Решение от 09 апреля 2014 года №2-863/14

К делу № 2-863/14
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    09 апреля 2014 г. Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:
 
    председательствующего Бойковой А.И.,
 
    при секретаре Рыжковой А.М.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гвазава ФИО9 к ООО «Строительная компания «Империя» о признании договора долевого участия в строительстве недействительным, взыскании денежных средств, неустойки,
 
у с т а н о в и л :
 
    Гвазава О.А. обратилась в суд с иском к ООО «Строительная компания «Империя», ООО ЧОП «Альфа-ОП», в котором просила: 1. Признать недействительными договор на участие в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между нею, Гвазава О.А., и ООО «Строительная компания «Империя»; договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка для строительства, заключенный между ООО ЧОП «Альфа-ОП» и ООО «Строительная компания «Империя»; договор от ДД.ММ.ГГГГ о совместной деятельности, заключенный между ООО ЧОП «Альфа-ОП» и ООО «Строительная компания «Империя»; 2.Взыскать солидарно с ООО «Строительная компания «Империя» и ООО ЧОП «Альфа-ОП» в ее пользу уплаченные по договору денежные средства в сумме <данные изъяты> и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>
 
    В обоснование первоначальных исковых требований истец Гвазава О.А. указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ЧОП «Альфа-ОП» и ООО «Строительная компания «Империя» были заключены договоры:
 
    1. Договор аренды земельного участка для строительства, по которому арендодатель ООО ЧОП «Альфа-ОП» сдает, а арендатор ООО «Строительная компания «Империя» принимает в аренду земельный участок общей площадью 1000 кв.м, расположенный в <адрес>, кадастровый номер №
 
    2. Договор о совместной деятельности, по которому подрядчик ООО «Строительная компания «Империя» обязуется своими усилиями осуществить достройку, реконструкцию, а также сдачу в эксплуатацию и оформление права долевой собственности объекта незавершенного строительства, здания административно-бытового корпуса с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.
 
    В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ между нею, Гвазава О.А., и ответчиком ООО «Строительная компания «Империя» был заключен договор, по условиям которого застройщик ООО «Строительная компания «Империя» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру в этом доме) участнику долевого строительства, то есть ей, Гвазава О.А.
 
    В свою очередь, она обязалась осуществить долевое участие в финансировании строительства дома в объеме, предусмотренном договором, и принять по окончании строительства в собственность определенную в договоре долю (часть) построенного дома в виде квартиры.
 
    Стоимость квартиры составила <данные изъяты> и ДД.ММ.ГГГГ данная сумма оплачена ею, истцом, в кассу ООО «Строительная компания «Империя» согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ
 
    Однако, спустя некоторое время после заключения договора выяснилось, что ООО «Строительная компания «Империя» не располагало полученным в установленном порядке разрешением на строительство многоквартирного дома, а разрешение на строительство выдавалось ООО ЧОП «Альфа-ОП» и оно предназначалось для строительства административно-бытового корпуса по <адрес>, первоначально сроком до ДД.ММ.ГГГГ г., а затем разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ г.
 
    Земельный участок, кадастровый номер №, предназначенный под строительство и арендованный ответчиком ООО «Строительная компания «Империя» у ООО ЧОП «Альфа-ОП», имеет разрешенное использование «для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-бытового корпуса», то есть не предназначен для размещения на нем жилого многоквартирного дома.
 
    ДД.ММ.ГГГГ в отношении генерального директора ООО «Строительная компания «Империя» возбуждено уголовное дело по ч.4 ст. 159 УК РФ.
 
    В рамках производства по уголовному делу экспертным учреждением Новороссийский филиал ФБУ КЛСЭ проводилась строительно-техническая экспертиза.
 
    В соответствии с заключением эксперта по уголовному делу № от ДД.ММ.ГГГГ при изучении строящегося объекта было зафиксировано наличие множественных трещин по всему периметру фундамента, а также на всю высоту этажа, указанные трещины имеют ширину раскрытия от 1 до 3 мм, в большинстве случаев имеют сквозной характер и просматриваются с обеих сторон фундаментов. При такой деформации фундаментов необходима полная замена элемента (фундаментов). Фундаменты являются элементами, не подлежащими замене, в связи с чем, эксперт пришел к выводу, что строящийся административно-бытовой корпус с офисными помещениями на первых четырех этажах и жилыми помещениями на пятом и шестом этажах на земельном участке по <адрес> в <адрес> является аварийным, и проведение строительно-монтажных работ или его эксплуатация недопустима. Колонны, железобетонные колонны второго и третьего этажей имеют отклонения от осей, в связи с чем, сейсмоустойчивость объекта нарушена.
 
    В протоколе допроса от ДД.ММ.ГГГГ эксперт Горбатко Г.А. подтвердил, что согласно действующих нормативных актов дальнейшая эксплуатация и продолжение строительных работ на земельном участке по <адрес> недопустимо, так как данные деформации фундамента являются аварийными. Указанные деформации являются результатом некачественно выполненных работ при возведении фундамента всего здания.
 
    В настоящее время строительство спорного объекта недвижимого имущества не ведется, приостановлено и в соответствии с заключением эксперта объект подлежит сносу, а квартира ей, Гвазава О.А., как участнику долевого строительства, не передана в оговоренный договором срок, а именно, не позднее двух месяцев после ввода в эксплуатацию (IV квартал 2012 - I квартал 2013 г.).
 
    В связи с чем, истец полагает, что заключенный между нею и ООО «Строительная компания «Империя» договор № на участие в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г., а также договоры аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и договор о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенные между ООО ЧОП «Альфа-ОП» и ООО «Строительная компания «Империя» являются недействительными договорами, как сделки, не соответствующие требованиям закона, поскольку ответчики, заключив указанные договоры, не исполнили их должным образом.
 
    В предварительном судебном заседании от представителя истца Гвазава О.А. поступило ходатайство об отказе от иска в части исковых требований к ООО ЧОП «Альфа-ОП», замене ненадлежащего ответчика ООО ЧОП «Альфа-ОП» на надлежащего ООО «Строительная компания «Империя» и принятии иска в новой редакции.
 
    Указанное ходатайство удовлетворено, отказ от части иска принят судом, ООО ЧОП «Альфа-ОП» исключено из числа ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, о чем судом вынесено определение.
 
    В уточненных исковых требованиях Гвазава О.А. просит суд признать недействительным договор на участие в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между нею, Гвазава О.А., и ООО «Строительная компания «Империя», а также взыскать с ООО «Строительная компания «Империя» в ее пользу уплаченные по договору денежные средства в сумме <данные изъяты> и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> руб.
 
    В обоснование своих требований Гвазава О.А. указала, что заключенный между нею и ООО «Строительная компания «Империя» договор № на участие в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным договором, как сделка, не соответствующая требованиям закона, а потому ответчик ООО «Строительная компания «Империя» обязан возместить ей оплаченную по договору денежную сумму в размере <данные изъяты>., а также неустойку, предусмотренную ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в двойном размере, поскольку ответчик не исполнил предусмотренных договором обязательств и не передал ей квартиру, как было оговорено в договоре.
 
    Сумма неустойки за неисполнение обязательств составляет:
 
    Период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (231 день), ставка рефинансирования 8,25 %, сумма долга <данные изъяты>
 
    Неустойка составляет <данные изъяты> в двойном размере (ст. 3 Закона) - <данные изъяты>
 
    В судебном заседании представитель истца Гвазава О.А. по доверенности Мартиросян К.Г. поддержала уточненные исковые требования в полном объеме и просила удовлетворить их по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточнив, при этом, что в п. 2 искового заявления допущена ошибка, и сумму <данные изъяты> она просит взыскать не в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами, а в качестве неустойки, предусмотренной ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Дополнительно, представитель истца пояснила, что заключенный между сторонами договор на участие в долевом строительстве фактически является ничтожной сделкой, так как разрешения на строительство многоквартирного дома у ответчика не было.
 
    Представитель ответчика ООО «Строительная компания «Империя» - генеральный директор Гуськов А.П. в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска Гвазава О.А. в части требований о признании договора на участие в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и взыскании уплаченных по договору денежных средств в сумме <данные изъяты>. Против взыскания неустойки возражал. При этом, Гуськов А.П. пояснил, что строительство спорного объекта долевого участия было приостановлено в 2012 г., срок разрешения на строительство истек, а новое не оформили. Разрешение на строительство выдавалось в отношении административно-бытового здания, хотя фактически строили административно-жилое. Гвазава О.А. внесла денежные средства в сумме <данные изъяты> и потому они подлежат возврату ей.
 
    Представитель третьего лица ООО ЧОП «Альфа-ОП» по доверенности Дейнеко Ю.А. в судебном заседании поддержал ранее заявленное ходатайство об исключении заключения эксперта Новороссийского филиала ФБУ КЛСЭ МЮ РФ Горбатко Г.А. по уголовному делу № от ДД.ММ.ГГГГ из числа доказательств по данному делу в связи с недопустимостью доказательства. Кроме того, Дейнеко Ю.А. пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ЧОП «Альфа-ОП» и ООО «Строительная компания «Империя» были заключены договоры аренды земельного участка и строительного подряда. По договору аренды в пользование ООО «Строительная компания «Империя» передавался земельный участок для осуществления строительства административно-бытового корпуса, и строительство квартир в нем не предусматривалось, соответственно, продажа квартир в данном здании была невозможной. О том, что ООО «Строительная компания «Империя» незаконно принимает денежные средства граждан по договорам долевого участия в строительстве, ООО ЧОП «Альфа-ОП» стало известно из поданного в суд искового заявления прокурора г.Новороссийска, по результатам рассмотрения которого суд постановил запретить ООО «Строительная компания «Империя» размещать рекламу. Кроме того, ООО «Строительная компания «Империя» ДД.ММ.ГГГГ было лишено членства в СРО, и потому не имело право осуществлять строительство вообще. В государственной регистрации заключенных ООО «Строительная компания «Империя» с гражданами договоров долевого участия было отказано, и, учитывая, что такие договоры вступают в силу с момента их госрегистрации, то оспариваемый договор ООО «Строительная компания «Империя» с Гвазава О.А. от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным.
 
    Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит уточненные исковые требования Гвазава О.А. подлежащими удовлетворению.
 
    В силу ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
 
    Согласно ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В силу п. 3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ (в ред. на момент заключения договора долевого участия в строительстве) несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
 
    Как указано в п. 1 ст. 166 ГК РФ (в ред. на момент заключения договора долевого участия в строительстве) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Ст. 16 устанавливает, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
 
    Ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
 
    Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строительная компания «Империя», выступая в качестве застройщика, заключило с Гвазава О.А. договор № на участие в долевом строительстве, по условиям которого застройщик ООО «Строительная компания «Империя» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства Гвазава О.А. соответствующий объект долевого строительства (квартиру в этом доме), а Гвазава О.А. обязалась осуществить долевое участие в финансировании строительства дома в объеме, предусмотренном договором, и принять по окончании строительства в собственность определенную в договоре долю (часть) построенного дома в виде квартиры (л.д. 18-21).
 
    Стоимость квартиры в размере <данные изъяты> уплачена Гвазава О.А. в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 22).
 
    Вместе с тем, как установлено судом и не оспаривалось представителем ООО «Строительная компания «Империя» Гуськовым А.П. в судебном заседании, ответчик ООО «Строительная компания «Империя», в нарушение требований ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", привлек денежные средства Гвазава О.А. на строительство многоквартирного дома, не зарегистрировав в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по<адрес> указанный договор от ДД.ММ.ГГГГ № на участие в долевом строительстве.
 
    Кроме того, ООО «Строительная компания «Империя» на момент получения от Гвазава О.А. денежных средств, то есть на момент привлечения денежных средств застройщика, не располагало полученным в установленном порядке разрешением на строительство многоквартирного дома.
 
    Земельный участок, кадастровый номер №, предназначенный под строительство и арендованный у ООО ЧОП «Альфа-ОП», имеет разрешенное использование «для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-бытового корпуса», то есть не предназначен для размещения на нем жилого многоквартирного дома, что также свидетельствует о незаконности заключенного между сторонами договора.
 
    При таких обстоятельствах, проанализировав и оценив в совокупности добытые доказательства, суд находит обоснованными уточненные исковые требования Гвазава О.А. о признании указанного договора недействительным и возврате уплаченных по договору денежных средств в сумме <данные изъяты>
 
    Также подлежит взысканию с ответчика в пользу Гвазава О.А. неустойка, как это предусмотрено ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
 
    Согласно представленному расчету сумма неустойки за неисполнение обязательств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (231 день, ставка рефинансирования 8,25 %, сумма долга <данные изъяты>.) составляет <данные изъяты> в двойном размере (ст. 3 Закона) - <данные изъяты>
 
    Данный расчет является верным и ответчиком по делу не оспорен.
 
    На основании изложенного иск Гвазава О.А. подлежит удовлетворению.
 
    Что касается ходатайства представителя третьего лица ООО ЧОП «Альфа-ОП» по доверенности Дейнеко Ю.А. об исключении заключения строительно-технической экспертизы эксперта Новороссийского филиала ФБУ КЛСЭ МЮ РФ Горбатко Г.А. по уголовному делу № от ДД.ММ.ГГГГ из числа доказательств по настоящему гражданскому делу, то в соответствии со ст. 51 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта по уголовному делу № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении качества возведенного по <адрес> строения не имеет правового значения для разрешения настоящего спора о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, поскольку оспариваемый Гвазава О.А. договор от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 165 ГК РФ (в ред. на момент заключения договора долевого участия в строительстве) - несоблюдение требования о государственной регистрации сделки.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
р е ш и л :
 
    Исковые требования Гвазава ФИО9 удовлетворить.
 
    Признать недействительным договор на участие в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Гвазава ФИО9 и ООО «Строительная компания «Империя».
 
    Взыскать с ООО «Строительная компания «Империя» в пользу Гвазава ФИО9 уплаченные по указанному договору денежные средства в размере <данные изъяты>. и неустойку в размере <данные изъяты> а всего взыскать <данные изъяты>
 
    Взыскать с ООО «Строительная компания «Империя» госпошлину в доход государства в сумме <данные изъяты>
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.