Решение от 06 июня 2013 года №2-967/2013

    Дело № 2-967/2013
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    06 июня 2013 года Озерский городской суд Челябинской области в составе:
 
    Председательствующего        Дубовик Л.Д.
 
    при секретаре         Абрамовой И.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Булейко <> к Закрытому Акционерному обществу Управляющая компания «Строен», Чернушкиной <> о признании договора аренды недействительным,
 
У С Т А Н О В И Л :
 
        Булейко К.В. обратилась с иском к Закрытому Акционерному обществу Управляющая компания «Строен» (далее по тексту ЗАО УК «Строен»), Чернушкиной И.Н. о признании недействительным заключенного между ними договора аренды общего имущества в подъезде № многоквартирного дома по <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, просила применить последствия недействительности сделки – обязать ответчицу Чернушкину И.Н. освободить указанное помещение. Указала, что решение общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома о передаче этого общего помещения в аренду Чернушкиной И.Н. не принималось, данное помещение используется для размещения в нем «парикмахерской», указанная сделка заключена в нарушение требований ст.ст.36 и 44 Жилищного Кодекса РФ. Указанной сделкой нарушаются ее законные права, как собственника квартиры № в том же доме.
 
 
        Истица в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена, е представитель Паскарь АМ уточнил исковые требования и просил суд признать договор аренды недействительным.
 
    Представитель ответчика ЗАО УК «Строен» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, направил до начала судебного заседания отзыв, в котором иск не признал, ссылаясь на то, что п.3.2.5 договора управления, утвержденный решением общего собрания собственников, уполномачивает управляющую компанию на заключение договоров аренды общего имущества от имени собственников. Договор аренды заключен в связи с указанным правом.
 
    Ответчик Чернушкина ИН в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена, ее представители Вяткина ЕГ и Мартюшов П.В. иск не признали, указав, что право на заключение с ней указанного договора передано собственниками помещений управляющей компанией, что закреплено в договоре управления при выборе управляющей компании на общем собрании. Иск является злоупотреблением правом и направлен на создание ей неудобств из-за того, что мать истицы, ранее занимавшая это же помещение, лишилась регулярного незаконного дохода от сдачи ей помещения в аренду.
 
    Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд удовлетворяет иск.
 
    Установлено, что Булейко К.В. с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит квартира <адрес>, л.д.6. Квартира истицы расположена в подъезде № жилого дома на <> этаже, на первом этаже которого размещается нежилое помещение площадью 15 кв.м., при строительстве дома предназначавшееся для размещения в нем колясочной, в котором размещается парикмахерская, занимаемое Чернушкиной И.Н. по договору аренды нежилого помещения, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ней и ЗАО УК «Строен», л.д.7-9.
 
    В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
 
    В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (ч.1)
 
    Согласно ч.2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленном настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются имуществом в многоквартирном доме.
 
    В соответствии с ч.4 ст. Жилищного Кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
 
    Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
 
    Согласно ст. 44 Жилищного Кодекса РФ ч.1. общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе принятие решений о о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.
 
    В силу ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
 
    В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. п. 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
 
    Решением общего собрания собственников многоквартирного дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГуправляющей компанией выбрано ЗАО УК «Строен», л.д.60-64, утвержден договор управления с приложением (п.п.3.1, 3.2. повестки).
 
    Из содержания повестки общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что вопрос о передаче в аренду помещения колясочной Чернушкиной И.Н. или любому иному лицу на голосование не ставился и решение по нему общим собранием собственников многоквартирного дома не принималось.
 
    В пункте 3.2.5 договора управления между администрацией Озерского городского округа и ЗАО УК Строен указано, что собственник поручает управляющей организации совершать от своего имени и за счет собственника (и или нанимателя) юридически значимые действия, в том числе заключать договоры в целях обеспечения нормальной эксплуатации помещения собственника, общего имущества в многоквартирном доме, в том числе аренду общего имущества многоквартирного дома.
 
    Между тем наделение управляющей компании полномочиями на заключение от имени собственников договоров аренды, т.е. право выступать стороной в сделке, само по себе не предполагает, что принятие решения о том кому, и какое помещение и на каких условиях должно быть передано в пользование, аренду, также находится в усмотрении управляющей компании.
 
    По смыслу положений жилищного законодательства –ст.ст.34 и 44 ЖК РФ такое решение находится в исключительной компетенции собственников многоквартирного дома, которые принимаются путем проведения общего собрания.
 
    Оспариваемый договор аренды помещения в п.2.3.1 содержит положение о том, что арендатор обязуется провести общее собрание собственников собственников для получения разрешения на заключение договора аренды и его условий.
 
    Однако получение такого решения должно предшествовать заключению договора, а не следовать после его заключения.
 
    В судебном заседании установлено, что общего собрания собственниками многоквартирного дома по вопросу о передаче Чернушкиной ИН общего помещения в аренду не проводилось, никаких решений собственниками не принималось, что свидетельствует о том, заключенная сделка противоречит закону и подлежит признанию недействительной.
 
    Указанное свидетельствует о нарушении права истца, являющегося собственником квартиры и долевым собственником общего имущества, на владение, пользование, распоряжение общим имуществом и лишении его права на волеизъявление по данному вопросу.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
 
                        Р Е Ш И Л:
 
        Иск Булейко К.В. удовлетворить.
 
        Признать недействительным договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу <адрес> проходной подъезд № заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым Акционерным обществом Управляющая компания «Строен» и Чернушкиной <>.
 
        Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца через Озерский городской суд.
 
    Председательствующий                        Л.Д.Дубовик