Решение Петрозаводского городского суда от 10 февраля 2020 года №2-8008/2019, 2-184/2020

ПЕТРОЗАВОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 февраля 2020 года Дело N 2-184/2020
Петрозаводский городской суд Республики Карелия
в составе: председательствующей судьи Балицкой Н.В.
при секретаре Изрец К.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комарова Д. М. к Администрации Петрозаводского городского округа о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, возложении обязанности принять земельный участок по акту приема-передачи, признания задолженности по арендной плате отсутствующей, встречному исковому заявлению Администрации Петрозаводского городского округа к Комарову Дмитрию Михайловичу о взыскании денежных средств по договору аренды земельного участка,
установил:
Комаров Д.М. обратился в суд с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее также - Администрация), мотивируя свои требования тем, что в целях установки истцом металлического гаража между сторонами ДД.ММ.ГГГГ за N N был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на внутриквартальной территории по <адрес>. Данным договором истец был освобожден от арендной платы за землю. Фактически истец данный земельный участок не использовал, наличию договора аренды не придавал значения ввиду его безвозмездности. ДД.ММ.ГГГГ ответчик потребовал от истца оплатить задолженность по арендной плате за названный земельный участок в размере 13196.34 руб. и пени в сумме 4030,87 руб. В ответ на данное обращение в письме от 08.07.2019 истец заявил о расторжении договора аренды, на что получил отрицательный ответ. Ссылаясь на данные обстоятельства, указывая также на то, что о возмездности договора аренды его никто не предупреждал, истец просит: признать названный договор расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, обязать Администрацию принять по акту земельный участок кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный на внутриквартальной территории по ул. Виданской в г. Петрозаводске, признать задолженность истца по договору аренды отсутствующей.
Администрация предъявила встречный иск, в котором, уточнив требования, просила взыскать с Комарова Д.М. задолженность по арендной плате по договору N N от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 8545,34 руб., а также пени в размере 2392,25 руб.
В судебном заседании Комаров Д.М. и его представитель адвокат Зуб И.И. свои требования поддержали. Возражая против встречного иска, сослались на пропуск Администрацией срока исковой давности.
Представитель Администрации Фомина А.П., действующая на основании доверенности, уточненный иск поддержала, первоначальные исковые требования не признала.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, своего представителя в судебное заседание не направило, в письменном отзыве по делу поддержало позицию Администрации.
Заслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В целях разрешения настоящего спора судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией и Комаровым Д.М. за N N был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на внутриквартальной территории по <адрес>.
Согласно п. 1.2. договора аренды участок предоставляется для установки гаража заводского изготовления с проведением только планировочных работ без устройства фундаментов и подземных помещений.
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что Комаров Д.М. освобожден от арендной платы за земельный участок согласно п. 1.7 Временного положения об арендной плате за землю в г. Петрозаводске, утвержденному постановлением Главы самоуправления города от ДД.ММ.ГГГГ N N.
Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 7).
Обременение арендой земельного участка с кадастровым номером N зарегистрировано в ЕГРН (выписка представлена в материалах дела).
Также по сведения ЕГРН, право собственности на земельный участок с кадастровым номером N не разграничено, заключенный с Комаровым Д.М. договор аренды данного земельного участка зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за N N.
По истечении срока договор в установленном порядке расторгнут не был, земельный участок Администрации не возвращен, соответственно, рассматриваемый договор считается заключенным на неопределенный срок - согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ Комаровым Д.В. направлено заявление о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N N, заявление получено Администрацией в ту же дату (л.д.15).
В ходе рассмотрения дела стороной истца по первоначальному иску было объяснено, что такое заявление сделано в порядке ст. 610 ГК РФ, предусматривающей безусловное право арендатора заявить отказ от договора.
В силу ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором.
Пунктом 6.5. договора предусмотрено, что в данном случае противоположенная сторона предупреждается за 1 месяц.
Учитывая названные обстоятельства в совокупности, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N N расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежит нарушенное либо оспариваемое право.
С этой позиции суд считает требование о признании договора расторгнутым подлежащим удовлетворению, поскольку на заявление Комарова Д.М. о расторжении договора Администрация ответила отрицательно (л.д.16, 21). Мотивы отказа состояли в том, что участок не освобожден, на нем находится металлический гараж, что, как выяснено в ходе рассмотрения дела, не соответствует действительности: согласно акту обследования спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, представленного самой Администрацией, на данном участке какие-либо строения, сооружения отсутствуют.
Кроме того, отказывая в расторжении договора, Администрация сослалась на то, что не является субъектом, уполномоченным расторгать договор аренды земельного участка, право публичной собственности на который не разграничено, поскольку данный вопрос находится в компетенции Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия.
Между тем, данная точка зрения не основана на законе.
В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшим до ДД.ММ.ГГГГ г., распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Согласно действующему в настоящее время п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных данным пунктом.
Действительно, Законом Республики Карелия от 25 декабря 2015 г. N 1980-ЗРК "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия" в соответствии с пунктом 4 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы государственной власти Республики Карелия наделены с 01 января 2016г. полномочиями органов местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу ст.3 Закона Республики Карелия от 25 декабря 2015 г. N 1980-ЗРК "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия" полномочия, указанные в ст.1 настоящего Закона, осуществляются органом исполнительной власти Республики Карелия, уполномоченным Правительством Республики Карелия.
Постановлением Правительства Республики Карелия от 30 декабря 2015 г. N 446-П функции в сфере управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, возложены на Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок.
Постановлением Правительства Республики Карелия от 26 сентября 2017 г. N 326-П Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок преобразован в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.
Как следует из пп.39 п.9 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного Постановлением Правительства Республики Карелия от 02 ноября 2017 г. N 390-П, Министерство осуществляет, среди прочих, функции в сфере предоставления в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Положениями приведенных нормативно-правовых актов Министерство наделено полномочиями по предоставлению земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена. Полномочия же арендодателя по действующим договорам аренды Министерству не переданы. Об этом свидетельствуют в том числе положения ст.5 Закона Республики Карелия от 25 декабря 2015 г. N 1980-ЗРК "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия".
При таких обстоятельствах полагать, что Министерство имеет полномочия арендодателя по обозначенным выше договорам аренды земельных участков, заключенных с Администрацией Петрозаводского городского округа, не имеется.
Учитывая изложенное, удовлетворению подлежат требования Комарова Д.М. о признании договора расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ и о приеме от истца находившийся в аренде земельный участок, поскольку такая обязанность арендодателя обусловлена ст. 622 ГК РФ.
Требование Комарова Д.М. о признании задолженности по арендной плате отсутствующей удовлетворено быть не может.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункту 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции до ДД.ММ.ГГГГ) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.
В соответствии с абзацем 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
В Республике Карелия порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предусмотрен постановлением Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 N 120-П "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена" (далее также - Постановление N 120-П).
Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Так как договор аренды от 18.04.2002 публичного земельного участка заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые устанавливают порядок определения размера арендной платы за землю в Республике Карелия.
При таком положении неверным является вывод стороны истца по первоначальному иску о том, что поскольку Администрация не направляла арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и не заключила с ним дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, Администрация не вправе требовать взыскания с Комарова Д.М. платы за пользование землей в размере, установленном такими актами (аналогичная позиция отражена в судебной практике Верховного Суда РФ, к примеру, Определение от 10.10.2019 N 305-ЭС19-12083, указанное в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019).
Как было указано ранее, согласно п. 2.2 договора аренды Комаров Д.М. был освобожден от арендной платы за земельный участок - на основании пункта 1.7 Временного положения об арендной плате за землю в г. Петрозаводске, утвержденному постановлением главы самоуправления города от ДД.ММ.ГГГГ N N.
В соответствии с пунктом 1 Постановления от 31.08.2004 N 2291 "О внесении вменений и дополнений во Временное положение об арендной плате за землю в г. Петрозаводске" вышеуказанный пункт 1.7. был отменен с целью приведения в соответствие с действующим на тот момент законодательством.
Как следует из представленных документов (л.д.83) в ДД.ММ.ГГГГ году Администрацией был произведен расчет годовой арендной платы согласно Временному положению об арендной плате за землю в г. Петрозаводске, утвержденному постановлением Главы самоуправления города от ДД.ММ.ГГГГ N N с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Главы самоуправления города от 26ДД.ММ.ГГГГ N N, данный расчет был направлен Комарову Д.М. по известному арендодателю адресу.
Действующим с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время Постановлением N 120-П предусмотрен порядок определения арендной платы: таковая за земельные участки, предоставленная гражданам для строительства гаража, определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка, размер которого равен двукратной ставке земельного налога (пп "ж", п. 2).
Согласно выписке ЕГРН кадастровая стоимость переданного Комарову Д.М. в аренду земельного участка определена в сумме 45264,0 руб.
Решением Петрозаводского городского Совета от 10.11.2005г. N XXV\XXI-196 установлены размеры земельного налога на территории Петрозаводского городского округа, к рассматриваемому отношение имеет п. 2.4 данного Решения, устанавливающий размер земельного налога в отношении прочих земельных участков как 1,5 процента от кадастровой стоимости участка.
Таким образом, обязанность Комарова Д.М. вносить арендную плату за названный земельный участок нормативно определена с 2004 года, правовых актов, освобождающих истца от такой обязанности, не имеется.
Окончательный расчет задолженности по договору аренды земельного участка, приведенный Администрацией, соответствует указанным выше нормативным актам, кроме того, является корректным с математической точки зрения.
Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований о взыскании с Комарова Д.М. процентов за нарушения обязанности по внесению арендной платы. При этом суд руководствуется позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019), согласно которой если арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.
Исходя из пункта 2.1 договора аренды N N от ДД.ММ.ГГГГ расчет арендной платы производится в соответствии с приложением N N к данному договору. В материалы дела представлены три редакции такого приложения N N, составленные исключительно Администрацией, без участия арендатора. Администрация самостоятельно направляла Комарову Д.М. расчет, сделанный в 2007 году, что соответствует общей практике взаимоотношений Администрации с арендаторами - физическими лицами.
Согласно ст. 431 ГК РФ с учетом разъяснений в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если такие правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Оценивая сложившиеся между сторонами спора отношения с позиции данной нормы. Суд приходит к выводу о том, что именно Администрация была обязана рассчитывать арендную плату и уведомлять о произошедших таким образом изменениях Комарова Д.М.
Как следует из представленных Администрацией расчетов, последнее изменение арендной платы земельного участка с кадастровым номером N произошло с ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем, данный расчет Комарову Д.М. не направлялся, а был подготовлен стороной Администрации в ходе рассмотрения настоящего дела, поскольку предыдущий расчет, сделанный в ДД.ММ.ГГГГ (л.д.61) основан на неправильном применении актов, регламентирующий вопросы арендной платы (ошибочно применен акт, регулирующий вопросы аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности).
Таким образом, суд усматривает просрочку кредитора со стороны Администрации и на основании п. 3 ст. 406 ГК РФ освобождает Комарова Д.М. от оплаты процентов за нарушение денежного обязательства.
Стороной Комарова Д.М. заявлено о пропуске срока исковой давности.
На основании п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 ГК РФ, согласно которой, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В соответствии с п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
При этом по смыслу п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Из текста договора аренды и приложений к нему, составленных Администрацией, следует, что арендная плата вносится в срок до 1 апреля текущего года, один раз в год.
С учетом того, что встречный иск предъявлен в ДД.ММ.ГГГГ года, срок давности по арендным платежам до ДД.ММ.ГГГГ включительно истек, взысканию подлежит арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ годы и период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, как это определено в расчете Администрации и соответствует вышеизложенным выводам суда.
Таким образом, сумма подлежащая взысканию с Комарова Д.М., определяется как 3534,35 руб. (1357,93 руб. +1357,93 руб.+ 818,49 руб.)
В силу ст. 98 ГПК РФ следует взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа в пользу Комарова Д.М. расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 руб. (оплачено 900 руб., удовлетворено два из 3 заявленных требований).
С учетом удовлетворенных частично имущественных требований Администрации следует взыскать с Комарова Д.М. в бюджет Петрозаводского городского округа государственную пошлину в размере 400 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
Исковые требования Комарова Д. М. к Администрации Петрозаводского городского округа удовлетворить частично.
Признать договор аренды земельного участка N N от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.
Обязать Администрацию Петрозаводского городского округа принять по акту земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный на внутриквартальной территории по <адрес>.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа в пользу Комарова Д. М. расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 руб.
Встречные исковые требования Администрации Петрозаводского городского округа к Комарову Д. М. удовлетворить частично.
Взыскать с Комарова Д. М. в пользу Администрации Петрозаводского городского округа задолженность по договору аренды земельного участка от N 5677 от 18.04.2002 в сумме 3534,35 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Комарова Д. М. в бюджет Петрозаводского городского округа государственную пошлину в размере 400 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Петрозаводский городской суд Республики Карелия.
Судья Н.В. Балицкая
Мотивированное решение составлено 14.02.2020


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка