Решение от 03 июля 2014 года №2-828/14

Дело № 2- 828/14        .... РЕШЕНИЕ Именем     Российской     Федерации
    г. Саров        03 июля 2014 г.
 
    Саровский городской суд Нижегородской области в составе:
 
    председательствующего судьи Шалятовой Л.А.
 
    при секретаре Ларионовой Т.Н.,
 
    с участием представителя истца Авдошиной О.В., ответчика Деулина А.А., третьего лица С., представителя третьего лица ЗАО « Агентство недвижимости ФСР» Бортневской Е.В., по доверенности
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «Доверие» к Деулину А.А., М., Ф. о взыскании денежных средств по договору возмездного оказания услуг,
 
    и по встречному иску Деулина А.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «Доверие» о признании сделки недействительной,
 
Установил:
 
    ООО «Центр недвижимости «Доверие» обратилось в суд с данным иском, мотивируя свои требования тем, что 14 февраля 2014 г. между Обществом и Деулиным А.А. был заключен договор возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости. По условиям договора ООО «Центр недвижимости «Доверие» обязался оказать комплекс услуг, направленных на продажу квартиры, находящейся по адресу: г. Саров, ул. .... Квартира была продана. Право собственности на нее перешло в общую долевую собственность С. и Л.. Согласно п. 3.1. договора Заказчик должен был оплатить Исполнителю 75 000 руб. за оказание риэлтерских услуг после заключения договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, но не позднее 12 марта 2014г.
 
    До настоящего времени денежная сумма в размере 75 000рублей за оказанные риэлтерские услуги Заказчиком не выплачены. В связи с чем, истец просит взыскать с ответчика сумму неисполненного обязательства в размере 75 000 руб., неустойку за просрочу исполнения обязательства с 12.03.14 по 10.04.14г в размере 498руб.44 коп., судебные расходы в сумме 10464 руб. 95коп.
 
    Определением суда от 15 апреля 2014 г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен С.
 
    04 июня 2014 г. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Е., ЗАО «Агентство недвижимости ФСР».
 
    Ответчик, не согласившись с заявленными требованиями, обратился со встречными исковыми требованиями о признании сделки с ООО «Центр недвижимости «Доверие» недействительной. Требования мотивирует тем, что с Обществом действительно был заключен договор возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости. Но данный договор был совершен под влиянием существенного заблуждения в виду того, что в феврале 2014 года Деулин А.А. был приглашен в ООО «Центр недвижимости «Доверие», где присутствовал также сотрудник ЗАО «Агентства недвижимости ФСР» К.. Ему было объяснено, что ООО «Центр недвижимости «Доверие» действует в рамках сотрудничества с ЗАО «Агентства недвижимости ФСР» и было предложено подписать предварительный договор купли-продажи квартиры с гражданином С. и договор № от 14.02.2014г. возмездного оказании услуг по продаже недвижимости. При этом, сотрудник ЗАО «Агентства недвижимости ФСР» настаивала на подписании этих договоров, мотивируя это условиями договора об участии в долевом строительстве № от 31.10.2013г. и договора № от 31.10.2013г., согласно которым он обязан заключить договор на продажу квартиры третьему лицу, указанному Агентством недвижимости ФСР. Впоследствии, прочтя в спокойной обстановке оба заключенных договора, Деулин А.А. обнаружил, что предварительный договор купли-продажи № от 14.02.14г. был выполнен на бланке ЗАО «Агентства недвижимости ФСР», подписан должностным лицом ЗАО «Агентства недвижимости ФСР», в то время, как договор № от 14.02.2014г. возмездного оказания услуг по продаже недвижимости заключен с ООО «Центр недвижимости «Доверие».
 
    Таким образом, оспариваемый договор № от 14.02.2014г. был заключен под влиянием заблуждения, в которое его ввело ООО «Центр недвижимости «Доверие» при помощи сотрудника ЗАО «Агентства недвижимости ФСР» К.. Именно присутствие К. и приводимые ею доводы сыграли решающую роль при подписании данного договора, так как убедили ответчика в том, что сотрудник ЗАО «Агентства недвижимости ФСР» присутствует именно в рамках имеющегося сотрудничества между двумя организациями, что договор № от 14.02.2014г. является также договором, который ответчик обязан заключить в рамках своих взаимоотношений с агентством ЗАО «Агентства недвижимости ФСР». На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.166, 178 Гражданского кодекса РФ, просит признать недействительным договор № от 14.02.2014г. возмездного оказания услуг по продаже недвижимости, заключенный с ООО «Центр недвижимости «Доверие».
 
    В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования, встречный иск не признали по основаниям, указанным в исковом заявлении. Также представитель истца пояснила, что в рамках договора возмездного оказания услуг ответчику был предоставлен персональный агент Б. произведен поиск покупателей на квартиру, подготовлена документация, необходимая для продажи - заказан кадастровый паспорт, отчет об оценке, выписка из ЕГРП, было организовано сопровождение заключения сделок на территории Агентства недвижимости ФСР и сопровождение государственной регистрации перехода права собственности. Согласно прейскуранту Заказчик за оказанные услуги должен был оплатить Обществу денежную сумму из расчета 2% от стоимости объекта, т.е. в размере 98000 руб.. Эта сумма изначально оговаривалась с заказчиком. Вместе с тем, с учетом реально затраченного времени на продажу объекта Заказчику была предоставлена скидка в размере 23000 руб. и сумма услуги составила 75 000 руб.
 
    Ответчик, иск ООО «Центр недвижимости «Доверие» не признал, поддержал требования встречного иска по указанным в нем основаниям, пояснив, что какие - либо услуги по договору истцом фактически оказаны не были. Не оспаривает, что кадастровый паспорт на квартиру действительно был оформлен Б., но данной услуга была оплачено его мамой отдельно. На протяжении всего времени подписания договоров, ему запрещали разговаривать с покупателями Лебедевыми, утверждая, что они очень сложные клиенты. Поскольку сотрудник ФСР присутствовала на заключение предварительного договора, при этом, настаивала на подписании договора об оказании услуг, он подписал его. При этом полагал, что, с его стороны оформлением сделки занимается ФСР, и если истец не выполнит какой-либо работы по данному договору, то он не должен будет платить какие-либо денежные суммы. Вместе с тем, сделка купли-продажи принадлежащей ему квартиры, с его стороны была полностью оформлена Агентством ФСР, а Агентство Доверие действовало со стороны Лебедевых - покупателей квартиры.
 
    Ответчики Ф. и М. в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, о чем направили соответствующие заявления.
 
    Третье лицо Е. в судебное заседание не явилась по неизвестной причине. Согласно письменных объяснений для оформления сделки купли-продажи квартиры она собрала ряд документов, в том числе получила кадастровый паспорт. Представитель ООО «Центр недвижимости «Доверие» предложил ей в сокращенные сроки получить кадастровый паспорт за дополнительную плату. За оказанную услугу она заплатила 3000 руб. в данное Общество. Иных услуг Общество ей не оказывало.
 
    Третье лицо С. с заявленными требованиями ООО «Центр недвижимости «Доверие» не согласился и ранее несколько раз обращался к истцу за оказанием риэлторских услуг по поиску жилого помещения, оформлением сделки. Стоимость услуги в полном объеме, включая поиск вариантов, осмотр, оформление и сопровождение сделки, составляла 25 000 руб. В этот раз истец также согласился найти ему квартиру, оформить всю сделку, в том числе и оформление ипотечного кредита. Стоимость услуги вновь составляла 25 000 руб.. При этом, услуги, которые оказало агентство, объемные, с августа 2013 г. им было пересмотрено около 40 квартир. Квартиру ответчика смотрел два раза. При первом осмотре квартиры цена была озвучена 5050000 рублей, которая его не устроила. На тот момент его, С., квартира уже была продана, времени на поиски другой квартиры у него было. В дальнейшем сотрудник Агентства Доверие Болотова сообщила, что продавец - Деулин - сложный человек, и он согласен продать квартиру за 4900000 рублей. Данная стоимость его устроила. При встрече Б. показала предварительный договор, в котором стоимость квартиры была указана 4800000 рублей, и пояснила, что еще 100000 рублей нужно передать Деулину А.А. в конверте для погашения долгов. Он, С., отказался от подобного варианта оформления сделки, в связи с чем в договоре указали стоимость квартиры 4900000 руб.. На момент подписания предварительного договора он и Деулин А.А. находились в разных комнатах, общаться им друг с другом сотрудники агентства Доверие не позволяли, в том же время оказывали давление настаивая на быстром подписании договора. Двери в комнатах были закрыты. Все переговоры велись, через представителя агентства «Доверие». В агентстве ФСР при подписании основного договора и в Росреестре при регистрации сделки присутствовали представители агентства «Доверие», но они были с его стороны, а не со стороны продавца.
 
    Представителя третьего лица ЗАО « Агентство недвижимости ФСР» Бортневской Е.В. поддержала встречные исковые требования Деулина А.А., с первоначальным иском ООО «Центр недвижимости «Доверие» не согласилась, пояснив, что по договору о долевом участии в строительства квартира по адресу г. Саров, ул. Курчатова, 16-96 должна быть сдана в счет оплаты приобретаемой строящейся квартиры. В связи с этим 31 октября 2013 г. с Деулиными А.А., Е.Н., М.А., А.Н. и Агентством был заключен договор, согласно которому данные граждане обязаны продать указанную квартиру лицам, указанным Агентством или Агентству, а Агентство подготавливает для этого все необходимые документы. В рамках данного договора Агентством осуществлялся поиск потенциальных покупателей, подготовлен и заключен предварительный договор купли-продажи и основной договор купли-продажи. Сопровождение сделки по продаже квартиры было осуществлено в полном объеме ЗАО «Агентством недвижимости ФСР». В виду того, что был установлен факт разглашения сотрудником ЗАО «Агентство недвижимости ФСР» К. персональных данных лица, являющегося стороной по договору с ЗАО «Агентством недвижимости ФСР», к К. были применены меры дисциплинарного взыскания в виде выговора.
 
    Заслушав объяснения сторон, их представителя, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Согласно статье 779 Гражданского кодекса РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
 
    Общие положения о подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если они не противоречат специальным нормам, регулирующим правоотношения из договора возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК РФ).
 
    В силу п. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
 
    В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.
 
    Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой.
 
    В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
 
    Таким образом, на спорные правоотношения, помимо положений Гражданского кодекса РФ, распространяет свое действие и Закон "О защите прав потребителей".
 
    В соответствии со ст. 314, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает и позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день соответственно, в любой момент в пределах такого периода; лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
 
    Согласно ст. 32 Закона "О защите прав потребителей" потребитель по своему выбору отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг; при условии оплаты потребителем фактически понесенных исполнителем расходов.
 
    Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    Из материалов дела следует и судом установлено, что квартира, расположенная по адресу - Саров, ул. ..., по состоянию на 14 февраля 2014 г. принадлежала Деулину А.А., Ф., Е., М.
 
    31 октября 2013 г. Деулины А.А., Ф.., Е.., М.. заключили договор № с ЗАО «Агентство недвижимости ФСР» по продаже квартиры ... в д. ... по ул. ... в г. сарове. Стоимость квартиры была определена в 4800000 руб. и договор купли-продажи должен был быть заключен через Агентство.
 
    14 февраля 2014 г. между ООО «Центр недвижимости «Доверие» и Деулиным А.А., действующим за себя и за М., Ф., по доверенности, был заключен договор ... оказания услуг по продаже объекта недвижимости.
 
    В качестве заказчика в договоре также указана Е.. Вместе с тем, поскольку ее подпись в договоре отсутствует, надлежащими ответчика по делу являются Деулин А.А.. М., Ф.
 
    По условиям договора Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательство произвести активный поиск покупателя для продажи принадлежащего Заказчику объекта, находящегося по адресу: г. Саров, ул. ... Договор вступает в силу с момента подписания и действует до 30 марта 2014 г. Стоимость услуги определена в 75000 руб., которые ответчик должен был выплатить истцу после заключения договора купли-продажи, но не позднее 12 марта 2014 года (п.3.1 договора). Услуга считается оказанной после заключения договора купли-продажи квартиры, указанной в пункте 1.1 (п. 5.3 договора).
 
    Также 14 февраля 2014 г. аналогичный договор был заключен с С., который за аналогичные услуги должен был выплатить Агентству Доверие 25 000 руб.
 
    14 февраля 2014 г. между Лебедевыми С.О. и А.Н., и Деулиными А.А., Ф.., Е.., М.. был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры по адресу: г. Саров, ул. ....
 
    В тот же день подписано соглашение о задатке.
 
    11 марта 2014 г между Лебедевыми С.О. и А.Н., с одной стороны и Деулиными А.А., Ф.., Е.., М.., с другой стороны, был заключен основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, стоимостью 4900000 руб.
 
    Из объяснений свидетеля Б. следует, что 8 октября 2013 года Деулин А.А. позвонил в агентство «Доверие» и оставил заявку на продажу 4 -х квартиры. Лично с Деулином А.А. она познакомилась 11-12 февраля 2014 г., накануне сделки его пригласила для беседы. То, что у ответчика были обязательства перед ФСР она не знала. Узнала об этом только в ходе беседы. На следующий день позвонила в агентство ФСР, и К. подтвердила наличие договора по данной квартире. В ФСР квартира была сдана за 4800000 рублей, и в ФСР сказали, что в договоре они могу указать только эту сумму. Если стоимость квартиры выше, то продавец и покупатель должны договариваться друг с другом. В связи с этим она обратилась к С., предложила указать в договоре 4800000 руб.. а 100 000 руб. передать Деулиным наличными. С. отказался от указания в договоре не фактической стоимости квартиры. После этого она обратилась к Деулину А.А., объяснила, что если стоимость 4900000 рублей, то в договоре должна быть такая же стоимость. Тогда Деулин А.А. написал заявление о том, что он квартиру будет продавать самостоятельно. В ФСР она совместно с сотрудником данного Агентства занималась комплектование документов. В Росреестре при сдаче документов на регистрацию она сопровождала С.. Отчет об оценке приобретаемой квартиры оплатил С.
 
    Свидетель М. пояснила, что она, являясь риэлтором ООО « Центр недвижимости Доверие», дважды показывала квартиру Деулиных Л.. Сбором документов она не занималась. Агентство собирало пакет документов для покупателя С.. О продаже квартиры было известно, поскольку ответчик обращался во многие агентства.
 
    Из объяснений свидетеля Г., сотрудника ЗАО «Агентство недвижимости ФСР» следует, что 14 февраля 2014 г. К. сообщила ему о просьбе клиента Деулина об оформлении сделки вечером. В тот же день вечером ему позвонил Деулин А.А. и сообщил, что ему подписывает предварительный договор с участием сотрудника ЗАО «Агентство недвижимости ФСР», но не в помещении Агентства. Поскольку в соответствии с внутренней инструкцией все сделки связанные с недвижимостью должны совершаться внутри предприятия, он сообщил об этом своему руководителю, который подтвердил факт обращения Деулина, но уточнил, что сделка должна оформляться в помещении Агентства.
 
    Свидетеля К. пояснила, что он, являясь сотрудником ЗАО «Агентство недвижимости ФСР» вела сделку по приобретению жилого помещения Ю.. В счет оплаты приобретаемой квартиры была предоставлена квартира Деулина А.А., которую оценили в 4800000 рублей. Квартира находилась в продаже около полугода. За 2-3 дня до сделки ей позвонила Б. и сказала, что нашелся покупатель на квартиру. Для того, что бы реализовать ее самостоятельно, ответчик обратился с соответствующим заявлением в Агентство. Начальник отдела был поставлен в известность о желании Деулина реализовать квартиру самостоятельно. Она составила договор на условиях, которые были выдвинуты сторонами. По просьбе Б.. она пришла в агентство недвижимости «Доверие» для оформления сделки. Заключение сделки длилось около 4 часов. Споров по сумме в ее присутствии не было. Не оспаривает, что в соответствии с внутренней инструкцией Агентства заключение сделок вне помещения Агентсво запрещено.
 
    Также свидетель пояснила, что ЗАО «Агентство недвижимости ФСР» не требует продажу квартиры за ту стоимость, которая определена оценщиком Агентства, необходимо, чтобы денежная сумма, определенная договором с ФСР, поступила на счет.
 
    Таким образом, из представленных доказательств следует, что сделка купли-продажи квартиры ... в д. ... по ул. ... в г. Сарове со стороны Деулиных сопровождалась в полном объеме ЗАО «Агентством недвижимости ФСР».
 
    Доводы представителя ответчика о том, что в рамках договора возмездного оказания услуг ответчику был предоставлен персональный агент Б. произведен поиск покупателей на квартиру, подготовлена документация, необходимая для продажи - заказан кадастровый паспорт, отчет об оценке, выписка из ЕГРП, было организовано сопровождение заключения сделок на территории Агентства недвижимости ФСР и сопровождение государственной регистрации перехода права собственности не нашли своего подтверждения.
 
    Доказательства поиска покупателей квартиры истцом не представлено, Вместе с тем, из объяснений С. следует, что квартира Деулиных предлагалась ему в рамках его договора с ООО «Центр недвижимости Доверие».
 
    По условиям договора № от 14.02.2014 г. заказчик обязан был представить необходимые документы об объекте недвижимости. Следовательно, оформление кадастрового паспорта не предусматривалось договором возмездного оказания услуг. Кроме того, стороной истца не оспорены доводы третьего лица Е. о том. что она оплатила услуги по оформлению кадастрового паспорта. Из объяснений свидетеля Б. отчет об оценке недвижимости оплачивал С.
 
    Стороны не оспаривают, что при заключении сделок на территории Агентства недвижимости ФСР присутствовали представители истца.
 
    Вместе с тем, из объяснений С. следует, что сотрудники ООО «Центр недвижимости Доверие» присутствовали в рамках заключенного с ним договора. Не доверять данным объяснениям у суда нет оснований. Заинтересованность С. в исходе дела не установлена.
 
    Кроме того, из объяснений свидетеля Б. следует, что в Росреестре при сдаче документов на регистрацию она сопровождала С., а не Деулиных.
 
    При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований ООО «Центр недвижимости Доверие» отсутствуют.
 
    Относительно встречного иска суд полагает необходимым отметить следующее.
 
    На основании ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
 
    Перечень обстоятельств, заблуждение в отношении которых имеет существенное значение и может являться основанием для признания сделки недействительной, содержащийся в статье 178 ГК РФ, носит примерный характер. В случае, когда заблуждение относительно личности другой стороны имеет существенное значение, оно может являться основанием для признания сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.
 
    Действительно, участие представителя ЗАО «Агентство недвижимости ФСР» при заключении предварительного договора купли-продажи могло ввести Деулина А.А. в заблуждение относительно представления его интересов непосредственно при оформлении сделки с Лебедевыми 14 февраля 2014 г.
 
    Вместе с тем, договор возмездного оказания услуг предусматривал действия на будущее, а именно, направленные на завершение сделки. В ходе рассмотрения дела установлено, что Деулин А.А. готов был оплачивать услуги истца в случае, если данное Общество окажет конкретные услуги по оформлению сделок.
 
    Поскольку стороны имели в виду и заключили договор (сделку) на оказание риэлтерских услуг по продаже квартиры ответчика, иных условий договор не содержит, как указано выше, договор стороной истца не выполнен, основания для удовлетворения встречного иска нет.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
 
Решил:
 
    Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «Доверие» к Деулину А.А., М., Ф. о взыскании денежных средств по договору возмездного оказания услуг и встречный иск Деулина А.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «Доверие» о признании сделки недействительной оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Саровский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    П/п Председательствующий - Л.А.Шалятова.
 
    ...
 
    Судья      Л.А.Шалятова.