Дата принятия: 28 октября 2019г.
Номер документа: 20АП-4080/2019, А62-10632/2018
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2019 года Дело N А62-10632/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2019 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2019 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Еремичевой Н.В., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Овчинниковой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Желдорипотека" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 16.04.2019 (судья Еремеева В.И.), принятое по заявлению акционерного общества "Желдорипотека" (г. Москва, ОГРН 1027739623988, ИНН 7708155798) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1046758340507, ИНН 6730055050), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "СтройДом" (г. Смоленск, ОГРН 1126732007357, ИНН 6732038910); общество с ограниченной ответственностью "БетонСтройСмоленск" (г. Смоленск, ОГРН 1146733020060, ИНН 6732080534); общество с ограниченной ответственностью "Дункан" (г. Смоленск, ОГРН 1106732003520, ИНН 6732003561,); Михеева Ксения Васильевна (Смоленская область, г. Демидов); Пастушенков Валентин Альбертович (г. Смоленск), о признании недействительными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области по регистрации: договора N 109 уступки права (требования) от 24.01.2018 по договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры N 109 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: г. Смоленск, переулок 1-ый Краснофлотский, дом 15 с регистрационной записью N 67:27:0020231:28-67/001/2018-223 от 19.02.2018; договора N 113 уступки права (требования) от 11.04.2018 по договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры N 113 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: г. Смоленск, переулок 1-ый Краснофлотский, дом 15 с регистрационной записью N 67:27:0020231:28-67/001/2018-242 от 26.04.2018; договора N 114 уступки права (требования) от 14.03.2018 по договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры N 114 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: г. Смоленск, переулок 1-ый Краснофлотский, дом 15 с регистрационной записью N 67:27:0020231:28-67/001/2018-230 от 15.03.2018; договора N 116 уступки права (требования) от 24.01.2018 по договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры N 116 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: г. Смоленск, переулок 1-ый Краснофлотский, дом 15 с регистрационной записью N 67:27:0020231:28-67/001/2018-214 от 26.01.2018;
при участии в заседании:
от акционерного общества "Желдорипотека": Бондарев С.И. (доверенность от 16.09.2019 N 1970);
от общества с ограниченной ответственностью "СтройДом": Курзинер Е.Э. (доверенность от 09.01.2019), Лукашов В.В. (доверенность от 09.01.2019);
УСТАНОВИЛ:
акционерное общество "Желдорипотека" (далее - общество) обратилось в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - управление) с заявлением о признании недействительными действия управления по регистрации:
- договора N 109 уступки права (требования) от 24.01.2018 по договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры N 109 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: г. Смоленск, переулок 1-ый Краснофлотский, дом 15 с регистрационной записью N 67:27:0020231:28-67/001/2018-223 от 19.02.2018;
- договора N 113 уступки права (требования) от 11.04.2018 по договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры N 113 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: г. Смоленск, переулок 1-ый Краснофлотский, дом 15 с регистрационной записью N 67:27:0020231:28-67/001/2018-242 от 26.04.2018;
- договора N 114 уступки права (требования) от 14.03.2018 по договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры N 114 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: г. Смоленск, переулок 1-ый Краснофлотский, дом 15 с регистрационной записью N 67:27:0020231:28-67/001/2018-230 от 15.03.2018;
- договора N 116 уступки права (требования) от 24.01.2018 по договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры N 116 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: г. Смоленск, переулок 1-ый Краснофлотский, дом 15 с регистрационной записью N 67:27:0020231:28-67/001/2018-214 от 26.01.2018.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 16.04.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апеллянт полагает, что в оспариваемом решении судом области не дана оценка действиям управления, не исследован вопрос законности оспариваемых действий управления и наличия или отсутствия факта нарушения прав общества.
Управление и ООО "СтройДом" по доводам жалобы возражали, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 14.05.2014 между обществом (застройщик) и ООО "СтройДом" (участник) заключен Договор N 360/7-2014 участия в долевом строительстве (далее - договор), согласно условиям которого участник обязуется принять участие в долевом строительстве 212-квартирного жилого дома, блок-секции NN 1-8 на земельном участке, расположенном по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, переулок 1-ый Краснофлотский, дом 15 с кадастровым номером 67:27:0020231:28 (далее - объект), произведя оплату в объеме, на условиях и в сроки, установленные договором, а застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику расположенное в объекте имущество участника - 172 квартиры, совокупной площадью 13 375,32 кв. м.
Пунктом 3.2.1. договора (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 15.05.2014 к договору) предусмотрена обязанность участника перечислить на расчетный счет застройщика в счет оплаты по договору денежную сумму в размере 3 600 000 руб. в течение 20 календарных дней со дня государственной регистрации договора путем перечисления на расчетный счет застройщика.
В соответствии с п. 3.3. договора (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 15.05.2014 к договору) оплата оставшейся суммы в размере 450 000 000 руб. производится участником в срок до 31.12.2015.
Согласно п. 3.1. договора (с учетом дополнительного соглашения N 3 от 28.06.2016 к договору) общая сумма денежных средств, подлежащих уплате участником застройщику для строительства объекта, составляет 440 483 012 руб. 93 коп.
31.10.2017 между обществом и ООО "СтройДом" заключено Соглашение о проведении зачета встречных требований, согласно п. 6 которого по итогам произведенного зачета задолженность ООО "СтройДом" перед обществом составляет 19 825 400 руб. 33 коп.
Согласно п. 3.6. договора в случае, если в процессе строительства объекта будет обеспечен выход жилых площадей по объекту больше, чем указано в договоре, застройщик вправе требовать с участника дополнительную оплату по договору, при этом стороны определили, что размер доплаты определяется исходя из стоимости 1 кв. м. равным 33 056 руб. 09 коп.
В связи с тем, что площадь имущества участника превысила площадь, оговоренную в договоре на 18,9 кв. м., участник обязан дополнительно оплатить застройщику 624 760 руб. 15 коп.
ООО "СтройДом" заключены следующие Договоры об уступке права требования по Договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014:
- N 109 уступки прав требования от 24.01.2018;
- N 113 уступки прав требования от 11.04.2018;
- N 114 уступки прав требования от 14.03.2018;
- N 116 уступки прав требования от 24.01.2018.
Общество узнало о заключении Договоров уступки права требования по Договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о зарегистрированных управлением договорах участия в долевом строительстве от 19.10.2018.
При этом на 19.11.2018 задолженность ООО "СтройДом" по Договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 перед обществом составляла 20 450 160 руб. 48 коп., то есть ООО "СтройДом" заключило Договоры об уступке права требования по Договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 без оплаты Договора N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 и без согласия общества.
В связи с изложенным, общество обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с настоящим заявлением.
Апелляционная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании нижеследующего.
Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 и ч. 3 ст. 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, с 01.01.2017 регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом N 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке.
Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе в случаях, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ).
В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 Закона N 218-ФЗ (ст. 27 Закона N 218-ФЗ).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 10 ст. 48 Закон N 218-ФЗ государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:
1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.
Учитывая тот факт, что для регистрации спорных договоров об уступке права требования по Договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 документов, подтверждающих полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом (ООО "СтройДом") застройщику (обществу), в управление представлено не было, государственная регистрация вышеуказанных договоров об уступке права требования осуществлена с нарушением закона.
Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой - обеспечение стабильности гражданского оборота (п. 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.
Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.
Согласно п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам гл. 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Однако в соответствии с абз. 2 п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам гл. 24 АПК РФ.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
Из указанных разъяснений следует, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.
Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12 по делу N А12-6002/2010 и от 17.12.2013 N 11021/13 по делу N А40-114872/12-6-1075.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, счел, что оспаривание действий управления имело своей целью защиту вещного права. Вместе с тем общество имеет право защищать свои права и иными способами, в частности, такое оспаривание и признание действий управления незаконными и нарушающими права заявителя дают ему возможность требовать возмещения убытков, причиненных подобными действиями.
В данном случае оспаривание действий управления связано не с разрешением спора о праве - общество, обращаясь в суд, такую цель не преследовало, оно лишь пыталось восстановить свои нарушенные незаконной регистрацией договоров уступки требования права застройщика. Суд полагает, что в рассматриваемом случае спор о праве отсутствует, поскольку предметом уступки являлись обязательственные права (права требования), которые и перешли к новым участникам долевого строительства.
Апелляционная коллегия при вынесении настоящего постановления полагает возможным ограничиться только констатацией незаконности действий управления по регистрации договоров уступки права требования, без указания на необходимость погашения записей о регистрации вышеуказанных договоров уступки права требования по Договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 так как, в противном случае, могут быть нарушены права новых дольщиков, исполнивших свои обязательства по внесению денежных средств по вышеуказанным договорам.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у суда области оснований для отказа в удовлетворении требований общества, соответственно, решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.
В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу в арбитражный суд заявления и апелляционной жалобы в размере 4 500 руб. относятся на управление и подлежат взысканию в пользу общества.
Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1 500 руб. в силу пп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату обществу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 16.04.2019 по делу NА62-10632/2018 отменить.
Требования акционерного общества "Желдорипотека" удовлетворить.
Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области по регистрации:
- договора N 109 уступки права (требования) от 24.01.2018 по договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры N 109 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Смоленск, переулок 1-ый Краснофлотский, дом 15 с регистрационной записью N 67:27:0020231:28-67/001/2018-223 от 19.02.2018;
- договора N 113 уступки права (требования) от 11.04.2018 по договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры N 113 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Смоленск, переулок 1-ый Краснофлотский, дом 15 с регистрационной записью N 67:27:0020231:28-67/001/2018-242 от 26.04.2018;
- договора N 114 уступки права (требования) от 14.03.2018 по договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры N 114 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Смоленск, переулок 1-ый Краснофлотский, дом 15 с регистрационной записью N 67:27:0020231:28-67/001/2018-230 от 15.03.2018;
- договора N 116 уступки права (требования) от 24.01.2018 по договору N 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры N 116 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Смоленск, переулок 1-ый Краснофлотский, дом 15 с регистрационной записью N 67:27:0020231:28-67/001/2018-214 от 26.01.2018.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в пользу акционерного общества "Желдорипотека" 4 500 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу заявления и апелляционной жалобы.
Возвратить акционерному обществу "Желдорипотека" из федерального бюджета 1 500 рублей излишне уплаченной государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.В. Мордасов
Судьи
Н.В. Еремичева
Е.Н. Тимашкова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
