Решение от 08 июля 2014 года №2-929/2014

    Дело № 2-929/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОСИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    р.п. Городище 08 июля 2014 года
 
    Городищенский районный суд Волгоградской области в составе:
 
    председательствующего судьи Князькова М.А.,
 
    при секретаре судебного заседания Краснолуцкой Е.В.,
 
    с участием истца Воронова А.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Воронова ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Пересвет» о признании права собственности на квартиру,
 
у с т а н о в и л:
 
        Воронов А.А. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Пересвет» (далее – ООО «СК «Пересвет») о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, р.<адрес>, этаж 2, общей площадью 68,9 кв.м.
 
        Обосновывая свои исковые требования, указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «СК «Пересвет» был заключен предварительный договор купли - продажи <адрес>.
 
        Согласно договору, стороны пришли к соглашению о заключении в последующем договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, р.<адрес> «в», <адрес>, этаж 2, общей площадью 68,9 кв.м.
 
        В силу пункта 2.1 предварительного договора, стоимость жилого помещения была определена в размере 1 800 000 рублей, обязанность по оплате жилого помещения им была произведена частично.
 
        Согласно пункту 3.1.1 предварительного договора Продавец – ООО «СК «Пересвет» обязался заключить основной договор купли-продажи квартиры, а также совершить все необходимые действия для оформления своего права собственности на жилое помещение, и подготовить иные документы для возможного заключения основного договора.
 
        Вместе с тем, разрешение на ввод жилого многоквартирного дома было получено только ДД.ММ.ГГГГ, а в настоящее время оформление права собственности ООО «СК «Пересвет» на жилое помещение, а также заключение основного договора купли-продажи невозможно в связи с тем, в отношении жилого многоквартирного дома по проспекту <данные изъяты>» запрещено совершать сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества, о чем свидетельствует Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 01/074/2014-177. Согласно этому же Уведомлению какие-либо права в отношении жилого многоквартирного дома по проспекту <данные изъяты> не зарегистрированы.
 
        По мнению истца, из фактических сложившихся отношений между ним и ООО «СК «Пересвет» следует, что действительная воля сторон была направлена на приобретение истцом права собственности на квартиру, и что она на основании предварительного договора с согласия ответчика фактически осуществляет правомочия собственника, что в частности, следует из подписанного сторонами ДД.ММ.ГГГГ акта приема-передачи квартиры.
 
        Просит признать право собственности на трехкомнатную <адрес>, общей площадью 68,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, р.<адрес>, этаж 2, <адрес>.
 
         В судебном заседании Воронов А.А. заявленные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.
 
    Представитель ответчика - генеральный директор ООО «СК «Пересвет» Кузнецов Р.А., надлежаще извещенный о дате рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о своем согласии с исковыми требованиями и рассмотрении дела без участия ответчика.
 
    Выслушав истца, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, имеющиеся в материалах дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ администрацией Городищенского городского поселения ООО «СК «Пересвет» выдано разрешение на строительство <данные изъяты> 19-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес> «в».
 
    Постановлением администрации Городищенского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «СК «Пересвет» для строительства вышеуказанного дома предоставлен в безвозмездное срочное пользование земельный участок в р.<адрес> «в».
 
    ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Городищенского муниципального района и ООО «СК «Пересвет» был заключен договор безвозмездного срочного пользования земельным участком № 3.
 
    Из содержания Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> судом установлено, что администрация Городищенского городского поселения разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства 19-квартироного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес> «в».
 
    Исследуя предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, суд установил, что ООО «СК «Пересвет» с одной стороны и Воронов А.А. заключили данный договор. Согласно договору стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры (основной договор), расположенной по адресу: <адрес>, р.<адрес> «в», этаж 2, условный номер <адрес>, площадь 68,9 кв.м.
 
    В соответствии с пунктом 2.1 договора, стоимость жилого помещения определена сторонами договора в размере 1 800 000 рублей.
 
    Пунктом 2.2 договора предусмотрена оплата 30% от стоимости жилого помещения равной 540 000 рублей в течение 3 рабочих дней с момента заключения данного договора. Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> будет перечислена покупателем в течение 1 месяца с момента государственной регистрации права собственности.
 
    Принятые на себя обязательства Воронов А.А. исполнил, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 540 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 460 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 400 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 400 000 рублей.
 
    Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что истцами надлежащим образом исполнены обязательства по оплате жилого помещения по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    ДД.ММ.ГГГГ стороны предварительного договора подписали акт приема-передачи <адрес>, что указывает на исполнение ООО «СК «Пересвет» обязательства по передаче квартиры покупателям.
 
    В соответствии с техническим планом помещения от ДД.ММ.ГГГГ и кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, р.<адрес>, находится на 2 этаже, имеет кадастровый номер № площадь квартиры составляет 63,2 кв.м.
 
    Согласно уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от ДД.ММ.ГГГГ № о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, жилое помещение квартира: адрес: <адрес>, р.<адрес> «в», <адрес> данные отсутствуют.
 
    Таким образом, судом установлено, что заключая предварительный договор купли-продажи жилого помещения, истцы передали денежные средства ответчику в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность. Правоотношения между сторонами гражданского дела возникли после получения ответчиком разрешения на строительство многоквартирного дома, передача денежных средств происходила до введения дома в эксплуатацию в установленном порядке.
 
    Между тем, нарушение права, истцы усматривают в поведении ответчика, который не может обеспечить возникновение права собственности на жилые помещения.
 
    Судом также установлено, что ответчиком были получены денежные средства от Воронова А.А., которые были направлены на строительство дома. Целевая принадлежность полученных денежных средств закреплялась положениями предварительного договора.
 
    Предполагалось, что в результате создания объекта недвижимости у ответчика возникнет право собственности, которое в рамках исполнения обязательства по договору перейдет истцам. Однако, в результате правового конфликта с администрацией Городищенского городского поселения и во исполнение судебного акта, судебным приставом-исполнителем было принято решение о запрете регистрационных действий в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес> «в», о чем было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Анализ существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон дают суду основание квалифицировать исследованные судом сделки, как договоры участия в долевом строительстве.
 
    В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).
 
    Указанная правовая позиция согласуется с «Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
 
    При этом, в силу пункта 2 статьи 2 указанного Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве… Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.
 
    Согласно статье 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
 
    В силу статьи 8 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» передача объектов долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
 
    Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
 
    Установленные судом обстоятельства указывают на то, что стороны полностью выполнили требования ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
 
    Воронов А.А. передал обусловленную договором денежную сумму на строительство многоквартирного дома до разрешения на строительства объекта недвижимости, ответчик построил многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передал созданные объекты недвижимости (квартиры) истцам, закрепив юридический факт актом приема-передачи квартиры, что в свою очередь дает право истцам основание возникновения у них в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственности на квартиры.
 
    На основании приведенных доводов, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
 
    Вместе с тем судом установлено, что ответчик в установленном законом порядке получил разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, администрацией муниципального района на основе договора от 04 июня 2013 года предоставлен земельный участок, в установленном законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Сведений о признании возведенного ООО «СК «Пересвет» многоквартирного жилого дома самовольной постройкой в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации суду не представлены.
 
    При таких обстоятельствах у суда нет оснований не считать ООО «СК «Пересвет» стороной договора участия в долевом строительстве.
 
    Нарушение застройщиком положений ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (пункт 13 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года).
 
    Наличие запрета на совершение сделок об отчуждении объекта недвижимого имущества, многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес> «в», в рассматриваемом случае не может повлечь за собой отказа в признании права собственности на квартиру, поскольку запрет наложен в отношении дома, а не квартиры. Квартира является самостоятельным объектом гражданских прав (статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также является объектом долевого строительства (пункт 2 статьи 2 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).
 
    Какого-либо запрета, требований или ареста в отношении спорных квартир не установлено, что следует из содержания уведомлений об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений.
 
    Помимо этого, у застройщика в силу ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» права собственности на созданный им объект долевого строительства не возникает, его приобретает на праве собственности участник долевого строительства.
 
    На основании изложенного суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
 
        Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
р е ш и л:
 
    Исковые требования Воронова ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Пересвет» о признании права собственности на квартиру – удовлетворить.
 
    Признать за Вороновым ФИО7 право собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, р.<адрес>, этаж 2, общей площадью 63,2 кв.м., кадастровый номер №.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Городищенский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
 
    Мотивированный текст решения составлен 11 июля 2014 года.
 
    Судья М.А. Князьков