Решение от 15 мая 2014 года №2-777/14

    Дело № 2-777/14         
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    Именем Российской Федерации
 
    Заводской районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области в составе
 
    председательствующего Рузаевой Л.П.
 
    при секретаре Ивановой Е.Г.
 
    с участием представителя истца Подкорытовой Л.С.
 
    с участием представителя ответчика Короленко М.В.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке 15.05.2014 года гражданское дело по иску Подкорытовв С.В. к Волковой Т.А. о признании договора купли – продажи не заключенным, взыскании денежных средств и процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами,
 
У С Т А Н О В И Л :
 
    Истец Подкорытов С.В. обратился в суд с требованиями к ответчику Волковой Т.А. о признании договора купли – продажи не заключенным, взыскании денежных средств и процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.
 
    Заявленные требования мотивировал тем, что 27.08.2013г. он - покупатель и Волкова Т.А. – продавец, заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома о ниже следующем:
 
    Стороны обязуются заключить договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: Россия, ..., в срок до окончания действия одобренной кредитной заявки на приобретение жилья в ипотеку в ОАО «Сбербанк» -26.09.2013г.
 
    Стороны достигли соглашения по стоимости дома в 1 350 000 рублей.
 
    Стороны договорились, что в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор (26.09.2013 г), он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.
 
    28.08.2013г. стороны подписали основной договор купли-продажи, согласно п. 4 Договора, Покупатель передал Продавцу 205 000 рублей, что подтверждается распиской, а оставшаяся часть стоимости жилого дома в сумме 1 145 000.00 рублей должна была оплачиваться покупателем за счет кредитных средств, предоставленных в соответствии с кредитным договором ..., заключенным в ... 27.08.2013г. между ним и ОАО «Сбербанк», после государственной регистрации права собственности и ипотеки с предоставлением документов в банк.
 
    28.08.2013г. стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Отдел по г. Новокузнецку с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки.
 
    03.09.2013г. государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Отдел по г. Новокузнецку приостановил регистрацию перехода права собственности, поскольку в договоре купли-продажи от 28.08.2013г. отсутствовали данные о земельном участке, на котором расположен жилой дом.
 
    До 26.09.2013г. ни каких заявлений, предложений, жалоб от ответчика не поступало, необходимые изменения в договор купли-продажи внесены не были, вследствие чего в установленный предварительным договором срок, договор купли-продажи от 28.08.2013г. не считается заключенным.
 
    Так как договор купли – продажи заключен между ними не был, он направил в адрес ответчика претензию, содержащую требования о возврате переданных им Волковой Т.А. денег в счет оплаты за дом, которую ответчик получил 04.02.2014г. В указанный в претензии семидневный срок с момента получения претензии Ответчик не вернул денежные средства в размере 205 000 рублей основного долга, а также не направил в его адрес письменный ответ об изменении сроков возврата денежных средств, по настоящее время незаконно удерживает денежные средства в размере 205 000 рублей, полученные от него, в качестве первоначального взноса.
 
    С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 429,432,554,167,420 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 18 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственного регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», абзаца 4 ст. 20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственного регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», просил суд признать договор купли – продажи жилого дома, подписанный 28.08.2013 года между ним Волковой Т.А., не заключенным, а сделку – недействительной; взыскать с Волковой Т.А. в его пользу денежные средства в размере 205000 рублей, внесенные им в качестве первоначального взноса на приобретение жилого дома; 1 024 рублей - убытки истца, понесенные в связи с уплатой госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с комиссией банка); 5 518,25 рублей - госпошлину; 25 700 рублей - судебные расходы истца, связанные с оказанием правовой помощи, участие представителя истца в судебных заседаниях при рассмотрении настоящего гражданского дела; 100,93 рублей - почтовые расходы истца, связанные с отправкой претензии ответчику.
 
    20.03.2014 года Подкорытовым С.В. подано в суд заявление об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с Волковой Т.А. денежные средства в размере 205 000,00 рублей внесенные истцом в качестве первоначального взноса на приобретение жилого дома; 1 024 рублей - убытки истца, понесенные в связи с уплатой госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с комиссией банка); 5 611,27 рублей - госпошлину; 25 700 рублей - судебные расходы истца, связанные с оказанием правовой помощи, участие представителя истца в судебных заседаниях при рассмотрении настоящего гражданского дела; 100,93 рублей - почтовые расходы истца, связанные с отправкой претензии ответчику.
 
    Дополнил исковые требования требованиями о взыскании с Волковой Т.А. в его пользу суммы процентов за пользование чужими денежными средствами на основании п. 1 ст. 395 ГК РФ за период с 04.09.2013г. по дату вынесения решения суд в сумме 9301, 88 руб. исходя из следующего расчета: 205000 рублей *198 дней *8,25 (ставка рефинансирования банка) /360 дней (банковский год) =9301, 88 рублей.
 
    07.05.2014 года истцом Подкорытовым С.В. было подано в суд заявление об уточнении требований, которым к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Отдел по г. Новокузнецку (л.д.67).
 
    В судебном заседании истец Подкорытов С.В. на заявленных им требованиях настаивал, дал пояснения, аналогичные изложенным в иске с учетом его дополнений. Также суду пояснил, что первоначально он намеревался приобрести у ответчицы спорный жилой дом на основании договора купли – продажи за 1350000 рублей, однако впоследствии отказался от намерений его приобрести, так как после подписания между ним и ответчицей Волковой Т.А. договора его купли – продажи он обнаружил в доме существенные недостатки, а именно то, что дом частично возведен из шпал, пропитанных креозотом, являющимся вредным химическим веществом, обладающим канцерогенными свойствами, в связи с чем опасным для здоровья. Данное обстоятельство им было установлено вскоре после подписания договора и передачи в счет оплаты за дом ответчице 205000 рублей. Когда они обсудили с ответчицей существенные для заключения сделки купли – продажи указанного дома условия и обстоятельства, а именно технические характеристики дома, его размер, этажность, место расположения (адрес), покупную цену, они пришли к соглашению по всем этим условиям и достигли соглашения по ним, при этом ими обсуждался вопрос только о приобретении дома, вопрос о приобретении земельного участка, на котором этот дом расположен, его границах, состоянии дома на кадастровом учете ими не обсуждалось.
 
    Вместе с тем, не оспаривал, что со слов Волковой Т.А. ему было известно, что земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, принадлежит ей на праве аренды и она при продаже дома была намерена передать ему как покупателю дома и земельный участок, на котором этот дом расположен, а также землю рядом с ним, то есть весь земельный участок, которым она обладала на основании договора аренды, заключенного в связи с наличием у нее права собственности на спорный дом, не желала сохранять за собой право пользования указанным земельным участком. Перед покупкой данного дома он и его дочь с зятем, для которых он намеревался приобрести спорный дом, выясняли в Комитете градостроительства и землеустройства Администрации г.Новокузнецка, что после приобретения в собственность этого дома они смогут также получить в аренду и земельный участок, на котором расположен дом, а также землю рядом с ним.
 
    Договор купли – продажи спорного дома, который ими с ответчицей был подписан, составлялся юристом банка, в котором он намеревался взять ипотечный кредит на его приобретение, при этом юрист банка пояснил ему, что изложенные в договоре сведения являются достаточными для выдачи ему кредита на приобретение дома.
 
    Собрав пакет необходимых документов для регистрации перехода права собственности на спорный дом, в том числе подписав договор его купли – продажи, они вместе с ответчицей передали их в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на него, при этом на тот момент он считал, что ими согласованы все необходимые условия для приобретения им дома на спорный дом.
 
    После того, как государственным регистратором производство регистрационных действий по оформлению перехода права собственности на данный дом на него было приостановлено с указанием на нарушение требований ст.554 ГК РФ, а именно на то, что ими не было указано в договоре данных о земельном участке, на котором расположен дом, и было предложено им с ответчицей внести изменения в договор. Он мер к внесению таких изменений со своей стороны не предпринял, так как на тот момент уже отказался от намерений приобрести спорный дом, как дом, не устраивающий его по качеству строительства. От Волковой предложений внести изменения в договор в части указания размеров земельного участка, сведений о его состоянии на кадастровом учете он также не получал. С приостановлением государственной регистрации перехода права собственности по изложенным основаниям он согласился, так как после получения сообщения о приостановлении регистрации понял, что ими с ответчицей действительно не были согласованы при заключении договора купли – продажи дома его существенные условия – в договор не были внесены сведения о земельном участке, на котором расположен дом, позволившие бы идентифицировать его место расположения, без чего нельзя расценивать данный договор как заключенный.
 
    Сразу же после того, как он обнаружил, что спорный дом частично построен из шпал, пропитанных креозотом, и не безопасен для проживания в нем, он принял меры по возврату ответчику этого дома – в начале сентября 2013 года ей были переданы ключи от него. С того времени он и члены его семьи спорным домом не пользуются. Также им были высказаны ответчице требования о возврате полученных ею от него за дом в целях его покупки денежных средств – 205000 рублей, которые ответчица ему по настоящее время не возвратила.
 
    С заявлением о возврате документов без производства регистрации в регистрирующий орган он обратился не потому, что в договоре купли – продажи спорного дома не были указаны характеристики земельного участка, на котором расположен дом, а потому, что после подписания договора купли – продажи узнал о плохом качестве дома.
 
    С учетом изложенного, на заявленных им требованиях настаивал.
 
    Ответчик Волкова Т.А. в судебное заседание не явилась, о дне и времени его проведения была уведомлена надлежаще.
 
    Представитель ответчика Короленко М.В., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности (л.д.61), исковые требования не признал. Суду пояснил, что между истцом и ответчиком при заключении договора купли – продажи спорного жилого дома были согласованы все его существенные условия – было конкретно оговорено дом по какому адресу, с какими техническими характеристиками является предметом сделки, какова его цена, в каком порядке передаются денежные средства. Договор был составлен в письменной форме и его сторонами подписан, после чего сдан в регистрирующий орган для производства регистрации перехода права собственности на него. То обстоятельство, что стороны договора не указали в нем характеристики земельного участка, на котором расположен дом, сведения о его состоянии на кадастровом учете, границы земельного участка не может свидетельствовать о том, что договор купли – продажи спорного дома между сторонами данной сделки заключен не был, так как стороны выразили намерения по покупке дома, в отношении которого все существенные условия оговорили. Проблем с приобретением в аренду или собственность земельного участка, на котором расположен дом, у истца бы впоследствии не возникло. По настоящее время ответчику спорный дом истцом не возвращен, ключи от него не переданы. Причина, по которой ответчик в период, на который была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на спорный дом, не предпринял мер по уточнению договора купли – продажи сведениями о характеристиках земельного участка, на котором расположен дом, ему не известна. Ответчик считает указанную сделку заключенной. В связи с чем считает неправомерными требования истца о возврате ему уплаченных за дом 205000 рублей. По настоящее время ответчик не обращался к истцу и в суд с требованиями о понуждении истца к государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, так как истец инициировал судебные разбирательства в отношении спорного дома – первоначально о расторжении сделки его купли – продажи, впоследствии – о ее признании незаключенной. После окончания настоящего судебного разбирательства Волкова Т.А. намерена обратиться с такими требованиями к Подкорытову С.В.
 
    Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Отдел по г. Новокузнецку Борисова Ю.С., действующая на основании доверенности (л.д.72), просила рассмотреть настоящее гражданское дело по усмотрению суда в соответствии с требованиями закона.
 
    Суду пояснила, что ознакомившись с требованиями истца и представленными в их обоснование доказательствами, она пришла к выводу, что между истцом Подкорытовым С.В. и ответчиком Волковой Т.А. был заключен договор купли – продажи жилого дома по ... в г.Новокузнецке, так как стороны данного договора достигли соглашения по всем его существенным условиям – оговорили какой объект недвижимости подлежит отчуждению ответчиком и приобретению истцом, указали в договоре его адрес, технические характеристики – этажность дома, площадь, то есть указали его индивидуально определенные признаки, позволяющие его точно идентифицировать; достигли соглашение по покупной цене дома и порядке оплаты покупной цены за дом Подкорытовым С.В. Волковой Т.А., при этом намерений на приобретение земельного участка в собственность у Волковой Т.А. Подкорытов С.В. не имел, был уведомлен ею о нахождении данного участка у нее в аренде. Осознавая, что между ними достигнуто соглашение по всем важным для них, являющимся существенными, условиям договора, его стороны – истец и ответчик по делу собрали пакет необходимых для регистрации перехода права собственности документов, Подкорытов С.В. оплатил госпошлину, и добровольно сдали документы на регистрацию перехода права собственности по заключенной между ними сделке купли – продажи на спорный дом на истца в регистрирующий орган. Как представитель данного органа, она считает, что текст подписанного между сторонами 28.08.2013 года договора купли – продажи указанного дома соответствовал требованиям закона, на его основании было возможно произвести регистрацию перехода права собственности на данный дом на истца. Нарушений требований ст.554 ГК РФ, предусматривающей, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, в заключенном между истцом и ответчиком договоре не имеется, так как в нем содержатся достаточные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче его покупателю Подкорытову С.В. продавцом Волковой Т.А., в связи с чем, данный договор не может расцениваться как незаключенный, тем более с учетом того, что истец отказался от завершения производства регистрации перехода права собственности на спорный дом не по причине того, что в указанном договоре не был подробно описан земельный участок, на котором расположен спорный дом, настаивал бы на завершении регистрационных действий по регистрации перехода на него права собственности на этот дом, если бы дом не оказался частично построенным из шпал, пропитанных креозотом, не устраивавшим истца по своим техническим характеристикам.
 
    К данному выводу она пришла с учетом сложившейся правоприменительной практики Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Отдел по г. Новокузнецку, а также в связи с данными ему разъяснениями по указанному вопросу Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, основанными на судебной практике.
 
    Свидетель П.Е.Г. суду пояснила, что с августа 2013 года она является сотрудником Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Отдела по г. Новокузнецку – государственным регистратором. В силу своих должностных полномочий она осуществляет принятие документов на регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, после чего проводит их изучение и проверку, осуществляет регистрационные действия. 28.08.2013 года ею были приняты документы на регистрацию перехода права собственности на дом по ... на основании подписанного между продавцом дома Волковой Т.А. и его покупателем Подкорытовым С.В. Так как на тот момент она только начала работать в регистрирующем органе, и не имела достаточного опыта, то при их оценке допустила ошибку – расценила, что поскольку в заключенном между сторонами договоре купли – продажи не имелось сведения о земельном участке, на котором расположен спорный жилой дом, этим нарушаются требования ст.554 ГК РФ, в связи с чем, приостановила производство государственной регистрации, о чем составила ... письменное уведомление и направила его сторонам сделки. В данном уведомлении она указала, что им необходимо в срок до 02.10.2013 года устранить изложенные недостатки, в противном случае в государственной регистрации перехода права собственности им будет отказано. В настоящее время она работает больший период времени, ознакомилась с судебной практикой и рекомендациями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области по данному вопросу и считает, что в заключенному между сторонами по договору купли – продажи спорного объекта недвижимости договоре его купли – продажи были четко и конкретно указаны все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, его стороны достигли соглашение о купле – продаже именно указанного в договоре имущества, то есть на основании заключенного между ними договора следовало произвести регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости на истца. Несмотря на то, что ею производство государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости было приостановлено, по окончании срока, на который было произведено приостановление, она такую регистрацию бы произвела, так как в случае отказа в производстве регистрации она собственное решение об отказе в производстве регистрации передала бы на утверждение начальнику Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Отдела по г. Новокузнецку К.Н.Н., которой в утверждении ее решения было бы отказано, после чего она (П.Е.Г.) согласилась бы с тем, что ею была допущена ошибка – переход права собственности на спорный объект недвижимости на истца не был зарегистрирован необоснованно и такая регистрация ею была бы произведена.
 
    Поскольку до окончания срока приостановления к ней обратился истец Подкорытов С.В., пояснил, что его не устраивает качество спорного дома, в связи с чем, он не намерен осуществлять регистрацию перехода права собственности на него и желает произвести возврат поданных на регистрацию документов без производства государственной регистрации, ею было вновь изготовлено уведомление о приостановлении государственной регистрации и направлено второй стороне по сделке Волковой Т.А. – в связи с необходимостью ее уведомления о намерения Подкорытова С.В., разъяснено, что в случае, если до 31.10.2013 года она, как вторая сторона сделки не обратится с заявлением об устранении причин, которыми вызвано приостановление регистрации, регистратором будет отказано в производстве государственной регистрации перехода права собственности. Так как в указанный срок от продавца дома Волковой Т.А. не поступило заявления о прекращении производства государственной регистрации, а от покупателя Подкорытова с.В. – о е возобновлении, ею 01.11.2013 года Подкорытову С.В. были возвращены документы без производства государственной регистрации, изготовлено сообщение об отказе в производстве государственной регистрации.
 
    С учетом изложенного, считает, что подписанный Волковой Т.А. и Подкорытовым С.В. договор купли – продажи спорного объекта недвижимости является заключенным, по изложенному истцом основанию незаключенным его признать нельзя.
 
    Свидетели К.А.С. и С.В.А.- дочь и зять истца Подкорытова С.В.. суду пояснили, что спорный жилой дом истец покупал для них, в целях их (К.А.С. и С.В.А.) с ребенком в них проживания. Дом они нашли по объявлению. Перед покупкой дома все вместе они его осмотрели, при этом качество дома их устроило. Со слов продавца дома им было известно, что весь дом построен из бруса. Также с ее слов им было известно, что дом принадлежит ей на праве собственности, а земля находится в аренде, в связи с чем, они намеревались приобрести в собственность только дом, а землю хотели переоформить на себя впоследствии как собственники дома. Дом Пордкорытов С.В. намеревался покупать с использованием кредитных денежных средств и договор купли – продажи оформлялся специалистом банка. В договоре был указан только дом, не оговаривалась на каком земельном участке он находится, но специалист банка разъяснила им, что указание в договоре купли – продажи дома сведений о земле является необязательным, с чем они согласились, в связи с чем договор был подписан его сторонами без указания в нем сведений о земле. С согласия продавца дома они заехали в него ранее окончания государственной регистрации перехода права собственности к Подкорытову С.В. на него. Когда они затопили в доме печь, то почувствовали в доме запах креозота, и, внимательно осмотрев дом, обнаружили под обшивкой стен на втором этаже, что данный этаж дома построен из шпал, то есть, дом оказался ненадлежащего качества, так как креозот, которым пропитаны шпалы, опасен для здоровья. По этой причине они решили отказаться от приобретения дома и Подкорытов С.В. подал заявление в УФРС о возврате ему документов без производства государственной регистрации. Считают, что договор купли – продажи спорного дома между истцом и ответчиком не заключен, так как право собственности истца на указанный дом не было зарегистрировано в УФРС.
 
    Заслушав истца Подкорытова С.В., представителя истца Подкорытову Л.С., поддержавшую позицию и доводы истца, ответчика в лице представителя Короленко М.В., представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Отдела по г. Новокузнецку Борисову Ю.С., свидетелей П.Е.Г., К.А.С., С.В.А., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего:
 
    В силу требований ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
 
    В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
 
    I) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
 
    В соответствии со ст. 420 ГК РФ
 
    1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
 
    2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
 
    Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
 
    Исходя из требований ст. 154 ГК РФ сделки бывают двух - или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
 
    Согласно ст.160 ГК РФ
 
    1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
 
    Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.
 
    В соответствии со ст.161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
 
    1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
 
    2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. В соответствии с ч.1 ст.164 ГК РФ в редакции ФЗ от 07.05.2013 года №100-ФЗ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
 
    В соответствии со ст.421 ГК РФ
 
    1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
 
    Согласно ч.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    Согласно ст.429 ГК РФ
 
    1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
 
    3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
 
    4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
 
    Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
 
    6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
 
    В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Согласно ст. 454 ГК РФ
 
    1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
 
    3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
 
    5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
 
    В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
 
    Согласно ст. 550 ГК РФ
 
    Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
 
    Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
 
    Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии со ст.552 ГК РФ
 
    1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
 
    2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
 
    3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
 
    При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
 
    В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
 
    При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    В соответствии с ч.2 ст. 558 ГК РФ, в отношении сделок, заключенных до 01.03.2013 года, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, подлежали государственной регистрации и считались заключенными с момента такой регистрации.
 
    Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в указанной статье, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013 года – в соответствии с изменениями, внесенными в ГК РФ Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
 
    В соответствии с ч.1 ст.17 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственного регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
 
    Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственного регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, должны иметь надлежащие подписи сторон.
 
    Частью 1 статьи 19 указанного Закона в качестве оснований для приостановления государственной регистрации прав предусмотрено возникновение сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, о чем государственный регистратор обязан незамедлительно в письменной форме уведомить заявителя, у которого после этого возникает обязанность принять меры по устранению причин приостановления государственной регистрации : при наличии намерений на производство государственной регистрации он должен представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав.
 
    Частью 2 статьи 19 того же Закона предусмотрено, что в указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц.
 
    Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов
 
    Из совокупности доказательств по настоящему гражданскому делу судом установлено, что 27.08.2013 года истец Подкорытов С.В., имея намерения приобрести у ответчика Волковой Т.А. трехэтажный жилой дом, состоящий из двух комнат и жилой мансарды, общей площадью 64,4 кв.м, в том числе жилой площади 30 кв.м., по адресу: ..., заключил с ней предварительный договор купли-продажи указанного дома, согласно которому они, как его стороны, обязались заключить договор купли-продажи спорного объекта недвижимости в срок до окончания действия одобренной кредитной заявки истца на приобретение жилья в ипотеку в ОАО «Сбербанк» - до 26.09.2013 года.
 
    При возникновении у истца Подкорытова С.В. намерений на приобретение у ответчика спорного жилого дома, перед заключением договора его купли- продажи истец был уведомлен ответчиком, что земельный участок, на котором расположен данный дом, ответчику на праве собственности не принадлежит, а находится у него в аренде, в связи с чем намерений на приобретение у Волковой Т.А. в собственность указанного земельного участка, как у лица, не являющегося его собственником, у Подкорытова С.В. не возникло. При этом, перед заключением договора купли – продажи указанного дома истец и лица, для которых данный дом им фактически приобретался – его дочь Князева и зять Селантьев, выяснили у продавца дома Волковой Т.А., что находящийся у нее в аренде в связи с принадлежностью ей на праве собственности жилого дома по ... в г.Новокузнецке она намерена передать истцу в полном объеме, не претендует на сохранения своего права пользования им, а также у собственника земли – Администрации г.Новокузнецка путем обращения в Комитет градостроительства и земельных ресурсов они выяснили о возможности приобретения ими в случае покупки дом также и земельного участка, занимаемого домом, находившегося на момент заключения истцом договора купли – продажи дома с ответчиком в аренде у Волковой Т.А.
 
    Сторонами было достигнуто соглашения по стоимости дома в 1 350 000 рублей.
 
    Также при заключении предварительного договора купли – продажи указанного дома истец Подкорытов С.В. и ответчик Волкова Т.А. договорились, что в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор (26.09.2013 г), он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.
 
    28.08.2013 года истец и ответчик подписали основной договор купли-продажи, согласовав между собой при этом в соответствии со ст.432 ГК РФ существенные условия договора, в том числе предусмотренные ст.554 ГК РФ для договоров продажи недвижимости: указали данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче продавцом Волковой Т.А. покупателю Подкорытову С.В. по договору - трехэтажный жилой дом, состоящий из двух комнат и жилой мансарды, общей площадью 64,4 кв.м, в том числе жилой площади 30 кв.м., по адресу: ... (п.1 Договора), достигли соглашение по цене отчуждаемого жилого дома в 1350000 рублей и определили порядок оплаты покупателем продавцу указанной цены за спорный дом (п.4 Договора).
 
    Согласно п. 4 указанного Договора, истец, как покупатель передал ответчику, как продавцу 205 000 рублей, а оставшаяся часть стоимости жилого дома в сумме 1 145 000.00 рублей подлежала оплате покупателем за счет кредитных средств, предоставленных в соответствии с кредитным договором №140428, заключенным в г. Новокузнецк 27.08.2013 года, заключенным между ним и ОАО «Сбербанк», после государственной регистрации права собственности и ипотеки с предоставлением документов в банк.
 
    При этом текст договора купли – продажи спорного объекта недвижимости был составлен юристом ОАО «Сбербанк» - в связи с предоставлением истцу ипотечного кредита на приобретение дома, осведомленным о порядке заключения договоров купли – продажи недвижимого имущества, совокупности юридически – значимых сведений, подлежащих указанию в договоре, а также нормах закона, предусматривающих порядок производства государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, имевшим заинтересованность в составлении надлежащего договора, соответствующего требованиям закона, позволившего бы в установленном законом порядке осуществить производство регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости на истца, в целях последующего добросовестного исполнения им обязательств по ипотечному кредиту перед банком. Сторонам по договору было разъяснено, что поскольку ими достигнута договоренность по поводу купли – продажи именно дома, в договоре купли – продажи достаточно указать только дом, не указывать сведения о земле, так как этого будет достаточно для регистрации перехода права собственности, с чем стороны согласились, подписали текст договора, содержащий указанные сведения и, собрав пакет необходимых документов, добровольно, без принуждения с чьей либо стороны, передали их 28.08.2013 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Отдел по г. Новокузнецку для производства регистрации перехода права собственности на истца на спорный объект недвижимости.
 
    То есть, стороны указанного договора при его заключении друг с другом достигли соглашения по всем его существенным условиям, указали в договоре все необходимые для его заключения сведения, касающиеся спорного объекта недвижимого имущества, позволяющие четко идентифицировать его, расценивать как индивидуально определенный объект недвижимости, расположенный на земельном участке по конкретному адресу- в ..., то есть несмотря на то, что в данном договоре его сторонами и не были указаны сведения о земельном участке, на котором расположен спорный жилой дом, это обстоятельство не свидетельствовало о несогласовании сторонами договора его существенных условий, касающихся приобретения данного дома, позволяло четко и определенно установить в отношении какого конкретно объекта недвижимости стороны по договору достигли соглашения между собой, не являлось препятствием для производства государственной регистрации перехода права собственности от ответчика на истца на него.
 
    Изложенные обстоятельства суд считает установленными из пояснений истца в судебном заседании, а также представленных им письменных доказательств – предварительного договора купли продажи жилого дома от 27.08.2013 года (л.д.16-17), договора купли продажи жилого дома от 28.08.2013 года (л.д.18-19), расписки о получении Волковой Т.А. от Подкорытова С.В. 205000 рублей – первоначального взноса в оплату стоимости жилого дома по адресу: ... (л.д.24), кредитного договора ... от 27.08.2013 года, заключенного 27.08.2013 года между истцом Подкорытовым С.В. и Сбербанком России, согласно которому Сбербанк, как кредитор, обязался предоставить истцу, как заемщику 1145000 рублей под 12,5% годовых на приобретение объекта недвижимости – жилого дома по адресу: ... (л.д.32-36), расписки в получении документов на государственную регистрацию (л.д.25).
 
    28.08.2013 года истец и ответчик обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Отдел по г. Новокузнецку с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный дом и ипотеки, при этом предоставили в регистрирующий орган договор купли продажи спорного жилого дома от 28.08.2013 года, кредитный договор и закладную, выписку из отчета об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, квитанцию об оплате Подкорытовым С.В. госпошлины за государственную регистрацию права на недвижимое имущество в сумме 100 рублей от 28.08.2013 года что подтверждается расписками в получении документов на государственную регистрацию (л.д.25, 26), квитанцией (л.д.27).
 
    03.09.2013 года государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Отдела по г.Новокузнецку П.Е.Г. приостановил регистрацию перехода права собственности, о чем в письменной форме уведомил истца и ответчика (л.д.28). Приостановление производство государственной регистрации было мотивировано тем, что в представленном ими на регистрацию договоре купли – продажи отсутствуют данные о земельном участке, на котором расположен жилой дом. Для устранения причин, препятствующих государственной регистрации, они были обязаны уточнить описание земельного участка, на котором расположен жилой дом по адресу: ..., при этом было разъяснено, что в случае, если заявители до 02.10.2013 года не устранят причины, препятствующие государственной регистрации перехода права собственности, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, будет вынужден отказать в ее производстве на основании п.1 ст.20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с несоответствием документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию требованиям действующего законодательства), что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации (л.д.28).
 
    Вместе с тем, допрошенная в качестве свидетеля в ходе судебного разбирательства П.Е.Г. суду пояснила, что данное приостановление государственное регистрации права собственности на спорный объект недвижимости на истца ею было произведено ошибочно – в силу малого опыта работы в тот момент и недостаточной компетентности, поскольку ею ошибочно было расценено отсутствие сведений о земле в договоре купли – продажи жилого дома как несогласование существенных условий между сторонами относительно приобретаемого дома. Поскольку у сторон имелись намерения на приобретение дома и договоренность относительно его приобретения по всем условиям, характеризующим дом, покупной цене договора, истцу было известно место его расположения, отсутствие сведений о земельном участке, на котором расположен дом, в договоре купли – продажи, не могло расцениваться как не согласование сторонами условий договора, то есть не являлось препятствием для производства государственной регистрации перехода права собственности.
 
    Доводы и позицию свидетеля – об отсутствие препятствий для регистрации перехода права собственности на истца по заключенному между ни и ответчиком договору купли – продажи спорного объекта недвижимости, наличии законных оснований для ее производства на основании представленных сторонами по делу 28.08.2013 года в регистрирующий орган документов и представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Отдела по г.Новокузнецку Борисова Ю.С.
 
    С учетом изложенного, суд не расценивает факт приостановления государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости по основаниям, изложенным в уведомлении от 01.10.2013 года (л.д.29) как доказательство того, что указанный договор купли – продажи сторонами по делу заключен не был.
 
    Непосредственно после согласования между сторонами по делу, как сторонами по договору купли – продажи спорного дома, всех его существенных условий и передачи истцом Подкорытовым С.В. ответчику Волковой Т.А. части полагающихся в счет оплаты за дом денежных средств, лица, для которых истцом приобретался указанный дом – его дочь Князева и ее муж Селантьев, а также их ребенок въехали в указанный дом, тем самым реализовали права истца на пользование им, подтвердили факт возможности пользования домом, как перешедшим истцу по сделке, что судом установлено из пояснений сторон и свидетелей Князевой и Селантьева.
 
    В процессе эксплуатации Князевой и Селантьевым спорного дома ими было установлено ненадлежащее, по их мнению, его качество – строительство дома частично из шпал, пропитанных креозотом, в связи с чем, истец решил отказаться от приобретения данного дома и именно по этому основанию, а не в связи с тем, что им и ответчицей в договоре его купли – продажи не были изложены сведения о земельном участке, на котором данный дом расположен, 01.10.2013 года было подано в регистрирующий орган заявление о возврате документов на регистрацию перехода на него права собственности на спорный дом, без производства регистрации, что судом установлено из пояснений сторон, представителя третьего лица, а также свидетелей по делу.
 
    Подача истцом указанного заявления повлекла новое приостановление государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости на 1 месяц – по основанию абз.2 п.3 ст.19 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку вторая сторона по договору с заявлением о возврате документов о проведении государственной регистрации не обращалась. При этом сторонам в письменной форме было разъяснено, что в случае, если в срок до 31.10.2013 года от Волковой Т.А. не поступит заявление о прекращении государственной регистрации или от Подкорытова С.В. – о ее возобновлении, в производстве государственной регистрации им будет отказано. Изложенные обстоятельства судом установлены из пояснений истца, а также уведомления о приостановлении государственной регистрации от 01.10.2013 года (л.д.29).
 
    Поскольку от сторон заявлений выше указанного содержания в регистрирующий орган в срок до 31.10.2013 года не поступило, в производстве государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости им было отказано, что подтверждается сообщением об отказе в государственной регистрации (л.д.30).
 
    Тот есть, поданные истцом на регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости документы были возвращены ему без производства государственной регистрации его права собственности на данный дом именно по тому основанию, что он отказался от намерений приобретать его как дом, качество строительство которого истца не устраивает, а не в связи с тем, что между ним и продавцом дома Волковой Т.А. не было достигнуто соглашение о существенных условиях договора – относительно земли, на которой расположен дом, что судом также установлено из пояснений сторон, представителя третьего лица, свидетеля Петручик Е.Г., уведомления о приостановлении государственной регистрации от 01.10.2013 года (л.д.29), сообщения об отказе в государственной регистрации (л.д.30).
 
    То есть, по настоящему гражданскому делу судом установлено, что стороны договора купли - продажи спорного объекта недвижимости как при заключении предварительного договора его купли – продажи 27.08.2013 года (л.д.16-17), так и при заключении основного договора 28.08.2013 года (л.д.18-19), согласовали между собой все его существенных условий: в договоре купли-продажи дома указаны данные, позволяющие определенно установить спорное недвижимое имущество, подлежащее продаже ответчиком и покупке истцом - трехэтажный жилой дом, состоящий из двух комнат и жилой мансарды, общей площадью 64,4 кв.м, расположенный по адресу: ..., а также определена его покупная цена и порядок расчета за дом между сторонами; в самом тексте договора содержались все установленные законом требования.
 
    С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что стороны данного договора в договоре достигли соглашения по всем его существенным условиям - предмету и цене, о чем свидетельствуют их подписи в нем, факт сдачи ми документов в регистрирующий     орган на регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости, препятствий для производства которой, как установлено судом из совокупности доказательств по делу, в том числе пояснений представителя третьего лица – регистрирующего органа, не имелось, в связи с чем, с учетом требований ст. ст. 432,554 ГК РФ данный договор не может расцениваться как не заключенный между его сторонами.
 
    На основании изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных истцом требований в полном объеме, поскольку исковые требования не нашли своего доказательственного подтверждения.
 
    С учетом изложенного, суд также не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца и понесенных им по настоящему делу судебных расходов.
 
    Вместе с тем, отсутствие правовых оснований расценивать данный договор как незаключенный между его сторонами не свидетельствует об отсутствие правового механизма для защиты прав истца в случае их нарушения ответчиком, не препятствует истцу реализовать свои права на восстановления его нарушенных прав при наличии их нарушений путем обращения в суд с иным иском, например иском об изменении или расторжении договора купли – продажи с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора, с иском о взыскании неосновательного обогащения.
 
    Руководствуясь ст. ст.98,194-199 ГПК РФ, суд
 
    Р Е Ш И Л :
 
    В удовлетворении требований Подкорытова С.В. о признании не заключенным между Подкорытовым С.В. и Волковой Т.А. договора купли – продажи жилого дома по ... в г.Новокузнецке, подписанного 28.08.2013 года, взыскании с Волковой Т.А. в пользу Подкорытова С.В. денежных средств в размере 205000 рублей, внесенных в качестве первоначального взноса на приобретение дома по ... в ..., 9301,88 рублей - процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, 1024 рублей – затрат по оплате госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 5611,7 рублей – затрат по оплате госпошлины при подаче иска в суд, 25000 рублей – затрат по оплате юридических услуг, 700 рублей – затрат по нотариальному удостоверению доверенности, 100,93 рублей – затрат на оплату почтовых расходов отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 1 месяца с момента его вынесения в окончательной форме – 20.05.2014 года.
 
    Судья Л.П.Рузаева