Решение от 07 мая 2013 года №2-933/2013г.

    Дело № 2 – 933/2013 г.
 
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
 
07 мая 2013 года
 
    Муромский городской суд Владимирской области в составе
 
    председательствующего судьи Довгоборец Л.Ю.
 
    при секретаре Новиковой М.С.
 
    с участием истца Николаева А.Г. и его представителя по ордеру адвоката Насоновой В.П., ответчика Белова П.Ю. и его представителя Соболева В.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Муроме Владимирской области гражданское дело по иску Николаева А.Г. к Белову П.Ю., Ляпиной Е.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли жилого дома и земельного участка,
 
у с т а н о в и л:
 
    Николаев А.Г. обратился в суд с иском к Белову П.Ю., Ляпиной Е.Н. и просит перевести на него права и обязанности покупателя по договору от 29 июля 2012 года купли-продажи 21/100 доли земельного участка и 21/100 доли жилого дома, расположенных по адресу: ....
 
    В обоснование заявленных требований истец указал, что он и Ляпина Е.Н. являлись сособственниками жилого дома и земельного участка по вышеуказанному адресу до декабря 2012 года. В октябре 2012 года он получил письмо Ляпиной Е.Н., отправленное 27 сентября 2012 года, в котором она уведомила его о том, что намерена продать свою долю в праве за 800000 руб., адрес отправителя на конверте был указан – .... В письме указан адрес Ляпиной Е.Н.: ..... 16 октября 2012 года он направил письмо по адресу, указанному на конверте как адрес отправителя, однако, оно вернулось без отметки о вручении. 16 октября 2012 года он направил такое же письмо по адресу в ...., но простым отправлением, поскольку на почте заказное письмо у него не приняли, требовали уточнить адрес. Связаться по телефону с Ляпиной Е.Н. было невозможно, так как в уведомлении был указан несуществующий номер телефона.
 
    Полагает, что указанные действия Ляпина Е.Н. совершила намеренно, уклонение от получения почты он расценивает как уклонение от соблюдения требований ст.250 ГК РФ. Он в свою очередь своевременно заявил о своем согласии на преимущественную покупку доли в праве. Будучи сособственником дома, он всегда имел интерес к выкупу доли других сособственников, провел рыночную оценку жилого дома, принимал меры к розыску отсутствующих сособственников дома.
 
    Договор купли-продажи доли в праве был подписан 27 сентября 2012 года, в этот же день покупатель Белов П.Ю. уплатил Ляпиной Е.Н. 600000 руб. и получил ключи от дома, оставшиеся 200000 руб. должен был оплатить 15 декабря 2012 года, таким образом, на момент уведомления доля Ляпиной Е.Н. уже была продана.
 
    Кроме того, отсутствие в уведомлении сведений о том, что доля в праве будет продаваться в рассрочку также является нарушением его преимущественного права покупки.
 
    Считает, что в сентябре 2012 года Ляпина Е.Н. имела возможность лично к нему обратиться с предложением о продаже, поскольку находилась в г....., однако, этого не сделала.
 
    Ответчик Белов П.Ю. исковые требования не признал по следующим основания. Ему известно от Ляпиной Е.Н., что она неоднократно предлагала купить Николаеву А.Г. свою долю в праве на вышеуказанное недвижимое имущество, однако, он считал сумму в 800000 руб. необоснованно завышенной. Ляпиной Е.Н. была соблюдена процедура, указанная в ст.250 ГК РФ, однако, ни ей, ни в регистрирующий орган согласия собственников на приобретение принадлежащей ей доли в праве за 800000 руб. не поступало.
 
    Таким образом, соблюдая установленные законом правила, в том числе приостановив регистрацию сделки для получения дополнительной информации о соблюдении положений ст.250 ГК РФ, регистратор произвел государственную регистрацию сделки и перехода права собственности к нему на указанные жилой дом и земельный участок.
 
    Никаких доказательств того, что Николаевым А.Г. направлялись письма в адрес Ляпиной Е.Н., кроме письма по адресу: ...., по которому доподлинно было известно, что Ляпина Е.Н., не проживает, суду не представлено. Почтовый индекс места отправления указывается на конверте, место отправки корреспонденции можно проследить с помощью соответствующих Интернет-ресурсов. Кроме того, Николаев А.Г. мог воспользоваться своим правом и уведомить орган, осуществляющий функции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки, однако, в течение одного месяца со дня получения соответствующего письма он этого не сделал.
 
    Ответчик Ляпина Е.Н. в судебное заседание не явилась по неизвестной причине, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.
 
    Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области Чуркин А.В. считает исковые требования необоснованными, указав, что со стороны продавца были выполнены все необходимые действия по извещению сособственников о преимущественном праве на покупку. По заявлению Белова П.Ю. государственная регистрация сделки и перехода права собственности была приостановлена до декабря 2012 года. Истец не отрицает, что получил уведомление в октябре 2012 года, следовательно, имел возможность заявить о своем согласии воспользоваться предоставленным ему законом правом на преимущественную покупку доли в праве.
 
    Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований исходя из следующего.
 
    Судом установлено, что до 13 декабря 2012 года Ляпина Е.Н. являлась собственником 21/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: ....
 
    Николаев А.Г. является собственником 22/100 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанное недвижимое имущество.
 
    По сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано также право собственности Корниловой Н.А. на 105/1000 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом.
 
    27 сентября 2012 года между Ляпиной Е.Н. и Беловым П.Ю. был заключен договор купли-продажи 21/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой и земельный участок по вышеуказанному адресу, указанная доля в праве на недвижимое имущество была продана за 800000 руб. в рассрочку, 600000 руб. были переданы продавцу в момент подписания договора, 200000 руб. покупатель обязался выплатить до 15 декабря 2013 года.
 
    Договор купли-продажи и право общей долевой собственности Белова П.Ю. в установленном законом порядке было зарегистрировано 13 декабря 2012 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области..
 
    Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
 
    В силу положений пункта 2 указанной статьи участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
 
    В соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
 
    Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
 
    При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
 
    Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
 
    К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
 
    В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
 
    Исходя из положений ст.250 ГК РФ достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.
 
    Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец может продать свою долю любому лицу и только при несоблюдении указанного порядка, другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
 
    По смыслу положений п.1 ст.24 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ обязательным для заявителя является представление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
 
    Материалами дела достоверно подтверждается и не оспаривается истцом, что 27 сентября 2012 года Ляпина Е.Н. отправила Николаеву А.Г. уведомление о продаже принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на жилой и земельный участок по адресу: ...., за 800000 руб.
 
    02 октября 2012 года Николаев А.Г. получил данное уведомление.
 
    После заключения договора купли-продажи от 27 сентября 2012 года доли в праве Ляпиной Е.Н., Белов А.Г. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области с заявлением о приостановлении регистрации сделки и перехода права собственности для соблюдения процедуры, предусмотренной положениями ст.250 ГК РФ
 
    Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области была приостановлена государственная регистрация вышеуказанной сделки и перехода права собственности к Белову П.Ю., и была возобновлена только 06 декабря 2013 года на основании заявления Белова П.Ю. после уведомления сособственников вышеуказанного недвижимого имущества и отсутствия их волеизъявления на приобретение доли в праве Ляпиной Е.Н.
 
    С учетом изложенного, обязанность, предусмотренная п.2 ст.250 ГК РФ, сообщить в письменной форме о своем намерении произвести отчуждение принадлежащей доли с указанием условий продажи, была добросовестно исполнена Ляпиной Е.Н. Законодатель не возлагает на сособственника каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с продажей имущества.
 
    Таким образом, порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности ответчиком Ляпиной Е.Н. был соблюден, другой сособственник - Николаев А.Г. был предупрежден о намерении продать долю в праве общей собственности за определенную собственником цену, в уведомлении был указан адрес фактического проживания ответчика, однако в установленный законом срок свое право преимущественной покупки истец не реализовал, что давало Ляпиной Е.Н. основания для заключения договора купли-продажи с иным лицом. Кроме того, на основании заявления Белова П.Ю. была приостановлена государственная регистрация сделки до 06 декабря 2012 года.
 
    С учетом изложенного, с 02 октября 2012 года по 06 декабря 2012 года у истца имелось достаточно времени известить продавца о своем намерении воспользоваться преимущественным правом покупки. В течение более месяца после получения письменного извещения истцом не были предприняты надлежащие меры к заключению с ответчиком договора купли-продажи.
 
    Николаев А.Н. не представил суду достоверных и бесспорных доказательств того, что он имел намерение приобрести данную долю в праве за 800000 руб., в том числе он не представил суду доказательств извещения Ляпиной Е.Н. о своем согласии на покупку по месту ее фактического проживания в ...., а также не сообщил о своем намерении пробрести долю Ляпиной Е.Н. в соответствующий регистрирующий орган, что был правомочен сделать.
 
    То обстоятельство, что Николаев А.Г. своевременно не реализовал преимущественное право приобретения указанной доли в праве на дом и земельный участок, либо не предпринял соответствующих и необходимых мер к этому, не свидетельствует о том, что Ляпина Е.Н. продав принадлежащую ей долю Белову П.Ю., нарушила требования закона.
 
    Продажа доли в праве Белову П.Ю. в рассрочку не свидетельствует о нарушении прав истца, поскольку общая суммы сделки составила 800000 руб., и не препятствует государственной регистрации договора и перехода права собственности, поскольку требования п. 1 ст. 250 ГК РФ продавцом соблюдены, требования п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ о представлении для государственной регистрации документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием условий также соблюдены.
 
    Ляпина Е.Н. добросовестно предприняла все необходимые меры к тому, чтобы не допустить нарушения права Николаева А.Г. на преимущественное право покупки отчуждаемой доли, после которых осуществила продажу принадлежащего ей имущества.
 
    Ответчик Белов П.Ю. воспользовался своим правом на государственную регистрацию принадлежащей ему доли, а регистрирующий орган в свою очередь проверил представленные документы, и, не усмотрев оснований для отказа в государственной регистрации права, произвел государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности к Белову П.Ю.
 
    Таким образом, отсутствуют правовые основания в пределах действия п.3 ст.250 ГК РФ к переводу на Николаева А.Г. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 27 сентября 2012 года, то есть оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении иска Николаева А.Г. к Белову П.Ю. и Ляпиной Е.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору от 27 сентября 2012 года купли-продажи 21/100 доли земельного участка и 21/100 доли жилого дома по адресу: ...., отказать.
 
    На решение могут быть поданы апелляционные жалобы во Владимирский областной суд через Муромский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
    Судья Л.Ю.Довгоборец