Решение от 30 мая 2014 года №2-971/2014

    Дело №2- 971/2014
 
    Резолютивная часть решения
 
    объявлена судом в судебном
 
    заседании 30 мая 2014 года
 
    Мотивированное решение суда
 
    составлено 03 июня 2014 года
 
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
    г. Михайловск 30 мая 2014 года
 
    Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:
 
    председательствующего судьи Чернова Г.В.
 
    при секретаре Аракелове Г.Г.,
 
    с участием:
 
    представителя истца Андриянова А.Н. по доверенности Пшеничного А.В.,
 
    представителя администрации муниципального образования г. Михайловска по доверенности Костиной А.П.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Андриянова А.Н. к администрации муниципального образования г. Михайловска о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Андриянов А.Н. обратился в Шпаковский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением (впоследствии уточненным) к Администрации муниципального образования г. Михайловска о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка.
 
    В обоснование заявленных требований Андриянов А.Н. указал, что постановлением главы г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № ему был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: <адрес> площадью - ... кв.м., кадастровый квартал №, для индивидуального жилищного строительства. Во исполнение постановления главы города Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ, данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер №, участок отмежеван, то есть согласно действующего законодательства уточнены границы данного земельного участка. Между администрацией муниципального образования г. Михайловска и Андрияновым А.Н. был заключен договор аренды земельного участка № в границах земель муниципального образования г. Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, который зарегистрирован в регистрирующем органе ДД.ММ.ГГГГ. Актом № от ДД.ММ.ГГГГ произведен отвод земельного участка, архитектор МУП «УАС г. Михайловска» изготовила схему № выноса в натуру границ земельного участка и разбивки строений, а также получено разрешение на строительство частного дома на праве личной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ и заключен договор № на строительство частного жилого дома на отведенном земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого строительство должно закончится в течение 3-х лет со дня получения разрешения на строительство, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. С момента государственной регистрации договора аренды у Андриянова А.Н. возникло право на земельный участок площадью .. кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, в соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 25 ЗК РФ. После чего за счет собственных средств и своими силами, на земельном участке были произведены строительные работы, он огородил участок, возвел домовладение площадью застройки - ... кв.м., что составляет ... % готовности (лит. А), соответствующие требованиям технического регламента. Согласно акта проверки соблюдения земельного законодательства от ДД.ММ.ГГГГ нарушений ЗК РФ - нет. Во время строительства жилого дома Андрияновым А.Н. был разработан огород, посажены ягодные кустарники, фруктовые деревья и т.д. В течение действия договора аренды, претензий по поводу невнесения Андрияновым А.Н арендной платы ему не предъявлялись, то есть он добросовестно пользуется указанным земельным участком, производит арендную плату за земельный участок и до настоящего времени, а также использовал его и использует для целей указанных в документах при выделении ему этого земельного участка. Срок договора аренды земельного участка № в границах земель МО г. Михайловска истек ДД.ММ.ГГГГ, но так как Андриянов А.Н. был вынужден по производственной необходимости отбыть в служебную командировку, на длительное время за пределы Ставропольского края, он не мог продлить договор в установленные сроки. По прибытию из командировки, Андриянов А.Н в устной форме обратился в Администрацию МО г. Михайловска о продлении срока договора № от ДД.ММ.ГГГГ, но в устной форме ему было пояснено, что для продления Договора необходимо предоставить правоустанавливающие документы на возведенный им на этом земельном участке жилой дом. Согласно действующего законодательства, Андриянов А.Н. подготовил всю документацию для регистрации права на возведенный им жилой дом, однако исполнить его не представляется возможным из-за того, что срок договора № от ДД.ММ.ГГГГ истек, а согласно действующего законодательства государственную регистрацию на жилой дом произвести невозможно без земельного участка. В результате возведенное Андрияновым А.Н. домовладение, находящееся на этом земельном участке по адресу:<адрес> внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и получить свидетельство о государственной регистрации невозможно. ДД.ММ.ГГГГ Андриянов А.Н. обратился в Администрацию муниципального образования г.Михайловска с заявлением о продлении срока договора аренды вышеуказанного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками администрации муниципального образования г. Михайловска рассмотрено заявление Андриянова А.Н. и ему отказано в продлении договора аренды. Вследствие отказа Андриянов А.Н. лишен возможности произвести государственную регистрацию дома, так как при государственной регистрации объекта (жилого дома) необходимы сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества. Согласно ч. 3 ст. 22 ЗК РФ, по истечении срока договора аренды земельного участка, его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев предусмотренных п.3 ст. 35, п.1 ст. 36 и ст. 46 ЗК. Согласно п. 7.2.2. договора арендатор надлежащим образом исполняющий свои обязанности имеет право преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Выпиской из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером № находится в аренде Андриянова А.Н., право притязания не зарегистрированы, а также указанный земельный участок не обременен правами третьих лиц. Должностное лицо, рассматривало вопрос о передаче земельного участка Андриянову А.Н. в собственность. По сути Андриянов А.Н. просил возобновление договора аренды. Продажа права на заключение договора аренды, занимаемого им земельного участка, нарушит права истца, как пользователя данного земельного участка. Поскольку договор аренды земельного участка, является одним из видов гражданско-правового договора. Следовательно, к нему применяются общие положения ГК РФ. В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечению срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В соответствии со ст. 11.8 ЗК РФ от 25 октября 2001 года № 1360-ФЗ (в ред. от 14 июня 2011 года) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договора аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды образуемых и низменных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
 
    На основании вышеизложенного истец просит суд обязать администрацию муниципального образования г. Михайловска заключить с ним договор аренды земельного участка площадью - ... кв.м, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для ИЖС, находящийся по адресу:<адрес> - без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
 
    В судебное заседание истец Андриянов А.Н. не прибыл, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте судебного заседания.
 
    С учетом мнения представителя истца и представителя ответчика, суд полагает возможным рассмотреть исковое заявление Андриянова А.Н. в его отсутствие.
 
    Представитель истца Андриянова А.Н. по доверенности – Пшеничный А.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске.
 
    Представитель ответчика - администрации муниципального образования г. Михайловска по доверенности Костина А.П. просила вынести решение на усмотрение суда. Указала, что в настоящее время никаких споров с иными лицами по указанному земельному участку нет.
 
    Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований истца по следующим основаниям.
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
 
    На основании ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    Согласно ч.ч. 2, 3 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду, в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
 
    Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования г. Михайловска и Андрияновым А.Н. заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Михайловска №, по условиям которого истцу в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ предоставлен земельный участок площадью ... кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый квартал № для индивидуального жилищного строительства (л.д. 10 - 11).
 
    В соответствии с заключенным ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО г. Михайловска и Андрияновым А.Н. договором на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке, постановлением главы г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20-21), разрешением на строительство частного жилого дома на праве личной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22), актом о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23), на вышеуказанном земельном участке Андрияновым А.Н. был возведен объект незавершенного строительства - жилой дом литера А, ...% готовности, площадь застройки ... кв.м. (л.д. 32-36), в подтверждение чего имеется технический паспорт объекта незавершенного строительства – жилого дома. Однако правовой регистрации на объект незавершенного строительства – жилого дома не проводилось (л.д. 38).
 
    В соответствии с постановлением главы города Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ №, между администрацией муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края и Андрияновым А.Н., ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому срок аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес> установлен до ДД.ММ.ГГГГ.
 
    За время пользования земельным участком, расположенным по адресу:<адрес>, Андриянов А.Н. оплачивал арендную плату, задолженности по арендной плате не имеет (л.д.39 - 46).
 
    На данный момент спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет (л.д. 26 -28).
 
    ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, расположенного по адресу:<адрес> (л.д. 47)
 
    Ответом администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №, истцу отказано в заключении договора аренды земельного участка, и в обоснование отказа указано, что истец в установленный п. 7.2.2 договора аренды срок не воспользовался преимущественным правом на заключение нового договора аренды земельного участка и указано, что в соответствии со ст. 38 ЗК РФ земельные участки в аренду предоставляются путем проведения торгов или в судебном порядке (л.д. 48).
 
    Вместе с тем, как усматривается из командировочного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ, истец в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ находился в служебной командировке в <адрес>, что и помешало ему в срок установленный п. 7.2.2 договора аренды, воспользовался преимущественным правом на заключение нового договора аренды земельного участка.
 
    В соответствии cо ст. 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
 
    Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    В соответствии с п. 5 ч 1 ст. 1 ЗК РФ, земельный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
 
    В связи с тем, что заявителем представлены документы, подтверждающие наличие у него права на объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, предоставление земельного участка путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ невозможно, так как в данном случае будет иметь место нарушение прав Андриянова А.Н., как собственника жилого дома, в связи с чем именно с ним должен быть заключен договор аренды на указанный земельный участок.
 
    Иных способов защиты права у истца нет, поскольку перезаключение договора аренды при наличии на нем строений невозможно в связи с истечением срока договора аренды.
 
    Кроме того судом учитывается, что в течение всего времени истец надлежащим образом осуществляет владение и пользование земельным участком, своевременно и в полном объеме производит арендные платежи, несет бремя эксплуатационных расходов, связанных с содержанием участка, на основании разрешения на строительство построил жилой дом на предоставленном ему в аренду земельном участке, земельный участок правами третьих лиц не обременен, ответчик не возражает против удовлетворения исковых требований.
 
    С учетом изложенного, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное Андрияновым А.Н. исковое требование.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Андриянова А.Н. к администрации муниципального образования г. Михайловска о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка – удовлетворить.
 
    Обязать администрацию муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края заключить с Андрияновым А.Н. договор аренды земельного участка, расположенного по адресу:<адрес>, с кадастровым номером №, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
 
    Судья Г.В. Чернов