Решение от 28 августа 2014 года №2-892/2014

                         К делу № 2-892/2014г.
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
 
г. Славянск на Кубани             28 августа 2014 года
 
    Славянский городской суд Краснодарского края в составе:
 
          судьи                          Финяк О.М.,
 
          при секретаре      Николаенко Т.В.,
 
          рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Солахян С.А. к Кредитному Потребительскому Кооперативу Граждан «Кооперативный банк «Гарантия» о признании недействительной ничтожной сделку - договора залога недвижимости и применении последствий недействительности сделки; по иску Кредитного Потребительского Кооператива Граждан «Кооперативный банк «Гарантия» к Солахян С.А., Турзаклян В.А. о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, обращении взыскания на заложенное имущество, истребования имущества из чужого незаконного владения,
 
    УСТАНОВИЛ:
 
    Кредитный Потребительский Кооператив Граждан «Кооперативный банк «Гарантия» обратились в суд с иском к Солахян С.А., Турзаклян В.А. о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, обращении взыскания на заложенное имущество, истребования имущества из чужого незаконного владения.
 
    Солахян С.А. обратился в суд с иском к Кредитному Потребительскому Кооперативу Граждан «Кооперативный банк «Гарантия» признании недействительной ничтожной сделку - договора залога недвижимости и применении последствий недействительности сделки.
 
    В судебном заседании представитель Кредитного Потребительского Кооператива «Гарантия» Савкина В.К. пояснила, что 08 июня 2011 года между истцом КПК "Гарантия" и ответчиком Солахян С.А. был заключен договор о залоге недвижимости (...) по которому залогодатель - Солахян С.А. передал принадлежащие на праве собственности объекты недвижимости залогодержателю - Кооперативу "Гарантия" в обеспечение договорных обязательств по договору денежного займа (...) от 08 июня 2011 года, в т.ч.: магазин, общей площадью 55.6 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Славянск-на-Кубани, (...); земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Славянск-на-Кубани, (...)
 
    К договору о залоге недвижимости (...) от 08 июня 2011 года приложены и хранятся в Кооперативе по месту исполнения договора до полного исполнения всех обязательств по договору денежного займа (...) от 08 июня 2011 года и договору денежного займа (...) от 07 декабря 2011 года предоставленные залогодателем документы о государственной регистрации права на объекты права.
 
    Срок действия по погашению основного долга согласно условиям договор денежного займа (...) от 08 июня 2011 года истек 01 июня 2013 года. Срок действия по погашению основного долга согласно условиям договор денежного займа (...) от 07 декабря 2011 года истек 01 декабря 2013 года. Солахян С.А. договорные обязательства не выполнил, продолжая уклонятся от возврата заемных средств и исполнения договорных обязательств и в настоящее время, чем продолжает наносить Кооперативу убытки. Кооператив был вынужден обратится в Славянский городской суд Краснодарском с иском к Солахян С.А.. Решением Славянского городского суда от 11.04.2014 года были удовлетворены требования КПК «Гарантия» к Солахян С.А. о взыскании сумм задолженности по договору денежного займа.
 
    В настоящее время, им стало известно, что
магазин, общей площадью 55.6 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Славянск-на-Кубани, (...), Солахян С.А. не принадлежит, поскольку Солахян     С.А. в отношении указанного залогового     имущества совершил без ведома Кооператива сделку купли-продажи 08.11.2013 года с Турзаклян В.А.. Согласно свидетельства государственной регистрации права серия (...) от 08.11.2011 года, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрам кадастра и картографии по Краснодарскому краю - Турзаклян В.А. является собственником залогового имущества по выполненным обязательствам Солахян С.А..
 
    В соответствии с условиями договора о залоге недвижимости (...) от 08 июня 2011 года, залогодатель обязуется не совершать действий, влекущих прекращение права залога, гарантировать залогодержателю, что переданный предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме, не отчуждать и не переуступать предмет залога третьим лицам без письменного согласия залогодержателя. Солахян С.А., отчуждая объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом залога Турзаклян В.А. без согласия и уведомления залогодержателя, не выполнив договорные обязательства надлежащим образом, своими действиями нарушил договор о залоге недвижимости (...) от 08 июня 2011 года.
 
    Просит признать недействительной сделку купли-продажи магазина, находящегося в залоге у кооператива, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Славянск-на-Кубани, (...), заключенный между Солахян С.А. и Турзаклян В.А. от 08.11.2013 года. Обратить взыскание на заложенное по договору о залоге недвижимости (...) от 08 июня 2011 года имущество: магазин, общей площадь 55.6 кв.м., и земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем магазин, расположенные по адресу: Краснодарский край, г.Славянск-на-Кубани, (...) в связи с неисполнением обеспеченного залогом обязательства Солахян С.А. в пользу КПК "Гарантия". Истребовать из владения Турзаклян В.А. в пользу КПК
имущество, заложенное по договору о залоге недвижимости (...) от 08 июня 2011 года, в.т.ч.: магазин и земельный участок, расположенные по адресу: Краснодарский край, г.Славянск-на-Кубани, (...). Взыскать с Солахян С.А. в пользу Кредитного Потребительского Кооператива «Гарантия» сумму оплаченной государственной пошлины при подаче иска суд.
 
    Ответчик Турзаклян В.А. иск Кредитного Потребительского Кооператива «Гарантия» не признал. Пояснил, что он в ноябре 2013 года приобрел у Солахян С.А. магазин, общей площадью 55,6 кв.м., и земельный участок, площадью 85 кв.м, разрешенное использование под магазин, кадастровый номер (...), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Славянск-на-Кубани, (...). Никаких обременений на указанных земельных участках не было. Он является добросовестным приобретателем. Просит в иске Кредитному Потребительскому Кооперативу «Гарантия» отказать.
 
    В судебном заседании представитель ответчика Солахян С.А. - Перегоненко Е.А. исковые требования Кредитного Потребительского Кооператива «Гарантия» не признала, поскольку считает, что сделка - договор залога недвижимости (...) от 08.06.2011 года, заключенную между Солахян С.А. и Кредитным Потребительским Кооперативом Граждан «Кооперативный банк «Гарантия» является недействительным в силу его ничтожности.
 
    Заявила от имени Солахян С.А. исковые требования к Кредитному потребительскому кооперативу граждан «Гарантия» о признании недействительным ничтожным договора залога недвижимости и применении последствий недействительности сделки.
 
    Пояснила, что 08.06.2011 года между Солахян С.А. и Кредитным Потребительским Кооперативов «Гарантия» был заключен договор № 17 о залоге недвижимости. Согласно п. 1.2 предметом залога являлись: принадлежащий Солахян С.А. на праве собственности магазин, общей площадью 55,6 кв.м., по адресу: Краснодарский край, г. Славянск-на-Кубани, (...) и земельный участок площадью, функционально обеспечивающей находящееся на ней домовладение, составляющее 85±3 кв.м., по адресу: Краснодарский край, г. Славянск-на-Кубани (...)
 
    Данный договор о залоге был заключен в обеспечение обязательств по договору денежного займа (...) от 08.06.2011 года, а в последствии, и в обеспечение обязательств по договору денежного займа (...) от 07.12.2011 года. Решением Славянского городского суда от 11.04.2014 года был расторгнут договор денежного займа (...) от 08.06.2011 года, и с Солахян С.А. в пользу КПКГ «Гарантия» была взыскана сумма задолженности и судебные расходы. Решением Славянского городского суда от 11.04.2014 года был расторгнут договор денежного займа (...) от 07.12.2011 года, и с Солахян С.А. в пользу КПКГ «Гарантия» была взыскана сумма задолженности и судебные расходы.
 
    Солахян С.А. в ноябре 2013 года продал Турзаклян В.А. магазин, общей площадью 55,6 кв.м., и земельный участок, площадью 85 кв.м., разрешенное использование под магазин, кадастровый номер (...), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Славянск-на-Кубани, (...).
 
    Считает, что сделка залога (...) от 08.06.2011 года ничтожна в силу прямого указания на то ст. 165,168 ГК РФ, так как при заключении договора был допущен ряд нарушений не позволяющих на сегодняшний момент считать его действительным.
 
    Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) заключается сторонами в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с со ст. 10 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
 
    Согласно ст. 9 вышеуказанного закона в договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки (который определяется указанием наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), его оценка (определяется в соответствии с действующим законодательством РФ) и срок исполнения обязательства.
 
    Как следует из оспариваемого договора, предметом договора является принадлежащий залогодателю на праве собственности объект недвижимости магазин, общей площадью 55,6 кв.м., и право собственности земельного участка, функционально обеспечивающей находящееся на ней домовладение, составляющее 85±3 кв.м., по адресу: Краснодарский край, г. Славянск-на-Кубани (...)
 
    В нарушение требований об оценке имущества, подлежащего залогу стоимость имущества, указанная в договоре была определена по соглашению сторон, а не на основании заключения об оценке квалифицированного оценщика (ФЗ №135-Ф3 от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ст. 3).
 
    В силу ст. 7 ФЗ № 102-ФЗ, имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого) может быть установлена при наличии согласия второго сособственника. Имущество, подлежащее залогу (в частности магазин) на момент заключения договора залога находилось в общей совместной собственности супругов, т.к. было приобретено (выстроено) в период брака и согласие супруги ее доверителя на заключение данного договора должно было быть обязательно. Такого согласия КПК «Гарантия» ни у него, ни у его супруги не требовали.
 
    При заключении договора о залоге недвижимости от 08.06.2011 года, и дополнительного соглашения к договору залога от 08.06.2011 года, ее доверителю не было известно о том, что договор должен быть зарегистрирован в Управлении Росреестра, и в договоре это указано не было. КПКГ «Кооперативный банк «Гарантия» при заключении договора и дополнительного соглашения с такими требованиями к Солахян С.А. не обращался.
 
    Кроме того, считает, что при заключении второго договора займа от 07.12.2011 года он не мог обеспечиваться залогом имущества, ранее уже переданным в залог в обеспечение договора займа от 08.06.2011 года. Ст. 342 ГК РФ гласит о том, что последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Пунктом 1.6 договора залога от 08.06.2011 года, предусмотрено, что последующий залог предмета залога без письменного согласия залогодержателя не допускается. На момент заключения договора займа от 07.12.2011 года и дополнительного соглашения к договору залога, Солахян С.А. с просьбой о последующем залоге к ответчику не обращался, он такого согласия ему не давал.
 
    В 2013 году Солахян С.А. произвел раздел земельного участка, зарегистрировал право собственности на вновь образованные земельные участки, никаких обременений, ограничений при этом не выявлено. Управлением Росреестра произведена правовая экспертиза документов, не выявившая никаких нарушений действующего законодательства и произведена государственная регистрация права.
 
    Произведя раздел, Солахян С.А. продал магазин и земельный участок, с измененым разрешенным использованием «под магазин» Турзалян В.А., сделка также прошла государственную регистрацию и правовую экспертизу. При заключении договора с Турзалян В.А. Солахян С.А. не знал, что не имеет права продавать данные объекты, и планировал рассчитаться с ответчиком в полном объеме из полученных денежных средств, но в этот период заболел онкологическим заболеванием, остался без работы, дочка вышла замуж, возникла срочная необходимость погасить другой кредит в коммерческом банке, и он отложил уплату займа ответчику.
 
    Считает, что все указанные нарушения, допущенные при заключении сделки позволяют характеризовать данную сделку как недействительную, заключенную с нарушением требований Российское законодательства, что порождает ее ничтожность с момента заключения в силу ст. 168 ГК РФ.
 
    Просит признать недействительной ничтожную сделку - договор залога недвижимости (...) от 08.06.2011 года, заключенную между Солахян С.А. и Кредитным Потребительским Кооперативом Граждан «Кооперативный банк «Гарантия» и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
 
    Представитель Кредитного Потребительского Кооператива «Гарантия» Савкина В.К. возражала против удовлетворения исковых требований Солахян С.А., поскольку заемщик Солахян С.А. не исполнил договорные обязательства, уклонятся от возврата заемных средств. 08 июня 2011 года между КПК "Гарантия" и Солахян С.А. был заключен договор о залоге недвижимости, в обеспечение договорных обязательств по договору денежного займа (...) от 08 июня 2011 года. Просит в удовлетворении исковых требований Солахян С.А. отказать в полном объеме.
 
    Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
 
    Из материалов дела следует, что 08 июня 2011 года между Кредитным Потребительским Кооперативом Граждан «Кооперативный банк «Гарантия» и Солахян С.А. был заключен договор о залоге недвижимости № 17.       
 
    В силу п. 1.1 ст. 1 указанного договора, предметом договора является передача залога залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по основному договору денежного займа № 17, заключенному 08 июня 2011 года между залогодержателем и Солахян С.А..
 
    Согласно п. 1.2 договора, предметом залога является: принадлежащий залогодателю на праве собственности объект недвижимости магазин, общей площадью 55,6 кв.м., по адресу: г. Славянск-на-Кубани, (...) право собственности земельного участка площадью, функционально обеспечивающей находящееся на ней домовладение, составляющее 85±3 кв.м., по адресу: г. Славянск-на-Кубани, (...) На основании п. 1.5 договора, предмет залога в целом оценивается сторонами в 3 500 000 рублей.
 
    Решением Славянского городского суда от 11.04.2014 года был расторгнут договор денежного займа (...) от 08.06.2011 года, и с Солахян С.А. в пользу КПКГ «Гарантия» была взыскана сумма задолженности и судебные расходы. Решением Славянского городского суда от 11.04.2014 года был расторгнут договор денежного займа (...) от 07.12.2011 года, и с Солахян С.А. в пользу КПКГ «Гарантия» была взыскана сумма задолженности и судебные расходы.
 
    Как установлено в ходе судебного разбирательства, Солахян С.А. 08 ноября 2013 года продал Турзаклян В.А. магазин и земельный участок, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Славянск-на-Кубани, (...). Согласно свидетельств о государственной регистрации права (...) от 08.11.2013 года, (...) от 08.11.2013 года, Турзаклян В.А. на основании договора купли-продажи от (...) года, является собственником магазина, общей площадью 55,6 кв.м., и земельного участка, площадью 85 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Славянск-на-Кубани, (...)
 
    Согласно действующему законодательству, договор о залоге права собственности на недвижимое имущество является, по сути, договором об ипотеке и, следовательно, он в соответствии с правилами ГК РФ о залоге недвижимости и Федерального закона «Об ипотеке», действовавшими на дату заключения сторонами договора о залоге недвижимости от 08 июня 2011 года, подлежал государственной регистрации.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации.
 
    Пунктом 3 ст. 339 ГК РФ установлено, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. В силу ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Регистрация ипотеки осуществляется внесением записи по Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года №219.
 
    В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
 
    В ходе судебного разбирательства, было установлено, что договор о залоге недвижимости, заключенный сторонами 08.06.2011 года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Данное обстоятельство в судебном заседании представителем КПКГ «Кооперативный банк «Гарантия» не оспаривалось.
 
    Поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, то в силу п. 1 ст. 341 ГК РФ и п. 1 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», право залога возникает у залогодержателя с момента государственной регистрации договора о залоге.
 
    Вследствие чего, следует сделать вывод о том, что в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ, п.п. 3 и 4 ст. 339 ГК РФ, абзаца 3 п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке», договор о залоге недвижимого имущества от 08.06.2011 года, является ничтожным.
 
    Кроме того, в силу ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.
 
    Однако, как установлено судом, письменного согласия супруги Солахян С.А. не имеется, и такого согласия КПКГ «Кооперативный банк «Гарантия» при заключении договора о залоге недвижимости (...) от 08.06.2011 года, от Солахян С.А. не требовал.
 
    Так же судом учитывается, что сделка купли-продажи недвижимого имущества между Солахян С.А. и Турзалян В.А. прошла государственную регистрацию и правовую экспертизу. Турзалян В.А. является добросовестным приобретателем.
 
    Из вышеизложенного следует, что сделка - договор залога недвижимости (...) от 08.06.2011 года ничтожна в силу прямого указания на то положений ст.ст. 165, 168 ГК РФ, так как при заключении договора был допущен ряд нарушений влекущих его недействительность.
 
        Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования Солахян С.А. к Кредитному потребительскому кооперативу граждан «Гарантия» о признании недействительной ничтожной сделки - договора залога недвижимости, и применении последствий недействительности сделки подлежат удовлетворению в полном объеме.
 
    При таких обстоятельствах, исковые требованияКредитного Потребительского Кооператива Граждан «Кооперативный банк «Гарантия» к Солахян С.А., Турзаклян В.А. о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, обращении взыскания на заложенное имущество, истребования имущества из чужого незаконного владения, не подлежат удовлетворению.
 
          Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд          
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Солахян С.А. - удовлетворить.
 
    Признать недействительной ничтожную сделку - договор (...) от 08 июня 2011 года о залоге недвижимости: магазина, общей площадью 55,6 кв.м., и земельного участка площадью, функционально обеспечивающей находящееся на ней домовладение, составляющее 85±3 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Славянск-на-Кубани, (...), заключенный между Кредитным Потребительским Кооперативом Граждан «Кооперативный банк «Гарантия» и Солахян С.А..
 
    Исковые требования Кредитного Потребительского Кооператива Граждан «Кооперативный банк «Гарантия» к Солахян С.А., Турзаклян В.А. о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, обращении взыскания на заложенное имущество, истребования имущества из чужого незаконного владения, - оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Славянский городской суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.
 
    Решение в окончательной форме вынесено 01 сентября 2014 года.
 
        Судья - /подпись/
 
    Копия верна: Судья                      Финяк О.М.
 
    «СОГЛАСОВАНО»
 
    Судья          Финяк О.М.
 
    «___»________________2014 года