Решение от 18 апреля 2014 года №2-781/2013

Дело№2-781/2013
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    18 апреля 2014 года      КБР, г. Прохладный
 
    Прохладненский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:
 
    Председательствующей Бетрозовой Н.В.,
 
    при секретаре Яковлевой М.В.,
 
    с участием представителя заявителя Бжахова А.Х.– Ненашевой А.Н., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Прохладненского нотариального округа С. Л.Г., р№
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Бжахова А.Х. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Бжахов А.Х. обратился в Прохладненский районный суд с вышеуказанным заявлением, в котором просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР произвести государственную регистрацию перехода права собственности на следующие объекты недвижимого имущества: нежилое здание, общей площадью 3899,9 кв.м., кадастровый номер № телятник, общей площадью 1290,5 кв.м., Литер Б, кадастровый номер №; проходная-гараж, общей площадью застройки 203,5 кв.м., Литер В, незавершенного строительства, степенью готовности -46%; сооружение - навес, Литер ГЗ, площадью застройки 261 кв.м., кадастровый номер №; сооружение - навес, Литер Г2, площадью застройки 261 кв.м., кадастровый номер № сооружение - навес, Литер Г4, площадью застройки 396 кв.м., кадастровый номер №; сооружение - навес, Литер Г5, площадью застройки 270 кв.м., кадастровый номер №; сооружение - силосная траншея, Литер Г8, площадью 1800 кв.м., кадастровый номер №; сооружение - силосная траншея, Литер Г9, площадью 1800 кв.м., кадастровый номер №; сооружение - сенажная траншея, Литер ПО, площадью 1800 кв.м., кадастровый номер №, находящиеся по адресу: <адрес> за Бжаховым Бжахов А.Х. на основании договора купли-продажи «МТФ», заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО р НП «<данные изъяты>» в лице генерального директора А. Б.А. и Бжаховым А.Х.
 
    В обоснование заявления указал, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ЗАО работников «Народное предприятие «<данные изъяты>» в лице генерального директора А. Б.А. и им, как покупателем, был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, цена продажи по которому составляла 1502000 руб. Он полностью выплатил стоимость приобретенного недвижимого имущества, что подтверждается приходно-кассовыми ордерами. ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи вышеуказанное недвижимое имущество было передано от ЗАО р НП «<данные изъяты>» заявителю в собственность, после чего он вступил в фактическое обладание купленным имуществом, которым владеет до настоящего времени.
 
    Указанное имущество принадлежало продавцу на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ утвержденного общим собранием СХПК «ДД.ММ.ГГГГ» от ДД.ММ.ГГГГ
 
    По вопросу государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества заявитель ДД.ММ.ГГГГг. обратился в Прохладненский межрайонный отдел Управления Росреестра по КБР. Однако по причине отсутствия от ЗАО р НП «ДД.ММ.ГГГГ» заявления и иных необходимых документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на данные объекты, ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации ему было отказано.
 
    В настоящее время заявитель лишен возможности зарегистрировать право собственности на указанные объекты недвижимости, поскольку продавец – ЗАО р НП «<данные изъяты>» ликвидирован.
 
    Учитывая, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО рНП «<данные изъяты>» и им был заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, условия договора сторонами исполнены, объекты недвижимости переданы покупателю, а единственным препятствием по осуществлению регистрации перехода права собственности принадлежащего ему недвижимого имущества, приобретенного на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является отсутствие продавца ЗАО р НП «<данные изъяты>», в связи с его ликвидацией, заявитель, полагая, что является собственником вышеуказанного недвижимого имущества на законных основаниях, ссылаясь на ч.1 ст.425, 549, 550 ГК РФ, п.62 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" посчитал возможным обратиться в суд с настоящим заявлением.
 
    В судебном заседании представитель заявителя Бжахова А.Х. -Ненашева А.Н. требования поддержала по основаниям указанным в заявлении, пояснив, что при подаче заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества заявителем были предоставлены все необходимые документы, подтверждающие право собственности ЗАО р НП «<данные изъяты>». Однако, в связи с тем, что государственная регистрация ранее возникших прав носит исключительно заявительный характер и проведение ее возможно только при наличии соответствующих заявлений сторон сделки, заявитель в связи с ликвидацией продавца был лишен возможности представить как заявление прежнего правообладателя о государственной регистрации перехода права собственности, так и заявлений о регистрации ранее возникших прав. При этом продавец ранее зарегистрировал право собственности на один из объектов, являющихся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. – телятник, получив соответствующее свидетельство о государственной регистрации права собственности на него, что подтверждает факт принадлежности вышеуказанного имущества ЗАО р НП «<данные изъяты>».
 
    Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явился, представив в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие в связи с чем согласно п.5 ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР.
 
    В соответствии с заявлением, представленным в судебное заседание, заявитель Бжахов А.Х. просил о рассмотрении данного гражданского дела в его отсутствие с участием представителя. В связи с чем, согласно п.5 ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в его отсутствие.
 
    Выслушав объяснения представителя заявителя Бжахова А.Х. - Ненашевой А.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО работников «Народное предприятие «<данные изъяты>» и заявителем Бжаховым А.Х. был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец продал, а покупатель купил следующие объекты недвижимости: коровник, общей площадью 3 899,9 кв.м., телятник, общей площадью 1290,5 кв.м., проходная-гараж, общей площадью застройки 203,5 кв.м., недостроенный, насосная, площадью застройки 8,7 кв.м., навес, площадью застройки 261 кв.м., навес, площадью застройки 261 кв.м., навес, площадью застройки 396 кв.м., навес, площадью застройки 270 кв.м., силосная траншея, площадью 1800 кв.м., силосная траншея, площадью 1800 кв.м., сенажная траншея, площадью 1800 кв.м., расположенные по адресу: <данные изъяты> (л.д.21).
 
    Все вышеперечисленные объекты недвижимости на момент их продажи заявителю принадлежали ЗАО работников «Народное предприятие «<данные изъяты>» на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ утвержденного общим собранием СХПК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ и состояли на балансе продавца как основные средства.
 
    Данное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым на основании вышеуказанного правоустанавливающего документа - передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ утвержденного общим собранием СХПК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ за ЗАО работников «Народное предприятие «<данные изъяты>» было зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества - телятник, общей площадью1290,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав сделана запись о государственной регистрации права № (л.д.17).
 
    В соответствии с п.8 договора от ДД.ММ.ГГГГ передача вышеуказанного имущества производится сторонами по подписанному сторонами передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.
 
    Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ имущество передано покупателю (л.д.22).
 
    Описание объектов недвижимого имущества произведено на основании технического паспорта и кадастровых паспортов зданий, выданного ДД.ММ.ГГГГ <адрес> отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по КБР (л.д.27-39).
 
    Пунктом 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что стороны определили согласованную цену недвижимости в размере 1 502 000 руб., которая уплачивается покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора.
 
    Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам покупателем Бжаховым А.Х. была произведена оплата по договору купли-продажи в размере, определенном п.3 вышеуказанного договора (л.д.23-26).
 
    В соответствии с данными, представленными в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц № от ДД.ММ.ГГГГ выданной межрайонной ИФНС России № по КБР ЗАО работников «Народное предприятие «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ прекратило свою деятельность и было снято с учета в налоговом органе (л.д.71).
 
    Из представленного в суд материалов дела правоустанавливающих документов № следует, что представитель Бжахова А.Х. – З. А.А. ДД.ММ.ГГГГ обратился в Прохладненский отдел Управления Росреестра по КБР с заявлениями о государственной регистрации права собственности на приобретенные по вышеуказанному договору купли-продажи на следующие объекты недвижимого имущества:
 
    -сенажная траншея, Лит.Г10, условный номер № общей площадью 1800 кв.м.,
 
    -навес, Лит.Г4, условный номер №, общей площадью 396 кв.м.,
 
    -навес, Лит.Г5, условный номер №, общей площадью 270 кв.м.,
 
    -навес, Лит.Г3, условный номер №, общей площадью 261 кв.м.,
 
    -силосная траншея, Лит.Г8, условный номер №, общей площадью 1800 кв.м.,
 
    -навес, Лит.Г2, условный номер №, общей площадью 261 кв.м.,
 
    -силосная траншея, Лит.Г9, условный номер №, общей площадью 1800 кв.м.,
 
    -здание склада, Лит.А, условный номер №,общей площадью 3899,9 кв.м.,
 
    -незавершенное строительством здание проходной-гаража, условный номер №,общей площадью 203,5 кв.м.,
 
    -здание, Лит.Б, условный номер №,общей площадью 1290,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.
 
    Уведомлениями № от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества была приостановлена по инициативе государственного регистратора сроком на один месяц до ДД.ММ.ГГГГ Основанием для приостановления послужило непредставление заявителем документа, подтверждающего возникновение наличие права у заявителя на объекты недвижимости.
 
    ДД.ММ.ГГГГ представитель Бжахова А.Х. – З. А.А. обратился в Прохладненский отдел Управления Росреестра по КБР с заявлениями о приостановлении государственной регистрации права собственности в связи с необходимостью сбора дополнительных документов.
 
    Уведомлениями № от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества была приостановлена на основании заявления о приостановлении о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ
 
    ДД.ММ.ГГГГ Прохладненским отделом Управления Росреестра по КБР в соответствии с абз.10 п.1 ст.20 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приняты решения об отказе в государственной регистрации права собственности Бжахову А.Х. на вышеуказанные объекты недвижимого имущества в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для государственной регистрации на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, не представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие принадлежность имущества правообладателю.
 
    Бжахов А.Х., полагая, что является собственником недвижимого имущества и владеет им на законных основаниях, обратился в суд с настоящим заявлением.
 
    Статьей 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
 
    В соответствии с п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
 
    В силу ч.2 п.3 вышеуказанной статьи запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.
 
    Статьей 2 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    В соответствии с п.1 ст.6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
 
    Согласно п.2 ст.6 Закона о регистрации государственная регистрация возникшего до введения в действие указанного закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие данного закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
 
    Поскольку ЗАО работников «Народное предприятие «<данные изъяты>» на момент обращения Бжахова А.Х. в регистрирующий орган было ликвидировано, заявление от его имени о государственной регистрации ранее возникшего права собственности и перехода права подано не было.
 
    В соответствии с п.2 ст.13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
 
    В соответствии с п.1 ст.16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
 
    Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.
 
    Таким образом, государственная регистрация соответствующих возникших прав носит исключительно заявительный характер и проведение ее возможно только при наличии соответствующих заявлений сторон сделки.
 
    Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
 
    Названная норма права (п.3 ст.551 ГК РФ) применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине ликвидации.
 
    Исходя из позиции, изложенной в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
 
    Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
 
    Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, судом установлено, что сделка, по которой Бжаховым А.Х. было приобретено имущество, не признана недействительной и никем не оспорена; имущество находится в фактическом владении заявителя, каких-либо споров о праве в отношении указанного имущества либо правопритязаниях на него иных лиц не имеется. Владея и пользуясь недвижимым имуществом на законных основаниях, заявитель, в связи с прекращением деятельности прежнего правообладателя спорного имущества не имеет возможности зарегистрировать свое право на переданные ему объекты недвижимости.
 
    Поскольку Законом о регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании заявления только одной стороны (покупателя) в случае ликвидации второй стороны (продавца), при условии соответствия сделки требованиям закона, суд, проверив исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате по договору купли-продажи недвижимости от 25.10.2007г., находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,
 
Р Е Ш И Л :
 
    Заявление Бжахова А.Х. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, удовлетворить.
 
    Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР произвести государственную регистрацию перехода права собственности за Бжаховым Бжахов А.Х. на основании договора купли-продажи «МТФ», заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО рНП «<данные изъяты>» и Бжаховым А.Х. на следующие объекты недвижимого имущества:
 
    нежилое здание, общей площадью 3 899,9 кв.м., кадастровый номер №; нежилое здание - телятник, общей площадью 1290,5 кв.м., Лит.Б, кадастровый номер №; объект незавершенного строительства - проходная-гараж, общей площадью застройки 203,5 кв.м., Лит.В, сооружение - навес, Лит.ГЗ, площадью застройки 261 кв.м., кадастровый номер №; сооружение - навес, Лит.Г2, площадью застройки 261 кв.м., кадастровый номер №; сооружение - навес, Лит.Г4, площадью застройки 396 кв.м., кадастровый номер №; сооружение - навес, Лит.Г5, площадью застройки 270 кв.м., кадастровый номер №; сооружение - силосная траншея, Лит.Г8, площадью 1800 кв.м., кадастровый номер №; сооружение - силосная траншея, Лит.Г9, площадью 1800 кв.м., кадастровый номер №; сооружение - сенажная траншея, Лит.Г10, площадью 1800 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>
 
    Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд КБР в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
 
    Мотивированное решение суда изготовлено 22 апреля 2013 года.
 
    Судья Прохладненского
 
    районного суда КБР Н.В.Бетрозова