Решение от 26 февраля 2014 года №2-98/2014

Дело №2-98/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
именем Российской Федерации
 
26 февраля 2014 года пос.Саракташ
 
    Саракташский районный суд Оренбургской области
 
    в составе судьи Абросимова А.М.,
 
    при секретаре Гува А.А.,
 
    с участием представителя истца Лобановой О.И. – Артемовой Н.Н.,
 
    представителя ответчика Дугана С.М. – Семисотова А.А.,
 
    представителя третьего лица ЗАО «Тандер» - Головань Г.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лобановой О.И. к Дугану С.М. о взыскании неустойки,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Лобанова О.И. обратилась в суд с иском к Дугану С.М. о взыскании неустойки, указав, что 15.11.2013 года заключила с ответчиком договор аренды нежилого помещения № общей площадью 572,1 кв.м., расположенного в одноэтажном кирпичном, нежилом здании литер Е с подвалом, находящемся по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 2.1 договора, арендодатель обязан передать ей помещение по акту приема-передачи в срок не позже 15 дней с момента подписания договора аренды, то есть не позднее 30 ноября 2013 года. Указанный договор был представлен для осуществления процедуры государственной регистрации в Управление Росреестра по Оренбургской области
 
    В нарушение условий договора, помещение ей передано не было, также не был обеспечен доступ к помещению.
 
    28.11.2013 года государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствием акта приема-передачи помещения.
 
    Поскольку целью заключения договора она имела организацию магазина розничной торговли в срок до наступления новогодних праздников, указанные обстоятельства сделали цель договора недостижимой. Она отказалась от государственной регистрации указанного договора и отказалась от исполнения указанного договора в одностороннем порядке. Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрена ответственность арендодателя за нарушение условий о передаче помещения в виде выплаты неустойки в размере <данные изъяты> рублей. Просит суд взыскать с Дугана С.М. неустойку за неисполнение договора аренды нежилого помещения № по адресу: <адрес> размере <данные изъяты> рублей.
 
    Истец Лобанова О.И. в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о дне и месте рассмотрения дела.
 
    Представитель истца Артемова Н.Н. в судебном заседании поддержала исковое заявление в полном объеме, просила его удовлетворить. Суду пояснила, что ответчик должен был передать помещение в срок указанный в договоре, однако нарушил договор, акт приема –передачи не составил. Причину объяснил, тем, что у него сложилась конфликтная ситуация с предыдущим арендатором – Гиниятуллиным М.И., который сдал помещение в субаренду третьему лицу – ЗАО «Тандер», чье имущество там находится. Регистрация договора была приостановлена. Истец направила ответчику претензию о передаче помещения, однако этого сделано не было. В связи с указанным истец вынуждена была расторгнуть договор в одностороннем порядке и подать в управление «Росреестра» заявление о прекращении регистрации договора. Им безразлично по чьей вине не было передано помещение. Договорные отношение у истца с ответчиком, в связи с чем просит взыскать с него неустойку предусмотренную договором аренды. Размер неустойки считает соразмерным, поскольку у истца были длительные коммерческие планы по поводу данного помещения. Не знает, почему требование о передаче истцу помещения было направлено ответчику раньше, чем истица получила в управлении «Росреестра» уведомление о приостановлении регистрации договора. Полагает, что государственный регистратор предварительно позвонил истцу.
 
    Ответчик Дуган С.М. в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дне и месте рассмотрения дела.
 
    Представитель ответчика Семисотов А.А. с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что действительно истец и ответчик 15.11.2013 года заключили договор аренды нежилого помещения расположенного в <адрес>. По договору ответчик должен был передать указанное помещение истцу в течении 15 дней по акту сдачи-приемки со дня подписания договора. Указанный договор был предоставлен в управление «Росреестра» для государственной регистрации. Однако государственную регистрацию договор не прошел, поскольку отсутствовал акт приема-передачи помещения. В последствии истец в одностороннем порядке расторгла договор. Полагал, что отсутствует вина ответчика в том, что помещение не было передано истцу. Данная ситуация его доверителю досталась от предыдущего хозяина Ш. М.В. у которой как арендодателя возникли проблемы с арендатором Гиниятуллиным М.И., который в свою очередь заключил договор субаренды с ЗАО «Тандер». Дуган С.М. несколько раз пытался договориться с Гиниятуллиным М.И. о заключении акта приема-передачи помещения, но Гиниятуллин М.И. на телефонные звонки не отвечал, на контакт не шел. В связи с указанным истец не мог составить акт приема-передачи помещения, поскольку данное помещение было занято третьими лицами, там находилось их имущество. Составить формальный акт приема-передачи для регистрации договора и вскрыть двери побоялись, так как опасались возможных неблагоприятных последствий. В дальнейшем ответчик заключил договор аренды данного помещения с ЗАО «Тандер». Акт приема-передачи помещения составили без участия Гиниятуллина М.И., поскольку в помещении находилось имущество ЗАО «Тандер» которое ранее там осуществляло торговлю и каких либо неблагоприятных последствий передачи им помещения они не видели. Переговоры о заключении договора аренды помещения велись параллельно с Лобановой О.И. и ЗАО «Тандер». По поводу размера неустойки предусмотренной договор пояснить ничего не может, так как договор заключал непосредственно ответчик.
 
    Представитель третьего лица ЗАО «Тандер» - Головань Г.В. в судебном заседании пояснила, что ЗАО «Тандер» занимало нежилое помещение № расположенное по адресу: <адрес> соответствии с договором № № от ДД.ММ.ГГГГ года. В занимаемом помещении 10.09.2013 г. была отключена электроэнергия Дуганом СМ., в связи с чем ЗАО «Тандер» обращалось в Саракташский районный суд с иском к собственнику Дугану С.М. Решением Саракташского районного суда от 29.10.2013 г. исковые требования ЗАО «Тандер» были удовлетворены, суд обязал Дугана СМ. возобновить подачу электроэнергии. Однако электроэнергия подключена не была, в связи с чем ЗАО «Тандер» не в состоянии было осуществлять торговую деятельность и несло убытки. Реализуемые товары были вывезены на другой действующий торговый объект ЗАО «Тандер» находящийся по адресу: <адрес>, ул.<адрес>, сотрудники находились в отпуске, о чем указывалось в судебном процессе. В связи со сложившейся ситуацией ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Тандер» был заключен договор аренды здания, расположенного по адресу: <адрес> Помещение было передано ЗАО «Тандер» ДД.ММ.ГГГГ Сотрудники с подразделения по <адрес>
 
    Представителем Дугана С.М. Семисотовым А.А. заявлены противоречивые сведения об отсутствии доступа в Помещение и о достоверной информации о нахождении имущества принадлежащего ЗАО «Тандер», то есть об открытом доступе в Помещение. Об отсутствии имущества ЗАО «Танедр» в Помещении ответчику было известно, как и об открытии нового магазина по адресу: <адрес> так как причиной переезда являлось именно невозможность осуществления торговой деятельности в связи с отсутствием электроэнергии. Более того, с собственником помещения Дуганом С.М. велись длительные переговоры по аренде помещения в период с сентября 2013 г. по декабрь 2013 г., стороны направляли и согласовывали проект договора аренды с указанием одного из условий - снятие обременения на Помещение по договору аренды с Гиниятуллиным М.И. После снятия указанного обременения, между ЗАО «Тандер» и Дуганом СМ. был заключен договор аренды недвижимого имущества <адрес> от 11 декабря 2013 года. Имущество было передано по акту приема — передачи недвижимого имущества от 12.12 2013г. Какие либо препятствия передать помещение по заключенному договору у Дугана СМ. отсутствовали, о чем свидетельствует акт приема передачи подписанный сторонами.
 
    Заключение договора аренды с Лобановой О.И. в период проведения переговоров с представителями ЗАО «Тандер» говорит о недобросовестности собственника. Намерение передать Лобановой О.И. помещение у Дугана СМ. отсутствовало, в ином случае он имел полное право обратиться в ЗАО «Тандер» с требованием об освобождении помещения после снятия обременения. Ссылка на отсутствие гражданина Гиниятуллина М.И. не состоятельна, так как не зависимо от того, какие лица занимали после 14.11.2014 г. помещение Дуган С.М. имел полное право требовать от таких лиц освобождения помещения. Тем не менее, считая, что помещение было занято имуществом ЗАО «Тандер», собственник не обращался с требованием об освобождении помещения в ЗАО «Тандер».
 
    Помещение было приобретено Дуганом С.М. по договору купли - продажи заключенному со Шкондиной М.В. за сумму <данные изъяты> рублей, сумма арендной платы по договору аренды с Лобановой О.И. указана в размере <данные изъяты> в месяц, сумма неустойки по договору аренды указана в размере <данные изъяты> руб. Указанные суммы говорят о несоразмерности суммы неустойки, при этом ответчик не заявляет о несоразмерности неустойки, т. к. договор заключался сторонами именно с намерением перевыставления в регрессном порядке суммы иска. Необходимо отметить, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения истца за счет должника. В п. 42 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что при оценке последствий применения неустойки судом могут приниматься во внимание в т.ч. обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товара, работ, услуг; сумма договора и т.п.). Критериями несоразмерности в каждом конкретном случае также могут быть как чрезмерно высокий процент неустойки, так и значительное превышение суммы неустойки возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, а также длительность неисполнения обязательств и другие, устанавливающие реальное соотношение предъявленной неустойки и последствий невыполнения должником обязательств по договору. Это необходимо для соблюдения правового принципа возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применение мер "карательного" характера за нарушение договорных обязательств. Таким образом, в силу норм процессуального законодательства суд первой инстанции наделен полномочиями устанавливать фактические обстоятельства дела, в т.ч. и обстоятельства, касающиеся наличия критериев для применения ст. 333 ГК РФ. Критерием для установления несоразмерности, например, может быть отсутствие доказательств убытков, причиненных истцу ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств. Договор аренды между Дуган СМ. и Лобановой О.И. был заключен 15.11.2013 г. с условием передачи помещения в течение 15 дней, т.е. Лобанова О.И. учитывала при заключении договора возможность передачи 30.11.2013 г. Сообщение об одностороннем отказе от исполнения договора датировано 02.12.20013 г., что подтверждает несоразмерность неустойки: <данные изъяты> рублей за 2 дня. Со слов истца Арендатор Лобанова О.И. заключая договор аренды на три года, закупила товары для реализации их на площади более 500 кв.м., не требовала исполнения сделки, а отказалась от нее через два дня. Договор аренды является консенсуальной сделкой, а следовательно отсутствие акта приема передачи не является основанием для отказа в регистрации договора. Консенсуальность договора подтверждается и наличием в нем условия об ответственности за не своевременную передачу объекта аренды арендатору. Решение об одностороннем отказе от договора и отказе от регистрации принято Лобановой О.И. самостоятельно. Просила в удовлетворении иска отказать.
 
    Третье лицо Гиниятуллин М.и. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о дне, времени и месте рассмотрения гражданского дела, об отложении дела не просил, причину не явки не сообщил.
 
    Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу:
 
    В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
 
    Согласно ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
 
    Из ч.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Как усматривается из материалов дела ответчик является собственником нежилого помещения №2, расположенного по адресу: <адрес>.
 
    14.11.2013 года между истцом Лобановой О.И. и ответчиком Дуганом С.М. заключен предварительный договор аренды указанного нежилого помещения.
 
    15.11.2013 года между истцом Лобановой О.И. и ответчиком Дуганом С.М. заключен договор аренды, сроком на три года, т.е. с 15.11.2013 года по 15.11.2016 года.
 
    В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 года предусмотрена обязанность Арендодателя передать нежилое помещение Арендатору по акту приема - передачи в срок не позднее 15 дней с момента подписания указанного договора.
 
    Согласно п.7.3 договора аренды в случае если арендодатель не предоставит арендатору помещение в порядке предусмотренном п.2.1 договора в установленный срок, арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в порядке ч.3 ст.450 ГК РФ и взыскать с арендодателя неустойку в размере <данные изъяты> рублей.
 
    Как следует их материалов дела правоустанавливающих документов 16.11.2013 года истец обратилась в управление «Росреестра» с заявлением о регистрации договора аренды от 15.11.2013 года.
 
    28.11.2013 года государственная регистрация данного договора приостановлена в связи с непредставлением акта сдачи-приемки. Истцу предоставлен срок до 30.12.2013 года. С уведомлением о приостановлении государственной регистрации получено истец ознакомлена 29.11.2013 года.
 
    13.12.2013 года истец обращается в управление «Росреестра» с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды.
 
    16.12.2013 года государственная регистрация договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 года прекращена.
 
    Таким образом, судом установлено, что договор аренды нежилого помещения от 15.11.2013 года заключенный между истцом и ответчиком государственную регистрацию не прошел, и согласно ст.651 ГК РФ считается незаключенным.
 
    Статья 330 Гражданского кодекса РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    Учитывая, что договор аренды нежилого помещения от 15.11.2013 года не заключен, а соответственно не имеет юридической силы и не влечет возникновения прав и обязанностей сторон.
 
    При таких обстоятельствах суд полагает, что оснований для взыскания неустойки определенной указанным договором не имеется.
 
    Предварительный договор от 14.11.2013 года, заключенный сторонами, каких либо условий о взыскании неустойки не содержит.
 
    Не предусмотрено взыскания неустойки в случае не предоставления имущества арендатору и законом. Часть ч.3 ст.611 ГК РФ определяет, что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
 
    На основании изложенного и руководствуясь статьей 194-199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении исковых требований Лобановой О.И. к Дугану С.М. о взыскании неустойки - отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Саракташский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме.
 
    Судья А.М.Абросимов
 
    Решение в окончательной форме составлено 03 марта 2014 года.
 
    Судья А.М.Абросимов