Решение от 24 апреля 2014 года №2-846/14

Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
               24 апреля 2014г.                                                                                г. Батайск
 
    Батайский городской суд Ростовской области в составе:
 
    Председательствующего судьи Вишняковой Л.В.
 
    При секретаре Пузенко Т.А.
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-846/14 по иску Тарасенко <данные изъяты> к ООО «ФИО2», 3-му лицу Филиалу № ОАО КБ <данные изъяты>» об обязании заключить основной договор купли - продажи квартиры на условиях предварительного договора, об обязании снять обременение ( ипотеки) с квартиры,
 
У с т а н о в и л :
 
    Тарасенко ИЕ обратился в суд с иском к ООО «ФИО2», 3-му лицу Филиалу № ОАО КБ <данные изъяты>» об обязании заключить основной договор купли - продажи квартиры на условиях предварительного договора ( л. д. 4-8). В дальнейшем истец дополнил свои исковые требования и просил обязать ответчика заключить основной договор купли - продажи квартиры на условиях предварительного договора, обязать снять обременение ( ипотеки) с квартиры.
 
    Истец Тарасенко ИЕ в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен, дело просил рассматривать в его отсутствие. Суд считает возможным дело рассмотреть в отсутствие истца с участием его представителей по доверенности ФИО6 и ФИО5
 
               В судебном заседании представители истца по доверенности ФИО7 и ФИО5 суду пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО2» и Тарасенко ИЕ был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости №, по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи «жилого помещения в виде квартиры <адрес>, по цене <данные изъяты>.» Во исполнение этого договора, в оплату квартиры № в срок до ДД.ММ.ГГГГ в кассу ООО «ФИО2» истцом были внесены денежные средства в полном объеме в размере <данные изъяты>. Несмотря на то, что разрешение на ввод в эксплуатацию дома <адрес> было выдано Администрацией <адрес> еще ДД.ММ.ГГГГ. за №, только ДД.ММ.ГГГГ истцу было предложено подписать дополнительное соглашение к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ г., в котором срок подписания основного договора переносился до ДД.ММ.ГГГГ Однако, до настоящего времени основной договор не заключен и именно по вине ООО «ФИО2», поскольку условия предлагаемого основного договора существенно отличаются от прописанных в предварительном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ., то есть ответчик предлагает истцу оформить договор купли-продажи квартиры с обременением (ипотекой), что, естественно, существенно нарушает его права как покупателя, оплатившего 100% стоимость квартиры. Нарушение условий предварительного договора выражается в несоблюдении продавцом следующих пунктов: п.3.1. «Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в простой письменной форме в срок до ДД.ММ.ГГГГ ( с учетом изменения п.3.1. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ г.); п.3.2.1. «К моменту подписания Основного договора недвижимость не будет сдана в аренду (найм), не будет находиться во временном пользовании». В соответствии с Выпиской из ЕГРП за № от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру <адрес> ограничено (обременено) ипотекой в силу закона ДД.ММ.ГГГГ за № и № в пользу ОАО КБ <данные изъяты>» № Поскольку, датой регистрации права собственности на квартиру является ДД.ММ.ГГГГ можно сделать вывод, что ООО «ФИО2», зарегистрировало на себя право собственности с обременением на квартиру № в период срока действия предварительного договора, невзирая на 100 % оплату покупателем данной квартиры.
 
             Истец обратился в ООО «ФИО2» с претензией от ДД.ММ.ГГГГ с требованием осуществить действия по выводу квартиры <адрес> из режима обременения (ипотеки) и заключить основной договор купли-продажи на условиях заключенного ранее предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ., однако ответ не был получен.
 
              Также Тарасенко ИЕ обратился в Филиал № ОАО КБ <данные изъяты>» с претензией от ДД.ММ.ГГГГ с требованием о выведении квартиры № по адресу <адрес> из режима обременения (ипотеки), для заключения Основного договора купли-продажи на условиях заключенного ранее Предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ В удовлетворении данного требования было отказано. Филиал № ОАО КБ <данные изъяты>» в ответе на претензию проинформировал истца о том, что ему, как Залогодержателю ничего не известно о правах третьих лиц на предмет ипотеки, и что обременение по вышеуказанной квартире может быть снято только после расчета ООО «ФИО2» по своим кредитным обязательствам перед банком ОАО КБ «<данные изъяты>» в части, касающейся стоимости, обремененной залогом квартиры №.
 
             Истец считает, что отказ ООО «ФИО2» от подписания основного договора в срок и на условиях, согласованных в предварительном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ г., то есть без обременения (ипотеки), является уклонением от сделки, нарушает требования ст.ст 309, 310 ГК РФ, в связи с чем просит обязать ответчика заключить основной договор купли - продажи квартиры на условиях предварительного договора, обязать снять обременение ( ипотеки) с квартиры; взыскать с ответчика судебные расходы на представителя в сумме <данные изъяты>.
 
                 Представительответчика в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом под роспись ( справочный лист дела)., представил письменные возражения на иск Суд считает возможным дело рассмотреть в отсутствие представителя ответчика.
 
                  В возражениях ответчик просит отказать в удовлетворении иска, поскольку между сторонами договор участия в долевом строительстве в отношении квартиры <адрес> никогда не заключался, поэтому ссылки итца на обзор практики Президиума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ и нормы права, регламентирующие права и обязанности сторон по договорам долевого участия не состоятельны; ООО «ФИО2» подготовила, все необходимые документы к совершению сделки подписанию основного договора купли-продажи квартиры, неоднократно приглашала сторону на подписание договора - эти обстоятельства подтверждаются самим истцом и его представителями, а так же имеющимися в распоряжении организации документами, поэтому никаких нарушений обязательств и ст. 429 ГК РФ в действиях ответчика нет; третье лицо по иску на момент рассмотрения спора судом не имеет никаких претензий к ответчику, поскольку ООО «ФИО2» свои обязательства по возврату кредитных средств и процентов за пользование кредитными деньгами выполняет добросовестно, регулярно в полном объеме ООО «ТГД» вносит причитающиеся платежи, просрочек нет, оснований для обращения взыскания на имущество нет.
 
             Представитель 3 лица ОАО КБ « <данные изъяты>» по доверенности ФИО8 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена. Суд считает возможным дело рассмотреть в отсутствие представителя 3 -го лица.
 
             В предыдущем судебном заседании представитель 3 лица по доверенности ФИО9 иск не признала, суду пояснила, что ООО «ФИО2» брала в ОАО КБ <данные изъяты>» кредит на строительство многоквартирного дома по <адрес>. Все квартиры продавались с согласия банка, т.к. земельный участок находился в залоге. После ввода жилого дома в эксплуатацию, свидетельства о праве собственности на квартиру выдавались с обременением (ипотека). По квартире № денежные средства не вносились и погашение кредита не проходило. Поэтому спорную квартиру № нельзя вывести из залога.
 
    Суд, выслушав представителей истца по доверенности ФИО10 и ФИО5, обозрев материалы дела, находит, что исковые требования, в том числе и дополнительные исковые требования Тарасенко ИЕ удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
 
              В соответствии со ст 218 п 2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
            В соответствии со ст 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
 
            В соответствии со ст 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
             В соответствии со ст 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключавшая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п 4 ст 445 ГК РФ.
 
             В соответствии с п 4 ст 445 ГК РФ если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор.
 
             В соответствии со ст 429 п 6 ГК РФ обязательство, предусмотренное предварительным договором, прекращается, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
 
              В судебном заседании установлено, что многоквартирный жилой дом по <адрес>, застройщиком которого являлась ООО «<данные изъяты>», был Администрацией города принят в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. за №
 
             Договора долевого участия в строительстве между сторонами не имелось и не имеется.
 
              ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО2» и Тарасенко ИЕ был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости №, по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи жилого помещения в виде квартиры <адрес>, по цене <данные изъяты> ( л.д. 9,10) Во исполнение этого договора, в оплату квартиры № в срок до ДД.ММ.ГГГГ в кассу ООО «ФИО2» разными суммами истцом были внесены денежные средства в полном объеме в размере <данные изъяты>. ( л.д.13)
 
             ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ г., в котором срок подписания основного договора переносился до ДД.ММ.ГГГГ Данное изменение в сроках было связано с тем, что право собственности на продаваемую ответчиком истцу квартиру не было еще зарегистрировано за ООО «<данные изъяты>», это обстоятельство стороны не оспаривали То есть истец, заключая ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи квартиры знал об этом, тем не менее, не проявил должной осмотрительности заботливости о своих правах и законных интересах.
 
            ДД.ММ.ГГГГ ТГ «ФИО2» зарегистрировала свое право собственности на квартиру <адрес> с обременением ( ипотека в силу закона) -( л.д.12) по договору залога прав № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.14).
 
            ДД.ММ.ГГГГ Тарасенко ИЕ направил ответчику письменную претензию с требованием заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора ( л.д. 21-23)., т.к. ООО «ФИО2» предлагает истцу оформить договор купли-продажи квартиры с обременением (ипотекой).
 
    Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
 
    Часть 2 статьи 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    В соответствии со ст 196 ч 3 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
 
    В данном случае истцом заявлены исковые требования об обязании ответчика заключить основной договор купли - продажи квартиры <адрес> на условиях предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. без обременения ( ипотеки) и об обязании снять обременение ( ипотеку) с вышеуказанной квартиры. То есть суд полагает, что истцом выбран неверный способ защиты своего права, тем более, что требования об обязании снять обременение с квартиры заявлены ьез учета положений ст 29 ч 4 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которой регистрационная запись об ипотеке погашается на основании законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя. А в соответствии со ст 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства
 
    Таким образом, у суда нет оснований для удовлетворения исковых требований Тарасенко ИЕ в той форме, как они были им заявлены.             
 
    Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    В иске Тарасенко <данные изъяты> к ООО «ФИО2», 3-му лицу Филиалу № ОАО КБ «<данные изъяты>» об обязании заключить основной договор купли - продажи квартиры <адрес> на условиях предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. без обременения ( ипотеки); об обязании снять обременение ( ипотеку) с вышеуказанной квартиры, о взыскании судебных расходов, - отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд через Батайский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, то есть с 30 апреля 2014 года.
 
              Решение изготовлено 30 апреля 2014 года.
 
                     Судья                                                    Вишнякова Л.В.