Решение от 16 июня 2014 года №2-891/2014

    РЕШЕНИЕ
 
    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    К делу № 2-891/2014
 
        16 июня 2014 года
 
    Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края
 
    в составе
 
    Председательствующего, судьи                       ДИДИК О. А.
 
    при секретаре                                                     МИХАЙЛОВОЙ А.Ф.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Асланян Г.Ю. к Мегрикян Л.В., Чамян В.Л., Мегрикян А.В., Абрамян Г.А. и Штанько О.Н. о признании недействительными договоров купли-продажи и признании права собственности на объект недвижимости,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Асланян Г.Ю. обратилась в суд с иском к Мегрикян Л.В., Чамян В.Л., Мегрикян А.В., Абрамян Г.А. и Штанько О.Н. о признании недействительными договоров купли-продажи и признании за ней права собственности на объект недвижимости в виде жилого помещения.
 
    При этом в обоснование своих требований истец указывает, что 13 сентября 2012 года она заключила предварительный договор купли-продажи жилого помещения и доли земельного <адрес>, с гражданином Мегрикян А.В..
 
    По данному договору после заключения основного договора в ее собственность должно было перейти право на жилое помещение номер 24 на втором этаже жилого дома, площадью 35,6 кв.м. По данному договору она передала Мегрикян А.В. 918 тыс. рублей, получив расписку.
 
    Согласно указанного договора жилой дом должен быть возведен ответчиком, а жилое помещение передано ей не позднее декабря 2012 года. Однако в указанный срок жилой дом не был завершен строительством, и основной договор между ними не был заключен.
 
    Как указывает истец, в настоящее время ей стало известно, что указанное в предварительном договоре жилое помещение несколько раз перепродано от одного ответчика к другому, равно как к иным лицам перешло и право на земельный участок, расположенный под данным жилым домом.
 
    Истец, полагая, что все указанные договоры недействительны в силу ничтожности, обратившись в суд с настоящим иском, настаивая на признании их таковыми, заявила требование о признании за ней права собственности на помещение номер №, расположенное на втором этаже указанного жилого дома, площадью 35, 6 кв.метра.
 
    В судебном заседании истец заявленные требования поддержала. Представитель истца, настаивая на удовлетворении иска, указал, что надлежащими и исчерпывающими доказательствами в пользу истца являются следующие письменные доказательства: предварительный договор от 13 сентября 2012 года, расписка ответчика Мегрикян А.В. о получении от истца денежной суммы, указанной в договоре, а также постановление органа предварительного расследования о возбуждении в отношении данного лица уголовного дела за мошенничество, и второе постановление - о приостановлении предварительного расследования в связи с его розыском.
 
        Представитель ответчиков Мегрикян А.В., Мегрикян Л.В., Чамян В.Л. и Абрамян Г.А. иск не признал. При этом данный представитель указал на то, что истец не представила суду ни одного доказательства, которые бы могли быть положены судом в основу решения об удовлетворении данных требований. Согласно действующего законодательства, а именно ст. 429 ГК РФ, предварительный договор, на который ссылается истец, считается расторгнутым.
 
        Представитель ответчика Штанько О.Н. иск не признал, указав при этом, что    данный ответчик, собственник на настоящий момент спорного жилого помещения, является добросовестным приобретателем, и заключенный ею договор не может быть признан недействительным.
 
        Суд, выслушав представителя истца, ответчиков по делу, исследовав письменные доказательства, пришел к выводу о законности и обоснованности заявленных требований, в силу чего исковые требования подлежат удовлетворению.
 
        К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.
 
        В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.
 
        Истец, обратившись в суд с настоящим требованием, в подтверждение законности и обоснованности требований представила надлежащие и достаточные доказательства, которые ответчиками не оспорены и не опровергнуты.
 
    Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Не соблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
 
    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора.
 
    Статьёй 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключение случаев, предусмотренных законом.
 
    Частью 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, заслоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    Как следует из материалов дела, 13 сентября 2012 года между Мегрикяном А.В., действующим в качестве продавца, и Асланян Г.Ю., действующей в качестве покупателя, был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), площадью 35,6 кв.м., расположенной на 2-м этаже строящегося жилого дома по адресу: г.Сочи, <адрес>
 
    Согласно условиям данного договора стороны обязались в будущем заключить основной договор договор купли- продажи жилого помещения.
 
    Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что строительство жилого дома ведётся на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности по 1/3 доли каждому Мегрикяну J1.B., Мегрикяну А.В. и Чамяну B.JI.. Надлежащая копия указанного договора имеется на л.д.7.
 
    При этом из материалов дела усматривается, что при заключении предварительного договора купли-продажи от имени Мегрикяна JI.B. и Чамяна B.J1. Мегрикян А.В. действовал на основании выданных ему нотариально удостоверенных доверенностей от 22 декабря 2010 года.
 
    Согласно условиям данных доверенностей Мегрикян JI.B. и Чамян B.JI. уполномочили Мегрикяна А.В. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие им доли и/или помещения в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> Срок действия доверенностей - 3 года.
 
    Таким образом, материалами дела подтверждено, что при заключении предварительного договора купли-продажи Мегрикян А.В. был вправе заключать договоры купли-продажи в отношении как своего имущества, так и в отношении имущества Мегрикяна Л.В. и Чамяна ВЛ.
 
    Судом установлено, что цена договора была определена в сумме 918 ООО рублей, что усматривается из пункта 4 данного договора ( л.д.9).
 
    Согласно пункту 4.1 договора и расписки от 07 июля 2011 года денежная сумма в размере 918 000 рублей полностью выплачена покупателем, т.е. ею в полном объеме исполнены взятые на себя обязательства по предварительному договору (л.д.12).
 
    Согласно п. 3.1 предварительного договора продавец взял на себя обязательства в срок до декабря 2012 года построить жилой дом и ввести его в эксплуатацию.
 
    Судом установлено, что в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи жилого помещения заключен не был, поскольку Мегрикян А.В. от его заключения уклонился.
 
    При этом истец неоднократно обращалась к данному лицу с претензиями, в которых просила заключить с ней основной договор купли-продажи недвижимости, однако ответа на претензию от ответчика не последовало.
 
    Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 24 мая 2012 года за Чамян B.J1. признано право собственности на жилой дом, состоящий из литера «Б», литера «В» и литера «Д».
 
    Из материалов дела усматривается, что на основании заключенного между Чамян В.Л., действующим в качестве продавца, и Абрамян Г.А., действующим в качестве покупателя договоров купли-продажи от 08 декабря 2012 года Чамян B.JI. продал Абрамяну Г.А. спорное жилое помещение, а именно помещение на поэтажном плане: №, общей площадью 35, 6 кв.метра, на втором этаже жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>
 
    В данном договоре купли-продажи указано, что недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит (л.д.34).
 
    1 апреля 2013 года между Абрамяном Г.А. и Штанько О.Н. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Абрамян Г.А., в свою очередь, передал указанное выше жилое помещение в собственность Щтанько О.Н. (л.д.34).
 
    При этом в договоре указано, что жилое помещение продается свободным от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным помещением, и, что до подписания настоящего договора помещение никому не продано, не заложено, не обременено правами третьих лип, в споре и пол запрещением (арестом) не состоит.
 
    Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает других последствий нарушения.
 
    В силу ст. 166 ГК РФ сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания таковой судом.
 
    При заключении оспариваемого истцом договора купли-продажи от 1 апреля 2013 года сторонами по договорам не было учтено, что помещение № общей площадью 35.6 кв.м., расположенное в доме литер В по адресу: <адрес> было обременено предварительным договором купли-продажи от 13 сентября 2012 года, заключенным между истцом и Мегрикяном А.В..
 
    Выданные Мегрикяну А.В. на распоряжение имуществом Мегрикяна JI.B. и Чамяна В.Л. доверенности аннулированы не были, Асланян Г.Ю. о заключаемых Чамяном В.Л. сделках купли-продажи извещена не была.
 
    При заключении договоров купли-продажи указанного жилого помещения Штанько О.Н. не могла не знать о том, что между Асланян Г.Ю. и Мегрикяном А.В. на основании выданной им нотариально удостоверенной доверенности был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, поскольку Асланян Г.Ю. неоднократно обращалась к ответчикам с требованием заключить основной договор купли-продажи.
 
    С учётом изложенного, поскольку Асланян Г.Ю. в полном объёме исполнила взятые на себя обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры, а ответчики от заключения основного договора уклонились и произвели отчуждение имущества, за которое истцом в полном объёме произведена оплата, суд считает необходимым признать недействительным заключенный между Абрамяном Г.А. и Штанько О.Н. договор купли-продажи недвижимого имущества и признать за Штанько О.Н. право собственности на приобретенное ею имущество.
 
    В соответствии с ч.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.
 
    Предварительный договор купли-продажи, заключенный между истцом и Мегрикяном А.В. соответствует требованиям, предъявляемым к договорам купли- продажи недвижимого имущества. Данный договор позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, содержит цену имущества, дату и место его составления, а также технические характеристики жилого помещения. В исследуемом судом договоре в полном объеме отражены данные продавца и покупателя, оговорены существенные условия договора.
 
    Помимо изложенного заслуживают    внимания суда и доводы истца и ее представителем о том, что в отношении ответчика Мегрикян А.В. в настоящее время возбуждено уголовное дело по признакам совершения им преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, по которому, в том числе, настоящий истец по делу признана потерпевшей ( л.д. 35-40).
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 168-169, ГК РФ и ст. 59, 60, 56 и ст.ст.    194-198    ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
        Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного на поэтажном плане: №, общей площадью 35, 6 кв.метра, расположенного на 2 этаже объекта недвижимости в виде капитального строения на земельном участке, имеющем кадастровый номер №, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, <адрес>, заключенный 1 апреля 2013 года между Абрамяном Г.А. и Штанько О.Н..
 
        Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи, аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о переходе и возникновении у Штанько О.Н. права собственности на жилое помещение, расположенное на поэтажном плане: №, общей площадью 35, 6 кв.метра, расположенное на 2 этаже объекта недвижимости в виде капитального строения на земельном участке, имеющем кадастровый номер № по адресу: <адрес>, аннулировав выданное ей на основании данной записи свидетельство о государственной регистрации права.
 
        Признать за АСЛАНЯН Г.Ю. право собственности на жилое помещение, расположенное на поэтажном плане: № общей площадью 35, 6 кв.метра, расположенное на 2 этаже объекта недвижимости в виде капитального строения на земельном участке, имеющем кадастровый номер № по адресу: Краснодарский <адрес>
 
        Решение в течение одного месяца может быть обжаловано в краевой суд.
 
        Председательствующий                                                                        Дидик О.А.
 
        Решение отпечатано в совещательной комнате.
 
    На момент опубликования решение не вступило в законную силу.