Дата принятия: 10 августа 2020г.
Номер документа: 20АП-3922/2020, А09-13191/2019
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 августа 2020 года Дело N А09-13191/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 10.08.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 10.08.2020
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Горшковой В.А., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Кузнецова Константина Валерьевича - Якуткиной Л.П. (доверенность от 30.07.2020 серии 32 АБ 1718348, копия диплома от 18.11.2006 ВБА 0078156, паспорт), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузнецова Константина Валерьевича на решение Арбитражного суда Брянской области от 16.06.2020 по делу N А09-13191/2019 (судья Поддубная И.С.),
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Кузнецов Константин Валерьевич (Брянская область, г. Трубчевск ИНН 323017060325, ОГРНИП 316325600059723) (далее - ИП Кузнецов К.В., истец) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Трубчевскому районному потребительскому обществу (Брянская область, г. Трубчевск, ИНН 3230005023, ОГРН 1023202937801) (далее - Трубчевское РайПО, ответчик) о взыскании штрафа в размере 36 000 рублей за нарушение условий договора аренды торгового помещения от 30.01.2019 N 7/2019, судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей (т. 1, л. д. 5).
Определением суда от 19.12.2019 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 1 - 4).
Определением суда от 20.01.2020 исковое заявление назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание (т. 1, л. д. 36 - 39).
Определением суда от 17.02.2020 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Юсубов Башарат Молхуд оглы (г. Смоленск, ИНН 402001188166) и Абдурахманов Шамхаль Намаз оглы (Московская область, г. Балашиха, ИНН 673205445543) (т. 1, л. д. 67 - 69).
Решением суда от 16.06.2020 исковые требования ИП Кузнецова К.В. оставлены без удовлетворения (т. 2, л. д. 60 - 68).
Судом установлено, что с 23.04.2019 Трубчевское РайПО утратило, а Юсубов Башарат Мохлуд оглы и Абдурахманов Шамхаль Намаз оглы приобрели право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: Брянская область, Трубчевский район, г. Трубчевск, ул. Ленина, д. 70; из материалов дела не усматривается, что новые собственники каким-либо образом сообщали или извещали о своем намерении прекратить арендные отношения с ИП Кузнецовым К.В.
Суд указал, что договор аренды торгового помещения от 30.01.2019 N 7/2019 сохранял свою силу до 30.12.2019 включительно, и смена собственника арендованного имущества не могла явиться основанием для его изменения или расторжения.
Поскольку в нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что его понудили освободить нежилое арендуемое помещение, суд пришел к выводу о том, что спорный договор аренды был расторгнут по обоюдному согласию сторон и арендные правоотношения сторон прекратились, в связи с чем, отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Кузнецов К.В. обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 16.06.2020 и принять новый судебный акт (т. 2, л. д. 73 - 74).
Мотивируя свою позицию, заявитель жалобы считает, что в рассматриваемом случае не представляется возможным говорить о добровольном освобождении арендованного помещения, поскольку 12.04.2019 ответчик заключил договор купли-продажи помещения, переданного в аренду, не поставив в известность арендатора, и лишь 20.04.2019 направил истцу соглашение о расторжении договора по соглашению сторон, в связи с чем, полагает, что переезд ИП Кузнецова К.В. в новое помещение является вынужденным, истцом понесены убытки.
Обращает внимание на то, что покупатели спорного помещения также не были уведомлены о том, что помещение обременено договором аренды и, покупая его, новые собственники принимают на себя обязательства по аренде, прописанные в договоре N 7/2019.
Кроме того, указывает на то, что новый владелец начал в спорном помещении капитальный ремонт, в связи с чем, дальнейшая аренда его становилась фактически невозможной.
Истец ссылается на то, что гражданское законодательство не содержит норм, предписывающих автоматическое продление договоров аренды не прошедших государственную регистрацию, в связи с чем, обязанности по договору аренды не переходят к новым собственникам, а договор аренды содержит конкретную ответственность за нарушение условий договора.
Трубчевское РайПО в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (т. 2, л. д. 93).
В обоснование своей позиции считает доводы истца о продаже арендованного помещения и прекращения договора аренды до истечения срока аренды и возникновения убытков необоснованными, поскольку ИП Кузнецов К.В. добровольно освободил арендованное помещение 25.04.2019, заключив при этом новый договор аренды; доказательств нарушения ответчиками условий договора аренды или ненадлежащее их выполнение в материалах дела не содержится.
Также опровергает довод истца о начавшемся капитальном ремонте новыми собственниками сразу после покупки спорного помещения, полагает, что данный довод ничем не обоснован, а капитальный ремонт был начат лишь в июле 2019.
Трубчевское РайПО заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя (т. 2, л. д. 94).
Заявленное ходатайство удовлетворено судом апелляционной инстанции, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, на основании статей 41, 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 16.06.2020 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела, 30.01.2019 между ИП Кузнецовым К.В. (арендатор) и Трубчевское РайПО (арендодатель) был заключен договор N 7/2019 аренды торговой площади (т. 1, л. д. 9), по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное пользование 300 кв. метров общей площади, в том числе 40 кв. метров торговой площади и 260 кв. метров складской площади в ТК "Универмаг" Трубчевского РайПО для организации розничной торговли согласно ассортиментному перечню (пункт 1 договора).
Пунктом 2 договора стороны предусмотрели, что за пользование арендуемой торговой площадью арендатор уплачивает в кассу либо на расчетный счет РайПО арендную плату из расчета 100 руб. за кв. метр общей площади ежемесячно - не позднее 5-го числа месяца подлежащего оплате.
Кроме арендной платы арендатор ежемесячно в срок до 5 числа месяца, следующего за оплачиваемым, осуществляет также в кассу либо на расчетный счет РайПО платежи за коммунальные услуги (пункт 3 договора).
В пункте 4 договора был установлен срок договора с 01.02.2019 по 30.12.2019.
Передача арендуемой площади арендатору осуществляется актом приема-передачи (пункт 5 договора).
Арендодатель обязался в день подписания настоящего договора оформить акт приема-передачи арендуемой площади арендатору (пункт 6.1 договора).
Арендатор обязался после окончания срока договора возвратить арендодателю в лице балансодержателя помещения магазина арендовавшуюся торговую площадь по приемо-сдаточному акту в состоянии на момент заключения договора с учетом нормального износа (пункт 7.5 договора).
Пунктом 10 договора стороны предусмотрели, что за нарушение других условий договора или их ненадлежащее выполнение сторона уплачивает другой стороне по ее требованию штраф в размере 10 % суммы годовой арендной платы.
В 13 пункте договора было установлено, что досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 9 договора, а именно в случае просрочки внесения арендной платы и (или) коммунальных платежей свыше 1 месяца.
Во исполнение условий договора аренды торговой площади от 30.01.2019 N 7/2019 нежилое помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилых помещений от 30.01.2019 без возражений и замечаний (т. 1, л. д. 10).
Трубчевское РайПО (продавец) 12.04.2019 заключило с Юсубовым Башаратом Мохлуд оглы и Абдурахмановым Шамхалем Намаз оглы (покупатели) договор купли-продажи недвижимости, где истцом было арендовано помещение (т. 1, л. д. 28 - 29).
Трубчевское РайПО 20.04.2019 направило в адрес истца соглашение от 15.04.2019 о расторжении договора N 7/2019 аренды торговой площади от 30.01.2019 (т. 1, л. д. 11), в котором было указано, что стороны по взаимному соглашению решили с 26.04.2019 расторгнуть договор N 7/2019 аренды торговой площади от 30.01.2019.
В ЕГРН 23.04.2019 была внесена регистрационная запись о возникновении права общей долевой собственности граждан Юсубова Башарат Мохлуд оглы и Абдурахманова Шамхаль Намаз оглы на объект недвижимости, расположенный по адресу: Брянская область, Трубчевский район, г. Трубчевск, ул. Ленина, д. 70, приобретенный ими по договору купли-продажи от 12.04.2019.
Истец 25.04.2019 добровольно освободил арендованное помещение, заключив 01.05.2019 (т. 1, л. д. 88 - 92) договор аренды, взяв в аренду новое помещение по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Ленина, 93.
Письмом от 29.04.2019 истец известил ответчика - Трубчевское РайПО о том, что соглашение о расторжении договора аренды по взаимному соглашению будет подписано только при условии возмещения понесенных убытков (т. 1, л. д. 12).
ИП Кузнецов К.В. 30.04.2019 передал ключи от арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Трубчевск, ул. Ленина, д. 70, новым собственникам.
Полагая, что Трубчевское РайПО неправомерно расторгло в одностороннем порядке договор от 30.01.2019 N 7/2019, в связи с чем причинило истцу значительный ущерб, так как привело к невозможности осуществления деятельности, а в последующем к затратам, которые при исполнении условий договора он бы не понес, последний направил в адрес ответчика претензию с требованием уплатить сумму штрафа в размере 36 000 рублей в срок до 25.11.2019 (т. 1, л. д. 15).
Поскольку данное требование было оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании положений статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Судом установлено, что ИП Кузнецов К.В. добровольно прекратил аренду помещения в здании, 25.04.2019 ушел из арендованного помещения при этом никому не передавал его, взял в аренду новое помещение, расположенное по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Ленина, 93, куда и перевез все свое имущество, то есть принадлежащую ему мебель.
Новый собственник - Юсубов Башарат Мохлуд оглы 30.04.2019 после получения в МФЦ города Трубчевска выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Трубчевск, ул. Ленина, д. 70, заехал на новый объект ИП Кузнецова К.В., чтобы забрать ключи от нежилого здания, при этом истец потребовал от нового собственника написать расписку об освобождении им (ИП Кузнецовым К.В.) помещения (т. 1, л. д. 14).
Из смысла нормы статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в системном толковании с иными нормами действующего законодательства следует, что при переходе права собственности на недвижимое имущество, являющееся объектом аренды, у нового собственника объекта аренды права и обязанности арендодателя из договора аренды возникают с момента перехода права собственности.
То есть, при смене собственника арендованного имущества все права и обязанности арендодателя по договору аренды согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации переходят к новому собственнику, при этом указанные права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды
Указанная позиция отражена также в пунктах 23 и 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Как следует из материалов дела, с 23.04.2019 Трубчевское РайПО утратило, а Юсубов Башарат Мохлуд оглы и ИП Абдурахманов Шамхаль Намаз оглы приобрели право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: Брянская область, Трубчевский район, г. Трубчевск, ул. Ленина, д.70.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно указал, что с 23.04.2019 к вышеуказанным лицам автоматически перешли права и обязанности арендодателя - Трубчевского РайПО по договору аренды от 30.01.2019 N 7/2019.
При этом договор аренды, в соответствии с нормами действующего законодательства, своей юридической силы не потерял (договор был заключен на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации).
На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу принципа свободы договора стороны могут согласовать такое основание для расторжения договора, как принятие арендодателем решения продать имущество.
Гражданским кодексом не установлено, что при переходе права собственности на недвижимость к другому лицу договор автоматически прекращается и необходимо такой договор перезаключать с новым собственником. В законодательстве не сказано о том, что при смене собственника имущества договор аренды с момента перехода права собственности к иному лицу прекращается автоматически. В данном случае юридически значимым обстоятельством является волеизъявление нового собственника недвижимости на продолжение отношений с владельцем или их прекращении.
Из материалов дела не усматривается, что новые собственники каким-либо образом сообщали или извещали о своем намерении прекратить арендные отношения с ИП Кузнецовым К.В.
Истцом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратного не представлено.
Пунктом 4 договора был установлен следующий срок договора - с 01.02.2019 по 30.12.2019.
В пункте 13 договора стороны согласовали, что досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 9 настоящего договора.
Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Таким образом, исходя из толкования в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условий спорного договора и положений пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды торгового помещения от 30.01.2019 N 7/2019 сохранял свою силу до 30.12.2019 включительно, и смена собственника арендованного имущества не могла явиться основанием для его изменения или расторжения.
ИП Кузнецов К.В. вправе был владеть и пользоваться арендованным имуществом на праве аренды на условиях первоначального договора аренды от 30.01.2019 N 7/2019.
Вместе с тем, как установлено судом и следует из материалов дела, ответчик - Трубчевское РайПО предложил истцу досрочно расторгнуть договор аренды от 30.01.2019 N 7/2019, что подтверждается представленным в материалы дела соглашением от 15.04.2019 о расторжении договора N 7/2019 аренды торговой площади от 30.01.2019 (т. 1, л. д. 11) и не отрицается истцом.
При этом как обоснованно отметил суд первой инстанции, истец, отказавшись подписывать соглашение о расторжении, добровольно освободил арендуемое помещение, расположенное по адресу: г. Трубчевск, ул. Ленина, д. 70, до окончания срока договора, и заключил договор N 1 безвозмездного пользования нежилым помещением от 01.05.2019, фактически выразив свое волеизъявление, направленное на расторжение договора аренды от 30.01.2019 N 7/2019, дав тем самым, своими конклюдентными действиями, согласие на расторжение договора по взаимному соглашению (прекращение арендных правоотношений).
Факты добровольного освобождения арендуемого помещения (после государственной регистрации перехода права собственности к новым собственникам и до момента передачи ключей новому собственнику) и написания 30.04.2019 Юсубовым Башарат Мохлуд оглы расписки были подтверждены истцом ИП Кузнецовым К.В.
В нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о понуждении его освободить нежилое арендуемое помещение.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный договор аренды был расторгнут по обоюдному согласию сторон и арендные правоотношения сторон прекратились.
В статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Оценив материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании штрафа.
Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого законного и обоснованного судебного акта суда первой инстанции.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей, уплаченная по чеку-ордеру Сбербанк онлайн от 03.07.2020, относится на заявителя - ИП Кузнецова К.В.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Брянской области от 16.06.2020 по делу N А09-13191/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузнецова Константина Валерьевича (Брянская область, г. Трубчевск ИНН 323017060325, ОГРНИП 316325600059723) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Е.В. Рыжова
Л.А. Капустина
Н.В. Заикина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
