Решение от 26 марта 2014 года №2-938/14

К делу №2-938/14
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
 
    26 марта 2014 года
 
    Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе
 
    председательствующего судьи Афонькиной А.И.
 
    при секретаре судебного заседания Плиевой Ф.И.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Исаевой Л. Л., Упоровой С. Ю., Грибовой М. Д., Савиной М. В., Сердечной Е. В., Саркисянв В. Г. к ООО «АртПроект» города Сочи, ООО «Юкрис+», Коммерческому предприятию Сочинскому отделению филиала по Краснодарскому краю «ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ о признании помещений – общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, истребовании из владения приобретателя помещений общего пользования, обязании застройщика оборудования дополнительного входы в дои согласно проектной документации, признании недействительными технического и кадастрового паспортов
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Истцы Исаева Л.Л., Упорова С.Ю., Грибова М.Д., Савина М.В., Сердечная Е.В., Саркисян В.Г. обратились в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением к ООО «АртПроект» города Сочи, ООО «Юкрис+» Сочи, Сочинскому отделению филиала по Краснодарскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» о признании помещений общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, истребовании из владения приобретателя помещений общего пользования, признании права общей долевой собственности на спорные помещения за всеми собственниками жилых помещений дома, обязании застройщика оборудовать дополнительный вход в жилой дом согласно проектной документации, признании недействительными: технического паспорта по состоянию на 15.04.2010 года, кадастрового паспорта от 15.04.2010 года.
 
    В своем заявлении истцы просили: признать помещения третьего этажа, а именно: помещение № №- лоджия, площадью 12,2 кв.м., помещение № №- лестничная клетка, площадью 13,4 кв.м., помещение № №- подсобное, площадью 2.4 кв.м., помещение № №- коридор, площадью 37,2 кв.м., всего площадью 65,2 кв.м., общим имуществом собственников жилых помещений дома, расположенного по <адрес>; истребовать у ООО «АртПроект» города Сочи помещения, являющиеся общим имуществом собственников жилых помещений дома <адрес>, города Сочи, расположенные на третьем этаже дома, а именно: помещение № №, площадью 12,2 кв.м., помещение № - лестничная клетка, площадью 13,4 кв.м., помещение № - подсобное, площадью 2,4 кв.м., помещение № - коридор, площадью 37,2 кв.м., общей площадью 65,2 кв.м.; признать право общей, долевой собственности на помещения третьего этажа № - лоджия, площадью 12,2 кв.м., помещение № - лестничная клетка, площадью 13,4 кв.м., помещение № - подсобное, площадью 2,4 кв.м., помещение № - коридор, площадью 37,2 кв.м., за всеми собственниками жилых помещений дома <адрес>; обязать ООО «Юкрис+» города Сочи за собственный счет привести здание № <адрес> в соответствие с проектной документацией ООО «Геопроект», а именно: оборудовать здание № <адрес> дополнительным входом, указанным в проектной документации; признать недействительными: технический паспорт здания «Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями», инвентарный номер – №, по состоянию на 15 апреля 2010 года, кадастровый паспорт третьего этажа помещений, инвентарный номер – №, от 15.04.2010 года, изготовленные Сочинским отделением филиала по Краснодарскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»; обязать Сочинское отделение филиала по Краснодарскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» изготовить новый технический паспорт на здание расположенное по адресу:<адрес>, с указанием всех помещений общего пользования согласно проектной документации ООО «Геопроект».
 
    В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что являются собственниками жилых помещений – квартир, расположенных по адресу: <адрес> Здание, расположенное по <адрес> имеет назначение: «Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями» и построено на основании разрешения на строительство, выданное застройщику ООО «Юкрис+» г. Сочи. Застройщик в соответствии с законом получил проектную документацию на вышеуказанное здание в лицензированной организации ООО «Геопроект» г. Краснодара, которая получила положительное заключение государственной экспертизы. С третьего этажа здание фактически является многоквартирным домом.
 
    Согласно проектной документации здание запроектировано на площади земельного участка: 1795 кв.м. по <адрес>, площадь застройки составляет: 474,5 кв.м., здание состоит их 17 этажей, в том числе подвальный этаж. В подвальном этаже предусмотрены технические и подсобные помещения, а именно: электрощитовая, тепловой узел, мастерская, колясочная, на первом и втором этажах расположены помещения медицинского назначения, на последующих этажах жилые квартиры 1-но, 2-х, 3-х комнатные (всего 70 квартир). Проектом здания предусмотрена спортивная площадка, коммуникации и инженерные сети, озеленение территории, местонахождение жилых квартир в здании, местонахождение нежилых помещений (только первый и второй этажи), а также наличие помещений общего пользования для собственников жилых помещений в многоквартирном доме (с третьего по 17 этаж – жилая часть дома). В проекте обозначено, где и в каких местах, находятся общие лестницы, коридоры и другие места общего пользования для собственников жилых квартир, а также предусмотрены дополнительные входы в здание, с учетом, того, что в здании расположены не только жилые квартиры, но и нежилые помещения для размещения офисно-медицинского центра. Места общего пользования жилой частью здания по проекту изолированы от мест общего пользования общественной части здания. По проекту предусмотрено три входа в дом.
 
    Как указывают истцы, для помещений офисно-медицинского центра, проектируемого только на 1-м и 2-м этажах, имеются свои места общего пользования. В проектной документации указаны все места общего пользования, с указанием их назначения, расположенные во всех частях здания. Незаконные действия ООО «Юкрис+» г. Сочи по отчуждению части мест общего пользования, расположенных на третьем этаже здания в индивидуальную собственность ООО «АртПроект» г. Сочи повлекли за собой нарушение права истцов на помещения общего пользования, т.е. на общее имущество, а также повлекло за собой уменьшение доли каждого из собственников квартир в праве на общее имущество, необходимое всем жильцам в связи с эксплуатацией квартир, действиями застройщика ООО «Юкрис+» нарушена проектная документация при окончании строительства дома, не оборудован необходимый третий вход в здание. Изначально, третий этаж здания по проекту был предусмотрен как жилой этаж, поэтому на нем расположены помещения общего пользования собственников жилых помещений. Позднее, без внесения изменений в проект в установленном законом порядке, без повторного прохождения государственной экспертизы, застройщик ООО «Юкрис+» и ООО «АртПроект» приняли совместное решение перевести жилые квартиры третьего этажа в нежилые помещения и ООО «АртПроект» приобрел в собственность весь третий этаж целиком, т.е. не только переведенные в нежилые помещения квартиры, но и места общего пользования всех жильцов- общее имущество всех собственников жилых помещений указанного дома.
 
    Сочинское отделение филиала по Краснодарскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (коммерческая организация с государственной формой собственности на имущество) незаконно изготовил и выдал застройщику ООО «Юкрис+» 15 апреля 2010 года кадастровый паспорт помещения (инвентарный номер №), расположенного на 3 этаже в здании по адресу:<адрес>, который был изготовлен на основании незаконно выданного технического паспорта здания «Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями» инвентарный номер 03:426:002:000008640:Б по состоянию на 15 апреля 2010 года по форме как объект, введенный в эксплуатацию (многоквартирный дом). Указанные паспорта (технический и кадастровый) выданы по состоянию на 15 апреля 2010 года на объект капитального строительства «Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями» по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Чайковского, дом № 2Б, как на завершенный строительством объект, готовый к эксплуатации в соответствии с его целевым назначением, что не соответствовало действительности, так как на 15.04.2010 года указанное выше здание находилось в стадии строительства, т.е. являлось незавершенным строительством объектом, в здании не имелось отделанной поверхности стен. В техническом паспорте места общего пользования указаны не в соответствии с проектной документацией, общие помещения обозначены как обособленные помещения, что повлекло в дальнейшем их незаконное отчуждение ответчику ООО «АртПроект» г. Сочи без согласия собственников жилых помещений и без уведомления собственников о незаконном изъятии у них общего имущества, принадлежащего всем собственникам квартир в силу закона. Окончание строительства объекта – 28 декабря 2010 года (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28 декабря 2010 года № №).
 
    ООО «АртПроект» г. Сочи не является добросовестным приобретателем спорных помещений общего пользования третьего этажа, так как им заключен договор участия в долевом строительстве с ООО «Юкрис+» г. Сочи до сдачи здания в эксплуатацию, а как участник строительства ООО «АртПроект» г. Сочи, ответчик обязан был исполнять проектную документацию, которая получила необходимые согласования и положительное заключение государственной экспертизы. Владение ООО «АртПроект» общим имуществом собственников жилых помещений, расположенных на третьем этаже здания является незаконным владением.
 
    Застройщик ООО «Юкрис+» г. Сочи никогда не знакомил собственников жилых помещений с проектной документацией. ТСЖ «Ривьера Клуб» г. Сочи потребовало от ООО «АртПроект» г. Сочи не использовать в своих целях общее имущество собственников жилых помещений, расположенных на третьем этаже здания. ООО «АртПроект» г. Сочи приобрел в собственность нежилые помещения № №, площадью 504,4 кв.м. литер Б, расположенные на третьем этаже здания по <адрес> согласно договору долевого участия в строительстве, в том числе и спорные помещения. Часть из вышеуказанных помещений общего пользования (№ 84-87) ООО «Юкрис+» не имел право отчуждать, так как эти помещения согласно проектной документации являются местами общего пользования собственников жилых помещений указанного многоквартирного дома. О данном факте истцы узнали с момента получения проектной документации в ТСЖ «Ривьера-Клуб» г.Сочи и сразу же обратились в суд с настоящим иском.
 
    Как указывают истцы, для нормальной эксплуатации жилых и офисных помещений необходимо устроить основную закрытую лестницу с изолированием жилых помещений от офисных. Использовать лестнично-лифтовой блок одновременно для эксплуатации жилой части строения и офисных помещений не разрешается строительными нормами и правилами и проводит к ухудшению жилой части дома для собственников жилых квартир. Кроме того, нежилые помещения должны быть расположены только до третьего этажа, а здание должно иметь три входа. Проектной документацией предусматривались отдельные входы в общественную и жилую части здания по два в каждую (лестничный и лифтовой холлы жилой части, два входа офисной части). Спорные помещения должны использоваться для свободного и общего пользования жильцов жома. Без соблюдения указаний проекта в части обустройства здания отдельными входами для общественной и жилой частей дома, невозможно пользоваться в полной мере жилыми помещениями в соответствии с их целевым назначением. В настоящее время, фактически отсутствует необходимое разделение мест общего пользования для собственников общественной и жилой частей здания по вине ответчика - застройщика ООО «Юкрис+» г. Сочи и ООО «АртПроект» г.Сочи, создается опасность для жизни и здоровья граждан, так как нет полноценной пожарной эвакуации, нет входа с пандусом для граждан с ограниченными возможностями, который предусмотрен проектом.
 
    Истцы считают, что ООО «Юкрис+» г. Сочи, как застройщик дома, обязан за свой счет привести здание № <адрес> в соответствие с его законной проектной документацией, а именно: оборудовать за собственные средства дополнительный и необходимый вход в здание.
 
    В судебном заседании представитель истцов Исаевой Л.Л., Грибовой М.Д., Савиной М.В., Сердечной Е.В., Саркисяна В.Г. – Савицкая А.А., действующая на основании доверенностей, доводы, изложенные в иске, поддержала в полном объеме, на удовлетворении исковых требований настаивала по основаниям указанным в иске. Савицкая А.А. пояснила, что согласно проектной документации третий этаж здания предусмотрен как жилой этаж. По обоюдному соглашению ООО «Юкрис+» и ООО «АртПроект» жилые квартиры третьего этажа были переведены в нежилые помещения, а с ними ООО «АртПроект» получил право собственности на все помещения третьего этажа, включая спорные помещения, которые согласно проектной документации не являлись квартирами, а являлись общим имуществом собственников жилой части здания. В настоящее время тем, что спорными помещениями общего пользования владеет ООО «АртПроект», нарушаются права и законные интересы истцов по делу.
 
    Истцы Исаева Л.Л., Упорова С.Ю., представитель Саркисяна В.Г. – Ищенко В.Я. исковые требования также поддержали в полном объеме, пояснив, что нарушаются их права и законные интересы. Когда они приобретали жилые помещения, им говорили, что квартиры в доме располагаются с третьего этажа, т.е. что третий этаж жилой. На самом деле он оказался не жилым, ответчик ООО «АртПроект» города Сочи сдает офисы, их ежедневно посещают около ста человек, которые пользуются пассажирскими лифтами, а они, жильцы дома, не могут воспользоваться лифтом, так как приходится ждать его часами.
 
    Представитель ответчика ООО «АртПроект» города Сочи, действующий на основании доверенности возражал против удовлетворения исковых требований и суду пояснил, что жилые квартиры третьего этажа, указанные в проектной документации были переведены в нежилые помещения и ООО «АртПроект» после сдачи дома в эксплуатацию получил в собственность весь третий этаж здания со всеми, расположенными на третьем этаже помещениями, в том числе ООО «АртПроект» является законным владельцем спорных помещений, чем права и законные интересы истцов не нарушаются. Право собственности на все помещения третьего этажа здания за юридическим лицом ООО «АртПроект» зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при регистрации права собственности регистрирующим органом проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Так как право ООО «АртПроект» прошло государственную регистрацию, это значит, что все документы, в том числе и на спорные помещения были представлены в соответствии с законом. Так как спорные помещения являются частью третьего этажа, то должны находиться во владении ООО «АртПроект», так как жилые квартиры третьего этажа были переведены в нежилые помещения по решению застройщика, а с ними ООО «АртПроект» имел право на получение в свою собственность и помещений общего пользования третьего этажа, т.е. спорных помещений.
 
    Представитель ответчика ООО «Юкрис+» Сочи, действующий на основании доверенности возражал против удовлетворения исковых требований. В судебном заседании пояснил, что не готов давать более подробные пояснения, так как недавно является представителем ООО «Юкрис+» и не владеет информацией по делу в полной мере.
 
    Представитель ответчика Сочинского отделения филиала по Краснодарскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении дела либо рассмотрении в его отсутствие суду не направил, в связи с чем, суд признает его неявку без уважительных причин и считает возможным в силу ст. 167 ч. 4 ГПК РФ рассмотреть дело в его отсутствие.
 
    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, ТСЖ «Ривьера-Клуб» г. Сочи в судебное заседание не явился, был извещен о дне и времени рассмотрения дела надлежащим образом, о причине своей неявки суду не сообщил.
 
    Суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие не явившихся лиц, которые были извещены о дне и времени рассмотрения дела надлежащим образом, что не противоречит требованиям ст. 167 ч.ч.3,4 ГПК РФ.
 
    Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства в их совокупности, в том числе заключение судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к выводу, что требования истцов подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
 
    Как установлено в судебном заседании истцы Исаева Л.Л., Упорова С.Ю., Грибова М.Д., Савина М.В., Сердечная Е.В., Саркисян В.Г. являются собственниками жилых помещений - квартир, расположенных по адресу: <адрес> Истцу Исаевой Л.Л. принадлежит на праве собственности квартира № № в указанном здании, Упоровой С.Ю. - квартира № №, Грибовой М.Д. - квартира № №, Савиной М.В. - квартира № №, Сердечной Е.В. - квартира № №, Саркисян В.Г. - квартира № №, что подтверждается соответствующими свидетельствами о регистрации права собственности, а также выпиской из ЕГРП от 14 февраля 2014 года.
 
    Из материалов дела следует, что здание, расположенное по адресу: <адрес> имеет назначение «Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями» и построено на основании разрешения на строительство, выданное застройщику – ООО «Юкрис+» г. Сочи.
 
    Согласно проектной документации, изготовленной лицензированной организацией ООО «Геопроект» г. Краснодара, получившей положительное заключение государственной экспертизы, здание запроектировано на площади земельного участка: 1795 кв.м. по <адрес>, площадь застройки составляет: 474,5 кв.м., здание состоит их 17 этажей, в том числе подвальный этаж. В подвальном этаже предусмотрены технические и подсобные помещения, а именно: электрощитовая, тепловой узел, мастерская, колясочная, на первом и втором этажах – расположены помещения медицинского назначения, на последующих этажах жилые квартиры - 1-но, 2-х, 3-х комнатные (всего 70 квартир).
 
    На основании указания Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи застройщику ООО «Юкрис+» было необходимо предусмотреть на первом этаже размещение детского дошкольного учреждения, автостоянок в соответствии с Распоряжением Главы города от 04.09.2007 года № 440-р «О размещении автостоянок и детских дошкольных образовательных учреждений при строительстве многоквартирных жилых домов в г. Сочи». Указанное письмо Управления Архитектуры находится в составе проектной документации. Как видно из материалов дела, проектом здания предусмотрена спортивная площадка, коммуникации и инженерные сети, озеленение территории, местонахождение жилых квартир в здании, местонахождение нежилых помещений (только первый и второй этажи), а также наличие помещений общего пользования для собственников жилых помещений в многоквартирном доме (с третьего по 17 этаж – жилая часть дома).
 
    Как установлено в судебном заседании фактически, несмотря на проектную документацию, без внесения всех необходимых изменений в проект в установленном законом порядке, без повторного прохождения государственной экспертизы, застройщик ООО «Юкрис+» и ООО «АртПроект» приняли совместное решение о переводе жилых квартир третьего этажа в нежилые помещения и ООО «АртПроект» приобрел в собственность весь третий этаж целиком, т.е. не только переведенные в нежилые помещения квартиры, но и места общего пользования, т.е. общее имущество всех собственников помещений указанного дома, которые являются спорными помещениями и четко обозначены таковыми в проектной документации, утвержденной органом местного самоуправления.
 
    При этом представитель ООО «АртПроект» ссылается на корректировку проекта офисно-медицинского центра по <адрес>, которую произвело ООО « Геопроект» по согласованию с застройщиком. Однако доказательств, что после корректировки проекта он прошел государственную экспертизу, ответчики суду не представили. Согласно представленной корректировки, проектировщик предусматривал отдельные входы в жилую часть здания (лестничный и лифтовый холлы) и два в общественную часть – медицинский центр и административную организацию со стороны <адрес>. В общественную часть здания предусмотрен наружный лифт для МГН.
 
    Вместе с тем, указанные проектные решения застройщиком выполнены не были.
 
    Как видно из материалов дела, проектом здания, расположенного по адресу: <адрес>, обозначено расположение общих лестниц, коридоров и других мест общего пользования, предназначенных для собственников жилых квартир здания, а также предусмотрены дополнительные входы в здание. Места общего пользования жилой частью здания по проекту изолированы от мест общего пользования общественной части здания. По проекту предусмотрено три входа в дом. Указанные факты подтверждены заключением судебной экспертизы.
 
    В проектной документации четко указана общая площадь здания: 9190,19 кв.м., из нее - 728 кв.м. - площадь офисно-медицинской части, площадь жилой части здания составляет: 8462,16 кв.м., из которой площадь квартир составляет: 6529,6 кв.м. Таким образом, площадь мест общего пользования для собственников жилых помещений составляет: 1932.56 кв.м. Указанная площадь мест общего пользования включает в себя спорные помещения общего назначения третьего этажа и необходима в жилой части дома для эксплуатации обособленных помещений в силу закона, а также составляет собой общее имущество собственников помещений многоквартирного дома в силу положений ст. 36 ЖК РФ.
 
    В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.
 
    Государственному учету подлежат независимо от формы собственности, в том числе, жилые дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.    
 
    Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.
 
    Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.    
 
    Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее именуются - БТИ).
 
    БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.
 
    Таким образом, органом, осуществляющим технический учет, является БТИ.
 
    Ответчиком - Сочинским отделением филиала по Краснодарскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (коммерческая организация с государственной формой собственности на имущество), был изготовлен и выдан застройщику ООО «Юкрис+» 15 апреля 2010 года кадастровый паспорт помещения (инвентарный номер 03:426:002:000008640:Б:10088), расположенного на 3 этаже в здании по адресу:<адрес>.
 
    Указанный кадастровый паспорт изготовлен на основании выданного технического паспорта здания «Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями» инвентарный номер 03:426:002:000008640:Б по состоянию на 15 апреля 2010 года по форме как объект, введенный в эксплуатацию (многоквартирный дом).
 
    Однако, вышеуказанные паспорта (технический и кадастровый) выданы по состоянию на 15 апреля 2010 года на объект капитального строительства «Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями» по адресу:<адрес>, как на завершенный строительством объект, готовый к эксплуатации в соответствии в его целевым назначением, что не соответствовало действительности, так как на 15.04.2010 года указанное выше здание находилось в стадии строительства, то есть являлось незавершенным строительством объектом.
 
    Кроме того, в техническом паспорте места общего пользования указаны не в соответствии с проектной документацией, общие, спорные помещения обозначены как обособленные нежилые помещения.
 
    При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что такие технический и кадастровый паспорта не могут считаться действительными, так как выданы в нарушение закона и не отражают месторасположение и общий состав помещений общего пользования согласно проектной документации, то есть помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений, расположенных в жилой части здания (третий этаж). Окончание строительства объекта – 28 декабря 2010 года (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28 декабря 2010 года № №). Технический и кадастровый паспорта выданы – 15.04.2010 года, что являлось незаконным и преждевременным. Получение таких документов послужило основанием для незаконной регистрации права собственности за юридическим лицом ООО «АртПроект» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на весь третий этаж, включая спорные помещения.
 
    Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (Утверждена Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года № 37) указывает в п. 1.3, ст. 1, что учету в бюро технической инвентаризации подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Указанная инструкция действовала на период 15.04.2010 года, а значит, технический паспорт изготовлен незаконно, в нарушение Инструкции, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года № 37.
 
    В соответствии со ст. 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 года № 921, сведения об объектах капитального строительства, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, используются при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Кадастровый паспорт помещения также не может быть выдан до ввода объекта (здания) в эксплуатацию, ввиду того, что кадастровый номер объекту присваивается на основании кадастрового паспорта на здание, изготовленного после ввода объекта в эксплуатацию. В указанном кадастровом паспорте, выданном застройщику, в состав обособленных, нежилых помещений третьего этажа, незаконно были включены помещения общего пользования: лоджия, лестничная клетка, коридор, подсобное помещение.
 
    Как установлено в судебном заседании, на регистрацию права собственности всех помещений третьего этажа здания на имя ООО «АртПроект», представлялись вышеуказанные: технический и кадастровый паспорта, что не допускается Жилищным кодексом РФ (ст. 36 ЖК РФ, № 188-ФЗ). Ссылка представителя ООО «АртПроект» г. Сочи о том, что при государственной регистрации права документы прошли правовую регистрацию, является не состоятельной, поскольку правовая регистрация документов при государственной регистрации права не означает проверку законности сведений, внесенных в технический и кадастровые паспорта.
 
    Ответчик ООО «АртПроект» г. Сочи путем заключения договора участия в долевом строительстве от 31.09.2009 года приобрел у ответчика ООО «Юкрис+» г. Сочи обособленные нежилые помещения на третьем этаже дома <адрес>, в том числе помещения: помещение № – лоджия, площадью 12,2 кв.м., помещение № №-лестничная клетка, площадью 13,4 кв.м., помещение № – подсобное, площадью 2,4 кв.м., помещение № – коридор, площадью 37,2 кв.м., а всего площадью 65,2 кв.м., владение ООО «АртПроект» г.Сочи спорными помещениями является нарушением действующего законодательства, определяющего понятие общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
 
    Суд считает, что ООО «АртПроект» г. Сочи не является добросовестным приобретателем спорных помещений общего пользования третьего этажа, так как им заключен договор участия в долевом строительстве с ООО «Юкрис+» г. Сочи до сдачи здания в эксплуатацию, что следует из самого свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «АртПроект» на помещения, расположенные в указанном здании, в свидетельстве о регистрации права указана как дата заключения договора участия в долевом строительстве, так и дата сдачи здания в эксплуатацию. Как участник строительства здания, ООО «АртПроект» г. Сочи обязан был исполнять проектную документацию, которая получила необходимые согласования и положительное заключение государственной экспертизы.
 
    Как пояснили истцы, застройщик ООО «Юкрис+» г. Сочи никогда не знакомил собственников жилых помещений, в том числе истцов с проектной документацией.
 
    ТСЖ «Ривьера Клуб» г. Сочи потребовало от ООО «АртПроект» г.Сочи не использовать в своих целях общее имущество собственников помещений, расположенных на третьем этаже здания, а также не чинить препятствий в доступе в указанные помещения через вход, оборудованный для жилой части дома. После ознакомления с проектной документацией, утвержденной в установленном законом порядке, истцы обратились в суд с настоящим иском.
 
    Часть из нежилых помещений, расположенных на третьем этаже здания являются помещениями общего пользования, а именно помещения № №, что следует из проектной документации. ООО «АртПроект» незаконно является собственником балкона, лестничного марша и прилифтовой площадки на 3-м этаже (помещения № №). На основании изложенного, суд приходит к выводу, что истцы, имеют право на судебную защиту своего нарушенного права на общее имущество собственников помещений здания по <адрес>, в связи с принадлежностью им квартир в указанном доме в порядке подачи иска об истребовании общего имущества, которое было незаконно передано в собственность ООО «АртПроект» г. Сочи застройщиком ООО «Юкрис+» г. Сочи.
 
    К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
 
    В силу ст. 301 ГК РФ, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
 
    На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ). Истцам стало известно о нарушении их прав на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома с момента получения в ТСЖ «Ривьера-Клуб» г.Сочи проектной документации здания- в 2013 году.
 
    Согласно Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22, пункт 32 применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Согласно пункту 35 указанного Постановления, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).
 
    Право на помещения общего пользования третьего этажа <адрес> (№ 85-87) общей площадью 65,2 кв.м. принадлежит всем собственникам помещений указанного дома в силу закона, в том числе истцам по делу, что подтверждается ст. 36 ЖК РФ, 290 ГК РФ, независимо от государственной регистрации права на указанное имущество и каких либо иных документов.
 
    Судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено соответствующей, лицензированной, экспертной организации ООО «Центр Независимых Экспертиз».
 
    Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы № 047/14 от 17.03.2014 года здание, расположенное по адресу: <адрес> не соответствует утвержденному в установленном законом порядке проекту, разработанному ООО «Геопроект», г. Краснодар, в части Артитектурно-планировочных решений первого – третьего этажей здания, в части функционального назначения помещений третьего этажа, в части генерального плана - по площади используемого земельного участка и размещению исследуемого здания на нем.
 
    Суд учитывает, что предметом спора по настоящему делу, являются помещения общего пользования, расположенные на третьем этаже здания.
 
    Согласно выводам экспертизы, помещения третьего этажа жилого дома № <адрес>, а именно: помещение № – лоджия, площадью 12,2 кв.м., помещение № – лестничная клетка, площадью 13,4 кв. м., помещение № – подсобное, площадью 2,4 кв.м., часть помещения № (коридор площадью 37,2 кв.м.) – лифтовой холл площадью 9,5 кв.м., согласно проектной документации ООО «Геопроект» г. Краснодар являются местами общего пользования, т.е. общим имуществом собственников помещений здания, расположенного по <адрес>. Отсутствие возможности собственникам квартир в здании по <адрес> пользоваться вышеуказанными помещениями третьего этажа №№ № нарушает их права и законные интересы.
 
    Отсутствие возможности свободного доступа в помещения общего пользования третьего этажа №№ № угрожает жизни и здоровью как собственникам квартир многоквартирного жилого дома, так и третьим лицам. Здание, расположенное по адресу: <адрес> привести в соответствие с проектной документацией, с устройством дополнительного входа, возможно. Для приведения здания в соответствие с проектом необходимо провести следующие мероприятия: выполнить пандус для перемещения инвалидов-колясочников и детских колясок шириной 1,2 м, в соответствии с проектными решениями по лицевой стороне фасада с обеспечением доступа в помещение подъезда; выполнить наружную лестницу по боковому фасаду исследуемого здания для дополнительного выхода из помещений первого, второго и третьего этажа (общественные помещения) из стальных металлоконструкций; обеспечить свободный доступ в помещения общего пользования третьего этажа (лифтовой холл, коридор, лоджия) путем демонтажа кодовых и врезных замков на дверях третьего этажа; обеспечить использование лифтов в строгом соответствии с проектным решением – для обслуживания жилой части здания.
 
    Суд принимает заключение эксперта как допустимое доказательство, никаких сомнений либо предположений заключение не содержит, проведена экспертиза в соответствии с действующим законодательством РФ.
 
    Все имеющиеся доказательства по делу, суд оценивает по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, а именно, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
 
    Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008г. № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» суд проверил, соответствует ли заключение эксперта поставленным перед ним вопросам, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
 
    Представитель ответчика ООО «АртПроект» г. Сочи считает, что приобщенный к материалам дела проект, заверенный ненадлежащим лицом (ТСЖ «Ривьера-Клуб»), на который сослалась эксперт в своем заключении, не может служить доказательством по делу, поскольку не соответствует ст.71 ч.2 ГПК РФ.
 
    Суд с данными доводами согласиться не может по следующим основаниям. В соответствии со ст.71 ч.2 ГПК РФ доказательства представляются в подлиннике либо надлежащим образом заверенных копиях. Как следует из материалов дела, представленный суду проект офисно-медицинского центра с жилыми помещениями по <адрес> (л.д.87-171) заверен председателем товарищества собственников жилья «Ривьера –клуб».
 
    В силу Закона (ст.162 п.10 ЖК РФ), а также письма Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 года №14313-РМ/07 при выборе управляющей организации, создании товарищества собственников жилья им передается техническая документация на дом, которая включает в себя и проект здания. При таких обстоятельствах ТСЖ вправе заверять выдаваемые ими копии документов.
 
    Кроме того, в соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    Представитель ООО «АртПроект» г. Сочи не представил суду доказательств несоответствия проекта, находящегося в материалах дела, подлинному проекту.
 
    На основании изложенного, суд приходит к выводу, что незаконные действия ООО «Юкрис+» г. Сочи по отчуждению части мест общего пользования, расположенных на третьем этаже здания в индивидуальную собственность ООО «АртПроект» г. Сочи повлекли за собой нарушение права истцов на помещения общего пользования, т.е. на общее имущество, а также повлекло за собой уменьшение доли каждого из собственников квартир в праве на общее имущество, необходимое всем жильцам в связи с эксплуатацией жилых помещений – квартир, действиями застройщика ООО «Юкрис+» нарушена проектная документация при окончании строительства дома, не оборудован необходимый третий вход в здание.
 
    На основании ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Указанное право принадлежит истцам, как собственникам общего имущества, в том числе мест общего пользования, расположенных на третьем этаже <адрес>.
 
    По вопросу о защите прав собственника имущества путем удовлетворения иска к приобретателю суд учитывает Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 года № 6-П.
 
    В порядке ст. ст. 301, 302 ГК РФ собственники имущества могут обратиться независимо от того, в какой форме произведено отчуждение, то есть независимо от того заключен ли договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве.
 
    В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
 
    Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
 
    Таким образом, право общедолевой собственности на помещения общего пользования, в том числе на спорные помещения третьего этажа № №, указанные в ст. 36 ЖК РФ и расположенные в доме <адрес>, возникло у собственников помещений расположенных в указанном доме, в силу закона с момента перехода права собственности к ним на квартиры.
 
    На основании ст. 37 ч.1 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме (квартиры) пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Согласно части 2 указанной статьи доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
 
    В силу ч.3 ст. 37 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
 
    Согласно ст. 38 ч.1 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
 
    На основании ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
 
    Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
 
    На основании изложенного суд находит исковые требования о признании помещений третьего этажа, а именно: помещение № – лоджия, площадью 12,2 кв.м., помещение № – лестничная клетка, площадью 13,4 кв.м., помещение № – подсобное, площадью 2,4 кв.м., помещение № – коридор, площадью 37,2 кв.м., всего площадью 65,2 кв.м., общим имуществом собственников жилых помещений дома, расположенного по адресу: <адрес>, об истребовании у ООО «АртПроект» г. Сочи указанных помещений, и об обязании ООО «Юкрис+» г. Сочи за собственный счет привести здание <адрес> в соответствие с проектной документацией ООО «Геопроект», а именно: оборудовать здание № <адрес> дополнительным входом, указанным в проектной документации, подлежащими удовлетворению.
 
    Однако, не подлежат удовлетворению исковые требования о признании права общей, долевой собственности за всеми собственниками помещений здания на спорные помещения третьего этажа № - лоджия, площадью 12,2 кв.м., помещение № - лестничная клетка, площадью 13,4 кв.м., помещение № - подсобное, площадью 2,4 кв.м., помещение № - коридор, площадью 37,2 кв.м., в связи с тем, что указанные спорные помещения в силу закона уже принадлежат собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, являются общей долевой собственностью собственников помещений здания, независимо от государственной регистрации права на указанные помещения. Право общей долевой собственности на такое имущество получено истцами при покупке принадлежащих им квартир в здании <адрес> автоматически, совместно с другими собственниками квартир в доме, которые не являются истцами по делу.
 
    Поскольку в судебном заседании установлено, что Сочинским отделением филиала по Краснодарскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (коммерческая организация с государственной формой собственности на имущество), был изготовлен и выдан застройщику ООО «Юкрис+» 15 апреля 2010 года кадастровый паспорт помещения (инвентарный номер №), который в свою очередь изготовлен на основании выданного технического паспорта здания «Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями» инвентарный номер № по состоянию на 15 апреля 2010 года по форме как объект, введенный в эксплуатацию (многоквартирный дом), в нарушение закона поскольку не отражают месторасположение и общий состав помещений общего пользования согласно проектной документации, то есть помещений, и изготовлены до окончательного завершения строительства объекта, суд находит исковые требования о признании недействительными указанных технического паспорта здания и кадастрового паспорт от 15.04.2010 года, и об обязании Сочинского отделения филиала по Краснодарскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» изготовить новый технический паспорт на здание расположенное по адресу:<адрес>, с указанием всех помещений общего пользования согласно проектной документации ООО «Геопроект», подлежащими удовлетворению.
 
    Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ :
 
 
    Исковые требования Исаевой Л. Л., Упоровой С. Ю., Грибовой М. Д., Савиной М. В., Сердечной Е. В., Саркисянв В. Г. к ООО «АртПроект» города Сочи, ООО «Юкрис+», Коммерческому предприятию Сочинскому отделению филиала по Краснодарскому краю «ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ о признании помещений – общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, истребовании из владения приобретателя помещений общего пользования, обязании застройщика оборудования дополнительного входа в дом согласно проектной документации, признании недействительными технического и кадастрового паспортов – удовлетворить частично.
 
    Признать помещения третьего этажа, а именно: помещение № №- лоджия, площадью 12.2 кв.м., помещение № 85- лестничная клетка, площадью 13,4 кв.м., помещение № №-подсобное, площадью 2.4 кв.м., помещение № №- коридор, площадью 37.2 кв.м., всего площадью 65.2 кв.м. общим имуществом собственников помещений дома, расположенного по <адрес>.
 
    Истребовать у ООО «АртПроект» г.Сочи помещения, являющиеся общим имуществом собственников помещений дома <адрес>, расположенные на третьем этаже дома, а именно: помещение № №, площадью 12.2 кв.м., помещение №- лестничная клетка, площадью 13,4 кв.м., помещение № №- подсобное, площадью 2.4 кв.м., помещение № №- коридор, площадью 37.2 кв.м., общей площадью 65.2 кв.м.
 
    Обязать ООО «Юкрис+» г.Сочи за собственный счет привести здание № <адрес> в соответствие с проектной документацией ООО «Геопроект», а именно: оборудовать здание <адрес> дополнительным входом, указанным в проектной документации.
 
    Признать недействительными: Технический паспорт здания «Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями», инвентарный номер - 03:426:002:000008640:6, по состоянию на 15 апреля 2010 г., кадастровый паспорт третьего этажа помещений, инвентарный номер - №, от 15.04.2010 г., изготовленные Сочинским отделением филиала по Краснодарскому краю, ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ».
 
    Обязать Сочинское отделение филиала по Краснодарскому краю, ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» изготовить новый технический паспорт на здание расположенное по адресу:<адрес>, с указанием всех помещений общего пользования согласно проектной документации ООО «Геопроект».
 
    В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.
 
    Мотивированное решение в соответствии со ст.199 ГПК РФ составлено 31 марта 2014 года.
 
    Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.
 
    Председательствующий: А.И.Афонькина