Дата принятия: 02 июня 2021г.
Номер документа: 20АП-2594/2021, А09-7040/2020
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2021 года Дело N А09-7040/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 01.06.2021
Постановление изготовлено в полном объеме 02.06.2021
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горшковой В.А., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Афонина Романа Владимировича (ОГРНИП 304323321800041) - Афонина Р.В. (паспорт) и Потаповой Л.Ж. (доверенность от 29.07.2020), от ответчика - управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ИНН 3250059309, ОГРН 1053244057085) - Макеевой М.Ю. (доверенность от 11.01.2021), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 26.02.2021 по делу N А09-7040/2020 (судья Фролова М.Н.),
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Афонин Роман Владимирович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к управлению имущественных отношений Брянской области (далее - управление) о признании незаконным решения об отказе в увеличении срока действия договора аренды земельного участка от 25.07.2017 N 3633, изложенного в письме от 13.07.2020 N 28-7720; возложении на управление обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем направления предпринимателю проекта соглашения о продлении договора.
Решением суда от 26.02.2021 заявленные требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе управление просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на направление предпринимателю уведомления от 09.06.2020 об отказе от договора, ввиду отсутствия строительной деятельности на спорном земельном участке. Сообщает, что заявление о продлении действия договора подано после направления указанного уведомления, что свидетельствует о недобросовестности поведения предпринимателя. Обращает внимание на то, что предпринимателю отказано в выдаче разрешения на строительство торгового центра по причине отсутствия экспертизы проектной документации и технических условий для выноса инженерных сетей. Информирует, что заявление об установлении территориальной зоны подано арендатором спустя два года после заключения договора аренды для завершения строительства - 01.08.2019, а заявление на отклонение от предельных параметров строительства за четыре месяца до окончания срока договора аренды - 21.03.2020; по результатам рассмотрения последнего обращения составлен протокол от 27.01.2021 N 157, согласно которому арендатору отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров строительства. Указывает на наличие у предпринимателя задолженности по арендной плате с начала 2020 года. Считает, что применение статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) о продлении договора аренды возможно только для лиц, которые действительно пострадали из-за коронавирусных ограничений; предприниматель к таким лицам относиться не может. Отмечает, что, принимая права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.07.2017 N 3633 (на основании договора уступки, заключенного с прежним арендатором (ООО "Алые паруса", директором которого являлся сам предприниматель), новый арендатор принимал на себя риск неблагоприятных последствий, связанных с недостижением цели договора аренды в установленный договором срок. Поясняет, что невозможность строительства не обусловлена виной управления, поскольку в период действия договора в отношении спорного земельного участка имелись судебные споры (срок рассмотрения арбитражным судом двух дел не превышал 9 месяцев).
В возражениях предприниматель просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ссылается на то, что акт управления от 02.06.2020, на который оно ссылается в оспариваемом отказе, не может являться основанием для отказа в продлении договора на основании части 6 статья 19 Закон N 98-ФЗ, поскольку названное обстоятельство не входит в перечень исключительных условий, препятствующих реализации права арендатора на продление договора. Заявляет о наличии объективных препятствий в своевременном освоении земельного участка (в том числе из-за судебных споров по оспариванию аукциона, актов органа местного самоуправления).
В судебном заседании представители предпринимателя и управления поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
В судебном заседании 25.05.2021, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 10 часов 20 минут 01.06.2021.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, от 19.05.2011 между управлением (арендодатель) и ООО "Алые паруса" (арендатор) заключен договор аренды N 2330, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 20 452 кв. метров, с кадастровым номером 32:28:0040703:5, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, Володарский район, район Фокинский, для использования в целях: торговые (в т.ч. торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы.
На основании приказа управления от 20.05.2013 N 1330 арендованный земельный участок площадью 20 452 кв. метров разделен и из него образованы следующие земельные участки:
площадью 3308 кв. метров (с кадастровым номером 32:28:0040703:76);
площадью 448 кв. метров (с кадастровым номером 32:28:0040703:77);
площадью 11427 кв. метров (с кадастровым номером 32:28:0040703:78);
площадью 5269 кв. метров (с кадастровым номером 32:28:0040703:79).
По соглашению от 20.05.2013 договор аренды N 2330 от 19.05.2011 расторгнут.
На основании приказа управления от 24.07.2017 N 787 один из образованных в результате раздела земельных участков с кадастровым номером 32:28:0040703:78 передан в аренду по договору от 25.07.2017 N 3633с тем же целевым использованием торговые (в т.ч. торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы, на срок 25.07.2017 по 24.07.2020
Пунктами 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3 договора предусмотрена обязанность арендатора выполнять в полном объеме все условия договора, использовать земельный участок в соответствии с видами разрешенного использования (целевым назначением), уплачивать установленную арендную плату.
По договору уступки от 10.01.2020 права и обязанности арендатора переданы предпринимателю (т. 1, л. д. 19).
02.06.2020 управлением проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт проверки (т. 1, л. д. 89). Согласно акту земельный участок не огорожен, доступ к нему не ограничен, какая-либо деятельность не ведется.
Уведомлением от 09.06.2020 управление сообщило предпринимателю о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока (т. 1, л. д. 86).
До истечения указанного срока предприниматель 19.06.2020, сославшись на части 6, 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, обратился в управление с заявлением о продлении срока действия договора аренды ввиду недостижения цели использования земельного участка (строительства торгового комплекса) (т. 1, л. д. 12).
Письмом от 13.07.2020 N 28-7720 управление отказало предпринимателю в увеличении срока действия договора аренды. В качестве основания для отказа управление указало на осуществленную 02.06.2020 проверку, которой подтверждено неиспользование земельного участка и расположение на нем трансформаторной подстанции площадью 45, 4 кв. метров с кадастровым номером 32:28:0040703:85 (т. 1, л. д. 10).
Ссылаясь на то, что решение об отказе в увеличении срока действия договора аренды является незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из материалов дела следует, что предприниматель обратился к управлению с заявлением о продлении срока действия договора аренды на основании специального законодательства - частей 6, 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (в редакции от 08.06.2020).
Статьей 19 Закона от N 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее - Закон N 68-ФЗ) (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ) предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, до 01.03.2021 вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при следующих условиях:
1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;
2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;
3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (часть 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).
Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).
Таким образом, введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для заключения соглашения о продлении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае обращения арендатора и при соблюдении условий, установленных частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, при этом для арендодателя заключение такого соглашения является обязательным.
Судом установлено, что спорный договор заключен сторонами 24.07.2017, т.е. до 2020 года (до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Брянской области).
Срок действия указанного договора аренды на дату обращения предпринимателя с заявлением о продлении срока его действия не истек (заявление подано 19.06.2020, срок действия договора истекал 24.07.2020).
Доказательств наличия выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании предпринимателем земельного участка управлением в материалы дела не представлено.
Ссылка управления на то, что до обращения предпринимателя с заявлением о продлении договора в его адрес было направлено уведомление о прекращении договора в связи с истечением срока его действия, не имеет значения, поскольку заявление предпринимателя подано до истечения срока действия договора аренды, а Законом N 98-ФЗ указанное заинтересованным лицом основание не отнесено к условию для отказа в продлении договора.
Довод управления о том, что применение норм статьи 19 Закона N 98-ФЗ о продлении договора аренды возможно только для лиц, которые действительно пострадали в результате коронавирусных ограничений, а предприниматель к такой категории не относится, отклоняется судом апелляционной инстанции.
11.03.2020 Всемирная организация здравоохранения объявила о начале пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19).
Указами Президента Российской Федерации N 206, N 239 и N 294 дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 06.05.2020 по 08.05.2020 объявлены нерабочими.
В Указе Президента Российской Федерации N 206 приведен перечень организаций, на работников которых не распространяется названный Указ. Впоследствии право определения перечня организаций, деятельность которых приостанавливается, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции, передано высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации (пункт 2 Указа Президента Российской Федерации N 239).
Нерабочие дни, объявленные таковыми Указами Президента Российской Федерации N 206 и N 239, относятся к числу мер, установленных в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19).
Согласно абзацам 11, 12 (вопрос N 7) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (далее - Обзор от 21.04.2020 N 1), признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).
В соответствии с правовой позицией, изложенной вопросе 8 Обзора от 21.04.2020 N 1, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При этом по пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.
Однако управление при рассмотрении заявления предпринимателя ограничились лишь формальным соблюдением норм земельного законодательства, не проанализировав обстоятельства, существовавшие на момент подачи заявления применительно к общим нормам гражданского законодательства, предусматривающим возможность внесения изменений в договор. Кроме того, им не устанавливалось наличие либо отсутствие существенно изменившихся обстоятельств, необходимых для изменения условий договора аренды в части продления срока его действия в соответствии с доводами, приведенными предпринимателем в обоснование своей позиции, и тем материально-правовым интересом, в защиту которого было подано заявление.
Между тем в силу статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо.
Ссылка управления на акт проверки от 02.06.2020 как на основание для отказа в продлении срока действия договора аренды, правомерно не принята судом первой инстанции, поскольку во-первых, управление не является органом земельного надзора и в рамках договора аренды выступает арендодателем; его действия направлены не на выявление нарушений земельного законодательства, а на проверку исполнения договорных обязательств. Между тем осуществление такой проверки стороной договора аренды и возможное установление в рамках этой проверки нарушений условий договора не указано Законом N 98-ФЗ в числе оснований для отказа в продлении срока договора.
Довод заявителя о том, что продление действия договора аренды будет противоречить явно выраженной воле арендодателя, пожелавшего прекратить действие договора, путем направления уведомления от 09.06.2020 (т. 1, л. д. 86), не принимается судом, поскольку при наличии закрепленных федеральным законодателем преференций в поддержку хозяйствующих субъектов в условиях режима повышенной готовности воля управления не может противоречить положениям частей 6 - 8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в данном случае именно указанные положения закона явились основанием для продления срока договора, оснований для их неприменения в данной конкретной ситуации, учитывая, что нормы закона направлены на поддержку субъектов предпринимательской деятельности в сложных экономических условиях, не имеется.
Кроме того, апелляционная инстанция соглашается с выводами суда о наличии объективных причин, воспрепятствовавших арендатору завершить строительство в установленный договором аренды срок.
В качестве таких обстоятельств судом указано утверждение решением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.07.2017 N 796 новых Правил землепользования и застройки города Брянска, в результате которых арендуемый земельный участок с кадастровым номером 32:28:0040703:78 оказался размещенным в двух территориальных зонах (О-1 и СП-1), вследствие этого арендатору было отказано в выдаче разрешения на строительство; решением Брянского городского Совета народных депутатов от 18.12.2019 N 108 земельному участку была присвоена зона О-1, которая покрывала его на 75 и более процентов. При этом новые ПЗЗ изменили предельные параметры строительства, в результате чего на спорном земельном участке оказалось невозможным разместить парковочные места исходя из действующих нормативов для строительства торгового центра.
Данное обстоятельство повлекло необходимость для арендатора инициировать изменение предельных параметров строительства, в связи с чем, 11.03.2020 он обратился с соответствующим заявлением в уполномоченный орган.
Письмом от 13.04.2020 N 28/3989 управление сообщило, что в связи с постановлением правительства Брянской области от 03.04.2020 N 136-п "О внесении изменений в постановление правительства Брянской области от 17.03.2020 N 106-п "О введении режима повышенной готовности на территории Брянской области", исключающим проведение публичных слушаний, работа по обращению предпринимателя приостановлена.
После отмены ограничений публичные слушания состоялись 22.12.2020, на них было одобрено предоставление разрешения на предоставление отклонений от предельных параметров разрешенного строительства, что давало предпринимателю основания добросовестно полагаться на возможность осуществления своей деятельности.
Однако управление обратилось в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки с возражениями на предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров, указав на обращение с иском о расторжении договора аренды, ввиду чего вопрос о предоставлении данного разрешения на заседании комиссии от 27.01.2020 был решен отрицательно.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, с учетом конкретных фактических обстоятельств, приняв во внимание необходимость осуществления предварительных действий для освоения земельного участка, расположение на земельном участке трансформаторной подстанции (для подключения будущего объекта к сетям), возникновении в период действия договора объективных препятствий в ведении хозяйственной деятельности (в том числе по причине введения ограничительных мер), принятые до этого обстоятельства активные действия арендатора, направленные на разработку проектной документации, сбор значительного количества документов для получения разрешения на строительство, длительный временной интервал, необходимый для подготовки всей документации для получения разрешения на строительство, пришел к обоснованному выводу, что у арендатора имелись законные основания потребовать от управления заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора.
Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств спора и выводов суда. Рассмотрев дело повторно, апелляционная инстанция оснований для такой переоценки не нашла.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Брянской области от 26.02.2021 по делу N А09-7040/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А. Капустина
М.М. Дайнеко
Н.В. Заикина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
