Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2020 года №20АП-1792/2020, А09-9705/2018

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 мая 2020 года Дело N А09-9705/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 26.05.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 27.05.2020
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Заикиной Н.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премиум Проект" (г. Брянск, ИНН 3250059860, ОГРН 1053244089447) на решение Арбитражного суда Брянской области от 04.02.2020 по делу N А09-9705/2018 (судья Матулов Б.Н.),
УСТАНОВИЛ:
управление имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ИНН 3250059309, ОГРН 1053244057085) (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Премиум проект" (далее - общество) о взыскании 1 445 455 рублей 35 копеек, в том числе задолженности по договору аренды от 18.05.2011 N 2298 за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 в размере 1 324 390 рублей 83 копеек и неустойки за просрочку уплаты арендной платы за период с 01.08.2017 по 31.07.2018 в сумме 121 064 рублей 52 копеек.
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде просил взыскать с ответчика 734 322 рублей 86 копеек, в том числе задолженность по договору аренды за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 в размере 599 390 рублей 83 копеек и неустойку за период с 01.08.2017 по 31.07.2018 в сумме 134 932 рублей 03 копеек (из которой за период с 01.08.2017 по 26.04.2018 - 61 802 рубля 15 копеек, за период с 16.09.2017 по 31.07.2018 - 73 129 рублей 88 копеек (т. 6, л. д. 96-97). Судом уточнение принято.
Определениями суда от 16.01.2020 и от 09.04.2020, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление по строительству и развитию территории города Брянска, Брянская городская администрация, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Федеральное государственное бюджетное "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Брянской области.
Решением суда от 04.02.2020 исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу управления взыскано 732 746 рублей 20 копеек, в том числе задолженность по договору аренды за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 в размере 599 390 рублей 83 копеек, неустойка за период за период с 16.09.2017 по 31.07.2018 в сумме 73 129 рублей 88 копеек; неустойка за период с 01.08.2017 по 26.04.2018, начисленная на сумму задолженности в размере 989 659 рублей 70 копеек, взысканную за период с 01.10.2016 по 30.06.2017 решением Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-11874/2017, в сумме 60 225 рублей 49 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе общество просит решение изменить и взыскать в пользу управления 546 267 рублей 34 копейки, из которых задолженность за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 - 420 575 рублей 91 копейка, неустойка за период с 16.09.2017 по 31.07.2019 - 73 129 рублей 88 копеек; неустойка за период с 01.08.2017 по 26.04.2018, начисленная на сумму задолженности в размере 989 659 рублей 70 копеек, взысканную за период с 01.10.2016 по 30.06.2017 решением Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-11874/2017, - 52 561 рубль 55 копеек. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что сумма задолженности подлежит исчислению исходя из площади земельного участка в 71 868 кв. метров, а не в 83 086 кв. метров, как определил суд; при определении задолженности исходя из площади в 71 868 кв. метров, ее размер составит 420 575 рублей 91 копейка. Выражает несогласие с выводом суда о том, что территория общего пользования (улично-дорожная сеть) в границах земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015301:613 должна была строиться силами и за счет ответчика, отмечая, что на момент рассмотрения спора данный земельный участок имеет статус земель общего пользования и договор аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015301:613 был расторгнут именно по этой причине. Считает, что договор аренды от 18.05.2011 N 2298 является ничтожным в части включения в площадь земельного участка 11 218 кв. метров, являющихся землями общего пользования согласно проекту планировки. Информирует о том, что о наличии реестровой ошибки в части включения в состав арендуемого земельного участка территории общего пользования обществу стало известно из решения суда Арбитражного суда Брянской области от 27.06.2018 по делу N А09-2395/2018. Ссылается на отсутствие доказательств фактического использования обществом спорной площади (11 218 кв. метров) в своей деятельности, либо ограничения права пользования данной площадью по отношению к третьим лицам. Отмечает, что ранее выполненные кадастровые работы, в результате которых предмет спорного договора увеличился до 83 086 кв. метров, произведены ошибочно, и, несмотря на то обстоятельство, что вся землеустроительная документация, в том числе по планировке территории, подготовлена специализированными организациями на основании гражданско-правовых договоров, заключенных с ООО "Премиум проект", реестровая ошибка в части сведений о местоположении границ и площади спорного участка была допущена по вине управления, и имела место на дату заключения дополнительного соглашения от 11.04.2012 к договору от 18.05.2011 N 2298. Считает, что поскольку управление является собственником земельных участков, оно должно было проверить правильность определения границ и площади передаваемого в аренду земельного участка. Отмечает, что решением Брянского городского Совета народных депутатов от 27.07.2016 N 465 утвержден Генеральный план города Брянска, решением от 26.07.2017 N 796 - Правила землепользования и застройки города Брянска; указанные правила подготовлены с учетом содержания документов территориального планирования и должны соответствовать генеральному плану, а внесение изменений осуществляется при их несоответствии указанному правовому акту. В связи с этим границы территориальных зон и градостроительные регламенты устанавливаются с учетом функциональных зон, определенных генеральным планом городского округа. Считает, что одновременное нахождение спорного земельного участка в двух разных территориальных зонах (в жилой зоне МКД и зоне инженерных и транспортных инфраструктур) противоречит императивным требованиям пункта 4 статьи 39.8, подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11, части 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и влечет, по мнению общества, признание ничтожным спорного договора аренды в части 11 218 кв. метров на основании статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве управление просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает необоснованным довод заявителя о неправомерном предоставлении в аренду земельного участка, относящегося к территории общего пользования, отмечая, что земельный участок формировался из земель с видом разрешенного использования "для комплексного освоения в целях жилищного строительства" и на протяжении спорного периода данный вид разрешенного использования не изменялся; часть спорного участка была исключена из договора дополнительным соглашением от 08.08.2018; при этом земельный участок с кадастровым номером 32:28:0015301:613 был поставлен на кадастровый учет только в октябре 2014 года, в связи с чем невозможно утверждать, что часть спорного участка, отнесенная в 2018 году в границы земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015301:613, должна была включаться в эти границы ранее даты постановки на кадастровый учет - в 2011 году. Выражает несогласие с доводом заявителя об отсутствии у него обязанности по строительству улично-дорожной сети на спорном участке и на участке с кадастровым номером 32:28:0015301:613, указывая, что он противоречит условиям договора аренды от 18.05.2011, пунктом 2.2.2 которого предусмотрена обязанность арендатора осуществить строительство жилых объектов и необходимых для их функционирования объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в соответствии с проектной документацией. Отмечает, что проект планировки территории, предусматривающий нахождение на спорном участке улично-дорожной сети, утверждался по заказу и в интересах арендатора. Считает не имеющим правового значения довод заявителя об исключении части площади из арендуемого участка в связи с реестровой ошибкой, указывая, что данное обстоятельство имело место за пределами спорного периода, в отношении которого заявлены исковые требования. Обращает внимание на то, что именно общество, как арендатор земельного участка, должно было быть заинтересовано в соответствии проекта планировки его коммерческим целях, а смена руководства и выявленные впоследствии ошибки кадастровых инженеров, привлеченных по заказу самого ответчика, не могут относить риск неблагоприятных последствий на управление и не должны освобождать арендатора от внесении платы за фактически используемый в спорный период земельный участок. В подтверждение фактического использования земельного участка в спорный период ссылается на акт приема-передачи от 18.05.2011, соглашения сторон от 11.04.2012, от 13.08.2018, обращение общества от 02.04.2012 с просьбой увеличить площадь арендуемого участка на 83 086 кв. метров,; непредставление документов о возврате части спорного участка в заявленный в иске период времени. Информирует о том, что согласно заключению кадастрового инженера (лист N 7 межевого плана N 32-0-1-23/3001/2012-1205) от 28.02.2012, заказчиком которого выступало общество, при повторном межевании были вновь определены границы и площадь земельного участка по фактическому пользованию (площадь земельного участка изменилась и составила 83 086 кв. метров).
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Управление по строительству и развитию территории города Брянска заявило письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик заявил письменное ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку представителя ввиду нахождения представителя в служебной командировке.
Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его удовлетворения.
В соответствии с частью 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
Из анализа указанной нормы следует, что отложение судебного заседания вследствие неявки по уважительной причине представителя является правом суда, а не его обязанностью.
Применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", не могут, как правило, рассматриваться в качестве уважительных причин необходимость согласования с вышестоящим органом (иным лицом) вопроса о подаче апелляционной жалобы, нахождение представителя заявителя в командировке (отпуске), кадровые перестановки, отсутствие в штате организации юриста, смена руководителя (его нахождение в длительной командировке, отпуске), а также иные внутренние организационные проблемы юридического лица, обратившегося с апелляционной жалобой.
Определение о принятии апелляционной жалобы к производству было вынесено 15.04.2020 и у заявителя имелось достаточно времени для привлечения иного представителя либо направления любого штатного сотрудника.
Кроме того, ссылаясь на невозможность обеспечить явку представителя в процесс, заявитель не представляет каких-либо доказательств, подтверждающих изложенные в ходатайстве обстоятельства.
Судебная коллегия также не нашла оснований и для удовлетворения ходатайства истца об отложении судебного заседания, мотивированного невозможностью обеспечить явку представителя управления по причине угрозы распространения коронавирусной инфекции на территории Российской Федерации; продолжения действия режима повышенной готовности на территории Брянской и Тульской областей и введения ограничительных мер по передвижению.
Согласно пункту 1 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020), вопрос о необходимости отложения разбирательства дела, приостановлении производства по делу, продлении срока рассмотрения дела должен решаться судом, арбитражным судом, в производстве которого находится дело, самостоятельно применительно к каждому конкретному делу с учетом необходимости соблюдения сроков рассмотрения дела судом соответствующей инстанции и разумного срока судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ, статья 6.1 АПК РФ, статья 10 КАС РФ, статья 6.1 УПК РФ).
С учетом обстоятельств дела, мнений участников судопроизводства и условий режима, введенного в субъекте Российской Федерации, суд вправе самостоятельно принять решение о рассмотрении в период действия ограничительных мер, связанных с противодействием распространению новой коронавирусной инфекции, дела, не относящегося к категории безотлагательных.
Подп. 3.6.5 пункта 3.6 постановления Правительства Брянской области от 08.05.2020 N 182-п установлено, что по 31.05.2020 проживающие и (или) прибывшие на территорию Брянской области лица не должны покидать места проживания (пребывания), за исключением случая следования по вызову сотрудников правоохранительных и следственных органов, органов прокуратуры, судебных органов для совершения процессуальных и (или) иных действий, связанных с реализацией данными органами своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Пунктом 5 приложения к Указу Губернатора Тульской области от 10.05.2020 N 46 "О внесении изменений и дополнений в Указ Губернатора Тульской области от 30.04.2020 N 41" определено, что требования, установленные абзацем 2 (об обеспечении самоизоляции для граждан прибывших (возвратившихся) на территорию Тульской области из других субъектов Российской Федерации в целях постоянного (временного) пребывания (проживания)), не распространяются на лиц, прибывающих в Тульскую область в служебные командировки (служебные поездки) с учетом подпункта 2) подпункта 1.1 пункта 1 Указа. Подпунктом 2) подпункта 1.1 пункта 2 Указа установлен порядок бронирования мест в гостиницах для граждан, за исключением лиц, находящихся в служебных командировках (служебных поездках).
При таких обстоятельствах управление не было лишено возможности направления в служебную командировку (служебную поездку) своего представителя для участия в судебном заседании.
Доказательств объективной невозможности совершения указанных действий суду не представлено; необходимость участия представителя истца в судебном заседании не обоснована (с учетом того, что согласно части 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позиции сторон должны быть раскрыты до судебного заседания).
При таких обстоятельствах одного лишь декларативного указания на сложившую эпидемиологическую обстановку недостаточно для удовлетворения ходатайства управления.
Режим нерабочих дней был установлен Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", продлен Указом Президента Российской Федерации от 28.04.2020 N 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" и прекратился после 08.05.2020.
Ограничительные меры, разработанные и реализованные в судах в соответствии с совместным постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации от 08.04.2020 N 821 "О приостановлении личного приема граждан в судах", продленные совместным постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации от 29.04.2020 N 822, закончили свое действие после 11.05.2020.
Таким образом, на дату проведения настоящего судебного заседания какие-либо ограничения в работе Двадцатого арбитражного апелляционного суда, за исключением предъявляемых к участникам процессов требований о необходимости соблюдения установленных санитарных норм, отсутствуют.
Кроме того, согласно объявлению на сайте Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2020, в суде реализована техническая возможность проведения судебных заседаний с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (судебные онлайн-заседания). С ходатайством о проведении судебного заседания в онлайн-режиме лица, участвующие в деле, не обращались.
С учетом изложенного, принимая во внимание установленные законодателем сокращенные сроки рассмотрения апелляционной жалобы, а также то, что отложение судебного разбирательства будет способствовать затягиванию спора, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение жалобы в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона от 27.09.2010 N 68А/10 (т. 2, л. д. 1-4, 8-9), между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды находящихся в областной собственности земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 27.09.2010 N 2258 (т. 1, л. д. 138-146), предметом которого являлась обязанность арендатора в соответствии с условиями продажи права на заключение договора аренды осуществить комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства.
Пунктом 2.2.1 договора стороны согласовали терминологию, согласно которой под комплексным освоением первоначального земельного участка понимается деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участков; обустройство участков посредством строительства для Брянской области объектов инженерной инфраструктуры; жилищное и иное строительство, в том числе работы по созданию для Брянской области объектов социального назначения.
В соответствии с пунктом 2.3 договора началом комплексного освоения первоначальных земельных участков является дата подписания сторонами акта приема-передачи (т. 1, л. д. 149).
Реализация комплексного освоения участков осуществляется путем подготовки проектов планировки территории и проекта межевания территории в границах участков, а также обеспечение землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в соответствии с документацией по планировке, которое осуществляется в срок не позднее 6 месяцев с даты заключения договора, а именно до 27.03.2011 (пункты 2.4.1-2.4.2 договора).
В соответствии с пунктами 2.4.3, 2.4.4, 3.1 договора выполнение работ по благоустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, - в срок 2 года со дня утверждения проекта планировки территории. Максимальный срок осуществления жилищного строительства - 7 лет, то есть до 27.03.2020.
Размер арендной платы согласован сторонами в сумме 15 рублей 94 копеек за 1 кв. метр в год со сроком внесения равными долями ежеквартально, не позднее 15 числа последнего месяца квартала (пункты 4.1, 4.4 договора).
Согласно пункту 5.3.4 договора аренды при поэтапном формировании земельных участков в границах арендованного участка после выполнения установленных договором условий (пункты 5.4.7, 5.4.8, 5.4.10), арендатор вправе по своему выбору заключить договор аренды сформированного участка сроком на 49 лет либо приобрести его в собственность.
В соответствии с пунктами 5.4.3, 5.4.7, 5.4.8 договора арендатор принял на себя обязательства по обеспечению своевременного перечисления арендной платы, а также по разработке и обеспечению утверждения в установленном порядке (пункты 2.4.1, 2.4.2) документации по планировке территории.
Пунктом 5.4.8 на арендатора возложена обязанность за свой счет и в соответствии с документацией по планировке территории обеспечить проведение необходимых землеустроительных работ и государственного кадастрового учета земельных участков, выделяемых при осуществлении комплексного освоения.
После проведения указанных работ общество было наделено правом по своему выбору обеспечить изменение первоначального договора, обусловленное разделением первоначального участка на несколько земельных участков, включая: земельные участки для строительства объектов жилого и нежилого назначения (далее - ОКС), применительно к которым арендатор намерен сохранить права аренды до завершения строительства (подпункт "а" абзац 2 пункт 5.4.8 первоначального договора); земельные участки в составе территорий общего пользования (публичные земли), в отношении которых прекращаются права аренды (подпункт "б" абзац 2 пункт 5.4.8 первоначального договора); земельные участки, на которых будет осуществляться строительство ОКС, применительно к которым арендатор намерен прекратить арендные правоотношения и выкупить их в собственность (подпункт "в" абзац 2 пункт 5.4.8 первоначального договора).
Пунктом 5.4.11 договора предусмотрена обязанность арендатора по безвозмездной передаче в государственную собственность Брянской области объектов инженерной инфраструктуры, указанных в пункте 2.4.3 договора аренды. Арендатор совместно с арендодателем обеспечивает действия по прекращению договоров аренды земельных участков, на которых расположены переданные в областную и муниципальную собственность ОКС, а также территории общего пользования, границы которых определены "красными линиями", утвержденными в составе документации по планировке территории (абзац 2 пункт 5.4.11 договора аренды).
Пунктом 5.4.18 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 1 месяца после утверждения проекта планировки представить арендодателю график промежуточного ввода в эксплуатацию ОКС с разбивкой по годам.
Объекты социального назначения, в том числе школы, детские сады, дорожная инфраструктура, инженерные сети, в том числе водоснабжения и канализации передаются на баланс эксплуатирующих организаций и учреждений Брянской области (пункт 9.4 договора аренды).
На основании заявления общества управлением издан приказ от 13.04.2011 N 755 (т. 1, л. д. 132-134), в соответствии с которым первоначальный земельный участок (32:28:015301:6) разделен на 10 земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:015301:(10-19), а земельный участок (32:28:015301:8) на 12 земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:015301:(20-31).
Пунктом 2 приказа прекращено право аренды общества по первоначальному договору исходных земельных участков с оформлением соответствующего соглашения о расторжении в течение месячного срока (пункт 5.1) и предоставлено право аренды на вновь образованные земельные участки (пункт 3) с заключением соответствующих договоров аренды в течение аналогичного срока (пункт 5.2).
Во исполнение приказа 13.04.2011 между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды от 27.09.2010 N 2258 (т. 1, л. д. 135), первоначальные земельные участки были возвращены арендодателю по акту (т. 1, л. д. 136) с исключением 17.05.2011 записи об аренде из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1, л. д. 137).
18.05.2011 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 2298 (т. 1, л. д. 14-17) земельного участка, находящегося в собственности Брянской области, по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская, площадью 68 776 кв. метров, с кадастровым номером 32:28:0015301:14, из состава земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования "для комплексного освоения в целях жилищного строительства" и в соответствии документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, на срок с 18.05.2011 по 27.03.2020 (пункт 3.1 договора).
Размер арендной платы (т. 1, л. д. 19) и условия ее внесения стороны согласовали в разделе 4 вышеуказанного договора равными долями ежеквартально, не позднее 15 числа последнего месяца квартала.
В тот же день земельный участок передан по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 18).
Договор аренды от 18.05.2011 N 2298 зарегистрирован 05.07.2011 (регистрационная запись N 32-32-01/049/2011-251)
Площадь и границы земельного участка отражены в кадастровом паспорте от 18.03.2011 N 32/201/11-23755 (т. 1, л. д. 12-129, т. 6, л. д. 125-127).
На основании ранее утвержденного УСиРТ г. Брянска технического задания (т. 2, л. д. 58-59) обществу разрешена подготовка проекта планировки территории по ул. Флотской (пойма реки Десна) в Бежицком районе г. Брянска для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а 22.07.2011 принято постановление администрации от N 1820-п (т. 2, л. д. 77) об утверждении проекта планировки вышеуказанной территории (т. 2, л. д. 78-89).
02.04.2012 ответчик обратился в управление с заявлением о внесении изменений в договор аренды, сославшись на допущенную кадастровую ошибку при межевании первоначального исходного земельного участка (т. 1, л. д. 122, т. 5, л. д. 126), приложив к нему новый кадастровый паспорт от 28.03.2012 N 32/201/12/31700 с изменившейся площадью спорного участка на 83 086 кв. метров (т. 1, л. д. 124, 126, т. 5, л. д. 127-129).
На основании указанного заявления между сторонами 11.04.2012 заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым площадь земельного участка, предоставленного в аренду, изменена на 83 086 кв. метров (т. 1, л. д. 23-24).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 27.06.2018 по делу N А09-2395/2018 (т. 1, л. д. 66-69) на основании заключения кадастрового инженера (т. 3, л. д. 1-58) установлено наличие несоответствия границ и площадей земельных участков, образованных из первоначальных исходных земельных участков, утвержденному проекту планировки от 22.07.2011 N 1820-п.
Во исполнение указанного судебного акта между сторонами заключено дополнительное соглашение от 13.08.2018, по условиям которого площадь спорного земельного участка была уменьшена до 71 868 кв. метров (т. 1, л. д. 20-22).
Ссылаясь на то, что обязательства по уплате арендных платежей за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 не исполнены, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка (пункты 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшему на момент заключения спорного договора, продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса. Аналогичные положения в настоящее время содержатся в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (пункт 18 постановления N 73).
Согласно расчету управления, задолженность общества по договору аренды от 18.05.2011 N 2298 за период с 01.07.2017 по 30.06.2018, исходя из площади фактического использования в этот период в 83 086 кв. метров, составила 599 390 рублей 83 копеек.
Общество выражает несогласие с расчетом арендной платы исходя из указанной площади.
Разногласия сторон по существу касаются вопроса включения в расчет арендной платы спорного периода площади участка в 11 218 кв. метров (83 086 кв. метров - 71 868 кв. метров), которая была исключена из договора аренды дополнительным соглашением от 13.08.2018, заключенным на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Брянской области от 27.06.2018 по делу N А09-2395/2018.
Признавая обоснованной позицию управления в части расчета основного долга, исходя из площади участка в 83 086 кв. метров, суд обоснованно исходил из того, что изменение сведений в ЕГРН о параметрах земельных участков, включая спорный, выделенного из первоначального земельного участка на основании приказа управления от 13.04.2011 N 755, произведено на основании решения Арбитражного суда Брянской области от 27.06.2018 по делу N А09-2395/2018 только 06.08.2018.
Дополнительное соглашение сторон об уменьшении площади арендуемого участка заключено 13.08.2018; до указанного времени земельный участок сохранял свое разрешенное использование "для комплексного освоения в целях жилищного строительства" и доказательств неиспользования впоследствии исключенной из состава аренды части земельного участка по этому назначению обществом не представлено.
Само по себе решение по делу N А09-2395/2018 об исправлении реестровой ошибки, факт такого неиспользования в спорный период времени не подтверждает.
Как правильно указал суд, земельный участок предоставлялся для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. на 27.09.2010), пункт 2.2 первоначального договора аренды).
Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены ОКС, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, и осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков (части 1, 2, 5 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта планировки территории осуществляется для установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. При этом обязательным элементом проекта планировки является план красных линий (часть 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации), который обозначает существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линейно-кабельные сооружения, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий (часть 9 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Проекты межевания территорий (квартала, микрорайона) могут быть подготовлены как в составе проектов планировки территорий, так и в виде отдельного документа применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры (квартала, микрорайона), установленных проектами планировки территорий (части 1, 3 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации), в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков, а также установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, и границ земельных участков, предназначенных для размещения ОКС федерального, регионального или местного значения (часть 2 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 8.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства подготовка документации по планировке территории в границах такого земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.
Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (пункт 5 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации также определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.
Упомянутая норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301)
Судом обоснованно указано, что по смыслу изложенного, при комплексном освоении территории установлена определенная последовательность действий арендатора, которая включает обязанность по подготовке и утверждению в установленном порядке документации по планировке территории, а также последующему разделу первоначального земельного участка в соответствии с проектом комплексного освоения, определяемым по усмотрению арендатора.
Таким образом, планировку территории возможно произвести только после заключения договора аренды земельного участка, а разделить территорию на земельные участки - после утверждения проекта планировки и проекта межевания. При этом, исходя из целевого назначения вновь образованных участков, они могут использоваться лишь совместно, поскольку в ином случае комплексное освоение становится невозможным.
Вышеуказанными нормами права не предусмотрен запрет на внесение изменений в ранее утвержденную документацию по планировке территории в период срока действия соответствующего договора комплексного освоения, а абзацем 2 пункта 2.4.1 первоначального договора аренды такая возможность была прямо предусмотрена.
В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что именно арендатор при подготовке данной документации в соответствии с установленными нормативами проектирования определяет координаты границ земельных участков, относящихся к территории общего пользования, предназначенных для строительства многоквартирных жилых домов (МКД) и иных ОКС, а также периоды строительства и ввода в эксплуатацию указанных объектов (абзац 3 пункты 2.2.1, 5.3.4, 5.4.8, 5.4.18 первоначального договора, пункты 5.3.4, 5.4.17 спорного договора аренды).
Реализация строительства подчинена общим правилам градостроительного законодательства об архитектурно-строительном проектировании, а также требованиям земельного и градостроительного законодательства о разрешенном использовании земельного участка и иным параметрам и условиям, составляющим правовой режим земельного участка.
Исходя из системного толкования пункта 5.2.2, подпункта "б" абзаца 2 пункта 5.4.8, абзаца 2 пункта 5.4.11, 5.4.25 первоначального договора аренды, пункта 5.2.2, абзаца 2 пункта 5.4.10, пункта 5.4.24 спорного договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", суд сделал обоснованный вывод о том, что после проведения работ по подготовке и утверждению документации по планировке территории, именно на обществе как арендаторе лежала первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер в виде инициирования изменений предмета спорного договора аренды по корректировке площади фактического использования земельных участков, поскольку только у арендатора имелся гражданско-правовой интерес в прекращении договорных отношений в части участков, относящихся к территории общего пользования, и подлежащих передаче (возврату) арендодателю (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 N 9021/12).
По изложенным основаниям, принимая во внимание недоказанность обществом факта невозможности использования в спорный период части арендуемого земельного участка площадью 11 218 кв. метров по независящим от арендатора причинам (в том числе - непредставление доказательств обращений в адрес управления с предложениями или требованием о внесении изменений в спорный договор аренды либо о его расторжении в порядке статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом обоснованно отклонен довод ответчика о необходимости исключения из расчета арендной платы части арендуемого земельного участка площадью 11 218 кв. метров.
Применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 15 постановления Пленума N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
В связи с тем, что неоднократное размежевание спорного земельного участка с последующим изменением сведений в ЕГРН и заключением соответствующих дополнительных соглашений к договору аренды от 18.05.2011 N 2298 производилось по инициативе и за счет арендатора, и были направлены, по сути, на защиту интересов общества для определения фактического землепользования и, соответственно, пересчета размера арендной платы по фактическому пользованию, довод арендатора о ничтожности предмета спорного договора в части 11 218 кв. метров правомерно отклонен.
Согласно правовой позиции изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2012 N 9443/12, всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.
Следовательно, фактический пользователь имуществом по ничтожной сделке, который не может возвратить полученное в виде состоявшегося использования имущества, при применении последствий недействительности сделки в любом случае обязан возместить другой стороне сделке стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Указанная правовая позиция предполагает, что стоимость пользования возмещается в деньгах по цене, определенной сделкой. Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В связи с этим суд первой инстанции обоснованно указал, что даже возможное признание недействительным части спорного договора аренды (в отношении площади в 11 218 кв. метров), в отсутствие доказательств фактического неиспользования соответствующей площади, не может освобождать общество от внесения платы за фактическое пользование до момента изменения соответствующего обязательства (пункт 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 N 1051/08 и от 07.06.2011 N 1744/11).
Применяемые при расчетах стоимости арендной платы значения расходятся у сторон только в площади земельного участка, расхождений по иным параметрам расчета не имеется.
Установив, что размер задолженности в спорный период должен определяться исходя из предусмотренной соглашением сторон площади и отсутствии доказательств ее фактического неиспользования в указанном в соглашении размере, суд правомерно взыскал задолженность по арендной плате по расчету управления.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7) указано, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендная плата, согласно пункту 4.4 договора, вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.
Пунктом 4.6 договора установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки от суммы невнесенной арендной платы.
Расчет неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 01.07.2017 по 30.06.2018, определенный судом на основании ключевой ставки Банка России на момент образования задолженности по состоянию на 16 число каждого последнего месяца квартала, за который взыскивается основной долг, составил: за период с 16.09.2017 по 31.07.2018 (на сумму долга в 599 390 рублей 83 копейки, неуплаченного в период с 01.07.2017 по 30.06.2018) 81 446 рублей 08 копеек (т. 6, л. д. 108-110). Истцом заявлено к взысканию меньшая сумма неустойки в 73 129 рублей 88 копеек, которая обоснованно взыскана судом.
Кроме этого, управлением заявлено требование о взыскании неустойки за период с 01.08.2017 по 26.04.2018, начисленной на сумму долга в размере 989 659 рублей 70 копеек, взысканного с общества в пользу управления решением Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-11874/2017 (период неуплаты с 01.10.2016 по 30.06.2017). Размер неустойки за указанный период, определенный судом на основании ключевой ставки Банка России на момент образования задолженности, составил 60 225 рублей 49 копеек (т. 6, л. д. 111-113).
Ходатайств о несоразмерности неустойки и ее снижении суду первой инстанции не представлено, ввиду чего в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума N 7, оснований для ее уменьшения в апелляционной инстанции не имеется.
Сам истец решение суда в части отказа в удовлетворении иска не оспаривает, в отзыве выражает согласие с принятым судебным актом, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют процессуальные полномочия для переоценки судебного акта в части отказа в иске о взыскании неустойки.
Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию общества, изложенную в суде первой инстанции, и выражают несогласие с оценкой фактических обстоятельств дела, данной первой инстанцией.
Рассмотрев спор повторно, судебная коллегия оснований для переоценки указанных обстоятельств не нашла.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Брянской области от 04.02.2020 по делу N А09-9705/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А. Капустина
Н.В. Заикина
Е.В. Рыжова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка