Решение от 12 июля 2013 года №2-800/13

К делу № 2-800/13
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    город Гулькевичи                                                                                            12 июля 2013 года
 
    Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
 
    председательствующего       - Бочко И.А.,
 
    при секретаре                         - Замлелой Л.В.,
 
    с участием истца                   - Юрченко А.М.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Юрченко А.М. к Администрации Гулькевичского городского поселения, Рылиной О.Г. о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся и действительным, признании права собственности на квартиру, сохранении квартиры в перепланированном состоянии,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Истец Юрченко А.М. обратился в суд с иском к ответчикам и просит признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 62,1 кв.м, жилой площадью 46,2 кв.м, подсобной площадью -15,9 кв.м между ним и Павличенко К.В. состоявшимся и действительным; признать законность перепланировки указанной квартиры со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь квартиры 62,1 кв.м, в том числе жилая площадь 46,20 кв.м, вспомогательная (подсобная) площадь 15,90 кв.м; признать за ним право собственности на указанную квартиру.
 
    Свои требования обосновал тем, что в мае 2006 года между ним и Павличенко К.В. состоялся договор, согласно которому он приобретал, а Павличенко К.В. продала ему квартиру № 36 в доме № 6 по улице Короткова в городе Гулькевичи. Стоимость квартиры определили в 900000 рублей. 22 мая 2006 года был заключен предварительный договор, удостоверенный нотариусом. 90 000 рублей в счет оплаты по договору он передал продавцу Павличенко К.В. до подписания предварительного договора, а остальные 810000 рублей должен был передать при подписании договора купли-продажи квартиры, который п.3 предварительного договора был определен до 22 августа 2006 года включительно. В мае 2006 года он передал Павличенко К.В. 90000 рублей. В установленный предварительным договором срок оформить договор купли-продажи квартиры не представилось возможным по той причине, что отсутствовали необходимые документы для оформления договора. В сентябре 2006 года он передал Павличенко К.В. 810000 рублей, о чем она составила расписку. После полного расчета с Павличенко К.В., последняя выехала из квартиры, а он переехал в квартиру, и стал пользоваться ею, как своей собственной. Поддерживал техническое и косметическое состояние квартиры, оплачивал коммунальные платежи, то есть владел и пользовался квартирой, как своей собственной, открыто, добросовестно и непрерывно. 30.01.2007 года Павличенко К.В. умерла. До настоящего времени в наследство никто не вступил. Наследником по закону первой очереди является ее дочь Рылина О.Г.. Он постоянно пользуется квартирой, но оформить право собственности на нее не может. Он все условия сделки выполнил полностью, тогда как продавец, в настоящее время вынужденно уклоняется от последующей регистрации сделки, чем нарушает условия договора и его права. В приобретенной квартире без получения в установленном порядке разрешения на переустройство выполнена перепланировка квартиры, а именно: объединено помещение №2-туалет и №3- ванная, путем демонтажа перегородки между ними; дверной проем между помещением №1 - коридор и помещением № 4 -кухня заложен и представляет собой перегородку между вновь образованной ванной и кухней. Перегородка между коридором и ванной изменила конфигурацию, удлинена и в ней оборудован дверной проем. Перегородки выполнены из кирпича. Стены подсобных помещений, находившиеся в комнате № 5 и комнате № 6 переоборудованы и представляют собой перегородку между комнатами № 7 и № 6, в месте сопряжения которой с капитальной стеной, разделяющей комнаты № 6 и № 5 оборудован дверной проем в коридор, размером 0,85 х 2,00 м, произведено усиление внутренних несущих стен, выполнено обрамление по контуру проемов и устройство металлических перемычек над проемами. Согласно техническому заключению перепланировка квартиры не влечет нарушения норм СНиП. Демонтированные в квартире перегородки были выполнены из кирпича, служили для ограждения (изоляции одного помещения от другого) и не являлись несущей. Снос и переоборудование перегородок не оказывает влияния на несущую способность здания в целом. Изменение перепланировки произведено в целях повышения уровня благоустройства и удобства эксплуатации. Функциональное назначение жилого помещения не изменено. Проведенные работы не создают угрозу жизни или здоровью для других жильцов, не нарушают их права и законные интересы, что в соответствии с гл. 3, СТ. 29, п.4 Жилищного Кодекса РФ позволяет рекомендовать квартиру оставить в перепланированном состоянии, согласно данным технического паспорта со следующими ТЭП: общая площадь 62,1 кв.м, жилая площадь -46,2 кв.м; подсобная -15,9 кв.м.
 
    В судебном заседании истец Юрченко А.М. поддержал свои требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
 
    Представитель ответчика Администрации Гулькевичского городского поселения, ответчик Рылина О.Г., надлежаще извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, причин неявки суду не сообщили, возражений на иск не представили, об отложении разбирательства не ходатайствовали.
 
    Суд, выслушав истца, изучив материалы дела, находит, что требования Юрченко А.М. подлежат удовлетворению.
 
    В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
 
    В судебном заседании установлено, что между Павличенко К.В. (от имени которой по доверенности действовала Старовойтова Е.В.) и Юрченко А.М. 22 мая 2006 года подписан предварительный договор купли-продажи квартиры № в доме № по <адрес> по цене 900000 рублей, при этом Юрченко А.М. уплачивает Павличенко К.В. в качестве аванса 90000 рублей при подписании предварительного договора. Указанный договор удостоверен нотариусом Гулькевичского нотариального округа Зубцовой О.А. в день его подписания – 22 мая 2006 года и зарегистрирован в реестре за № 2-2159.
 
    Согласно ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
 
    Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условие о предмете (ст. 554 ГК РФ) и цена недвижимости (ст. 555 ГК РФ).
 
    В предварительном договоре от 22 мая 2006 года указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и определена цена недвижимости.
 
    Таким образом, представленный суду предварительный договор соответствует установленным законом требованиям.
 
    В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
 
    В предварительном договоре от 22 мая 2006 года установлено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до 22 августа 2006 года. До указанного срока договор купли-продажи квартиры № в доме № по <адрес> по цене 900000 рублей между сторонами заключен не был.
 
    В то же время, стороны не отказались от заключения договора купли-продажи, о чем свидетельствует передача истцом продавцу 14 сентября 2006 года оставшейся суммы от стоимости квартиры и принятие этой суммы продавцом, о чем ею составлена расписка, в которой указано, что деньги за проданную квартиру получены полностью, претензий не имеет.
 
    Павличенко передала Юрченко А.М. квартиру, что подтвердил сам истец в судебном заседании.
 
    30 января 2007 года Павличенко К.В. умерла (свидетельство о смерти III-АГ № 884294 от 04 апреля 2013 года).
 
    Принимая во внимание, что сторонами предварительного договора в полном объеме исполнены обязательства Продавца и Покупателя, предусмотренные законом для сторон договора купли-продажи и предварительным договором от 22 мая 2006 года, за заключении договора, а Азаркиной Л.П. никаких ответтных, установленногопредварительным договором, направил Азакри.Н. с требовключение основного договора купли-продажи не состоялось по объективным, не зависящим от сторон причинам, отказа ни одной из сторон от договора не имеется, суд считает возможным признать договор купли-продажи <адрес> между Павличенко К.В. и Юрченко А.М. состоявшимся, а, следовательно, и право собственности истца на указанную квартиру.
 
    В 2000 году для повышения уровня благоустройства и удобства эксплуатации при проживании истец осуществил перепланировку принадлежащей ему на праве собственности квартиры: объединено помещение №2-туалет и №3- ванная, путем демонтажа перегородки между ними; дверной проем между помещением №1 - коридор и помещением № 4 -кухня заложен и представляет собой перегородку между вновь образованной ванной и кухней. Перегородка между коридором и ванной изменила конфигурацию, удлинена и в ней оборудован дверной проем. Перегородки выполнены из кирпича. Стены подсобных помещений, находившиеся в комнате № 5 и комнате № 6 переоборудованы и представляют собой перегородку между комнатами № 7 и № 6, в месте сопряжения которой с капитальной стеной, разделяющей комнаты № 6 и № 5 оборудован дверной проем в коридор, размером 0,85 х 2,00 м, произведено усиление внутренних несущих стен, выполнено обрамление по контуру проемов и устройство металлических перемычек над проемами.
 
    В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда возможно сохранение жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
 
    Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29 апреля 2010 года указали, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    Условия, предусмотренные законом, истцом соблюдены, что подтверждается заключением № 07.9-ТЗ о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций, выданным ООО «Аркада» (лицензия на право осуществления деятельности по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности ), согласно которому перепланировка квартиры не влечет нарушения норм СНиП. Демонтированные в квартире перегородки были выполнены из кирпича, служили для ограждения (изоляции одного помещения от другого) и не являлись несущей. Снос и переоборудование перегородок не оказывает влияния на несущую способность здания в целом. Изменение перепланировки произведено в целях повышения уровня благоустройства и удобства эксплуатации. Функциональное назначение жилого помещения не изменено. Проведенные работы не создают угрозу жизни или здоровью для других жильцов, не нарушают их права и законные интересы, что в соответствии с гл. 3, СТ. 29, п.4 Жилищного Кодекса РФ позволяет рекомендовать квартиру оставить в перепланированном состоянии, согласно данным технического паспорта со следующими ТЭП: общая площадь 62,1 кв.м, жилая площадь -46,2 кв.м; подсобная -15,9 кв.м.
 
    Истцом соблюдены условия, предусмотренные законом для сохранения квартиры в перепланированном состоянии, что подтверждается техническим заключением специализированной организации, а потому <адрес> может быть сохранена в перепланированном состоянии.
 
    Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    Иск Юрченко А.М. к Администрации Гулькевичского городского поселения, Рылиной О.Г. о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся и действительным, признании права собственности на квартиру, сохранении квартиры в перепланированном состоянии – удовлетворить.
 
    Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 62,1 кв.м, жилой площадью 46,2 кв.м, подсобной площадью -15,9 кв.м между Юрченко А.М. и Павличенко К.В. состоявшимся, признав за Юрченко А.М. право собственности на указанную квартиру.
 
    Сохранить квартиру № в доме № по <адрес> в перепланированном состоянии со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь квартиры 62,1 кв.м, в том числе жилая площадь 46,20 кв.м, вспомогательная (подсобная) площадь 15,90 кв.м.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения.
 
                             Председательствующий