Дата принятия: 23 октября 2019г.
Номер документа: 20АП-4479/2019, А62-685/2019
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2019 года Дело N А62-685/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 22.10.2018
Постановление изготовлено в полном объеме 23.10.2018
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., от истца - Фомченковой М.А. (доверенность от 29.03.2019, удостоверение), от ответчика - Оченковой М.В. (доверенность от 09.01.2019, паспорт), Степановой Т.В. (доверенность от 05.02.2019, паспорт), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.05.2019 по делу N А62-685/2019, принятое по иску Администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719; ИНН 6730012070) к обществу с ограниченной ответственностью "ГРАЖДАНСТРОЙ" (ОГРН 1026701441634; ИНН 6730033514) о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Смоленска (далее - Администрация, истец) обратилась с иском в суд к Обществу с ограниченной ответственностью агентство недвижимости "ГРАЖДАНСТРОЙ" (далее - общество, ответчик, ООО "Гражданстрой") о взыскании задолженности по арендной плате за период 1 квартал 2016 - 3 квартал 2018 года в размере 1 183 703,66 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей, начисленной за период с 21.03.2016 по 14.11.2018, в сумме 1789 483,09 руб.
Решением суда области от 15.05.2019 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 3 358,27 руб. пени, в остальной части иска - отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, иск - удовлетворить в полном объеме. По мнению ответчика, судом области не исследовался вопрос о надлежащем выполнении ответчиком обязательств по договору. Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, как препятствующие строительству, до настоящего момента не устранены. Запросы в ресурсоснабжающие компании направлены обществом только в 2016 году, в то время как изменения в договор аренды относительно предмета внесены в 2012 году. Каких-либо уведомлений ответчиком о наличии обстоятельств, объективно препятствующих строительству, истцу не направлено. По мнению заявителя расчет арендной платы, заявленной ко взысканию, в полном объеме соответствует требованиям действующего законодательства.
Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и ООО "Гражданстрой" (арендатор) 17.05.2007 заключен договор N 42/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0086, площадью 6647 кв. м, в том числе: - условного участка N 1 с кадастровым номером 67:27:000638:0012 площадью 1949 кв.м., 2 - условного участка N 2 площадью 4698 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020639:0024, расположенных по адресу: г. Смоленск, пер. НовоЧернушенский.
Указанный участок предоставлен обществу под строительство многоэтажного жилого дома. В соответствии с пунктом 2.1 договора участок предоставлен сроком на 3 года. В виду того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
В связи с разделом указанного земельного участка на 3 объекта (земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020638:16, 67:27:0020638:17 и 67:27:0020639:33) и отказом Общества от участка с кадастровым номером 67:27:0020638:16 к договору аренды были заключены дополнительные соглашения от 06.05.2011 и от 07.05.2012 о внесении изменений в п. 1.1. раздела 1 договора, в связи с чем предметом договора являются земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020638:17 площадью 818 кв.м и N 67:27:0020639:33 площадью 4698 кв.м. Разделом 3 договора определены размер и условия внесения арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.
Согласно условиям договора арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе (пункты 3.2 и 3.3. договора).
Согласно расчету истца размер арендной платы за период 1 квартал 2016 - 3 квартал 2018 года составил 1 183 703,66 руб.
Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 16.11.2018 N 24/17432-исх, в которой ответчику предложено погасить задолженность по арендной плате по договору N 42/з в добровольном порядке в двухнедельный срок с момента получения указанной претензии.
Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате, истец обратился с рассматриваемым иском в суд.
В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Факт передачи ответчику земельного участка для использования на условиях договора аренды подтверждается актом от 17.05.2007 (т.1, л. д. 37).
В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 10 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Как указано в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку указанный земельный участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, и предоставлялся ответчику в аренду не на торгах и не как победителю торгов, следовательно, на дату заключения сторонами спорного договора аренды размер арендной платы подлежит установлению в соответствии с действующими нормативными актами местного органа самоуправления.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений (правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N15837/1).
Согласно пунктам 2.1, 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области, утвержденного Постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 N 18, размер арендной платы, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3.1 настоящего Положения, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по следующей формуле:
Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где:
Ап - размер арендной платы (рублей);
Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы;
Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования Смоленской области (муниципального района, городского округа, городского (сельского) поселения (далее - орган местного самоуправления) (процентов от кадастровой стоимости земельного участка);
d - количество дней аренды;
К - понижающий коэффициент.
Размеры ставок арендной платы определяются нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Размеры ставок арендной платы утверждены Постановлением Администрации города Смоленска от 17.04.2015 N 634-адм "Об установлении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, предоставленных в аренду без торгов" (распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 1 марта 2015 года), в частности: в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства установлена ставка арендной платы 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением Администрации города Смоленска от 09.01.2017 N 30-адм утверждены ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, предоставленных в аренду без торгов, которое распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 1 января 2017 года.
В отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, гидротехническими сооружениями, установлена ставка арендной платы 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка; в отношении земельного участка под многоэтажное строительство установлена ставка арендной платы - 0,8 процента от кадастровой стоимости земельного участка.
На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:
в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020639:33 произведен администрацией на основании указанного Положения с применением повышающего коэффициента за нарушение срока строительства жилых домов (пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекс Российской Федерации", согласно которому ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка).
Ответчик, возражая против иска, не согласился с примененным повышенным коэффициентом при расчете арендной платы. В обоснование своей позиции указывает на существование обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования части арендованного земельного участка для строительства объекта, отсутствии вины общества в невведении в эксплуатацию объекта. Как указывает арендатор, при расчете арендной платы подлежит применению ставка в размере 0,6% в 2016 году (в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0020638:17 и 3 67:27:0020639:33) и 0,6% (в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020638:17) и 0,8% (в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020639:33) - в 2017, 2018 годах. При применении указанной ставки у Общества отсутствует задолженность по арендной плате и более того, имеется переплата. Общество признает, что частично арендная плата в спорный период была внесена несвоевременно, представила контррасчет пени, а также ходатайствовало о применении судом положений статьи 333 ГК РФ.
Суть настоящего спора сводится к обоснованности применения администрацией при расчете размера арендной платы повышающего коэффициента за нарушением сроков строительства при наличии, по утверждению арендатора, объективных причин, препятствующих освоению земельных участков в установленный срок.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате, возникшей в результате применения ставки арендной платы в размере 5%, и соответствующих пеней, суд исходит из того, что просрочка строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома возникла не по вине общества.
По своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137- ФЗ в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.
В соответствии со статьей 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).
Учитывая характер обязательства сторон - аренда земельного участка в целях, предусмотренных договором, в силу норм статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить участок в состоянии пригодном для использования в целях указанных в договоре аренды, и несет (в случае неисполнения обязанности, предусмотренной статьей 611 ГК РФ) соответствующие правовые последствия, в том числе (в совокупности с нормами ст. 401, 404 ГК РФ с учетом ст. 614 ГК РФ), не вправе претендовать на увеличение арендной платы в качестве меры ответственности арендатора за обстоятельства неиспользования земельного участка, за которые он не отвечает.
Согласно пункту 1 договора аренды N 42/3 земельный участок предоставлен обществу для строительства многоэтажного жилого дома. При этом ограничения использования земельного участка не указаны.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.06.2016 по делу N А62-746/2016, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, установлено отсутствие вины ООО "Гражданстрой" в просрочке строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в периоде с 01.01.2013 по 31.12.2015 в связи с наличием объективных препятствий к освоению земельного участка, переданного по договору аренды N 42/з. Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Смоленской области от 03.06.2016 по делу NА62-746/2016 (предъявлена ко взысканию задолженность по спорному договору аренды за период с 01.01.2013 по 31.12.2015) следует, что земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0086 впоследствии изменен и образованы новые объекты недвижимости - земельные участки с иными кадастровыми номерами и характеристиками.
Общество, осуществляя строительство в границах предоставленного земельного участка в крайне стесненных условиях, связанных, в том числе, с неоднократным обнаружением застройщиком действующих коммуникаций, не отраженных на планшетах и картах сетевых организаций, что приводило к непредвиденной необходимости выноса инженерных сетей из-под пятна застройки, корректировки проектной документации и смещению сроков, а также с наличием на арендованной территории большого количества гаражей (более 70), основная часть которых являлась самовольными постройками, подлежащих сносу, в рамках последовательного и поэтапного освоения земельного участка выполнило основную цель заключенного с истцом договора аренды, а именно, обеспечило строительство и ввод многоквартирных жилых домов с подземными автостоянками (1-я, 2-я очередь строительства).
При рассмотрении настоящего дела обществом указаны следующие обстоятельства, подтвержденные материалами дела.
ООО "Гражданстрой" осуществляет освоение земельных участков, включенных в проект планировки и межевания застроенной территории в городе Смоленке в границах улицы Николаева - улицы Багратиона - улицы Нахимова - улицы Дзержинского - улицы Октябрьской Революции, утвержденный постановлением Администрации города Смоленска от 16.10.2012 N1828-адм.
При этом обществам, входящим в группу компаний "ГРАЖДАНСТРОЙ", в том числе ООО "Гражданстрой", принадлежат на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами: 67:27:0020638:4, 67:27:0020638:11, 67:27:0020638:14, на праве общей долевой собственности земельные участки с кадастровым номерами 67:27:0020624:18 и 67:27:0020624:19, а также по различным договорам аренды земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020639:86 (включающий земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020639:33 и 67:27:0020639:17), 67:27:0000000:1063, 67:27:0000000:839, 67:27:0000000:1064, 67:27:0020624:1250, 67:27:0020639:1192, 67:27:0020603:47, 67:27:0020624:2581, 67:27:0020624:2158, общей площадью 4 га.
Указанные земельные участки предназначены для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, в том числе многоквартирных жилого дома с количеством этажей более пяти. Данные земельные участки являются смежными, имеющими общую границу, о чем свидетельствует Схема расположения земельных участков для проектирования и строительства жилого дома по Ново-Чернушенскому переулку в г. Смоленска.
В целях создания комфортных условий для проживания и создания благоприятной окружающей среды ООО "Гражданстрой" приняло решение о комплексном освоении принадлежащей территории в виде строительства как жилого многоквартирного дома (3-ей очереди жилого дома по НовоЧернушенскому переулку) с благоустройством прилегающей территории, так и строительства спортивных (физкультурно-оздоровительного комплекса с трибунами для зрителей) и торговых объектов, а также крупной подземной автостоянки.
Строительство 3-ей очереди многоквартирного жилого дома по НовоЧернушенскому переулку предполагается осуществлять на земельных участка с кадастровыми номерами 67:27:0020639:33,67:27:0020624:19 и 67:27:0020624:18; осуществление благоустройства придомовой территории - на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0000000:839, 67:27:0020639:1192, 67:27:0000000:1063.
В процессе подготовки к строительству многоквартирного жилого дома в ресурсоснабжающие организации ООО "Гражданстрой" были направлены запросы о наличии на земельных участках, попадающих в пятно застройки, действующих инженерных коммуникаций, в частности в СМУП "Смоленсктеплосеть" (письма от 04.04.2016 N02/202, от 29.11.2018 N39/24), в филиал ОАО "Газпром газораспределение Смоленск" (письмо от 28.01.2016 N02/49), в СМУП "Горводоканал" (письмо от 04.04.2016 N02/202).
Согласно поступившим ответам, на земельных участках, попадающих в пятно застройки многоквартирного жилого дома, в том числе земельном участке с кадастровым номером 57:27:0020639:33, имелись действующие инженерные сети (участок ливневой канализации, участок хозяйственно-бытовой канализации, участок газопровода среднего и низкого давления, участок теплотрассы, водопровода).
Согласно письму ОАО "Газпром газораспределение Смоленск" от 05.02.2016 Nис-2-4/211 необходимо проложить новый газопровод низкого давления в обход пятна застройки, а также отключить газопроводы среднего и низкого давления под пятном застройки от действующей газораспределительной сети, обрезать и заглушить газопроводы низкого давления к многоквартирным жилым домам.
При решении вопроса о действующих сетях, принадлежащих СМУП "Смоленсктеплосеть", было установлено как наличие на земельных участках, попадающих под пятно застройки, действующих тепловых сетей, принадлежащих СМУП "Смоленсктеплосеть", так и бесхозяйных тепловых сетей от ТК-19 до жилого дома N22 по ул. Николаева, в связи с чем, до установления прав на указанные сети осуществить их вынос не представляется возможным (письмо СМУП Смоленсктеплосеть" от 05.12.2018 N9586).
Земельные участки, планируемые к комплексному освоению, относятся к различным территориальным зонам. Согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 N490 (далее - Правила), земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0000000:839, 67:27:0020639:1192 и 67:27:0000000:1063 относятся к территориальной зоне ОЖ, а земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020639:33, 57:27:0020624:19 и 67:27:0020624:18 - к зоне Ж3, о чем свидетельствует Карта градостроительного зонирования. Границы территориальных зон, являющаяся приложением к Правилам. Кроме того, земельные участки относятся к различным кварталам.
В соответствии с ч.4 ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.
Между тем, ООО "Гражданстрой" планирует осуществлять строительство и благоустройство территории многоквартирного жилого дома на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0020639:33, 67:27:0020624:19 и 67:27:0020624:18, 67:27:0000000:839, 67:27:0020639:1192 и 67:27:0000000:1063, в связи с чем планируется объединить указанные земельные участки в единый объект.
Кроме того, из системного анализа правовых норм ГрК РФ следует, что градостроительный план, необходимый для получения разрешения на строительство объекта, может быть получен исключительно на один земельный участок.
В целях необходимости формирования земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома и создания элементов благоустройства, а также для дальнейшего заключения соглашения о перераспределении земельных участков 03.12.2018 ООО "Гражданстрой" и ООО "ГОРСПЕЦСТРОЙ" обратились в Администрацию города Смоленска с заявлением о внесении изменений в генеральный план города Смоленска и Правила, в части изменения территориальной зоны земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0000000:1192 и 67:27:0000000:839, предназначенных для благоустройства и озеленения, с ОЖ на Ж3.
Одновременно ООО "Гражданстрой" и ООО "ГОРСПЕЦСТРОЙ" обратились в Администрацию города с заявлением о внесении изменений в проект планировки и межевания застроенных территорий в границах улицы Николаева - улицы Багратиона - улицы Нахимова - улицы Дзержинского - улицы Октябрьской революции, утвержденной постановлением Администрации города Смоленска от 16.10.2012 N1828-адм, на застраиваемую ответчиком часть указанного земельного участка, площадью 4 га., в части формирования единого земельного участка для строительства и благоустройства территории жилого дома.
При этом ответчиком особо было отмечено, что затраты по внесению изменений в проект планировки и межевания территории могут быть произведены за счет собственных средств.
Постановлением Администрации города Смоленска от 15.03.2019 N628-адм истцом принято решение о подготовке проекта внесения изменений в проект планировки и межевания за счет средств ООО "ГОРСПЕЦСТРОЙ.
Письмами от 21.12.2018 N 23/7392исх и N 23/7393исх Администрация выразила согласие на рассмотрение предложений ответчика в процессе разработки документации по внесению изменений в Генеральный план города Смоленска и Правила землепользования и застройки.
Таким образом, истец согласился с предложением ООО "Гражданстрой" о необходимости эффективного использования территории и строительства не только многоквартирного жилого дома, но и иных объектов, в данном случае спортивных сооружений.
Однако получение разрешение на строительство жилого дома возможно только после подготовки и утверждения органом местного самоуправления проекта планировки и межевания.
На земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0020624:19 и 67:27:0020624:18 расположены 8-квартирные жилые дома N22-а и 22-6 по ул. Николаева. Согласно данным единого государственного реестра недвижимости ООО "Гражданстрой" является собственником 7-ми квартир в жилом доме N 22-б по ул. Николаева и 6-ти - в жилом доме N22-а (копии свидетельств о государственной регистрации прилагаются), квартиры N 1, 2 в д. 22-а - принадлежат физическим лицам (жильцам), а квартира N2 в д. 22-б - ООО "Континент" (выписка из ЕГРН и копия договора приватизации от 22.06.1998 представлены). Кроме того, ООО "Гражданстрой" является сособственником земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0020624:19 и 11 67:27:0020624:18, сформированных под многоквартирными жилыми домами, в качестве собственника помещений многоквартирных жилых домов. До настоящего времени с жильцами квартиры N2 дома N 22-а не достигнуто соглашение о продаже принадлежащей им на праве собственности квартиры.
Соответственно, до приобретения ООО "Гражданстрой" права собственности на все жилые помещения в указанных многоквартирных жилых домах не представляется возможным приступить к работам по выносу сетей инженерных коммуникаций.
Вместе с тем, в результате подготовки возможности использования земельных участков под указанными многоквартирными домами ответчиком уже понесены дополнительные значительные расходы (на выкуп и расселение собственников).
Тепловые сети, а также водопровод и канализация являются общими как для многоквартирных жилых домов N22-а и N22-б по ул. Николаева, так и для Смоленского гарнизонного военного суда, размещенного в здании по адресу: ул. Николаева, д.22, в связи с чем, вопрос выноса, а также место размещения новых инженерных сетей, проходящих по земельному участку Министерства обороны РФ, требует согласования с уполномоченными лицами Министерства обороны РФ.
Совокупность указанных обстоятельств явилась причиной увеличения срока подготовки к строительству многоквартирного жилого дома, и, как следствие, повлекла невозможность ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в установленные законом порядке и в сроки.
Нормы Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, устанавливающие сроки применения повышенных ставок арендной платы, не предусматривают и не учитывают наличие обременений на предоставленном земельном участке, в то же время не исключают возможности применения положений статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах, суд области пришел к обоснованному выводу, что вины общества в просрочке строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома нет.
Поскольку без применения повышенного коэффициента на стороне общества отсутствует задолженность по арендной плате, суд области обоснованно отказал в иске в данной части.
Вместе с тем, в связи с наличием нарушения сроков внесения арендной платы в 2017 году и 2018 году суд области обоснованно пришел к выводу о праве истца на требование с ответчика пени в размере 22 645,41 руб.
Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ. Суд, области оценив имеющиеся в деле доказательства, характер сложившихся между сторонами правоотношений, размер начисленной истцом неустойки, незначительный период просрочки, с учетом всех обстоятельств дела, учитывая компенсационную природу неустойки, снизил размер ответственности до 3 358,27 руб., рассчитанных с применением двукратной ставки рефинансирования, действующей в спорный период.
Доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, правовых оснований для которой у судебной коллегии нет. Истец не отрицает факт нахождения на земельном участке неучтенных при заключении договора аренды действующих инженерных сетей, бесхозных тепловых сетей, как и необходимость их переноса, необходимость разрешения вопроса об устройстве дополнительного проезда.
Руководствуясь ст. 266, 267, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.05.2019 по делу N А62-685/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий М.М. Дайнеко
Судьи Л.А. Капустина
Е.В. Рыжова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
