Решение от 04 марта 2014 года №2-796/14

    Дело № 2-796/14                             
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    04 марта 2014 года.                Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:
 
    Председательствующего Кириленко И.В.,
 
    При секретаре Володченко Т.Н.,
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Прокопенко ФИО8 к ЗАО «Первая Ипотечная Компания - Регион» о взыскании неустойки, убытков и компенсации морального вреда,
 
У С Т А Н О В И Л :
 
    ФИО1 обратилась в суд с иском к ЗАО «<данные изъяты>» о взыскании согласно условиям Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>% процентов неустойки (пени) за несвоевременное исполнение своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи полностью и своевременно оплаченной квартиры в ее собственность в размере <данные изъяты> руб., суммы переплаты за площадь балкона <данные изъяты> руб., компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов и штрафа, за несоблюдение в добровольном порядке обязанности удовлетворить требования потребителя.
 
    В обоснование иска указано, что сыном ФИО1- потребителем ФИО2 ДД.ММ.ГГГГбыл заключен предварительный Договор № купли-продажи Квартиры с ЗАО «<данные изъяты>».Строительный адрес приобретаемой квартиры: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
 
    Ориентировочные характеристики квартиры: секция <адрес>, <адрес>, количество комнат 1, площадь41,82 кв. метров, номер на площадке 1 (далее Квартира). Стоимость Квартиры по Предварительному Договору <данные изъяты> руб.
 
    Вышеуказанный Предварительный Договор купли-продажи Квартиры заключен в нарушение действующего законодательства. Так, согласно ст.429 ГК РФ, пункт4 которой гласит: «В предварительном Договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной Договор. Если такой срок в предварительном Договоре не определен, основной Договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора», т.е. основной договор купли-продажи сФИО2должен был быть заключен не позднееДД.ММ.ГГГГ.
 
    Полная оплата стоимости Квартиры по договору являлась обязательным условием возникновения у Покупателя права на оформление квартиры в свою собственность. Сын, ФИО2 выполнил свои обязательства по Договору в полном объеме и оплатил по Договору купли-продажи векселей № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры в сумме <данные изъяты> рублей (акт приема-передачи векселя к договору купли-продажи векселя № от ДД.ММ.ГГГГ г.).
 
    ЗАО«<данные изъяты>» обещала ввести дом в эксплуатацию согласно Проектной декларации, предоставленной Компанией в ИФНС в ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    Разрешение на ввод объекта (1-го подъезда жилого дома по строительному адресу<адрес>)., в эксплуатацию (№) было получено ДД.ММ.ГГГГ, а Дополнительное соглашение № к Предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры с Покупателем ФИО2 заключено только ДД.ММ.ГГГГ.
 
    От даты заключения Дополнительного соглашения № ДД.ММ.ГГГГ к Предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры с ФИО2 до даты (ДД.ММ.ГГГГ) заключения Основного Договора купли-продажи Квартиры <данные изъяты> дней.
 
    Согласно п. 1.2 Предварительного Договора купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, Договор купли-продажи заключается сторонами в срок не позднее сорока пяти банковских дней с момента получения Свидетельства о регистрации права собственности Продавца на Квартиру.
 
    Обязанность ответчика по заключению Основного Договора купли-продажи Квартиры была исполнена им с нарушением срока, несмотря на то, что потребитель ФИО2 свои обязательства исполнил своевременно и в полном объеме, что подтверждается Договором купли-продажи векселей от ДД.ММ.ГГГГ № и Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи векселя № от ДД.ММ.ГГГГ года, а такжеактом о произведении платежа от ДД.ММ.ГГГГ, подписанными сторонами.
 
    В Предварительном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ «Ответственность сторон» п. 6.2. гласит: «За задержку в подписании Договора купли-продажи Квартиры против сроков, указанных в настоящем Договоре, Продавец уплачивает покупателю пеню в размере0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки, но не более 7% от суммы Предварительного договора.
 
    Истицы сынФИО2 покупал данную квартиру для нее и на ее деньги. Чтобы иметь возможность приобрести квартиру в Новороссийске, истица вынуждена была продать свою квартиру в другом городе. В ожидании окончания затянувшегося строительства дома, истица вынуждена была длительное время жить на съемной квартире, терпеть неудобства и нести убытки. Истица постоянно находилась в состоянии стресса, что ухудшало здоровье и самочувствие, снижало работоспособность, постоянно нервничала, переживала, поскольку не была уверена, что получит жилье, за которое уплатила деньги.
 
    ДД.ММ.ГГГГ было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ от ее сынаФИО2 к ней -ФИО1.
 
    По Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 17 <адрес> "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей": «исходя из преамбулы Закона о защите прав потребителей и статьи 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" правами, предоставленными потребителю Законом и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами, а также правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации пользуется не только гражданин, который имеет намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий товары (работы, услуги), но и гражданин, который использует приобретенные (заказанные) вследствие таких отношений товары (работы, услуги) на законном основании (наследник, а также лицо, которому вещь была отчуждена впоследствии, и т.п.). Таким образом, ФИО1, имеет полное право требования возмещения неустойки и морального вреда за нарушение сроков передачи в собственность предварительно оплаченной квартиры.
 
    Следуя условиям Предварительного договора (пунктов <данные изъяты>) и (пункта <данные изъяты>) Дополнительного Соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ сумма неустойки за нарушение обязательств по заключению основного Договора купли-продажи Квартиры <данные изъяты>%, но не более <данные изъяты> % от суммы предварительного договора.
 
    Применяя принцип разумности и положения пункта 3 статьи 23 [1] Закона «О защите прав потребителей» просит выплатить 7 % неустойки от фактической суммы оплаты по Предварительному договору купли-продажи квартиры в соответствии с условиями Предварительного договора в <данные изъяты> руб.
 
    № (2)"Расчет процентов:
 
    Сумма фактической оплаты по предварительному договору=<данные изъяты> руб.Проценты итого за период = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.
 
    В соответствии с Предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, проектная площадь Квартиры по <данные изъяты> м.кв., стоимость 1 кв. метра составляла <данные изъяты> руб. Фактически оплачено за Квартиру ДД.ММ.ГГГГ г.<данные изъяты> руб.
 
    На момент получения технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ по замерам БТИ площадь квартиры в готовом виде <данные изъяты> м.кв., соответственно сумма оплаты за Квартиру должна была составить:<данные изъяты> руб.
 
    Согласноп. <данные изъяты>. Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., если фактический размер общей площади Квартиры будет меньше проектного, приведенного в п. <данные изъяты> договора, то цена Квартиры будет уменьшаться и рассчитываться исходя из фактической площади квартиры и стоимости одного квадратного метра.
 
    При заключении основного Договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ год) указанной квартирыЗАО «<данные изъяты>» включила в общую стоимость Квартиры оплату за площадь балкона с понижающим коэффициентом0,3, в результате стоимость квартиры увеличилась <данные изъяты> руб.
 
    <данные изъяты> кв.м.*<данные изъяты> руб. = <данные изъяты> руб. + <данные изъяты> руб.(цена балкона)=<данные изъяты> руб.
 
    Фактически истицей <данные изъяты> руб.
 
    После частичного прекращения взаимных обязательств путем проведения зачета встречных однородных требованийЗАО «<данные изъяты>» погасила задолженность перед потребителемФИО2 только в <данные изъяты> руб.
 
    Таким образом, фактическая оплата <данные изъяты> м. кв. при <данные изъяты> м.кв. =<данные изъяты> руб. составила. =<данные изъяты> руб., что <данные изъяты> руб. больше расчетной.
 
    Включение в оплату площади балкона незаконно по следующим основаниям:
 
    П. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ гласит: «<адрес> жилого помещениясостоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий веранд и террас.
 
    Данная норма согласуется с п. 1 ст. 23 Федерального закона" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации.
 
    В соответствии с данным законом за истицей зарегистрировано право собственности на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.), согласно которому в собственность она приобрела квартиру с общей площадью <данные изъяты> кв.м.
 
    Однако следует отметить, что в кадастровом паспорте помещения в разделе «<адрес> помещения» указывается общая площадь помещения в квадратных метрах. Согласно Жилищному кодексу РФ квартира относится к жилому помещению, общая площадь которого состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
 
    Следуя положениям ст. 15 п. 5 ЖК РФ площадь квартиры должна была быть оплачена без площади балкона.
 
    Понижающие коэффициенты для расчета цены за площадь балконов, лоджий, террас были установлены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации и действовали до введения в действие новой редакции Жилищного Кодекса РФ.
 
    В стоимость 1 кв.м. жилья (общей площади жилья по ст. 15 ЖК РФ) изначально заложена и стоимость балконов, и лоджий квартиры, и стоимость ОИ (общего имущества дома).
 
    Соответственно, стоимость площади балкона =<данные изъяты> руб. была включена в оплату незаконно.
 
    ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, была подана претензия кЗАО «<данные изъяты>» с требованием: оплатить неустойку и возвратить незаконно удержанную сумму за площадь балкона. Ответчик добровольно ее требования не удовлетворил.
 
 
    В судебном заседании представители ФИО1 - ФИО6, ФИО7 просили заявление удовлетворить в полном объеме, пояснили, что согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    Так же Согласно ч. 1 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.
 
    В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
 
    Срок может определяться также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.
 
    Поскольку объект только строится компания не может определить точный срок заключения основного договора купли-продажи, (т.к. этот срок зависит от воли людей и не наступает неизбежно) соответственно срок заключения основных договоров сторонами не считается согласованным.
 
    Поэтому в таких предварительных договорах используют различные формулировки, например: «заключить основной договор купли-продажи в течение 45 дней со дня государственной регистрации права собственности компании», и т.д.
 
    В силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления застройщика и заявления правообладателя соответственно, то есть зависят от воли и действий Ответчика. Таким образом, государственная регистрация права собственности Ответчиком не может являться событием, которое неизбежно должно наступить. Следовательно, срок заключения основного договора в таком предварительномдоговоре не указан событием, которое неизбежно должно наступить.
 
    Соответственно в силуч. 4 ст. 429 ГК РФ основные договоры купли- продажи подлежат заключению в течение одного года со дня подписания предварительного договора. Иное толкование срока действия предварительного договора привело бы к тому, что Ответчик мог бы неопределенно долго регистрировать свое право собственности на квартиры, при этом права граждан-потребителей не считались бы нарушенными, что противоречит существу предварительного договора, когда стороны договариваются заключить основнойдоговор в определенный срок.При этом строительство, ввод дома в эксплуатацию и последующее оформление Ответчиком своего права собственности на квартиры заведомо превышало годичный срок действия предварительного договора.
 
    Вопреки всем своим обещаниям, так как Ответчик при заключении предварительного договора гарантировал, Истцу, что дом будет введен в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ года при этом выдавал справки потребителям в которых была указанна календарная дата, так же эта дата была указанна в Проектной декларации, предоставленной Ответчиком в ИФНС в ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    Следовательно, можно сделать вывод о том, что все таки Ответчиком изначально планировалось заключение основного договора в течение года, однако надлежаще исполнить свое обязательство не удалось из-за тянувшегося строительства дома.
 
    Кроме того, Ответчик включил и получил оплату за квартиру с учетом площади балкона, что не предусмотрено законом. Так как Истица согласно договора приобретала в собственностьквартиру, п. <данные изъяты> Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ., п.<данные изъяты> Основного договора купли продажи - квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    В соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса, квартира относиться к жилым помещениям.
 
    Что включает в себя общая площадь жилого помещения установлено п. 5 ст. 15 ЖК РФ.
 
    <адрес> жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении,за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
 
    Поскольку в силу прямого указания закона площадь балкона не подлежит включению в общую площадь жилого помещения следовательно, следуя данному правилу, стороны должны были руководствоваться нормами ЖК РФ при заключении договора и определении площади, соответственно Ответчик не должен был брать оплату за площадь балкона.
 
    Представитель Ответчика по доверенности ФИО5 в судебном заседании просил в удовлетворении искового заявления отказать, пояснил, что статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<данные изъяты>» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № по условиям которого продавец (ЗАО «<данные изъяты>») обязуется в будущем продать, а покупатель (ФИО2) обязуется купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> жилой <адрес>.Стоимость квартиры была определена сторонами в размере <данные изъяты> руб.Дополнительным соглашением № к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. стоимость квартиры определена сторонами в размере <данные изъяты> руб.
 
    ДД.ММ.ГГГГг. на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ. права и обязанности по договору были переданы ФИО1
 
    В соответствии с п. 1.2. предварительного договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ. договор купли-продажи квартиры заключается сторонами в срок не позднее сорока пяти рабочих дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру.
 
    ДД.ММ.ГГГГг. ЗАО «<данные изъяты>» получено Свидетельство о государственной регистрации права № на квартиру.
 
    ДД.ММ.ГГГГг. между ЗАО «<данные изъяты>» и ФИО1 заключен договор купли-продажи <адрес>.
 
    Положения предварительного договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ (в ред. Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ.), Договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. не содержат информации о стоимости квадратного метра продаваемой квартиры, а также условия о включении в стоимость квартиры пощади балкона (лоджии).
 
    Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:
 
    На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами.
 
    Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<данные изъяты>» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № по условиям которого продавец (ЗАО «<данные изъяты>») обязуется в будущем продать, а покупатель (ФИО2) обязуется купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> жилой <адрес>.
 
    Стоимость квартиры определена сторонами в размере <данные изъяты> руб.
 
    Дополнительным соглашением № к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. стоимость квартиры определена сторонами в размере <данные изъяты> руб.
 
    Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
 
    ДД.ММ.ГГГГг. на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ. права и обязанности по договору были переданы ФИО1
 
    В соответствии с п. 1.2. предварительного договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ. договор купли-продажи квартиры заключается сторонами в срок не позднее сорока пяти рабочих дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру.
 
    Таким образом, срок получения свидетельства о государственной регистрации прав зависел от срока строительства многоквартирного жилого дома. Никто не обязывал ответчика ЗАО «<данные изъяты>» построить многоквартирный жилой дом в определенные сроки.
 
    Заключенный между ЗАО «<данные изъяты>» и ФИО1 предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
 
    Фактически оплата денежных средств за <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> произошла ДД.ММ.ГГГГ До этого покупка векселя по договору купли-продажи векселей к основному договору купли-продажи не имела отношения.
 
    ДД.ММ.ГГГГг. ЗАО «<данные изъяты>» получено Свидетельство о государственной регистрации права № на квартиру.
 
    ДД.ММ.ГГГГг. между ЗАО «<данные изъяты>» и ФИО1 заключен договор купли-продажи <адрес>.
 
    В части включения в оплату площади балкона положения предварительного договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ. (в ред. Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ.), Договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. не содержат информации о стоимости квадратного метра продаваемой квартиры, а также условия о включении в стоимость квартиры пощади балкона (лоджии).
 
    Указанный договор заключен в пределах срока, предусмотренного п. <данные изъяты> предварительного договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    В ходе судебного разбирательства истец не оспаривал ни один из договоров с ответчиком ни полностью, ни в части.
 
    Ответчик не брал обязательств построить многоквартирный жилой дом и получить свидетельство о государственной регистрации в определенный срок.
 
    С учетом изложенного, суд полагает, что в удовлетворении иска ФИО1 к ЗАО «<данные изъяты>» о взыскании неустойки, убытков следует отказать, поскольку ЗАО «<данные изъяты>» выполнило в срок все обязательства, предусмотренные договором.
 
    При отсутствии оснований к взысканию денежных средств отсутствуют и основания и к взысканию морального вреда и штрафа.
 
    Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ЗАО «<данные изъяты>»о взыскании согласно условиям Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 7% процентов неустойки (пени) за несвоевременное исполнение своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи полностью и своевременно оплаченной квартиры в ее собственность в размере <данные изъяты> руб., суммы переплаты за площадь балкона <данные изъяты> руб., компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов и штрафа, за несоблюдение в добровольном порядке обязанности удовлетворить требования потребителя
 
    Решение может быть обжаловано в<адрес>вой суд через Октябрьский районный суд <адрес> в месячный срок со дня его изготовления в окончательном виде.