Решение от 04 февраля 2013 года №2-9/2013

                  Дело №2-9/2013
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    г.Бийск                                                                                                                      04 февраля 2013 года
 
    Бийский районный суд Алтайского края в составе:
 
    председательствующего судьи Уманца А.С.,
 
    при секретаре Ермаковой Н.С.,
 
    рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Новикова Е.В. к администрации *** сельсовета *** о признании договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома действительным, признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Новиков Е.В. обратился в суд с иском к администрации *** сельсовета *** о признании права собственности на незавершенный строительством объект, ссылаясь на то, что *** между ним и АООТ «***» был заключен договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома, расположенного в *** на земельном участке площадью *** квадратных метров. По соглашению сторон продажная цена указанного имущества была установлена в *** рублей. После заключения указанного договора все возникшие у него обязательства по оплате стоимости приобретенного имущества были исполнены им в полном объеме. С момента передачи ему недостроенного жилого дома по настоящее время истец открыто и добросовестно владеет и пользуется им как своим собственным имуществом, за свой счет осуществляет строительство, однако не может зарегистрировать право собственности на него, поскольку АООТ «***» в настоящее время ликвидировано.
 
    09 ноября 2012 года Новиковым Е.В. представлено уточненное исковое заявление к администрации ***, в котором он просил: признать действительным договор купли-продажи незавершенного строительством жилого кирпичного, одноэтажного трехкомнатного дома, расположенного по адресу:***; признать за ним право собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу:***.
 
    11 декабря 2012 года Новиковым Е.В. в суд представлено уточненное исковое заявление к администрации *** сельсовета ***, в котором он просил признать действительным договор купли-продажи незавершенного строительством жилого *** дома, расположенного по адресу:***; признать за ним право собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу:***.
 
    В судебном заседании истец Новиков Е.В. и его представитель Барышева Е.В. на удовлетворении заявленных требований настаивали, сославшись на доводы, изложенные в уточненном иске от 11.12.2012.
 
    Представитель ответчика - администрации *** сельсовета *** в судебное заседание, назначенное на 04.02.2013, не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений на иск в суд не представил.
 
    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора - Б. - С., в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, пояснив, что истцом не представлено доказательств осуществления оплаты по договору купли-продажи, в договоре имеются противоречия в части дат его составления и подписания, также объект недвижимости, в отношении которого заключалась сделка, строился без соответствующих разрешений, а, значит, он имеет признаки самовольной постройки.
 
    В судебное заседание, назначенное на 04.02.2013, не явились: третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора - Б., представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора - администрации ***, муниципального учреждения «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям ***», *** отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по***, *** отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по***, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении разбирательства дела, возражений на иск в суд не представили.
 
    С учетом мнения истца и его представителя, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Б., - С., руководствуясь статьями 48 и 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту решения - ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
 
    Выслушав объяснения истца и его представителя, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Б. - С., исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
 
    Конституция Российской Федерации в статье 35 определяет, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
 
    Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту решения - ГК РФ) граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона.
 
    Статья 209 ГК РФ определяет, что собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Объектами права собственности является недвижимое имущество: здания, сооружения, земельные участки.
 
    Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.
 
    По представленным доказательствам судом установлены следующие фактические обстоятельства дела.
 
    Из представленного в материалах дела договора следует, что *** между акционерным обществом открытого типа «***» в лице генерального директора Ч. и Новиковым Е.В. был заключен договор купли-продажи незавершенного строительством жилого *** дома, находящегося в *** (далее по тексту решения - незавершенный строительством спорный жилой дом), расположенного на земельном участке размером *** квадратных метров.
 
    Пунктом 3 указанного договора определено, что продажная цена незавершенного строительством спорного жилого дома устанавливается в *** рублей, которая уплачивается покупателем продавцу наличными деньгами при заключении договора.
 
    Допрошенный в судебном заседании 16.10.2012 в качестве свидетеля Ч. суду показал, что до 1998 года он являлся директором АООТ «***». Для улучшения жилищных условий своих работников администрация предприятия выделяла им земельные участки для жилищного строительства. Новиков Е.В. как работник АООТ «***» стоял в очереди на улучшение жилищных условий и ему был предоставлен за плату недостроенный дом, только фундамент и стены. По какой причине не был зарегистрирован договор купли-продажи, он пояснить не может, этим должны были заниматься покупатели. За проданные объекты денежные средства либо вносились покупателем в кассу наличными деньгами, либо вычитались из его заработной платы.
 
    В ходе допроса свидетеля Ч. ему для обозрения был предоставлен договор от ***, заключенный между акционерным обществом открытого типа «***» в лице генерального директора Ч., и Новиковым Е.В. о купле-продаже незавершенного строительством жилого *** дома, находящегося в ***. Ознакомившись с содержанием указанного договора, свидетель Ч. подтвердил, что со стороны продавца договор подписан лично им, как руководителем предприятия.
 
    Пунктом 2 договора купли-продажи незавершенного строительством спорного жилого дома от *** установлено, что перечень выполненных строительно-монтажных работ по указанному дому и цена незавершенного строительством жилого дома - *** рублей, установлены оценочной комиссией.
 
    В соответствии с представленным в материалах дела актом, составленным *** комиссией АООТ «***», при обследовании строящегося *** жилого дома в *** подрядчиком «***» для АООТ «***» установлено, что земляные работы выполнены на ***%, фундаменты на ***%, стены наружные кирпичные выложены до перемычек, то есть на ***%, стены внутренние на ***%. За выполненные работы «***» перечислено *** рублей.
 
    Согласно справке администрации *** сельсовета ***, в настоящее время земельному участку, на котором расположен незавершенный строительством спорный жилой дом, присвоен адрес:***, ***. Указанное обстоятельство лицами, участвующими в деле не оспорено.
 
    По сведениям архивного отдела администрации *** *** ремонтно-техническое предприятие с базой снабжения (*** ремтехпредснаб) было зарегистрировано решением *** райисполкома от *** ***. В 1992 году *** ремтехпредснаб был реорганизован в АООТ «***», которое на основании распоряжения главы администрации *** от *** ***, было реорганизовано в ОАО «***».
 
    Судом установлено, что ОАО «***» прекратило свою деятельность и 18.12.2006 исключено из Единого государственного реестра юридических лиц.
 
    По сведениям, предоставленным суду *** отделом управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по***, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации действующих прав, ограничений (обременений) на незавершенный строительством спорный жилой дом, отсутствуют.
 
    Суд считает, что, несмотря на отсутствие документов, подтверждающих законность возведения *** ремтехпредснаб (АООТ «***») объектов недвижимости по *** в ***, указанный факт нашел свое подтверждение в судебном заседании. Данный вывод суд основывает, в том числе, и на представленном в материалах дела договоре купли-продажи незавершенного строительством жилого дома по *** в ***, заключенном *** между *** ремонтно-техническим предприятием с базой снабжения и Г.. Указанный договор зарегистрирован *** в исполнительном комитете *** сельсовета *** за ***.
 
    Факт выделения АООТ «***» земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством спорный жилой дом, под возведение указанного объекта недвижимости, сторонами в судебном заседании не оспаривался.
 
    Оценивая в совокупности, исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу о том, что нашло подтверждение то обстоятельство, что Новиков Е.В. приобрел по договору купли-продажи у АООТ «***» незавершенный строительством спорный жилой дом. После приобретения дома в установленном законом порядке истец право собственности на указанное имущество не зарегистрировал.
 
    Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии с правовой позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в пунктах 60 и 61 постановления от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
 
    После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
 
    Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
 
    Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
 
    В соответствии со статьями 153 и 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договорами) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон или более.
 
    Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
 
    Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
 
    Несмотря на отсутствие акта приема-передачи отчуждаемого имущества, суд приходит к выводу о том, что фактическая передача незавершенного строительством спорного жилого дома от продавца к покупателю состоялась.
 
    Суд считает установленным, доказанным и не опровергнутым то обстоятельство, что расчет по договору между покупателем и продавцом произведен в полном объеме.
 
    Данный вывод суд основывает в том числе: на объяснениях истца Новикова Е.В., который указал, что денежные средств по договору были им внесены в кассу предприятия, однако платежные документы не сохранились; показаниях свидетеля Б., которая в судебном заседании 16.10.2012 суду показала, что в 90-х годах ей выделили земельный участок по *** под строительство жилого дома. Через год соседний участок был предоставлен Новикову Е.В., всем выделялись земельные участки площадью по *** соток. Дом Новикова Е.В. был единственный *** на всей улице, он с отцом часто там появлялись, занимались строительством, клали кирпичи; показаниях свидетеля Ч. об обстоятельствах продажи незавершенного строительством спорного жилого дома Новикову Е.В.
 
    Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что, узнав об обращении Б. в администрацию *** с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством спорный жилой дом, истец, считая себя законным владельцем указанного недвижимого имущества, предпринял меры к защите своего нарушенного права, обратившись в администрацию ***, прокуратуру *** с соответствующими заявлениями, а также в суд с иском о признании права собственности.
 
    С момента приобретения незавершенного строительством спорного жилого дома - ***, истец владеет им добросовестно, открыто, непрерывно, пользуется как своим собственным имуществом, считая своей собственностью.
 
    Суд считает установленным, доказанным и не опровергнутым факт приобретения незавершенного строительством спорного жилого дома, расположенного по адресу:***, Новиковым Е.В. у АООТ «***» *** на основании договора купли-продажи.
 
    Статья 223 ГК РФ определяет, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Это - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения права собственности на недвижимое имущество, который может быть оспорен только в суде.
 
    Из представленных суду доказательств следует, что право собственности на незавершенный строительством спорный жилой дом Новикова Е.В. в соответствии с требованиями статьи 131 ГК РФ не зарегистрировано.
 
    Суд считает, что отсутствие у истца правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости и ликвидация организации - продавца, не могут являться основанием для лишения его возможности оформить в установленном порядке право собственности на него в уполномоченных государственных органах.
 
    В соответствии со статьей 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
 
    Лицам, участвующим в деле, судом разъяснялись положения статьи 56 ГПК РФ.
 
    Дополнительные доказательства в судебное заседание не представлены, суд принимает решение на основе имеющихся в деле доказательств.
 
    У суда отсутствуют основания подвергать сомнению истинность представленных истцом доказательств.
 
    В соответствии с частью 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
 
    Суд признает право собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу:***, за Новиковым Е.В..
 
    Оценивая исковое требование Новикова Е.В. о признании действительным договора купли-продажи незавершенного строительством жилого *** дома, расположенного по адресу:***, заключенного *** между ним и АООТ «***», суд считает, что оно не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Статья 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав, предусматривает - признание права.
 
    В соответствии с правовой позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 59 постановления от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
 
    Истец, считая себя единственным собственником незавершенного строительством спорного жилого дома, обращаясь с исковым требованием о признании действительным договора купли-продажи указанного объекта недвижимости, основанным на положениях статьи 165 ГК РФ, не учел, что защита гражданского права, применительно к рассматриваемому спору возможна лишь путем заявления требования о признании права собственности.
 
    Таким образом, при указанных обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения искового требования о признании действительным договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку истцом неверно сформулировано исковое требование, то есть, избран ненадлежащий способ защиты права.
 
    На основании изложенного и руководствуясь статьями 1, 12, 131, 153, 154, 209, 218, 223, 432, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 48, 55, 56, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Иск Новикова Е.В. к администрации *** сельсовета *** о признании договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома действительным, признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом, удовлетворить в части.
 
    Признать за Новиковым Е.В. право собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу:***, общей площадью *** квадратных метров, согласно техническому паспорту по состоянию на ***.
 
    В удовлетворении остальной части иска Новикова Е.В., отказать.
 
    С мотивированным решением лица, участвующие в деле вправе ознакомиться 08 февраля 2013 года.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда с подачей жалобы через Бийский районный суд.
 
    Судья                                                                                                                                        А.С.Уманец