Решение от 29 ноября 2013 года №2-924/13

Дело № 2-924/13
 
Мотивированное решение изготовлено 9.12.2013
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    29 ноября 2013 года                                                                                      п. Славянка
 
    Хасанский районный суд Приморского края в составе:
 
    председательствующего судьи                                                                           Швецовой И.С.
 
    при секретаре                                                                                                       Балченко Н.С.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Киселевой Валентины Викторовны к Серенко Галине Андреевне о разделе земельного участка
 
установил:
 
    Киселева В.В. обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что Серенко Г.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 20001 кв.м., из земель рекреационного назначения «Красный утес», побережье бухты Бойсмана, расположенного примерно в 850 м. по направлению на юго-восток от ориентира, <адрес>
 
    Истец является субарендатором части земельного участка площадью 4022 кв.м. и имеющую согласно кадастрового паспорта учетный номер части земельного участка № 3, категория земель: земли рекреационного назначения, разрешенное использование земельного участка: под строительство базы отдыха из земель особо охраняемых территорий и объектов, общая площадь земельного участка 20001 кв.м., кадастровый номер земельного участка № из земель рекреационного назначения «Красный утес», побережье бухты Бойсмана, расположенного примерно <адрес>
 
    На части земельного участка, находящегося у ФИО2 на праве субаренды, расположены 9 объектов недвижимости, принадлежащие ей на праве собственности: летние домики № 1- № 5, подстанция, баня, душевые кабины, туалет, каждому объекту присвоен кадастровый номер.
 
    16.07.2013 года Киселева В.В. обратилась с заявлением в администрацию Хасанского района для реализации своего права на приобретение земельного участка в собственность под объектами недвижимости в порядке ст. 36 ЖК РФ.
 
    Администрация Хасанского района сообщала, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
 
    Истцом в адрес Сиренко Г.А. направлен проект соглашения о разделе земельного участка по схеме раздела, однако Серенко Г.А. на данное письмо не ответила, письмо вернулось с отметкой «истек строк хранения», т. е. фактически отказалась от дачи согласия на раздел земельного участка.
 
    Истец полагает, что отказ Серенко Г.А. от раздела земельного участка нарушает право Киселевой В.В. на приватизацию земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащей ей на праве собственности.
 
    Истец просит разделить земельный участок кадастровым номером № площадью 20001 кв.м., из земель рекреационного назначения «Красный утес», побережье бухты Бойсмана, расположенного примерно в 850 м. по направлению на юго-восток от ориентира, высоты с отметкой 84,6 на три земельных участка: земельный участок № 1 по поворотным точкам н6,н5,н4, н3, н8,н9,н6 площадью 11825 кв.м.; земельный участок № 2 по поворотный точкам н9,н8,н10,н9 площадью 4022 кв.м.; земельный участок № 3 по поворотным точкам н7,н10,н1,н2,н7 площадью 4153 кв.м.; взыскать с Серенко Г.А. расходы по уплате госпошлины в размере 3 385, 55 рублей.
 
    В судебном заседании представитель истца по доверенности Федорова М.В. поддержала исковые требования в полном объеме, указала, действие договора субаренды до настоящего времени не прекращено.
 
    Срок действия договора аренды земельного участка определен сторонами до 07.04.2013 г.
 
    Договор субаренды земельного участка от 25.08.2009 г. прошел государственную регистрацию 06.11.2009 г.
 
    Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
 
    В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    По истечении срока действия договора субаренды (07.04.2013) Киселева В.В. продолжала пользоваться частью земельного участка, уведомлений о расторжении договора субаренды от Серенко Г.А. в адрес истца не поступало.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    После истечения определенного в договоре субаренды срока его действия (07.04.2013) субарендатор продолжил пользование арендуемой частью земельного участка при отсутствии возражений со стороны арендатора, в связи с чем договор субаренды от 25.08.2009 г. заключенный между Серенко Г.А. и Киселевой В.В. считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    Уведомление ответчика от 17.07.2013 г. не может являться надлежащим уведомлением о расторжении договора субаренды, т.к. было направлено после истечения срока действия договора субаренды.
 
    Договор субаренды от 25.08.2009 г. заключенный между Серенко Г.А. и Киселевой В.В. возобновился применительно к п. 2 ст. 621 ГК РФ.
 
    Правила п. 9 ст. 22 ЗК РФ на договор аренды с неопределенным сроком действия не распространяются.
 
    Соответственно, после возобновления договора субаренды от 25.08.2009 г. на неопределенный срок правила п. 9 ст. 22 ЗК РФ на него не распространяются.
 
    Кроме этого, данная норма не регулирует правоотношения, возникающие при разделе земельного участка.
 
    Раздел земельного участка с кадастровым номером 25:206030301:65 не приведет к нарушению прав арендатора т.к. в силу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ Серенко Г.А. сохраняет за собой преимущественное право на заключение с ней договоров аренды образованных земельный участков либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды.
 
    По смыслу ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица -собственники зданий, строений, сооружений.
 
    Киселева В.В. имеет в собственности объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, находящейся у нее на праве субаренды. Наличие объектов недвижимости на земельном участке, переданном истцу в субаренду, ответчиком не оспаривается.
 
    По общему правилу п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов.
 
    В п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ закреплено, что образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
 
    Положение приведенной нормы указывает на то, что на основании решения суда могут быть образованы земельные участки независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, когда в законе установлены случаи образования земельных участков в "обязательном порядке".
 
    Ответчик Серенко Г.А., ее представитель адвокат Лизунов В.М. исковыми требованиями не согласились, представили письменные возражения на иск, указав, что не имея намерений продлевать договор субаренды части земельного участка и не получив каких-либо предложений от Киселевой, ответчик 17.07.2013 года направила уведомление о прекращении действия договора субаренды и предложила до 01.08.2013 года передать по акту находящуюся в субаренде землю, произвести расчет. До настоящего времени ответа от Киселевой не получено. 22.10.2013 года повторно направлено требование об освобождении земельного участка.
 
    Кроме того, Серенко Г.А. полагает, что она, как арендатор не имеет право распоряжаться земельным участком, участок принадлежит администрации Хасанского муниципального района.
 
    Согласно письму администрации Славянского городского поселения № 1701 от 31.10.2013 г., Киселева обратилась в администрацию Славянского городского поселения с заявлением о выдаче разрешения на строительство базы отдыха. Согласно представленной Киселевой проектной документации на территории     базы отдыха планировались объекты капитального строительства: -административное здание-двухэтажное, общей площадью 174,5 кв.м; -жилой корпус (Зшт.)-двухэтажное, общей площадью 398.0 кв.м каждое; вспомогательные объекты: -умывальники с душевыми кабинками (8шт.)-представляют собой металлическую каркасную конструкцию с размерами в плане 8500x1200; -дизельгенераторная - контейнерного типа полностью укомплектованная и имеющая возможность перемещения в случае необходимости; -биотуалеты (8шт.)-полной заводской готовности. Какие-либо иные объекты на территории проектируемой базы отдыха проектом не предусмотрены. Изменений в проектные материалы Киселевой не вносились.
 
    Из приложенных к исковому заявлению копий свидетельств о регистрации права следует, что ни один из построенных Киселевой объектов по своим характеристикам не соответствует объектам, предусмотренным проектной документацией, представленной Киселевой в администрацию поселения.
 
    Как указано в письме администрации № 1701 от 31.10.2013 г., Киселева с заявлением о выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию не обращалась.
 
    Ни один из объектов, построенных Киселевой не может быть признан основным, та как его строительство не предусмотрено проектной документацией, считать, что эти объекты являются вспомогательными, также нет оснований. Наличие зарегистрированного права собственности на указанные объекты, не предусмотренные проектной документацией, само по себе не является основанием для приобретения в соответствии со ст. 36 ЗК РФ в собственность земельных участков, на которых эти объекты расположены.
 
    Просят в удовлетворении исковых требований отказать.
 
    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - администрации Хасанского муниципального района по доверенности Кадыров Э.И. возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ предусматривает, что земельные участки образуютсяпри разделе,объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
 
    В силу пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ образованиеземельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решенийисполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
 
    Таким образом, поскольку раздел является одним из способов образования земельных участков, раздел земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможен исключительно по решению соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления. В данном случае, в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", таким органом является администрация Хасанского муниципального района.
 
    Администрацией Хасанского муниципального района не принималось решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 25:206030301:65, также как и не выдавалось согласие сторонам договора субаренды на раздел участка.
 
    Представитель полагает, что раздел земельного участка не может относиться к правомочиям арендатора, поскольку является распоряжением земельным участком арендатору не представлено право распоряжения земельным участком, в том числе, самостоятельно, без согласия арендодателя, производить раздел арендуемого земельного участка.
 
    В нарушение пункта 6 статьи 22 ЗК РФ, администрация Хасанского муниципального района не была уведомлена арендатором о передаче земельного участка в субаренду.
 
    Земельный кодекс РФ не предусматривает возможности передавать часть земельного участка в субаренду, в ст. 22, 26 и 39 ЗК РФ предусматривается лишь субаренда в целом всего земельного участка.
 
    Ссылка истца на данные кадастрового паспорта земельного участка представляется несостоятельной, поскольку органы, осуществляющие кадастровый учет, не являются органом, правомочным согласовывать раздел земельного участка.
 
    Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
 
    В судебном заседании установлено, что в соответствии с постановлением администрации муниципального образования Хасанский район № 653 от 07.08.2001 года земельный участок площадью 2.0 га прочих земель изъят из запаса «Красный утес» рекреационного назначения и предоставлен ЧП Пшеничному К.Ю. под строительство базы отдыха в аренду на 10 лет.
 
    24.04.2003 года между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Хасанский район и ИП Пшеничным К.Ю. заключен договор аренды данного земельного участка № 115. Срок действия договора с 08.04.2003 года по 07.04.2013 года.
 
    Данный договор зарегистрирован в Хасанском отделе управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю № 25-25-11/002/2007-80
 
    08.11.2006 года в данное постановление внесены изменения, индивидуальному предпринимателю Пшеничному К.Ю. из земель рекреационного назначения «Красный утес», предоставлен земельный участок площадью 20001 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 20001 кв.м., побережье бухты Бойсмана, расположенного примерно в 850 м. по направлению на юго-восток от ориентира, высоты с отметкой 84,6, под строительство базы отдыха.
 
    26.03.2007 года ИП Пшеничный К.Ю. переуступил права и обязанности по данному договору Серенко Г.А.
 
    25.08.2009 года между Серенко Г.А. и Киселевой В.В. заключен договор субаренды части вышеуказанного земельного участка, площадью 4022 кв.м. и имеющую, согласно кадастрового паспорта № 3, категории земель: земли рекреационного назначения, разрешенное использование земельного участка: под строительство базы отдыха.
 
    Срок субаренды части земельного участка устанавливается с 25.08.2009 года по 07.04.2013 года.
 
    На основании соглашения от 22.03.2013 года вышеуказанный договор аренды продлен на три года до 07.04.2016 года.
 
    В силу абз. 1 ст. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). В данном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
 
    К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
 
    Пунктом 6 ст. 22 ЗК РФ определено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон- арендатор земельных участков, имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
 
    В п. 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
 
    В судебном заседании установлено, что с учетом продления Серенко Г.А. срока действия договора аренды, Киселева В.В. после 07.04.2013 года, то есть после истечения срока действия договора субаренды продолжала пользоваться частью земельного участка при отсутствии возражений со стороны Серенко Г.А., доказательств заключения сторонами в соответствии со ст. 450, 452 ГК РФ соглашения об установлении нового срока не предоставлено, в связи с чем договор субаренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку предметом договора является недвижимое имущество (земельный участок).
 
    В силу статьи 56 ГПК РФ на ответчике лежит бремя доказывания факта надлежащего извещения об отказе от договора аренды.
 
    Уклонение одной стороны договора от получения уведомления о прекращении договора не свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка расторжения договора.
 
    В судебном заседании также установлено, что 17.07.2013 года Серенко Г.А. в адрес Киселевой В.В. ( <адрес>, оф. 3) направлено извещение, в котором содержится уведомление о намерении прекратить договор субаренды.
 
    Вместе с тем, суд приходит к выводу, что представленное ответчиком уведомление, не является надлежащим доказательством предупреждения истца о намерении расторгнуть договор субаренды, поскольку данных о получении истцом, либо данных об уклонении истца от получения уведомления с отметкой почтового работника о попытках вручения не имеется.
 
    Таким образом, на момент обращения Киселевой В.В. в суд с настоящими исковыми требованиями договор субаренды продолжал свое действие.
 
    Кроме того, ответчиком в судебное заседание представлено требование, направленное в адрес истца 22.10.2013 года об освобождении земельного участка, то есть фактически субарендатор Серенко Г.А. требует прекращение договоры субаренды земельного участка.
 
    Уведомление вернулось в адрес отправителя -Серенко Г.А. с отметкой «отказ от получения».
 
    Между тем, из представленных ответчиком почтовых отправлений, почтового конверта, не следует, что отказ был со стороны Киселевой В.В. от получения именно уведомления Серенко Г.А. о намерении прекратить действие договора субаренды.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу, что на настоящее время срок действия договора субаренды не истек, ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения субарендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договора, тогда как бремя надлежащего извещения контрагента и, следовательно, представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора.
 
    До настоящего времени договор субаренды никем не оспорен.
 
    Обращаясь в суд с требованиями о разделе земельного участка, истец ссылается на то, что по условиям договора субаренды земельного участка, она занимает часть земельного участка, которая в кадастровом паспорте земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, площадью 20001 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир высоты с отметкой 84, 6, участок находится примерно <адрес> ориентира, <адрес> земли рекреационного назначения «Красный утес», побережье бухты Бойсмана, отмечена под номером 3 и составляет 4022 кв.м.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении, перераспределении земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
 
    Согласно п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса.
 
    Таким образом, поскольку раздел является одним из способов образования земельных участков, раздел земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможен исключительно по решению соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления.
 
    В данном случае, в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.3001 гожа № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», таким органом является администрация Хасанского муниципального района Приморского края.
 
    Как установлено, администрацией района не принималось решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 25:206030301:65.
 
    По обстоятельствам дела усматривается, что Киселева В.В. не обращалась с заявлением в указанный компетентный орган за образованием путем раздела земельного участка, являющегося предметом аренды, нового земельного участка.
 
    Суд не вправе, производя раздел земельного участка, образовывать новый земельный участок, подменив собой органы, в чью компетенцию входит разрешение данного вопроса.
 
    В п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ закреплено, что образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, переараспрделении или выделе образуются земельные участки.
 
    Положения приведенной нормы указывает на то, что на основании решения суда, могут быть образованы земельные участки независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, когда в законе установлены случаи образования земельных участков в «обязательном порядке».
 
    Данная норма Земельного кодекса РФ об образовании земельных участков в обязательном порядке по решению суда по требования субарендатора части земельного участка, переданного в установленном порядке в аренду, при отсутствии согласия со стороны арендодателя не применима. Юридическая судьба земельного участка, находящегося в аренде, определена сроком аренды.
 
    В данном случае ни арендодатель- администрация Хасанского муниципального района Приморского края, ни арендатор Серенко Г.А. согласия Киселевой на раздел земельного участка с кадастровым номером № то есть на образование земельных участков из земельного участка, являющегося предметом договора аренды, не давали.
 
    Раздел земельного участка повлечет за собой изменение договора аренды, что не соответствует закону и нарушает права арендатора.
 
    Ссылка истца на данные кадастрового паспорта земельного участка от 26.01.2013 года не является основанием для его раздела, поскольку в компетенцию органов осуществляющих кадастровый учет, не входит решение вопроса о разделе земельного участка.
 
    При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
Решил:
 
    Киселевой Валентине Викторовне в удовлетворении исковых требований к Серенко Галине Андреевне о разделе земельного участка - отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде.
 
    Судья