фроловой Е.С., при участии от истцов - Анохиной И.О. (доверенность от 25.08.2020 б/н, паспорт), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуальных предпринимателей Баранова Григория Александровича, Олейниковой Елены Сергеевны на решение Арбитражного суда Рязанской области от 09.07.2020 по делу А54-9491/2019 (судья Афанасьева И.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Баранова Григория Александровича (г. Рязань, ОГРН 315623400023058, ИНН 623000784409) и индивидуального предпринимателя Олейниковой Елены Сергеевны (г. Рязань, ОГРН 308623402500021, ИНН 622707429502 ) к Администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292); 3-и лица: публичное акционерное общество "Сбербанк России" (г. Москва, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893) в лице Рязанского отделения N 8606 (г.Рязань, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893); акционерное общество "Страховое общество газовой промышленности" (г.Москва, ОГРН 1027739820921, ИНН 7736035485) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N А 014-19 АВ с кадастровым номером 62:29:0080009:15 от 08.07.2019. на условиях протокола разногласий к договору от 06.08.2019,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Баранов Григорий Александрович и индивидуальный предприниматель Олейникова Елена Сергеевна обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани о понуждении к заключению договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N А 014-19 АВ с кадастровым номером 62:29:0080009:15 от 08.07.2019 на условиях протокола разногласий к договору от 06.08.2019.
Определением от 19.03.2020 к участию в деле по ходатайству истцов порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены публичное акционерное общество "Сбербанк России" в лице Рязанского отделения N 8606 и акционерное общество "Страховое общество газовой промышленности".
Решением суда области от 09.07.2020 иск удовлетворен частично, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне 11 А54-9491/2019 арендатора N А 014-19 АВ с кадастровым номером 62:29:0080009:15 от 08.07.2019.
Истцы, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой о его отмене. По мнению заявителей жалобы, судом области необоснованно применен К1=10. Истцы обращают внимание на то, что арендаторы не осуществляют банковскую деятельность, спорное помещение используется ими для сдачу в аренду (по коду ОКВЭД), следовательно с ним должен применяться К2=2,5. Заявители жалобы обращают внимание, что при определении размера арендной платы нарушен принцип N 4, установленный постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582.
Представитель истцов доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Ответчик с доводами жалобы не согласился, решение просил оставить без изменения.
Как следует из материалов дела, суть настоящего спора сводится к несогласию истцов с применением ответчиком при определении условий договора аренды (арендной платы) повышающего коэффициента К1=10, установленного с учетом фактического использования помещения субарендотором.
В соответствии со ст. 1 ЗК РФ основным принципом использования земли является принцип платности, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В силу норм, установленных ст. 388 Налогового кодекса РФ, спорный земельный участок не является объектом налогообложения, соответственно сложившиеся отношения схожи с отношениями, возникающими из договора аренды, так как происходит использование имущества, находящегося в собственности другого лица, в данном случае государства.
В соответствии с положениями ст. ст. 423, 424 Гражданского кодекса РФ ответчик должен оплачивать пользование земельным участком по цене, которая взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары и услуги.
Согласно ч. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 установлены и утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к которым отнесены:
1. принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;
2. принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
3. принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
4. принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
5.принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
6.принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;
7.принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Вместе с тем в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) указано, что общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, являются только основные принципы определения арендной платы.
Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ 14-4 и от 13.05.2015 N 306-ЭС-14-6558, согласно которой Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим Постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим Постановлением правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации, их действие не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа, осуществляется органом местного самоуправления городского округа.
В соответствии с положениями ст. 424 Гражданского кодекса РФ арендная плата относится к категории регулируемых цен.
На территории Рязанской области порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден Постановлением Правительства Рязанской области от 26.02.2008 N 45 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и срока внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Рязанской области".
Согласно п. 2 названного Постановления, размер арендной платы за земельные участки рассчитывается по формуле: АП = Сб х S х Kl х К2, где: АП - размер годовой арендной платы (руб.); Сб - базовая ставка арендной платы за один квадратный метр площади земельного участка в расчете на год, устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от территориальности и градостроительной ценности земельного участка (руб./кв. м); S - площадь земельного участка; К1 -коэффициент, устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от вида функционального использования и целевого назначения земельных участков по категориям арендаторов; К2 - коэффициент, устанавливается органами местного самоуправления в случае возобновления договора на неопределенный срок, продления срока действия договора аренды земельного участка, переданного под объекты строительства.
В основу указанной формулы определения арендной платы положены объективные факторы, характеризующие земельные участки: категория земель, вид разрешенного использования, местоположение.
В данном случае, поскольку спорный участок расположен в градостроительной экономической оценочной зоне N 2 (решение Рязанского городского Совета N 237-111 от 13.04.2006), исходя из базовой ставки для расчета платы за аренду земель, установленной для данной зоны постановлениями администрации г. Рязани на 2017 год - 99,50000 руб. за 1 кв.м, на 2018 год -103,4800 руб. за 1 кв.м и на 2018 год - 107,9296 руб. за 1 кв.м.
Истцам на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение (с КН 62:29:0080009:456) общей площадью 523 кв.м, расположенное на первом этаже 9-ти этажного нежилого административно-офисного здания (с КН 62:29:0080009:396) в границах поименованного земельного участка по адресу: г. Рязань, Право-Лыбедская ул., 40: Олейниковой Е.С. - 9/10 долей в праве (470,7 кв.м от общей площади 523 кв.м), Баранову Г.А. - 1/10 доля в праве (52,3 кв.м от общей площади 523 кв.м).
Принадлежащее истцам нежилое помещение расположено в здании торгово-офисного центра на земельном участке с кадастровом номером 62:29:008 00 09:0015 общей площадью 1 689 кв.м по адресу: г. Рязань, ул. Право - Лыбедская, 40.
Согласно выписке из ЕГРН часть спорного нежилого здания площадью 300,0 кв.м. передана истцами в аренду ПАО "Сбербанк России" на основании договора от 22.05.2012 N 306/2012 (в редакции соглашений от 09.08.2013, от 22.05.2014, от 24.12.2015, от 30.06.2015, от 14.03.2016) сроком на 10 лет для организации офиса с целью оказания банковских услуг.
Расчет арендной платы по договору ответчиком произведен с учетом положений постановления Администрации города Рязани от 16.12.2014 N 5971 "Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничен, в 2015 году" (далее - постановление N 5971) (в редакции, действующей на момент обращения истцов с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду) применением повышающего коэффициента К1 "10", исходя из функционального (целевого) использования спорного нежилого помещения для банковской деятельности (300 кв.м), и коэффициента К1 "2,5", исходя из функционального использования помещения по неустановленному функциональному назначению (офисы, административное назначение):
Баранов Г.А. - 7,1 кв.м (банковская деятельность, 10); 5,3 кв.м (неустановленное назначение, 2,5);
Олейникова Е.С. - 63,43 кв.м (банковская деятельность, 10); 48,2 кв.м (неустановленное назначение, 2,5).
Пункт 1.4 Приложения N 4 постановления N 5971 устанавливает внесение платы за фактическое пользование спорным земельным участком за период с 01.02.2017 по 07.07.2019 в размере 21 072,64 руб. с Баранова Г.А. и 188 790,91 руб. с Олейниковой Е.С. по назначению: размещение банка, обслуживание нежилого помещения; П. 1.3.1 Приложения N 5 установлена категория арендаторов: обслуживание нежилого помещения, где размер арендной платы определен с повышающим коэффициентом 2,5 по виду использования участка для размещения офиса.
Согласно приложению N 4 постановления N 5971 повышающий коэффициент к базовым ставкам арендной платы в зависимости от вида использования земель по категории арендаторов "Банковская и иная финансово-кредитная деятельность" установлен в размере "10". Соответственно, для обслуживания нежилого помещения без указания назначения, офисов, административных объектов без указания назначения установлен коэффициент "2,5".
Учитывая, что часть нежилого помещения площадью 300 кв.м в период фактического пользования участком в период до заключения спорного договора, как и в период после его заключения, использовался и предполагается к использованию для осуществления банковской деятельности, а остальная площадь - по неустановленному функциональному назначению, при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент К1, равный соответственно 10 и 2,5 к базовой ставке арендной платы.
Таким образом, орган государственной власти субъекта РФ - Правительство Рязанской области, приняв Постановление N 45 от 26.02.2008, по сути, делегировало органам местного самоуправления определение размеров базовых ставок арендной платы, коэффициентов К1 и К2.
Постановлениями (ежегодными) администрации города Рязани "Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена", установлены базовые размеры арендной платы в соответствующий год, а также определены виды использования земель по категориям арендаторов, коэффициенты к базовым ставкам в зависимости от вида функционального использования земельных участков по категориям арендаторов.
Указанные постановления приняты администрацией города в соответствии с утвержденными Постановлением N 582 основными принципами, несоответствующими данным принципам не признаны, соответственно являются действующими.
Поскольку расчет арендной платы был произведен в соответствии с указанными нормативными актами, регулирующими правила определения такой платы, ссылка истцов на нарушение администрацией города установленных постановлением N 582 основных принципов является необоснованной.
Доводы жалобы о неправомерном определении вида использования земельного участка по виду фактического использования помещения, расположенного на нем, подлежит отклонению как неправомерный.
Размер платы за фактическое использование земельного участка зависит от того целевого назначения, в соответствии с которым фактически этот участок используется в спорный период. Целевое же назначение земельного участка определяется целевым назначением объекта недвижимого имущества, для обслуживания которого и используется участок.
Иной подход противоречит принципу экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.
При этом вид деятельности, отраженный в ЕГРНИП, в данном случае не имеет правового значения, поскольку из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что часть помещений, расположенных в здании на спорном земельном участке, фактически используется под банковскую и иную финансово-кредитную деятельность.
Аналогичный правовой подход о применении коэффициентов, установленных за фактическое использование помещений третьими лицами (субарендаторами), нашел отражение в постановлении АС ЦО от 29.06.2020 по делу N А54-2751/2017.
Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, поскольку в данном деле идет речь не о переоформлении земельных участков, а о предоставлении участка в аренду.
При смене субарендаторов и вида фактического использования помещений, расположенных на спорном земельном участке, истцы не лишены права на обращение к ответчику с предложением о пересмотре размера арендной платы (установленного механизма для такого изменения по факту нет, только если в судебном порядке (при отсутствии желания арендодателя)).
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки выводов суда области.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 09.07.2020 по делу А54-9491/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М. Дайнеко
Судьи
Л.А. Капустина
Е.В. Рыжова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
