Дата принятия: 21 августа 2019г.
Номер документа: 20АП-4297/2019, А09-925/2019
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2019 года Дело N А09-925/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 14.08.2019
Постановление изготовлено в полном объеме 21.08.2019
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Большакова Д.В., судей Еремичевой Н.В. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соловьевой К.С., в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Авантаж" (г. Санкт-Петербург, ОГРН 1107847204090, ИНН 7838445586), ответчика - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1043244052092, ИНН 3250057365), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - открытого акционерного общества "Брянский камвольный комбинат" (г. Брянск, ОГРН 1023201061069, ИНН 3232005220), Островской Зои Францевны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 20.05.2019 по делу N А09-925/2019 (судья Фролова М.Н.),
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Авантаж" (далее - ООО "Авантаж", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - управление Росреестра по Брянской области, управление) о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации, оформленных уведомлениями от 28.01.2019 N 32/001/104/2019-366, N 32/001/104/2019-371.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Брянский камвольный комбинат" (далее - ОАО "Брянский камвольный комбинат"), Островская Зоя Францевна.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 20.05.2019 заявленные требования удовлетворены, решения управления о приостановлении государственной регистрации, оформленные уведомлениями от 28.01.2019 N 32/001/104/2019-366 и от 28.01.2019 N 32/001/104/2019-371, признаны недействительными.
Не согласившись с решением суда, управление обжаловало его в апелляционном порядке.
Заявитель и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание представителей не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда не подлежит отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Брянской области от 27.10.2011 по делу N А09-9610/2010 ОАО "Брянский камвольный комбинат" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Бобров Андрей Александрович.
Согласно протоколу о результатах открытых торгов в форме публичного предложения от 08.11.2018 N 4290-ОТПП/3/2 ООО "Авантаж" является победителем по лоту N 3 - недвижимое имущество комбината, обремененное ипотекой, находящееся по адресу: г. Брянск, ул. 50-й Армии, д. 1, а именно: здание комбината, кадастровый номер 32:28:0011602:70, и здание котельной, кадастровый номер 32:28:0011602:57.
На основании вышеуказанного протокола с ООО "Авантаж" 14.11.2018 заключен договор купли-продажи N 3-БКК, а 20.11.2018 подписан акт приема-передачи имущества.
ОАО "Брянский камвольный комбинат" и ООО "Авантаж" 16.01.2019 обратились в управление Росреестра по Брянской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на названные объекты.
Уведомлениями от 28.01.2019 N 32/001/104/2019-366, N 32/001/104/2019-371 государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что в отношении объектов зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу третьего лица - Островской З.Ф., при этом согласия залогодержателя на заключение договора купли-продажи не представлено, судьба ипотеки договором не решена.
Не согласившись с данными решениями управления, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Рассматривая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Согласно части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.
Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 названного Закона).
Статьей 26 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.
Согласно пункту 5 части 1 указанной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Как следует из материалов дела, на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, реализованное в ходе открытых торгов по продаже имущества предприятия-банкрота, представлены заявления о государственной регистрации, протокол о результатах торгов, договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, сведения о банкротстве, электронный платеж.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно пункту 1 статьи 550, пункту 1 статьи 551, пункту 1 статьи 556 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В рассматриваемом случае договор купли-продажи подписан сторонами, подписи скреплены печатями, имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи.
Указанные документы подтверждают фактический переход прав на объекты от ОАО "Брянский камвольный комбинат" к ООО "Авантаж".
При таких обстоятельствах суд первой инстанции по праву заключил, что представленные в регистрирующий орган для юридического оформления перехода права собственности на недвижимое имущество и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости документы соответствовали вышеупомянутым положениям частей 1, 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации.
Ссылка управления на то, что в отношении спорных объектов зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу Островской З.Ф., согласия залогодержателя на заключение договора купли-продажи не представлено, судьба ипотеки договором не решена, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи со следующим.
Пунктом 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется конкурсным управляющим в порядке и в случаях, которые установлены главой VII данного Закона.
На основании статьи 131 названного Закона имущество должника, являющееся предметом залога, входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
Таким образом, поскольку Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы по отношению к вышеназванным положениям Закона о государственной регистрации и пункту 1 статьи 25 Федерального закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривающему, что регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя, носят специальный характер и подлежат приоритетному применению.
Принимая во внимание, что состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, то залог этого имущества прекратился, соответственно, обременения, которые в силу закона вытекают из залога, также прекратились и к Островской З.Ф. перейти не могли, в связи с чем указание на них в договоре купли-продажи не требовалось, а основания, предусмотренные статьей 26 Закона о государственной регистрации, отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке.
Приведенный подход согласуется с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2016 N 310-КГ16-17208, от 12.03.2019 N 309-ЭС19-597, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2011 N ВАС-14153/11.
Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Брянской области от 20.05.2019 по делу N А09-925/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Д.В. Большаков
Н.В. Еремичева
Е.В. Мордасов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
