Дата принятия: 18 августа 2020г.
Номер документа: 20АП-3896/2020, А54-6693/2019
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2020 года Дело N А54-6693/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 11.08.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 18.08.2020
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., в отсутствие истца - Банка ВТБ (публичное акционерное общество) (г. Санкт-Петербург, ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ВИМС" (г. Рязань, ИНН 6230044370, ОГРН 1026201102773), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Орматек-Дон" (г. Иваново, ИНН 3702686682, ОГРН 1123702032288), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Банка ВТБ (публичное акционерное общество) и общества с ограниченной ответственностью "ВИМС" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 09.06.2020 по делу N А54-6693/2019 (судья Сельдемирова В.А.),
УСТАНОВИЛ:
Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (далее - истец, банк, арендодатель, Банк ВТБ (ПАО)) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВИМС" (далее - ответчик, общество, арендатор, ООО "ВИМС") о признании договора аренды здания и земельного участка с правом выкупа от 04.08.2017 расторгнутым с 29.03.2019, обязании ответчика передать по акту приема-передачи арендованное имущество, о взыскании задолженности по арендной плате за период с февраля 2019 года по январь 2020 года в сумме 7 252 850 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью "Орматек-Дон".
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 09.06.2020 иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым решением, стороны обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившегося в отказе в принятии увеличения суммы иска в части взыскания задолженности по арендной плате за период с февраля 2020 года по май 2020 года до суммы 9 762 250 руб.
Ответчик в своей апелляционной жалобе ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение судом первой инстанции норм материального права. Как полагает арендатор, у истца не имелось оснований для начисления арендной платы после прекращения договора, в связи с чем судом первой инстанции необоснованно взыскана задолженность за период с марта 2019 года по январь 2020 года.
В судебное заседание участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционные жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между банком (арендодатель) и обществом (арендатор) 04.08.2017 заключен договор аренды здания и земельного участка с правом выкупа (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество:
- нежилое 4-этажное здание, общей площадью 5659,6 кв.м, с кадастровым номером: 62:29:0100008:2011, включающее в себя помещения с кадастровыми номерами: 62:29:0100008:2044, 62:29:0100008:2060, 62:29:0100008:2042, 62:29:0100008:2043, 62:29:0100008:2041, расположенное по адресу: город Рязань, проезд Яблочкова, строение 4и;
- земельный участок, с кадастровым номером 62:29:0100008:668, площадью 3373 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для обслуживания торгово-коммерческого центра, расположенный по адресу: город Рязань, проезд Яблочкова, 4б.
Право собственности арендодателя на нежилое помещение и земельный участок подтверждается выписками из ЕГРН и соглашением об отступном 62 АБ 0977892 от 26.05.2017.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. Указанное имущество передано ответчику по акту приема-передачи 04.08.2017.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю общую арендную плату за пользованием имуществом в размере 632 350 руб., в том числе НДС в размере 96 460 руб. 17 коп.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно, до 25 числа оплачиваемого месяца.
Согласно пункту 6.1 договора, срок аренды по договору установлен сторонами на 24 месяца с даты подписания акта приема-передачи имущества. По истечении срока аренды договор не продляется на неопределенный срок, арендодатель заявляет возражения о продлении срока действия договоров на неопределенный срок. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами обязательств по нему. Договор может быть прекращен в одностороннем внесудебном порядке до истечения срока аренды по инициативе арендодателя в случаях, предусмотренных пунктом 2.6.2 договора.
В соответствии с пунктом 2.6.2 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением об этом арендатора, не менее чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения договора в случае двукратного в течение срока действия договора невнесения арендатором платежей, предусмотренных пунктом 3.1 договора, по истечении установленного пунктом 3.2 договора срока для внесения очередного платежа за пользование имуществом.
В случае направления арендодателем уведомления в соответствии с пунктом 2.6.2 договор прекращается с даты, указанной в уведомлении арендодателя (пункт 6.2 договора).
Согласно пункту 6.3 договора по истечении срока аренды по договору или в случае досрочного прекращения договора по требованию любой из сторон, в том числе при отказе арендодателя в одностороннем внесудебном порядке от исполнения, стороны прекращают отношения по договору, и арендатор возвращает арендодателю имущество по акту приема-передачи (передаточному акту) в день истечения срока действия договора / его досрочного прекращения. Прекращение договора не влечет прекращения обязанности арендатора по уплате имеющейся задолженности по договору.
Ссылаясь на то, что в период действия договора ответчиком неоднократно нарушались сроки внесения арендной платы, истец 05.02.2019 направил ответчику уведомление N 141/774006 о необходимости погашения образовавшейся задолженности, расторжении договора и освобождении помещения, в котором уведомил ответчика о досрочном расторжении договора аренды с 29.03.2020 в связи с нарушением обязательств по оплате арендных платежей, предусмотренных пунктом 2.6.2 договора, и предложил в срок до 28.03.2020 погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, освободить и передать истцу арендуемое имущество по акту приема-передачи.
Ответчик вышеуказанную претензию не удовлетворил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Рассматривая исковые требования по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.
При этом суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Факт передачи обществу спорных объектов подтверждается актом приема-передачи от 04.08.2017 и ответчиком не оспаривается (т. 1, л.д. 117-118).
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно статье 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчик частично оплатил задолженность, что подтверждается платежными поручениями от 22.01.2020 N 27 на сумму 100 000 руб. и от 18.03.2020 N 101 на сумму 20 000 руб.
Факт пользования в заявленный период спорными объектами подтверждается материалами дела и не оспорен ответчиком в судах первой и апелляционной инстанций.
Поскольку ответчик не представил доказательств погашения задолженности по уплате арендных платежей за период с февраля 2019 по январь 2020 года в сумме 7 232 850 руб., суд первой инстанции обоснованно взыскал указанную задолженность с общества в пользу банка.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Из материалов дела усматривается, что срок действия договора установлен - 24 месяца, т.е. по 03.08.2019.
Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора.
Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.
В соответствии с пунктом 2.6.2 договора аренды от 04.08.2017 арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением об этом арендатора, не менее чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения договора в случае двукратного в течение срока действия договора невнесения арендатором платежей, предусмотренных пунктом 3.1 договора, по истечении установленного пунктом 3.2 договора срока для внесения очередного платежа за пользование имуществом.
В случае направления арендодателем уведомления в соответствии с пунктом 2.6.2 договор прекращается с даты, указанной в уведомлении арендодателя (пункт 6.2 договора).
Факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендной платы подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Из материалов дела следует, что порядок одностороннего отказа арендодателя от договора последним соблюден, что подтверждается уведомлением от 05.02.2019 N 141/774006 о досрочном расторжении договора аренды с 29.03.2020 в связи с нарушением обязательств по внесению арендных платежей, полученным ответчиком 14.02.2019.
Таким образом, договор аренды здания и земельного участка от 04.08.2017 прекратил свое действие с 29.03.2019 в связи с отказом арендодателя от договора в одностороннем порядке. Односторонний отказ от договора ответчиком не оспорен.
На основании изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований банка о признании договора аренды здания и земельного участка с правом выкупа от 04.08.2017 расторгнутым с 29.03.2019.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил в силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ.
Учитывая, что основания для дальнейшего пользования объектами аренды прекратились, ответчик обязан возвратить их арендодателю.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований, обязав ответчика передать истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100008:668, общей площадью 3373 кв.м, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Рязань, проезд Яблочкова, д. 4б, и нежилое 4-этажное здание, общей площадью 5659,6 кв.м, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Рязань, проезд Яблочкова, д.4и.
Довод ответчика об отсутствии у истца оснований для начисления арендной платы после прекращения договора, в связи с чем судом первой инстанции необоснованно взыскана задолженность за период с марта 2019 года по январь 2020 года, судебной коллегией отклоняется в силу следующего.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, по смыслу указанной правовой нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Данному выводу соответствует подход, содержащийся в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", согласно которому прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование. При этом обязательства сторон определяются положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором.
Учитывая вышеприведенные нормы права, поскольку в рассматриваемом случае после прекращения срока договора аренды общество не возвратило арендодателю объекты аренды, оно обязано оплатить фактическое пользование объектами аренды за заявленный период.
Доводы истца о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, выразившегося в отказе в принятии увеличения суммы иска в части взыскания задолженности по арендной плате за период с февраля 2020 года по май 2020 года до суммы 9 762 250 руб., судебной коллегией отклоняется ввиду несоблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора по требованию о взыскании задолженности за период с февраля 2020 года по май 2020 года. Материалами дела установлен факт того, что претензия в адрес ответчика с требованием о погашении задолженности за данный период не направлялась, уточненное исковое заявление направлено в адрес ответчика лишь 01.06.2020. При этом ответчик не согласен с размером задолженности за апрель и май 2020 года, ссылаясь на то, что в адрес истца было направлено заявление о снижении размера арендной платы, т.к. ответчик относится к отраслям, пострадавшим от распространения новой коронавирусной инфекции.
Кроме того, истец не лишен возможности обратиться с самостоятельным иском о взыскании задолженности за последующие периоды с соблюдением претензионного порядка урегулирования спора.
С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции не установлено нарушение судом первой инстанции требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.
Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 09.06.2020 по делу N А54-6693/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Н.В. Заикина
Л.А. Капустина
Е.В. Рыжова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
