Решение от 18 июля 2014 года №2-871/14

    Р Е Ш Е Н И Е
 
    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    18 июля 2014 года п. Ленинский
 
    Ленинский районный суд Тульской области в составе:
 
    председательствующего Тюрина Н.А.,
 
    при секретаре Головиновой О.О.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-871/14 по иску Харитоновой <данные изъяты> к Моргуновой <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи,
 
    у с т а н о в и л :
 
    Харитонова К.А. обратилась в суд с иском к Моргуновой М.Л. о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между
ними, об обязании ответчика вернуть денежную сумму, внесенную ей за
приобретение недвижимого имущества, в размере <данные изъяты> руб. и о взыскании убытков в размере <данные изъяты> руб., морального вреда в размере <данные изъяты> руб. и расходов по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб..
 
    Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Моргуновой М.Л. и Харитоновой К.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, адрес объекта: участок находится примерно в 50м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира<адрес> Право собственности зарегистрировано Управлением Росреестра по Тульской области. Она оплатила товар в установленном договором порядке. Согласно договора, продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество свободным от любых имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц. Целью приобретения земельного участка было строительство индивидуального жилого дома. При согласовании места размещения объекта строительства с ОАО «<данные изъяты>» было установлено на участке проходит газопровод в/д, имеющий охранную зону 2 м в обе стороны от оси в которой запрещается какое-либо строительство, в том числе дорог и коммуникаций, посадка деревьев. Расстояние от фундамента жилого до газопровода в/д составляет 7 метров. Кроме газопровода на участке расположены ЛЭП 6 Кв, что также налагает определенные ограничения в использовании участка. Таким образом, продавцом продан покупателю земельный участок не свободный от прав третьих лиц, а также на участке имеются неустранимые недостатки, не позволяющие использовать приобретенный земельный участок по назначению, а именно для строительства индивидуального жилого дома. На основании действующего гражданского и земельного законодательства, при несоблюдении условий договора со стороны продавца, и при обнаружении существенных и неустранимых недостатков, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка, возвратив его продавцу. Сумма, выплаченная по договору купли-продажи составляет <данные изъяты> рублей. Также были причинены убытки: оплата госпошлины за регистрацию <данные изъяты> руб., оплата по договору за техприсоединение <данные изъяты> руб., расчет по водопотреблению <данные изъяты> руб., топосъемка <данные изъяты> руб., согласование места размещения объекта строительства <данные изъяты> руб., итого <данные изъяты> руб. Кроме вышеуказанных убытков ей причинен моральный вред, который она оценивает в <данные изъяты> руб. Требование - претензию истца о досрочном расторжении договора ответчик оставил без ответа.
 
    Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части исковых требований о взыскании убытков в размере <данные изъяты> руб., морального вреда в размере <данные изъяты> руб. прекращено в связи с отказом представителя истца Харитоновой К.А. по доверенности ФИО10 от данной части исковых требований.
 
    Впоследствии истец по тем же основаниям уточнил свои исковые требования и просилрасторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Моргуновой М.Л. на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: участок находится примерно в 50м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> возвратить стороны в первоначальное состояние и обязать ее возвратить Моргуновой М.Л. земельный участок с кадастровым номером №, а Моргунову М.Л. возвратить ей денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в срок не позднее 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу и взыскать с Моргуновой М.Л. в ее пользу расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.
 
    Истец Харитонова К.А. в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.
 
    Представитель истца по доверенности ФИО10 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала по основаниям изложенным в исковом заявлении Дополнительно пояснила, чтосогласно договору купли-продажи, заключенному между истцом и ответчиком, земельный участок был продан свободно от прав третьих лиц. При подготовке к строительству был обнаружен ЛЭП, охранная зона которого составляет по 10 м в обе стороны. О наличии ЛЭП истица знала на момент покупки, однако, не будучи специалистом в данной области она не могла знать о том, что ее наличие нести опасность и о том, что существует охранная зона данного объекта. При производстве топографической съемки земельного участка специалист сообщил, что под землей на спорном участке проходит газопровод высокого давления, охранная зона которого составляет 7 метров. На момент совершения сделки купли-продажи истице об этом не было сообщено и видимых следов того на участке не было. Также на земельном участке оказались расположенными коммуникации, а именно канализация, хотя по ней пока не предъявляют претензий, так как это не опасно. О ее наличии тоже должен был сообщить продавец. Учитывая тот факт, что бремя содержания имущества несет на себе собственник и данные обстоятельства, не позволяют истцу далее владеть данным земельным участком, то он направил в адрес Моргуновой М. Л. претензию в которой просил расторгнуть договор купли-продажи, однако, ответ получен не был.
 
    Ответчик Моргунова М.Л. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещался надлежащим образом.
 
    Представитель ответчика Моргуновой М.Л. по ордеру Ивлев В.В. в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что ответчик не может нести ответственность за незаконные действия третьих лиц, так как данный земельный участок также был приобретен по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с данным договором у участка никаких обременений правами третьих лиц не было и в кадастровом паспорте земельного участка никакого газопровода указано не было. На момент покупки Моргунова М.Л. видела земельный участок, он был ровным, и трубопровода она видеть не могла, видела ли она канализационный люк, не знает. Она не пользовалась этим земельным участком в течение пяти лет, только планировала строительство, однако, в силу отсутствия финансовой возможности этого осуществить не могла и решила продать участок. О существовании газопровода на проданном земельном участке она узнала только из поступившего в ее адрес искового заявления. Ссылался на пояснения свидетеля ФИО6, из которых следует, что письменного разрешения на строительство газопровода у собственника земельного участка они не брали, так как им было сообщено о том, что земельный участок, через который они тянули трубопровод, никому не принадлежит и застраиваться не будет. Полагал, что может стоять вопрос о сносе данной самовольной постройки, так как прав в отношении земельного участка, занятого трубопроводом, у лица, тянувшего газопровод, не возникло. Сделка может быть расторгнута только в том случае, когда нарушения неустранимы, а в данном случае истец в праве предъявить иск тем лицам, кто проложил газопровод, или вовсе его снести. Если бы данный земельный участок был обременен правами третьих лиц, но продавец не сообщил об этом покупателю, вот это и послужило бы основанием к расторжению договора. Никаких обременений на данный земельный участок нет, и они не зарегистрированы.
 
    Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была уведомлена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании пояснила, что изначально собственником спорного земельного участка была она, и до ее других собственников у участка не было. На данном земельном участке она никогда не была. В 2008 году, в силу семейных обстоятельств решила продать данный земельный участок и обратилась к риелтору, который, в последствии, и занимался оформлением всех документов и непосредственно самой сделкой. Риелтору свой участок не показывала, только отдала все имеющиеся на него документы, скорее всего, она сама его и нашла. Вскоре, риелтор нашел покупателя. На оформление сделки купли-продажи, она присутствовала лично, однако, за какую сумму был продан участок не знает, но ей передали <данные изъяты> тысяч рублей, на которые она смогла покрыть крышу своего дома.
 
    Суд на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
 
    Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    На основании п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
 
    В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.
 
    Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (ч. 1 ст. 476 ГК РФ).
 
    Судом установлено, чтоДД.ММ.ГГГГ между Моргуновой М.Л. и Харитоновой К.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, адрес объекта: участок находится примерно в 50м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>
 
    Спорный земельный участок принадлежал продавцу Моргуновой М.Л. на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО7
 
    Право собственности Харитоновой К.А. зарегистрировано Управлением Росреестра по Тульской области, согласно свидетельству о государственной регистрации права №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №
 
    Согласно договора, продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество свободным от любых имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц, о которых в момент подписания договора стороны не могли не знать.
 
    Продавец передал земельный участок покупателю путем вручения документов до подписания договора, а покупатель принял имущество в том состоянии, в котором оно находилось в момент подписания договора сторонами и претензий, относительно качественного состояния, земельного участка не имел.
 
    Покупатель произвел оплату за земельный в сумме <данные изъяты> руб. из которых <данные изъяты> руб. до подписания настоящего договора, который одновременно являлся актом передачи земельного участка, а оставшиеся сумму в размере <данные изъяты> руб. после подписания договора в течении трех дней.
 
    Также установлено, что при подготовке к строительству жилого дома истцом была проведена топографическая съемка земельного участка.
 
    При согласовании места размещения объекта строительства с ОАО «<данные изъяты>» согласно данных, представленных ООО «<данные изъяты>», установлено, что по территории земельного участка истца проходит газопровод, охранная зона которого составляет 2 м. по обе стороны от его оси и в которой запрещается какое-либо строительство, прокладка дорог, посадка деревьев и расстояние от фундамента жилого дома до газопровода должно быть 7 метров.
 
    В соответствии с требованиями ФЗ от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» на земельных участках, отнесенных к землям транспорта, устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования таких земельных участков. Границы охранных зон объектов системы газоснабжения определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут возводить здания, строения, сооружения в пределах минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Согласно СНиП 2.05.06-85* в зоне минимальных расстояний запрещено возведение любых капитальных строений.
 
    Кроме того, согласно информации, представленной ОАО «<данные изъяты>» по земельному участку, принадлежащему Харитоновой К.А. проходит охранная зона воздушной линии электропередачи ЛЭП6кВ, границы охранной зоны которой 10 м. в обе стороны и под которой строительство и посадка деревьев запрещена. (л.д. 81,93) В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в охранных зонах", в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. Охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам охранных зон согласно приложению (п. 5 Правил).
 
    Для воздушных линий электропередач напряжением до 110 кВ установлены границы охранной зоны на расстоянии до 15 метров по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов (приложение к Правилам).
 
    В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических и юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновения пожаров (п. 8 Правил), в том числе в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (пп. "а" п. 10 Правил).
 
    Кроме того, на спорном земельном участке находится канализация и канализационный колодец.
 
    Таким образом, установлено, что приобретенный истицей по договору купли-продажи спорный земельный участок расположен в охранной зоне газопровода, а также в пределах границы охранной зоны линии электропередачи, в связи с чем, его невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретался истицей, а именно для целей строительства жилого дома
 
    Суд полагает, что разумно предвидеть наступление данных последствий истица как покупатель не могла, так как в договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременений обозначено не было (равно как и сведений о расположении земельного участка в охранной зоне, а соответствующими познаниями в области газоснабжения и электроэнергетики истица не обладает.
 
    Как указано в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон...Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
 
    Довод представителя ответчика о том, что у земельного участка отсутствуют обременение и они не зарегистрированы в установленном законом порядке, не имеет правового значения, поскольку обременения земельного участка объективно существует в настоящее время и признаются действующим независимо от их регистрации.
 
    Суд считает, что поскольку представленными доказательствами подтверждено нахождение приобретенного истицей по договору купли-продажи земельного участка в охранной зоне газопровода и охранной зоне линии электропередачи, что препятствует его использованию для целей строительства жилого дома, то есть, обременение земельного участка объективно существует в настоящее время и признается действующим независимо от его регистрации, то истица вправе требовать расторжения договора в порядке п.1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ и пункта 3 статьи 37 ЗК РФ и возврата сторон в первоначальное состояние, а сумма выплаченная истцом ответчику по договору купли-продажи в размере <данные изъяты> рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, а спорный земельный участок подлежит возврату истцом ответчику.
 
    Так как, положения ст. 450 ГК РФ не содержат запрета на расторжение исполненного договора, а предполагают такую возможность в случае выявления существенных недостатков товара. Поскольку в момент заключения договора купли-продажи продавец не сообщила покупателю на наличие на земельном участке охранной зоны, а наличие данного существенного недостатка выявлено после исполнения договора и его государственной регистрации, то это является безусловным основанием для расторжения договора.
 
    Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ответчиком суду не представлено.
 
    Довод ответчика о том, что спорный земельный участок может использоваться истицей по назначению и истец вправе предъявить иск к тем лицам, кто проложил газопровод, или его снести, нельзя признать правомерным, поскольку суд приходит к выводу о том, что продавцом существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора.
 
    Недостатки, которые имеются в приобретенном истцом земельном участке для индивидуального жилищного строительства, являются существенными, а довод представителя ответчика о том, что ответчик не знал о наличии обременений на спорном земельном участке, суд находит надуманным, поскольку ответчик, как собственник, нес бремя содержания своего имущества и мог предполагать, что приобретаемый им земельный участок в 2008 году находится в охранной зоне с особыми условиями использования земель, что подтверждается нахождением на земельном участке линии электропередачи, траншеи под газопровод, наличии обозначающих табличек, канализационного люка, что и было подтверждено в судебном заседании свидетелем ФИО8
 
    Данные обстоятельства подтверждаются исследованным в судебном заседании письменными материалами дела, которым не доверять у суда оснований не имеется и, суд признает их относимыми и допустимыми доказательствами обоснованности иска.
 
    При таких обстоятельствах суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.
 
    На основании 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца оплаченную им госпошлину в сумме <данные изъяты> руб., пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
 
    Руководствуясь ст. ст. 194, 196-199 ГПК РФ, суд
 
    р е ш и л :
 
    исковые требования Харитоновой <данные изъяты> удовлетворить. Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Моргуновой <данные изъяты> и Харитоновой <данные изъяты> на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: участок находится примерно в 50м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <данные изъяты>
 
    Возвратить стороны в первоначальное состояние.
 
    Обязать Харитонову <данные изъяты> возвратить Моргуновой <данные изъяты> земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: участок находится примерно в 50м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>
 
    Обязать Моргунову <данные изъяты> возвратить Харитоновой <данные изъяты> денежную сумму в размере <данные изъяты>) рублей в срок не позднее 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
 
    Взыскать с Моргуновой <данные изъяты> в пользу Харитоновой <данные изъяты> расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.
 
    Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалоба в Тульский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
    Председательствующий Тюрин Н.А.