Решение от 05 июня 2014 года №2-779/14

К делу № 2-779/14
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    г. Гулькевичи                                                                                                  05 июня 2014 года
 
    Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
 
    председательствующего               - Бочко И.А.,
 
    при секретаре                                - Замлелой Л.В.,
 
    с участием истца                           - Лощилина В.И.,
 
    представителя истца                     - Дульнева Р.В.,
 
    представителя ответчика Администрации МО Гулькевичский район - Волковой М.Н. по доверенности от 31 января 2014 года,
 
    представителя ответчика ООО «Элита» - Камальянц В.С. по доверенности от 02 июня 2014 года,
 
    представителя третьего лица Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю – Брюховецкого О.Д. по доверенности от 01 февраля 2013 года,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Лощилина В.И. к Администрации Муниципального образования Гулькевичский район, ООО «Элита» о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, снятии земельного участка с кадастрового учета,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
        Истец Лощилин В.И. обратился в суд с иском к ответчикам и просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 81099 кв.м с кадастровым номером № по улице Короткова 160 города Гулькевичи Краснодарского края, на основании которого возникло право собственности на указанный земельный участок у ООО «Элита»; снять с кадастрового учета в государственном кадастре недвижимости земельный участок площадью 81099 кв.м с кадастровым номером № по улице Короткова 160 города Гулькевичи Краснодарского края.
 
    Свои требования обосновал тем, что по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, улица Короткова 160 расположено много объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности разных лиц, в том числе его и ООО «Элита». Земельный участок по улице Короткова 160 в городе Гулькевичи находился в аренде ООО «Элита», частью участка под своими объектами он пользовался по договоренности с руководством общества. Каких-либо конфликтов и вопросов между ними не возникало. Со времени приобретения объектов недвижимости он предпринимал попытки оформить права на земельный участок под принадлежащими ему объектами. В 2008 году им были заказаны работы по межеванию и установлению границ, которые были выполнены, границы участка согласованы, что подтверждается актом согласования границ от 30 мая 2008 года. Договор купли-продажи им объектов недвижимости по указанному адресу не был зарегистрирован в соответствующем порядке, поскольку продавец по договору уклонялся от регистрации. Поэтому он не мог оформить земельный участок. В 2014 году решением суда за ним признано право собственности, 18 апреля 2014 года выданы свидетельства о регистрации. В начале мая 2014 года (в выходные дни) его работники сообщили, что какие-то люди приехали с техникой и ломают принадлежащее ему объекты. По прибытии на место он узнал, что эти действия совершаются по указанию руководства ООО «Элита», утверждавшего, что земельный участок принадлежит обществу, как собственник общество очищает принадлежащую ему территорию, а данные объекты не значатся на плане земельного участка. Он обратился в Администрацию МО Гулькевичский район по вопросу предоставления земельного участка, ему было отказано в устной форме, поскольку земельный участок по улице Короткова 160 в городе Гулькевичи площадью 81099 кв.м продан ООО «Элита», 22 апреля 2014 года зарегистрированы права общества в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Считает, что договор купли-продажи, на основании которого возникло право собственности ООО «Элита» на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 81099 кв.м. по улице Короткова 160 в городе Гулькевичи, является недействительной сделкой в силу несоответствия его требованиям закона. На земельном участке, переданном в собственность ООО «Элита», находятся принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, в связи с чем в силу ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельного участка, занятого этими объектами и необходимого для их эксплуатации и обслуживания в соответствии с градостроительными нормами, принадлежит ему. Включение в состав земельного участка с кадастровым номером № участка с его объектами недвижимости незаконно. Полагает необходимым требовать признания недействительным договора купли-продажи, а также исключения из кадастрового учета сведений о земельном участке с кадастровым номером №.
 
    В судебном заседании истец Лощилин В.И. поддержал свои исковые требования по изложенным в иске основаниям. Уточнил, что на земельном участке, проданном ООО «Элита» расположена принадлежащая ему теплица Литер «Б» площадью 2227,2 кв.м.
 
    Представитель истца Дульнев Р.В. поддержал исковые требования Лощилина В.И. в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям, настаивал на их удовлетворении. Пояснил суду, что за Лощилиным еще в 2011 году оформлено право собственности на теплицу. Участок под ней передан ООО «Элита», с чем они не согласны. 15 января 2014 года они обратились в Администрацию района, чтобы учли их интересы при оформлении прав на земельный участок, предоставили все документы. Начальник Управления имущественных отношений знал, что идет оформление документов, что на участке имеются объекты Лощилина. На выделенном ООО «Элита» участке 9 мая была попытка сноса их объектов, о чем они написали заявление в полицию.
 
    Представитель ответчика Администрации МО Гулькевичский район Волкова М.Н. возражала против удовлетворения требований истца, пояснила, что 29 ноября 2013 года в администрацию поступило заявление от ООО «Элита» о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью 81099 кв.м, расположенного по адресу: г. Гулькевичи, ул. Короткова, 160. 15 января 2014 года поступило заявление Лощилина В.И. с просьбой учесть его интересы при оформлении земельных участков в собственность ООО «Элита» в связи с тем, что на данном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие Лощилину В.И. на праве собственности. С учетом приложенных к заявлению Лощилина документов администрацией были подготовлены запросы о зарегистрированных правах на объекты недвижимости по указанному адресу. 4 февраля 2014 года предоставлены уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений. Постановлением     от 26 февраля 2014 года №495 принято решение о предоставлении в собственность ООО «Элита» земельного участка площадью 81099 кв.м в связи с отсутствием подтверждения, что на территории данного земельного участка имеются объекты недвижимого имущество, на которые зарегистрировано право собственности за Лощилиным В.И. Согласно договору купли-продажи земельного участка от 26.02.2014 года № 1955 администрация района передала в собственность ООО «Элита» вышеуказанный земельный участок, государственная регистрация которого произведена 22 апреля 2014 года. Согласно документам, приложенным к исковому заявлению, право собственности на перечисленные в иске объекты недвижимости возникло у Лощилина В.И. 18 апреля 2014 года, т.е. с момента государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. ООО «Элита» в своем заявлении о предоставлении участка в собственность указало, что на участке отсутствуют объекты, принадлежащие другим лицам.
 
    Представитель ответчика ООО «Элита» Камальянц В.С. иск не признала, пояснила, что она занималась оформлением документов по земельному участку. Теплица Литер Б принадлежит ООО «Элита». О том, что часть теплицы принадлежит другому собственнику, им не известно. С 2002 года ООО «Элита» является единственным арендатором земельного участка площадью 15 га. На этом участке пять собственников объектов недвижимости. Никто, кроме ООО «Элита» не подавал заявления о праве аренды.
 
    Представитель третьего лица Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю Брюховецкий О.Д. в решении полагается на усмотрение суда. Пояснил, что если будет удовлетворен первый пункт просительной части иска, то необходимо аннулировать сведения о земельном участке в кадастровом учете.
 
    Представитель третьего лица Гулькевичского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежаще уведомленный о месте и времени разбирательства, в суд не явился, в своем заявлении дело просил рассматривать в его отсутствие.
 
    Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, находит, что требования истца обоснованны и подлежат частичному удовлетворению.
 
    Статьей 1 Земельного кодекса РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства провозглашено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
 
    В судебном заседании установлено, что 26 февраля 2014 года между Администрацией МО Гулькевичский район и ООО «Элита» заключен договор купли-продажи № 1955 земельного участка, согласно которому Администрация передала, а ООО «Элита» приняла земельный участок площадью 81099 кв.м, отнесенный к категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Гулькевичи, улица Короткова, 160, предоставленный для использования в сельскохозяйственных целях.
 
    Право собственности ООО «Элита», возникшее на основании указанного договора, зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 22 апреля 2014 года, что подтверждается штампом о регистрации права на самом договоре, выпиской из ЕГРП № 15/020/2014-537 от 08 мая 2014 года.
 
    Договор купли-продажи № 1955 от 26 февраля 2014 года заключен на основании постановления администрации МО Гулькевичский район № 495 от 26 февраля 2014 года «О предоставлении в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Элита» земельного участка площадью 81099 кв.м, расположенного по адресу: Короткова ул., 160, г. Гулькевичи, Краснодарский край». При вынесении постановления Администрация МО Гулькевичский район руководствовалась ст. 450 ГК РФ («Основания изменения и расторжения договора»), ст.ст. 11 («Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений»), 22 («Аренда земельных участков»), 28 («Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности») и 36 («Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения») Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
 
    Как следует из преамбулы постановления № 495 от 26 февраля 2014 года, теплица № 2, литер Б, расположенная по адресу: Короткова ул., 160, г. Гулькевичи, Краснодарский край, принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Элита» (далее - ООО «Элита»), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии КК № 070417, выданным 28 февраля 2000 года Краснодарским краевым учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Гулькевичскому району. Подсобное помещение к теплице, литер З, расположенное по адресу: Короткова ул., 160, г. Гулькевичи, Краснодарский край, принадлежит на праве собственности ООО «Элита», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АБ № 315647, выданным 11 февраля 2004 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края.
 
    В соответствии со ст. 10 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, определяемые как злоупотребление правом, недопустимы.
 
    При этом закон не разъясняет, какие конкретно действия могут быть расценены как злоупотребление правом.
 
    При подаче заявления о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № ООО «Элита» представила в Администрацию МО Гулькевичский район свидетельства о регистрации права собственности на теплицу Литер Б серии КК № 070417, выданным 28 февраля 2000 года.
 
    В то же время, 07 июля 2011 года по договору купли-продажи недвижимого имущества ООО «Элита» продало Лощилину В.И. часть теплицы Литер Б общей площадью 15300 кв.м. Право собственности Лощилина на часть теплицы, возникшее по указанному договору, зарегистрировано в установленном порядке 16 августа 2011 года.
 
    Данное обстоятельство опровергает пояснения представителя ООО «Элита» о том, что им не было известно о том, что на земельном участке имеются объекты недвижимости, не принадлежащие им.
 
    Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
 
    Следовательно, истец как собственник объекта недвижимости (части теплицы) имел преимущественное право на выкуп земельного участка. Непредоставление ООО «Элита» в администрацию района сведений о договоре от 07 июля 2011 года, суд расценивает как злоупотребление правом, поскольку направлены исключительно на недопущение использования истцом преимущественного права на приобретение в собственность земельного участка, а также приводят к невозможности для истца использовать принадлежащий ему объект недвижимости.
 
    Так же следует расценить действия Администрации МО Гулькевичский район по формированию земельного участка. Формирование земельного участка и предоставление его ООО «Элита» Администрация района произвела на основании полученных из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним уведомлений об отсутствии зарегистрированных прав на объекты недвижимости за Лощилиным В.И. При этом у Администрации не имелось сведений и о зарегистрированных правах на эти объекты за ООО «Элита».
 
    В своих возражения ответчики по настоящему делу ссылаются на отсутствие у них на момент предоставления земельного участка сведений о том, что на участке расположены объекты, не принадлежащие ООО «Элита». Данные доводы опровергнуты в судебном заседании.
 
    Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что земельный участок площадью 81099 кв.м с кадастровым номером № предоставлен ООО «Элита» с нарушением требований ст. 11.9, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем в силу ст. 168 ГК РФ договор купли-продажи № 1955 от 26 февраля 2014 года между Администрацией МО Гулькевичский район и ООО «Элита» в отношении указанного земельного участка следует признать недействительным, как не соответствующий требованиям закона.
 
    Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, в связи с признанием договора купли-продажи недействительным запись о регистрации права собственности ООО «Элита» на спорный земельный участок на основании указанного договора подлежит аннулированию.
 
    Поскольку формирование земельного участка с кадастровым номером № произведено с нарушением требований ст. 11.9, 36 ЗК РФ сведения о нем подлежат исключению из кадастрового учета.
 
    Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Иск Лощилина В.И. к Администрации Муниципального образования Гулькевичский район, ООО «Элита» о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, снятии земельного участка с кадастрового учета – удовлетворить.
 
    Признать договор купли-продажи № 1955 земельного участка от 26 февраля 2014 года между Администрацией муниципального образования Гулькевичский район и ООО «Элита» в отношении земельного участка площадью 81099 кв.м, отнесенный к категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Гулькевичи, улица Короткова, 160, предоставленный для использования в сельскохозяйственных целях, - недействительным.
 
    Аннулировать в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись № от 22 апреля 2014 года о регистрации права собственности ООО «Элита» на указанный земельный участок.
 
    Аннулировать в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке площадью 81099 кв.м, отнесенный к категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Гулькевичи, улица Короткова, 160, предоставленный для использования в сельскохозяйственных целях.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 10 июня 2014 года.
 
    Председательствующий