Дата принятия: 08 апреля 2014г.
Номер документа: 2-970/2014
Дело № 2-970/2014
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
08 апреля 2014 года город Саратов
Октябрьский районный суд г. Саратова в составе:
председательствующего судьи Долгова С.И.,
при секретаре Осиповой Д.Д., с участием представителя истца по доверенности Маркеловой Д.А., представителя ответчика по доверенности Кононистовой А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к Бурштынович К.Я. о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,
установил:
Истец обратился с иском к Бурштынович К.Я. о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, в обоснование иска указал, что распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от <дата> года № № ФИО1 предоставлен в аренду сроком на <дата> земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м.. расположенный по адресу: <данные изъяты>, для строительства комплекса административных зданий. Во исполнение данного постановления между комитетом по управлению имуществом Саратовской области, именуемым в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и ФИО1 именуемым в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, был заключен договор № № от <дата>. аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
ФИО1 передал все права по договору аренды ФИО2
Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от <дата> года № № изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для строительства административного комплекса» на «для строительства рынка универсального».
Соглашением от <дата> года в договор аренды земельного участка внесены соответствующие изменения в части вида разрешенного использования.
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от <дата> года ФИО2. передал все права по договору аренды земельного участка Бурштынович К.Я., договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата>
Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от <дата> года № № изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для строительства рынка универсального» на «для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».
Соглашением от <дата> года внесены соответствующие изменения в договор аренды земельного участка в части вида разрешенного использования. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке. В соответствии с договором замены стороны в обязательстве Бурштынович К.Я. передал все права по договору аренды земельного участка <данные изъяты> Договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата>
Пунктом № договора аренды земельного участка № № от <дата> определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.
Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии си. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства.
На основании вышеизложенного, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня. Следовательно, действия ответчика противоречат гражданскому и земельному законодательству РФ и нарушают обязательства ответчика, установленные договором аренды земельного участка № № от <дата>
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлен «размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П опубликовано в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение, № 69, 04.12.2007 год.
В соответствии с данным постановлением установлен годовой размер арендной платы за земельные участки, предназначенные для иных целей - два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 года №270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» (текст документа опубликован в издании «Собрание законодательства Саратовской области», № 15, июль, 2009 (выход в свет 17.07.2009).
Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с вышеназванным постановлением составляет 7183,43 руб.
В связи с изменением вида разрешенного использования с <дата> года удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составляет 3950,94.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле: Аг - УПКС х S х К (%), где: Аг - размер арендной платы за год; УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка; S - площадь земельного участка; К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.
Таким образом, годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № составляет 28064 *7183,43 *2%= 4 031 915,59 руб.
С <дата> года годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № составляет 28064 *3950,94 *2%= 2 217 583,60 руб.
Пунктом № договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды № № от <дата> за период <дата>. составляет 1 408 890.21 рублей, неустойке за период с <дата> 821 137.95 руб.
В связи с изложенным истец просит взыскать с ответчика - Бурштынович К.Я. в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» задолженность по договору аренды земельного участка № № от <дата> г. в сумме 1 408 890,21 рублей (один миллион четыреста восемь тысяч восемьсот девяносто руб.21 коп.), неустойку в сумме 821 137,95 (восемьсот двадцать одна тысяча сто тридцать семь руб. 95 копеек) рублей.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям изложенным в нем и просила взыскать с ответчика в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» задолженность по договору аренды земельного участка № № от <дата> г. в сумме 1 408 890,21 рублей, неустойку в сумме 821 137,95 рублей.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, о чем в деле имеется заявление.
Представитель ответчика в ходе судебного заседания признал исковые требования частично, указав что стороной истца не был учтен платеж на сумму 700 000 рублей. Представила свой расчет задолженности по арендной плате. Просил применить положение ст. 333 ГК РФ в связи с несоразмерностью заявленных требований неисполненным обязательствам.
Суд с учетом мнения участников процесса, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенного ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд находит требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.
В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В ходе судебного заседания установлено и не оспаривалось представителями сторон, что распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от <дата> № № ФИО1 предоставлен в аренду сроком на <дата> земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м.. расположенный по адресу<адрес> для строительства комплекса административных зданий (лист дела 12).
<дата> года между комитетом по управлению имуществом Саратовской области, именуемым в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и Жаворонским А.А., именуемым в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, был заключен договор № № от <дата>. аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: г<адрес> Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (лист дела 13-21).
ФИО1 передал все права по договору аренды ФИО2 и постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от <дата> года № № изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для строительства административного комплекса» на «для строительства рынка универсального».
Соглашением от <дата> года в договор аренды земельного участка внесены соответствующие изменения в части вида разрешенного использования.
<дата> года в соответствии с договором замены стороны в обязательстве ФИО2. передал все права по договору аренды земельного участка Бурштынович К.Я., договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата>. (листы дела 25-27)
Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 26.12.2011 года № 2547 изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для строительства рынка универсального» на «для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».
Соглашением от <дата> года внесены соответствующие изменения в договор аренды земельного участка в части вида разрешенного использования. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке (листы дела 28-33).
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве Бурштынович К.Я. передал все права по договору аренды земельного участка <данные изъяты> Договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата>.(лист дела 36-40).
Согласно положению ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Пунктом № договора аренды земельного участка № № от <дата> определено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями от указанной в приложении № № суммы, до <дата> числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.
Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст. 3 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.
Пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.
Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).
Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.
Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии с п. ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства.
Из выше указанных норм закона следует, что пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П опубликовано в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение, № 69, 04.12.2007.
Кадастровая стоимость земельных участков рассчитана стороной истца на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» (текст документа опубликован в издании «Собрание законодательства Саратовской области», № 15, июль, 2009 (выход в свет 17.07.2009).
Как следует из представленного расчета стороной истца, задолженность по арендной плате по договору № № от <дата> с <дата> год составляет 1 408 890 рублей 20 копеек.
В ходе рассмотрения дела стороной ответчика был представлен расчет задолженности за период с <дата> года с неучтенной со стороны истца оплаты в размере 700 000 рублей. Судом представлялась возможность стороне истца произвести свой расчет с учетом произведенного платежа, однако данным правом истец не воспользовался и не представил расчета задолженности с учетом произведенной оплаты в порядке ст. 56 ГПК РФ.
Однако судом при вынесении решения данный платеж учитывается в порядке ст. 56 ГПК РФ и считает возможным исключить его из размера взыскиваемой задолженности с учетом расчета платежа со стороны ответчика.
В силу ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Как следует из п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08 октября 1998 года «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» при применении норм об очередности погашения требований по денежному обязательству при недостаточности суммы произведенного платежа (ст. 319 Кодекса) судам следует исходить из того, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. Из чего следует, что пени предусмотренные сторонами в договоре аренды за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, погашаются после суммы основного долга.
Таким образом, в связи с неисполнением арендатором своих обязательств по договору аренды земельного участка за период <дата> года включительно задолженность составила в размере 574 617 рублей 70 копеек, что является недопустимым и подлежащим взысканию с ответчика в пользу истца. Указанный размер задолженности нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства и не был оспорен сторонами.
В соответствии с № договора аренды, в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от суммы платежей за истекший расчетный период. На <дата> сумма пени по образовавшейся задолженности, составила 821 137 рублей 95 копеек.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи, суд при определении размера подлежащей взысканию неустойки вправе применить пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить ее размер в случае установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств.
Суд полагает необходимым отметить, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение и одновременно предоставляет суду право снижения ее размера в целях устранения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, что соответствует основывающемуся на общих принципах права, вытекающих из Конституции Российской Федерации, требованию о соразмерности ответственности.
Возложение законодателем решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств на суды общей юрисдикции вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).
Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, представителем ответчика было представлено ходатайство о снижении размера неустойки.
Исходя из анализа всех обстоятельств дела, а именно срока, в течение которого обязательство не исполнялось, отсутствие тяжелых последствий для истца в результате нарушения его прав, частичная оплата арендной платы со стороны ответчика, суд полагает, что размер неустойки в размере 68 861 рубль 92 копейки за период с <дата> года по <дата> включительно, заявленных стороной истца, соразмерен последствиям нарушения обязательства, с данной неустойкой согласился ответчиком и она не оспаривалась стороной истца в ходе судебного заседания.
Поскольку при подаче искового заявления истец был освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпункту 4 п.1 ч. 1 ст. 333.35 Налогового кодекса РФ, данная пошлина в размере 9 634 рубля 80 копеек, которая складывается из расчета ((574617,70+68861,92)-200 000) х 1%)+5 200) подлежит взысканию с ответчика в доход государства при вынесении решения на основании ст. 103 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Иск администрации муниципального образования «Город Саратов» удовлетворить частично.
Взыскать с Бурштынович К.Я. в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» задолженность по арендной плате в размере 574 617 рублей 70 копеек, неустойку в размере 68 861 рубль 92 копейки, а всего на общую сумму в размере 643 479 рублей 62 копейки.
Взыскать с Бурштынович К.Я. в бюджет муниципального образования «Город Саратов» государственную пошлину в размере 9 634 рубля 80 копеек.
В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Октябрьский районный суд города Саратова.
Судья: подпись С.И.Долгова
Мотивированный текст решения суда изготовлен 14 апреля 2014 года.