Решение Петрозаводского городского суда от 19 февраля 2019 года №2-8929/2018, 2-895/2019

ПЕТРОЗАВОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 февраля 2019 года Дело N 2-895/2019
Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе судьи Малыгина П.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Павловой Е.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску Министерства имущественных и земельных отношений к администрации Петрозаводского городского округа о расторжении договора аренды,
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений (далее - истец, Министерство) обратилось в Петрозаводский городской суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, Администрация) о расторжении договора N 31425 аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, <адрес>, заключенного 26.06.2014 между Администрацией и ФИО9.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее - Управление Росреестра по РК), Пахотина А.В. и Горячева Н.А.
В судебном заседании представитель истца Сафронова О.П. требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Иным способом расторгнуть договор истец не может, без решения суда невозможно исполнить уже состоявшееся решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия о предоставлении спорного земельного участка Пахотиной А.В. Наследников у арендатора нет, они не заявили о себе длительное время. Подсудность спора вытекает из наследственных правоотношений, он не связан с экономической деятельностью сторон.
Администрация надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечив явку своего представителя в суд. В письменном отзыве просила удовлетворить требования истца. Третьи лица и их представители в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. В силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие неявившихся лиц и их представителей.
Заслушав объяснения стороны истца, исследовав исковое заявление, изучив и оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд считает установленными следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 26.06.2014 между Администрацией (Арендодатель) и ФИО9 (Арендатор) был заключен договор N 31425 (далее - договор от 26.06.2014) аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, <адрес>. Срок аренды установлен на пять лет (пункт 7.1 договора от 26.06.2014). Участок предоставляется из земель населенных пунктов для размещения индивидуального жилого дома (строительства жилого дома). 26.06.2014 между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка. В соответствии с пунктами 2.1-2.4 договора от 26.06.2014 и приложением N к договору стороны согласовали размер годовой арендной платы. Договор от 26.06.2014 не предусматривает досудебный порядок урегулирования споров, в том числе по расторжению договора. Договор прошел государственную регистрацию о ФИО9, как об арендаторе и землепользователе внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).
ФИО9 умер 22.07.2016. Согласно данным, представленным суду Нотариальной палатой Республики Карелия, наследственное дело в отношении имущества умершего не заводилось. Данные сведения запрашивали и ранее в рамках рассмотрения иных дел в отношении спорного участка.
Судом было установлено место жительства двоюродной сестры арендатора, которая сообщила, что не намеревается вступать в наследство после смерти брата. В ЕГРН сведения о прекращении права аренды на спорный участок не вносились, по договору аренды от 26.06.2017 имеется задолженность по арендной плате. Данных о фактическом принятии наследниками имущественных прав суду не представлено. Сведений о том, что кто-либо из наследников заявлял право на наследство, в том числе по спорному земельному участку, в открытых и доступных источниках не имеется.
Ранее на основании решения Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 09.04.2018 (далее - Решение от 09.04.2018) Министерство было обязано рассмотреть заявление Пахотиной А.В. о предоставлении спорного земельного участка в собственность в соответствии с действующим законодательством. Апелляционным определением Верховного Суда Республики Карелия от 28.06.2018 Решение от 09.04.2018 оставлено без изменения.
Часть 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Суд приходит к выводу, что обстоятельства, касающиеся законности и обоснованности права Пахотина А.Л. на предоставление спорного земельного участка в собственность не подлежат доказыванию и оспариванию, так как они подтверждаются вышеназванным судебным постановлением.
Сторона истца не может исполнить Решение от 09.04.2018, поскольку спорный земельный участок обременен правом аренды ФИО9 Иным способом реализовать свои права сторона не может.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец представил в суд документы, подтверждающие соблюдение требований пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нарушенное гражданское право (законный интерес) подлежит защите способом, указанным в законе. Абзац 11 названной статьи содержит такой способ защиты права, как прекращение и изменение правоотношения.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Положения статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускают возможности одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а по инициативе арендодателя аренда также может быть прекращена по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.
По общим правилам расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи, связанные с нарушением условий договора, при которых договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон.
Министерство в силу положений Закона Республики Карелия от 29.12.2015 N 1980-ЗРК "О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия" осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отражено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Исходя из толкования вышеназванных норм, сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Как следует из материалов дела, арендатором до момента наступления смерти не вносились арендные платежи, после его смерти никто из потенциальных наследников также не нес обязательства по договору аренды.
Пункты 1 и 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Положения статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.
По смыслу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможность исполнения обязательства наступает в случае, если действие, являющееся содержанием обязательства, объективно не может быть совершено ни одним лицом.
С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", арендодатель лишен возможности требовать по суду исполнения обязательства в натуре, так как контрагент по договору умер, а его наследники отсутствуют.
Согласно статье 418 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора.
В силу положений статьи 1112 Гражданского Кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Согласно пункту 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступление в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Из приведенных правовых норм следует, что обязательства, возникшие из договора аренды, смертью должника не прекращаются и входят в состав наследства.
Исходя из положений статей 606, 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендные отношения, по своей сути, не предполагают обязательного наличия личностных отношений между сторонами данного обязательства. В этой связи смерть арендатора, при отсутствии иного, не является безусловным основанием для прекращения договора аренды. В тоже время, по общему правилу обязательными условиями перехода прав и обязанностей арендатора к наследнику является выражение наследником волеизъявления на вступление в договорные отношения путем подачи соответствующего заявления арендодателю (в данном случае - в орган местного самоуправления). В материалах дела таких данных не представлено. Наследники длительное время не заявили о себе, не принимали иное наследство, оставшееся после смерти арендатора, не совершали каких-либо юридически значимых действий, свидетельствующих, как о принятии наследства, так и о заинтересованности в сохранении договорных отношений с арендодателем. На земельном участке не возведено каких-либо строений, имеется задолженность по арендным платежам.
По мнению суда, заявленные требования подлежат удовлетворению, так как иным способом защитить право на распоряжение земельным участком, в том числе с учетом обязательной силы Решения от 18.04.2018, истец не может.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Как указано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Частями 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5 часть 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).
Указанное решение суда будет являться основанием для исключения из ЕГРН сведений о зарегистрированном праве аренды ФИО9 на спорный земельный участок.
Исходя из характера спорных отношений, а также разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" суд не рассматривает вопрос о судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Петрозаводский городской суд Республики Карелия
решил:
Исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия удовлетворить полностью.
Расторгнуть договор N 31425 аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, <адрес>, заключенный 26.06.2014 между администрацией Петрозаводского городского округа и ФИО9.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья П.А. Малыгин
Мотивированное решение изготовлено 25 февраля 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка