Решение от 16 апреля 2014 года №2-817/14

...
 
№ 2-817/14
 
РЕШЕНИЕ
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    г. Томск 16 апреля 2014 г.
 
    Советский районный суд г. Томска в составе:
 
    председательствующего судьи Ткаченко И.А.,
 
    при секретаре Лысовой В.А.,
 
    с участием:
 
    истца Мелещенко А.М., его представителя Беленченко Д.И.,
 
    представителя ответчика Андреева Е.В., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ№
 
    представителя третьего лица Мелещенко (Шкомородовой) С.Р. – Мелещенко А.М., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГг.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мелещенко ФИО10 к ЗАО «Строительное управление Томской домостроительной компании» о взыскании неустойки за нарушение установленного срока передачи квартиры,
 
 
установил:
 
    Мелещенко А.М. обратился в суд с иском к ЗАО «СУ Томской домостроительной компании», указав, что ДД.ММ.ГГГГмежду ответчиком (Продавец) и истцом (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № 5, по условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры №, расположенной на 2 этаже, общей площадью ориентировочно ... кв.м в кирпичном 10-ти этажном жилом доме по адресу (строительный адрес). По условиям п. 2 Договора стороны обязались заключить договор купли-продажи незамедлительно после регистрации Продавцом права собственности на квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ В качестве меры обеспечения исполнения принятых обязательств истец оплатил ДД.ММ.ГГГГответчику ... руб. за счет собственных средств и ДД.ММ.ГГГГ- ... руб. за счет кредитных средств. Однако ответчик свои обязательства по оформлению права собственности на квартиру и заключении договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ не исполнил. Квартира была передана истцу лишь ДД.ММ.ГГГГСсылаясь на условия предварительного договора купли-продажи, истец считает, что между сторонами сложились отношения связанные с долевым участием в строительстве. Со ссылкой на ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГпо ДД.ММ.ГГГГ– 401 день в размере ....
 
    В судебном заседании истец Мелещенко А.М., являвшийся также представителем третьего лица Мелещенко (Шкомородовой) С.Р. требование поддержал, указывая, что до апреля 2010 г. ответчик предоставил ему квартиру, однако он не согласился заключать договор купли-продажи, поскольку отделка квартиры, в частности, стяжка пола была выполнена не качественно, и не соответствовала условиям предварительного договора. После того, как ответчик устранил предъявленный недостатки, он заключил договор купли-продажи и зарегистрировал право собственности на квартиру.
 
    Представитель истца Беленченко Д.И. в судебном заседании поддержал позицию истца, пояснил, что предварительный договор купли-продажи не мог быть заключен на не существующий объект, поскольку на момент его заключения квартира, которую впоследствии купил истец, еще не была построена. По существу предварительный договор купли-продажи подменяет собой договор долевого участия в строительстве и фактически сложившиеся отношения между сторонами попадают под действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
 
    Представитель ответчика Андреев Е.В. в судебном заседании требование не признал, пояснил, что застройщиком многоквартирного жилого дома по являлся МУП «...». Ответчик являлся генеральным подрядчиком при строительстве указанного дома, на основании договора от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного с МУП «...». По условия договора подряда за выполненные строительные работы Заказчик расплачивался с Подрядчиком квартирами в доме, поскольку денежных средств у заказчика для расчета не имелось. Изначально при заключении договора подряда между сторонами указанного договора было определено какие квартиры в счет расчета перейдут в собственность Подрядчика. ДД.ММ.ГГГГмежду УМП «...» и ЗАО «СУ ТДСК» был заключен договор №долевого участия в строительстве, по условиям которого доля ЗАО «СУ ТДСК» на которую у него возникает право собственности при выполнении всех условий договора подряда соответствует одной квартире № в построенном доме. ДД.ММ.ГГГГответчик заключил с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры № в доме по (строительный). Предметом заключенного предварительного договора являлось обязательства сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи указанной квартиры после получения ответчиком свидетельства о собственности на квартиру. По условиям предварительного договора в качестве обеспечения принятых на себя обязательств истец оплатил полную стоимость квартиры, согласованную сторонами. Денежные средства, полученные ответчиком от истца, поступили на расчетный счет ответчика и использовались для его экономической деятельности, но не использовались для строительства квартиры истца. В момент получения от истца денежных средств, ответчик одновременно осуществлял строительство нескольких объектов недвижимости на территории г. Томска, по различным договорам подряда. В ДД.ММ.ГГГГ г. ответчик зарегистрировал право собственности на квартиру № и предложил истцу заключить основной договор купли-продажи. Истец осмотрел квартиру, и указывая на недостатки в отделке квартиры отказался заключать договор. Недостатки были устранены и ДД.ММ.ГГГГбыл заключен основной договор купли-продажи, который прошел государственную регистрацию. Обязательства, возникшие у ответчика в рамках предварительного договора купли-продажи, выполнены в полном объеме. Законом не предусмотрен запрет на заключение предварительных договоров купли-продажи на не достроенный объект недвижимости. Ответчик, не являясь застройщиком многоквартирного дома, в силу требований законодательства о долевом участии в строительстве не имеет право заключать с физическими лицами договоры долевого участия в строительстве. При заключении предварительного договора купли-продажи истцу разъяснялось, что СУ ТДСК является подрядчиком при строительстве дома. Расчет с подрядчиком за выполненные работы будет осуществляться квартирами, поэтому основной договор купли-продажи будет заключен после получения ответчиком права собственности на квартиру.
 
    Третье лицо Мелещенко (Шкомородова) С.Р. извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в суд не явилась, суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.
 
    Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции ФЗ от 18.07.2006 г. № 111-ФЗ, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений между сторонами (08.10.2008г.)) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
 
    Согласно ч. 2 ст. 1 указанного Закона, в редакции ФЗ от 18.07.2006 г. № 111-ФЗ кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
 
    В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГмежду УМП «...» (Заказчик) и ЗАО «СУ ТДСК» (Подрядчик) был заключен договор № предметом которого явилось строительство ... квартирного жилого дома по (п. 1.1 договора). По условиям п. 1.2 договора Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательства выполнить весь комплекс необходимых строительно-монтажных работ в соответствии с проектно-сметной документацией, обеспечить подготовку объекта к эксплуатации и совместно с Заказчиком ввести объект в эксплуатацию. Порядок и условия расчета согласованы в разделе 5 договора. Согласно п. 5.1 договора с момента заключения договора заказчик и Подрядчик заключают между собой договора долевого участия в строительстве квартир в данном жилом доме на сумму равную доли Подрядчика 80% от общей площади квартир. Расчеты за выполненные работы производятся посредством зачета взаимных требований по заключенным договорам долевого участия в строительстве (п. 5.2) (л.д. 119-124).
 
    Из пояснений представителя ответчика следует, что застройщиком многоквартирного дома являлся УМП «...», которому в установленном законом порядке было выдано разрешение на строительство. Указанное обстоятельство истец в судебном заседании не оспаривал. Кроме того, оно подтверждается п. 3.2.15 договора подряда от ДД.ММ.ГГГГг., согласно которому Заказчик принял на себя обязательство передать Подрядчику копию разрешения на использование земельного участка для строительства, разрешение инспекции ... на выполнение строительных работ (л.д. 121).
 
    По соглашению № 37, заключенному между УМП «Томсктройзаказчик» и ЗАО «СУ ТДСК» ДД.ММ.ГГГГв соответствии с договором подряда № от ДД.ММ.ГГГГУМП «...» за выполненные работы по строительству жилого дома по (1 очередь) передало ЗАО «СУ ТДСК» квартиры № общей площадью ... кв.м и №общей площадью ... кв.м на сумму ... руб., а ЗАО «СУ ТДСК» в свою очередь приняло указанные квартиры в счет взаиморасчетов за выполняемые строительно-монтажные работы.
 
    Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
 
    Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
 
    В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГмежду ЗАО «СУ ТДСК» (Продавец) и Мелещенко А.М. (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №(л.д. 3-4). По условиям договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры № на 2 этаже, общей площадью ориентировочно ... кв.м, в кирпичном 10-ти этажном кирпичном доме по адресу (строительный адрес). Срок заключения договора купли-продажи согласован сторонами после регистрации продавцом права собственности на квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ Стоимость квартиры согласована ... руб. Раздел 4 предварительного договора содержит перечень условий, которые должен содержать основной договор купли-продажи. В частности в соответствии п.п. 4.3 предварительного договора срок для передачи квартиры – до ДД.ММ.ГГГГ, при условии ее полной оплаты.
 
    В соответствии с п. 6 предварительного договора в качестве меры обеспечения исполнения принятых на себя обязательств продавец обязался оплатить ... руб. из собственных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГи ... руб. за счет кредитных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГуказанные денежные средства внесенные покупателем подлежат зачету в счет оплаты цены квартиры после заключения договора купли-продажи.
 
    ДД.ММ.ГГГГв рамках заключенного предварительного договора купли-продажи истцом оплачено 162100 руб., что подтверждается квитанцией №(л.д. 5) и ДД.ММ.ГГГГ– 1458900 руб. по платежному поручению №(л.д. 6).
 
    ДД.ММ.ГГГГмежду УМП «...» (застройщик) и ЗАО «СУ ТДСК» (дольщик) заключен договор №долевого участия в строительстве жилого дома по адресу (строительный адрес ). По условиям п. 1.2 указанного договора доля дольщика, на которую у него возникает право собственности при условии принятых на себя обязательств определена в виде двухкомнатной квартиры № общей площадью ... кв.м на 2 этаже 10-ти этажного дома. Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по (л.д. 125-129).
 
    ДД.ММ.ГГГГпо акту приема-передачи УМП «...» передало, а ЗАО «СУ ТДСК» приняло в собственность указанную квартиру, произведена регистрация права собственности (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГг.) (л.д. 118, 130). Как видно из свидетельства о государственной регистрации права многоквартирный дом по введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ
 
    С учетом изложенного, довод истца о том, что ответчик обязательство в рамках заключенного предварительного договора купли-продажи по оформлению права собственности на квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ не исполнил, суд находит не состоятельным.
 
    Из пояснений представителя ответчика следует, что после получения свидетельства о собственности на квартиру истцу было предложено заключить основной договор купли-продажи квартиры, однако последний осмотрев квартиру, отказался заключать договор, указывая на недостатки в отделке квартиры. Указанное обстоятельство истец не отрицал в судебном заседании, и также подтверждается заявлением от истца, поступившим в ЗАО «СУ ТДСК» ДД.ММ.ГГГГ(л.д. 116).
 
    ДД.ММ.ГГГГмежду ЗАО «СУ ТДСК» (Продавец) и Мелещенко А.М., Мелещенко С.Р. (Покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (л.д. 31-35). По условиям договора Продавец продал, а Покупатели приобрели в совместную собственность квартиру № по , общей площадью ... кв.м. Цена квартиры составляет ... руб. и уплачена Покупателями до подписания настоящего Договора (п.2.1, п. 2.2 договора).
 
    Согласно п. 2.4 Договора стороны согласовали, что подписанием настоящего Договора стороны подтверждают, что финансовых претензий к друг другу не имеют.
 
    В соответствии с п. 3.1 Договора к моменту подписания настоящего Договора Продавец передал, а Покупатель принял квартиру, претензий к качеству не имеет.
 
    В соответствии с п. 6.2 Договора настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами, отменяет и делает недействительными все другие обстоятельства и представления, которые могут быть сделаны или приняты сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
 
    Стороны Договора подтверждают, что при его заключении действуют добровольно, суть настоящего Договора осознают и отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на крайне невыгодных для себя условиях (п. 6.3).
 
    Передаточный акт квартиры от ДД.ММ.ГГГГг.. подписанный сторонами договора купли-продажи подтверждает факт передачи квартиры. Пунктом 4 передаточного акта стороны подтверждают, что обязательства Сторон выполнены, расчет произведен полностью, у Сторон нет к друг другу финансовых и иных претензий по существу Договора купли-продажи (л.д. 36).
 
    Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГпрошел государственную регистрацию, истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ(л.д. 8).
 
    В соответствии с пунктом 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
 
    Истец, считая, что отношения сторон, возникшие из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГпопадают под действие закона о долевом участии в строительстве, просит взыскать неустойку на основании п. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
 
    Суд приходит к выводу, что имеющиеся в деле доказательства не позволяют установить, что воля сторон договора фактически была направлена на установление отношений по долевому участию в строительстве, в то время как условия предварительного договора купли-продажи предусматривают приобретение ответчиком права собственности на квартиру и ее последующую продажу истцу.
 
    Исходя из условий заключенного договора, не имеется оснований и для вывода о том, что он не соответствует признакам предварительного договора, и что на его основании между сторонами фактически возникли отношения, регулируемые Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.
 
    Довод представителя истца о том, что предварительный договор купли-продажи не мог быть заключен на не существующий объект суд находит не состоятельным.
 
    Действующее гражданское законодательство, Закон РФ "О защите прав потребителей", а также Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент заключения договора, не содержали прямого запрета на заключение предварительного договора купли-продажи в отношении жилого или нежилого помещения в строящихся домах.
 
    В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Положения п. 6 предварительного договора предусматривают внесение покупателем в качестве подтверждения намерения исполнения его обязательств по договору денежной суммы в размере, равном продажной стоимости квартиры, и ее последующий зачет в счет оплаты основного договора в случае его заключения, и не содержат каких-либо условий об использовании денежных средств, внесенных истцом, для финансирования строительства жилого дома.
 
    Кроме того, условиями заключенного сторонами предварительного договора предусмотрено первоначально приобретение недвижимого имущества в собственность продавца (ЗАО «СУ ТДСК»), в то время как договоры долевого участия в строительстве не предполагают приобретения права собственности на недвижимость застройщиком.
 
    В п. 4.2 предварительного договора указано, что квартира принадлежит Продавцу на основании Договора подряда от ДД.ММ.ГГГГг., что подтверждает доводы представителя ответчика о том, что при заключении указанного договора истцу разъяснялось, что ЗАО «СУ ТДСК» является генеральным подрядчиком при строительстве дома и с ним производится расчет застройщиком за выполненные работы квартирами в этом доме, которые ответчик реализовывает впоследствии.
 
    Как установлено в судебном заседании квартира № была передана ответчику ДД.ММ.ГГГГпо соглашению №в качестве расчета за выполненные работы по договору подряда, т.е. до заключения предварительного договора купли-продажи с истцом.
 
    Таким образом, иная оценка правовой природы возникших между сторонами в рамках данного договора отношений противоречила бы ст. 429 ("Предварительный договор") ГК РФ и принципу свободы договора.
 
    Предварительный договор заключен в письменной форме, отвечающей договору купли-продажи, содержит существенные условия договора купли-продажи, по которым сторонами путем подписания договора достигнуто соглашение, предусматривающее сроки, определяющие срок заключения основного договора.
 
    Обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры, возникшее у сторон в рамках предварительного договора купли-продажи в настоящее время исполнено, договор купли-продажи заключен, право собственности истца на квартиру зарегистрировано.
 
    Заключая договор купли-продажи квартиры, истец осознавал, что квартиру он приобретает именно по договору купли-продажи, а не по договору долевого участия в строительстве, что отражено в п. 6.3 договора купли-продажи.
 
    Исходя из установленных судом обстоятельств, доказательств имеющихся в материалах дела суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГнельзя квалифицировать, как договор долевого участия в строительстве, вследствие чего нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", к правоотношениям, сложившимся между сторонами, неприменимы, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.
 
    При подаче иска истец со ссылкой на ч. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей» госпошлину не оплатил. Однако суд считает, что отношения сложившиеся между сторонами не попадают под действие ФЗ «О защите прав потребителей», в связи с чем на основании ст. ст. 98, 103 ГПК РФ с истца подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере ....
 
    Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
 
решил:
 
 
    В удовлетворении иска Мелещенко ФИО11 к ЗАО «Строительное управление Томской домостроительной компании» о взыскании неустойки за нарушение установленного срока передачи квартиры отказать.
 
    Взыскать с Мелещенко ФИО12 госпошлину в доход местного бюджета в сумме ....
 
    Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
 
    Судья ...
 
    ...
 
    ...
 
    ...
 
    ...