Дата принятия: 18 февраля 2020г.
Номер документа: 20АП-135/2020, А23-1473/2019
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2020 года Дело N А23-1473/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 11.02.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 18.02.2020
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии представителя истца - Городской Управы города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) - Шестаковой Н.В. (доверенность от 11.01.2019), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью Финансово строительная корпорация "Монолит-Калуга" (г. Калуга, ОГРН 1154028002149, ИНН 4028060536), извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 29.11.2019 по делу N А23-1473/2019 (судья Погонцев М.И.),
УСТАНОВИЛ:
Городская Управа города Калуги (далее - истец, арендодатель, управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Финансово строительная корпорация "Монолит-Калуга" (далее - ответчик, арендатор, общество, ООО ФСК "Монолит-Калуга") о взыскании по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства гостиницы от 10.10.2013 N 422/13 задолженности за период с 01.03.2018 по 31.12.2018 в размере 1 111 748 руб. 99 коп. и пени за период с 02.10.2018 по 18.02.2019 в размере 127 233 руб. 49 коп.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 29.11.2019 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с 01.03.2018 по 31.12.2018 в размере 427 595 руб. 77 коп. и пени за период с 02.10.2018 по 18.02.2019 в размере 48 935 руб. 96 коп. В удовлетворении остальной части требований истцу отказано.
Судебный акт в части удовлетворения исковых требований мотивирован доказанностью факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства гостиницы от 10.10.2013 N 422/13 и наличия у него обязанности уплатить истцу предусмотренную договором неустойку. В части отказа в удовлетворении исковых требований обжалуемое решение мотивировано тем, что расчет задолженности по арендным платежам должен быть произведен с учетом ставки для ранее существовавшего (первоначального вида) разрешенного использования земельного участка, - для земельных участков, предоставленных для строительства гостиницы.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на нарушение судом первой инстанции норм материального права. Управа указывает на то, что согласно условиям дополнительных соглашений от 13.03.2014 и от 06.08.2015 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства гостиницы от 10.10.2013 N 422/13 установлен вид разрешенного использования земельного участка: "для строительства многоквартирных жилых домов 6-12 этажей", данные соглашения прошли государственную регистрацию в установленном порядке и не оспорены, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для перерасчета размера арендной платы, исходя из вида разрешенного использования земельного участка: "для земельных участков, предоставленных для строительства гостиницы", установленного первоначальными условиями договора.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и времени его проведения, не явился, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в его отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Калуга-Лидер" (далее - ООО "Калуга-Лидер") (арендатор) 10.10.2013 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства гостиницы N 422/13 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 38 107 кв.м с кадастровым номером 40:26:000384:2295 для строительства гостиницы. Срок аренды - 3 года.
Разделом 3 договора предусмотрено, что расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя. Арендная плата за земельный участок вносится арендатором путем перечисления на расчетный счет арендатора следующим образом: за I квартал - до 1 апреля, за II квартал - до 1 июля, за III квартал - до 1 октября, за IV квартал - до 25 декабря текущего года. Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений.
Земельный участок был предоставлен ООО "Калуга-Лидер" без проведения процедуры торгов.
Впоследствии на основании заявления ООО "Калуга-Лидер" от 24.02.2014 изменен вид разрешенного использования указанных земельных участков на многоквартирные жилые дома 6-12 этажей.
Между истцом и ООО "Калуга-Лидер" подписаны дополнительные соглашения от 13.03.2014 и от 06.08.2015, в которых стороны внесли изменения в договор в части вида разрешенного использования на многоквартирные жилые дома 6-12 этажей. Стороны установили цель предоставления земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов 6-12 этажей.
На основании соглашения о переуступке прав от 25.01.2018 права арендатора по договору аренды земельного участка с согласия управы перешли от ООО "Калуга-Лидер" к ООО ФСК "Монолит-Калуга". В соглашении о переуступке прав указано, что новый арендатор ознакомлен со всеми условиями спорного договора аренды и принимает обязанности арендатора с даты фактически сложившихся отношений - с 01.01.2018.
Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 01.03.2018.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.03.2018 до 31.12.2018 истец направил в адрес ответчика претензию с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате.
Ввиду того, что общество добровольно не исполнило содержащиеся в претензии требования, управа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая требования истца по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их частичного удовлетворения.
Судебная коллегия согласна с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон как арендные, подлежащие регулированию в соответствии с разделом III, главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.
В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без проведения торгов, устанавливается органом местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ (данная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
В рассматриваемом случае договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства гостиницы от 10.10.2013 N 422/13 является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться нормативно установленным размером арендной платы.
Между тем, суд первой инстанции правомерно указал на то, что истец необоснованно при пересчете задолженности по арендным платежам исходил из вида разрешенного использования данного земельного участка, не установленного первоначальными условиями договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства гостиницы от 10.10.2013 N 422/13.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
По смыслу статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.
Как разъяснено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
При этом Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.
Как положениями действующей в настоящее время редакции главы V.1 ЗК РФ, так и действующей на момент заключения договора аренды от 10.10.2013 N 422/13 и дополнительных соглашений к указанному договору аренды, предусматривалась процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.
Как правильно указано судом первой инстанции, вышеуказанная последовательность действий истца, ООО "Калуга-Лидер" и ответчика по предоставлению в аренду земельного участка без проведения процедуры торгов, изменению вида разрешенного использования, уступки прав арендатора, свидетельствуют об их направленности на обход предусмотренной земельным законодательством процедуры торгов для предоставления земельных участков в целях строительства многоквартирных домов.
Следовательно, такая сделка в части изменения вида разрешенного использования и целей предоставления земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов 6-12 этажей в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожной, как нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы.
Таким образом, оснований для применения при определении размера арендной платы коэффициентов, предусмотренных для иного вида разрешенного использования, у истца не имелось.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что расчет задолженности за спорный период должен быть произведен с учетом ставки для ранее существовавшего (первоначального вида) разрешенного использования земельного участка, - для земельных участков, предоставленных для строительства гостиницы.
Согласно постановлению Городской Управы города Калуги от 15.12.2017 N 421-п "О ставках арендной платы и коэффициентах к ним для исчисления в 2018 году арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории муниципального образования "Город Калуга"" для земельных участков, предоставленных для строительства гостиниц и прочих мест для временного проживания установлена ставка 0,5%.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 81 514 302 руб. 63 коп. (л.д. 19) в установленном порядке не оспорена.
Следовательно, с учетом произведенного судом первой инстанции перерасчёта размера арендной платы с применением ставки 0,5%, размер арендной платы за спорный земельный участок за период с 01.03.2018 по 31.12.2018 будет равен 427 595 руб. 77 коп.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно статье 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Факт пользования в спорный период земельным участком подтверждается материалами дела и не оспорен ответчиком.
Поскольку ответчик не представил доказательств погашения задолженности по оплате арендных платежей за период с 01.03.2018 по 31.12.2018 на сумму 427 595 руб. 77 коп., суд первой инстанции обоснованно взыскал указанную задолженность с общества в пользу управы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 5.2 договора в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Перерасчет подлежащей взысканию с ответчика неустойки, произведенный судом первой инстанции исходя из имеющейся суммы долга, за период с 02.10.2018 по 18.02.2019 в сумме 48 935 руб. 96 коп. является правомерным и арифметически правильным.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки в сумме 48 935 руб. 96 коп.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.
Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Калужской области от 29.11.2019 по делу N А23-1473/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Н.В. Заикина
М.М. Дайнеко
Е.В. Рыжова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
